Les taux d'intérêt hypothécaires ont chuté de façon spectaculaire au cours de l'été, au point que les prêts immobiliers n'ont jamais été moins chers dans la plupart de nos vies d'adultes. Avec des taux à des plus bas historiques, vous avez peut-être envisagé d'en profiter, soit en achetant une nouvelle maison, soit en refinançant votre hypothèque actuelle.
Chiffres récents de Freddie Mac montrent que les refinancements hypothécaires ont bondi au premier trimestre 2020, avec près de 400 milliards de dollars de premiers prêts immobiliers refinancés. Cependant, il s'avère que le refinancement de votre prêt hypothécaire pourrait en réalité être plus coûteux que l'achat d'une nouvelle maison.
Cela nous a aussi surpris - pourquoi y aurait-il une différence?
Nous avons étudié la manière dont les taux de refinancement et les taux des prêts immobiliers neufs sont fixés, et avons trouvé plusieurs raisons à cette disparité de taux. En plus de la différence de taux, le refinancement hypothécaire est encore plus difficile à qualifier, compte tenu de l'économie actuelle.
Le refinancement de votre hypothèque existante peut tout à fait avoir du sens en termes d'économies d'intérêts, mais n'excluez pas plutôt l'achat d'une nouvelle maison.
Avant de vous précipiter pour refinancer votre maison, lisez la suite pour recueillir les informations dont vous avez besoin pour prendre la bonne décision financière pour votre situation.
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Obtenir un devis gratuitEffets de pandémie sur les prêts immobiliers
Tout comme les taux hypothécaires ont trébuché, les banques et les prêteurs ont resserré les vis sur les emprunteurs en raison de COVID-19, exigeant des cotes de crédit et des acomptes plus élevés. Chase, par exemple, a augmenté ses exigences de score FICO minimum pour les achats de maisons et les refinancements à 700 avec une exigence d'acompte d'au moins 20 %.
Les taux bas ont également entraîné un mouvement massif vers les refinancements hypothécaires. Selon le même rapport de Freddie Mac, 42% des propriétaires qui ont refinancé l'ont fait à un montant de prêt plus élevé afin qu'ils puissent « encaisser ».
Malheureusement, les propriétaires qui souhaitent refinancer peuvent être confrontés aux mêmes exigences de prêt strictes que ceux qui contractent un prêt d'achat. Les taux de refinancement hypothécaire sont également généralement plus élevés que les taux d'achat d'une maison pour plusieurs raisons, qui peuvent toutes rendre le refinancement considérablement moins attrayant.
Comment les taux de refinancement sont calculés
Bien que certains prêteurs puissent ne pas indiquer clairement que leurs taux de refinancement sont plus élevés, d'autres indiquent clairement les prix plus élevés pour un refinancement immobilier. Lorsque vous vous dirigez vers la section des prêts hypothécaires sur le site Web de Wells Fargo, par exemple, il répertorie les taux pour les achats de maisons et les refinancements séparément, avec une différence de taux de 0,625 pour un prêt immobilier sur trente ans.
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles les grandes banques peuvent facturer des taux plus élevés pour le refinancement, notamment :
Frais de refinancement ajoutés
En août 2020, Fannie Mae et Freddie Mac ont annoncé qu'ils prévoyaient des frais de 0,5 % sur le refinancement des prêts hypothécaires à compter du 1er septembre. Ces frais seront évalués sur les refinancements d'encaissement et aucun refinancement d'encaissement. D'après Freddie Mac, les nouveaux frais ont été introduits « en raison de la gestion des risques et des prévisions de pertes précipitées par l'incertitude économique et du marché liée à COVID-19 ».
En rendant le refinancement plus coûteux, les prêteurs peuvent réduire le nombre de prêts de refinancement qu'ils doivent traiter, ce qui leur donne plus de temps pour se concentrer sur l'achat de prêts et d'autres activités.
Les prêteurs restreignent le volume des nouvelles demandes
La demande de refinancement hypothécaire a été si élevée que certains prêteurs sont incapables de traiter toutes les demandes. Réticents à ajouter plus d'employés pour gérer une augmentation qui ne durera pas éternellement, de nombreux prêteurs limitent simplement la nombre de demandes de refinancement qu'ils traitent, ou en fixant des conditions supplémentaires qui limitent le nombre de prêts qui pourraient qualifier.
Notez également que certains prêteurs donnent la priorité aux nouveaux prêts d'achat par rapport aux demandes de refinancement hypothécaire, car les acheteurs de maisons neuves ont des délais à respecter. Le marché du logement étant également en hausse dans de nombreuses régions du pays, de nombreuses grandes banques et prêteurs ne peuvent tout simplement pas suivre le rythme.
Les verrous de taux coûtent de l'argent
De manière générale, il en coûte plus cher aux prêteurs de verrouiller le taux de refinancement des prêts par rapport aux prêts d'achat. Cela laisse les prêteurs indifférents à l'allocation de ressources suite à la récente augmentation des demandes de refinancement hypothécaire.
Cela est d'autant plus vrai que de nombreux refinanceurs peuvent bloquer un taux avec un seul fournisseur, mais changer de prêteur et bloquer à nouveau un taux si les taux d'intérêt baissent. Les prêteurs existent pour réaliser des bénéfices, après tout, et il est logique qu'ils consacrent leur temps à des prêts offrant le meilleur rendement.
Exigences plus strictes en raison de COVID-19
Selon le Institut Brooking, Fannie Mae et Freddie Mac ont demandé aux prêteurs de s'assurer que toute interruption de l'emploi ou des revenus d'un emprunteur en raison de COVID-19 n'affectera pas sa capacité à rembourser son prêt.
De nombreux prêteurs augmentent également la cote de crédit minimale que les emprunteurs doivent avoir tout en rendant les autres exigences plus difficiles à respecter. À titre d'exemple, la banque américaine a augmenté son exigence de pointage de crédit minimum à 680 pour les clients hypothécaires, et elle a également mis en place un ratio dette/revenu maximal de 50 %.
Cette combinaison de facteurs peut rendre difficile d'économiser autant d'argent avec un refinancement, ou même de trouver un prêteur disposé à traiter votre demande. Dans cet esprit, faites le calcul et voyez si le refinancement convient à votre situation avant de contacter un prêteur hypothécaire.
Comment les taux d'achat de prêt hypothécaire sont-ils évalués
Les taux d'achat de prêts hypothécaires sont évalués selon une méthode similaire à celle des taux de refinancement. Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, le prêteur examine des facteurs comme votre cote de crédit, vos revenus, votre mise de fonds et vos autres dettes pour déterminer votre admissibilité.
L'économie globale joue également un rôle géant dans les taux hypothécaires pour les prêts immobiliers, y compris les prêts d'achat et les prêts de refinancement. Les taux hypothécaires ont tendance à augmenter pendant les périodes de croissance économique rapide, et ils ont tendance à baisser pendant les périodes de croissance économique plus lente. Pendant ce temps, l'inflation peut également jouer un rôle. Les faibles niveaux d'inflation contribuent à la baisse des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires et autres produits financiers.
Les prêteurs hypothécaires peuvent également fixer le prix de leurs prêts en fonction de leur volume d'affaires et de leur capacité à traiter davantage de prêts. Ils peuvent baisser les tarifs pour stimuler l'activité ou augmenter les tarifs lorsqu'ils atteignent ou s'approchent de leur capacité. Cela fait partie des raisons pour lesquelles les taux peuvent varier d'un prêteur à l'autre et pourquoi il est toujours logique de magasiner pour un prêt immobilier.
Beaucoup de gens croient que la Réserve fédérale fixe les taux hypothécaires, mais ce n'est pas tout à fait vrai. La Réserve fédérale fixe le taux des fonds fédéraux, que les prêteurs utilisent pour s'assurer qu'ils répondent aux exigences de réserve de trésorerie obligatoires. Lorsque la Fed augmente ce taux, les banques doivent payer plus pour emprunter les unes aux autres, et ces coûts sont souvent répercutés sur les consommateurs. De même, les coûts peuvent baisser lorsque la Fed abaisse le taux des fonds fédéraux, ce qui peut entraîner une baisse des coûts et des taux d'intérêt pour les emprunteurs.
La ligne de fond
Le refinancement de votre hypothèque existante peut tout à fait avoir du sens en termes d'économies d'intérêts, mais n'excluez pas plutôt l'achat d'une nouvelle maison. L'achat d'une nouvelle maison pourrait vous aider à économiser de l'argent sur les intérêts et obtenez l'espace et les fonctionnalités que vous voulez vraiment.
N'oubliez pas qu'il existe des mesures que vous pouvez prendre pour devenir un emprunteur plus attrayant, que vous choisissiez de refinancer ou d'investir dans un nouvel endroit. Vous ne pouvez pas contrôler l'économie ou la Réserve fédérale, mais vous avez le contrôle de vos finances personnelles.
Améliorer immédiatement votre pointage de crédit et rembourser vos dettes pour réduire votre ratio dette/revenu ne sont que quelques stratégies pour commencer. Et si vous envisagez d'acheter une nouvelle maison, assurez-vous d'économiser une mise de fonds importante. Ces étapes vous aident à améliorer vos chances d'obtenir les meilleurs taux et conditions, que vous choisissiez de déménager ou de rester dans la maison que vous avez.