Ce n'est pas une surprise; il y a beaucoup de saisies sur le marché immobilier en ce moment.
Il n'est pas non plus surprenant que ces maisons puissent être achetées à des prix très avantageux.
En fait, les saisies, à mon avis, sont la chose la plus chaude qui se passe dans l'investissement immobilier.
Le marché en regorge et les banques en retiennent des milliers pour ne pas inonder encore plus le marché. Comme la plupart d'entre vous le savent, les banques ne s'occupent pas de l'immobilier. Ils ont pour activité de prêter de l'argent.
Lorsqu'une banque obtient une forclusion, c'est un actif toxique dans les livres de la banque. Aujourd'hui, plus qu'à tout autre moment dans l'histoire, les banques se débarrassent de ces actifs toxiques pour des centimes sur le dollar.
Avant de quitter votre emploi de jour et de décider que vous allez devenir riche en achetant et en vendant des saisies, sachez ceci :
Le mot forclusion signifie plusieurs choses différentes et comporte plusieurs étapes différentes. Selon le stade de la forclusion dans lequel se trouve une maison, cela dépendra du niveau de risque que vous assumerez. Examinons les différentes étapes de la forclusion et les points positifs et négatifs de l'achat à chaque étape.
Avant de poursuivre votre lecture, sachez que chaque État gère les saisies différemment. Les délais et les exemples que je donne ci-dessous ne seront pas nécessairement la norme pour l'endroit où vous vivez.
La pré-forclusion
La première étape du processus de forclusion est connue sous le nom de pré-forclusion. Cela signifie que la personne qui détient l'hypothèque est en retard sur ses paiements. Selon la banque, les paiements peuvent avoir un retard de 3 à 12 mois. Oui, certaines banques ne démarrent pas la période de pré-forclusion avant 12 mois !
A ce stade, le propriétaire habite toujours la maison. Des intérêts et des pénalités s'accumulent sur leur prêt, mais la seule chose qui se passe réellement, c'est leur cote de crédit diminue (rapidement) et ils reçoivent beaucoup de lettres par la poste de Banque. La banque n'a pas encore décidé de procéder à une forclusion à part entière, car elle tente de trouver une solution avec le propriétaire de la maison et d'économiser le coût très élevé du processus de forclusion.
L'avantage d'acheter à ce stade du processus de forclusion est que vous avez évidemment un vendeur motivé. Selon leur situation, ils peuvent être disposés à vendre leur maison à très bas prix, afin d'éviter la forclusion et d'économiser ce qu'ils peuvent de leur crédit.
Le négatif est qu'ils n'ont peut-être pas beaucoup d'équité dans la maison, et donc leur motivation peut ne pas être un facteur. Cela ne sert à rien à un investisseur d'acheter une maison quand elle vaut ce que le vendeur doit sur elle (ou comme c'est le cas pour de nombreuses propriétés sur ce marché, la maison ne vaut pas ce que le vendeur doit).
Vous recherchez la motivation mais vous effectuez des achats sur fonds propres.
Sans entrer trop dans la stratégie d'investissement, sachez que dans certains cas, il peut être intéressant de rattraper les retards de paiement et d'acheter la maison avec un financement créatif. Nous n'en discuterons pas dans cet article, mais sachez que c'est une option viable et dont nous discuterons dans les prochains articles.
La vente à découvert
La prochaine étape du processus de forclusion est le moment où vous pouvez acheter la maison sur une vente à découvert. Une vente à découvert, c'est lorsque la banque est prête à prendre moins pour la maison que ce qui est actuellement dû sur la propriété. Il n'y a pas de période définie pour le moment où une maison passe du statut de pré-forclusion à la banque étant prête à faire une vente à découvert sur elle.
Lorsque la banque a décidé de procéder à une vente à découvert, elle est essentiellement arrivée à la conclusion que la le propriétaire actuel ne sera pas en mesure de rattraper ses arriérés et de continuer hypothèque. La seule raison pour laquelle une banque acceptera une vente à découvert est de renoncer au long processus et au coût élevé de forclusion sur l'hypothèque en souffrance.
Il y a quelques points positifs et BEAUCOUP de points négatifs à acheter à ce stade de la forclusion. Certains investisseurs adorent acheter à ce stade, mais comme vous le verrez, cela demande beaucoup de travail, prend énormément de temps et aboutit rarement à une transaction.
Le point positif de l'achat d'une maison en tant que vente à découvert est le suivant, vous pouvez obtenir une remise très importante…. C'est à peu près tout !
Les points négatifs sont les suivants: le propriétaire actuel doit faire une demande de vente à découvert, en envoyant beaucoup de informations financières convainquant essentiellement la banque qu'elle n'est plus en mesure de payer ses hypothèque.
Cela prend une éternité !
Une fois que la maison a été approuvée pour une vente à découvert, le propriétaire actuel doit accepter votre prix, puis l'envoyer à la banque pour approbation. Ce processus prend également une éternité (plusieurs mois). Une vente à découvert peut facilement prendre 6 à 9 mois, et j'ai vu des cas dans lesquels cela a pris plus d'un an.
Voici la réalité effrayante des ventes à découvert, c'est peut-être jusqu'à la fin et vous pensez que l'affaire sur laquelle vous travaillez depuis des mois est sur le point d'être conclue et BOUM, la banque la rejette. Il y a de l'argent à gagner dans les ventes à découvert, mais ce n'est certainement pas une méthode sur laquelle baser votre entreprise d'investissement.
Aller à la vente aux enchères
La troisième étape du processus de forclusion est lorsque la propriété est mise aux enchères aux étapes du palais de justice. C'est le moment le plus dangereux pour acheter, et seuls les investisseurs chevronnés devraient tenter d'acheter aux enchères du palais de justice !
À ce stade, la banque a passé en revue les aspects juridiques du processus de forclusion et la maison est mise aux enchères. La banque enverra un représentant pour enchérir au moins ce qui est dû sur la propriété, et quiconque est prêt à payer plus que cela peut acheter la maison.
Les points positifs sont que s'il y a une tonne d'équité dans la maison, vous pouvez avoir une chance d'obtenir une bonne affaire. Voici les points négatifs. La personne peut souvent être encore dans la maison à ce stade! Même si vous l'achetez, ils peuvent le jeter au fur et à mesure qu'ils partent. Par conséquent, vous n'avez aucun moyen de calculer quelles seront vos réparations sur la maison.
De plus, à ce stade, la banque ne supprime PAS nécessairement tous les privilèges de la propriété. Vous pouvez acheter la maison et découvrir qu'il existe un privilège de mécanicien, un privilège de la ville ou divers autres privilèges dont VOUS avez maintenant hérité.
En outre, chaque État dispose d'une période de rachat pour que le propriétaire précédent puisse rattraper l'hypothèque et tous les frais, après la vente aux enchères.
Certes, c'est TRÈS improbable, mais c'est quelque chose à considérer. De plus, aux marches du palais de justice, l'acheteur est tenu de déposer une grosse somme d'argent en dépôt, avec une très petite fenêtre pour trouver le solde restant.
Si vous n'êtes pas un acheteur au comptant, vous aurez beaucoup de mal à acheter ces propriétés. Encore une fois, il y a de l'argent à gagner en achetant des maisons aux enchères du palais de justice mais c'est très dangereux, et là sont plusieurs choses que vous pouvez découvrir une fois que vous achetez la propriété qui changent complètement les perspectives financières du accord.
Si l'expression « Acheteur méfiez-vous » a toujours été appropriée, c'est lors de l'achat sur les marches du palais de justice !
REO… Speedwagon? Pas assez
La dernière étape du processus de forclusion est ma préférée. C'est le point où la maison devient un « REO ». Une fois qu'une vente aux enchères sur les marches du palais de justice a lieu place et personne n'enchérit plus que l'offre de la banque, la propriété retourne à la banque et devient un REO ou alors "Propriété immobilière" biens.
À ce stade, la banque s'occupe de cet actif toxique depuis un certain temps, sans qu'il n'y ait d'argent qui rentre et que de l'argent qui sorte! Vous devez comprendre les coûts de la banque, pour comprendre pourquoi elle est extrêmement motivée à vendre ces propriétés.
Comme indiqué précédemment, la banque a cet actif non performant dans ses livres depuis longtemps. Ils ont dépensé de l'argent pour les honoraires d'avocat, la préservation des biens, les assurances, etc. La plupart des grandes banques ont des milliers de ces actifs non productifs et elles en ont grandement besoin.
Les avantages d'acheter à ce stade sont nombreux. Premièrement, une fois que la propriété est un REO, lorsque la banque vend la propriété, elle est tenue de délivrer un titre vierge et de supprimer tous les privilèges. Ainsi, vous n'aurez aucune surprise une fois que vous aurez acheté la maison.
De plus, personne ne vivra dans la maison à ce stade. La banque a constaté que les propriétaires précédents avaient quitté la propriété, sans aucune chance de racheter leur prêt. Les inconvénients de l'achat à ce stade sont que les anciens propriétaires laissent souvent la maison en mauvais état. Selon la façon dont vous le regardez, cela peut ne pas être du tout négatif. Plus l'état d'une propriété est mauvais, meilleure est la remise. Lorsque vous devenez doué pour estimer les réparations, c'est simplement un facteur qui entrera dans votre offre.
Cela peut vous surprendre, mais en tant qu'investisseurs, la maison compte très peu lorsqu'il s'agit d'obtenir un chèque.
Je ne dis pas que l'état de la propriété ne joue aucun rôle dans la décision de poursuivre un investissement, mais l'état de la maison n'est pas le facteur principal.
Mon propos est de ne pas vous éloigner des maisons qui sentent le pipi de chat ou qui sont en mauvais état, il y a de l'argent là-bas! De nombreuses maisons actuellement sur le marché ne seront pas finançables par une banque, en raison de leur état. Cela ne sert que de bonus pour vous, l'investisseur !
Au moment d'écrire ces lignes, Fannie Mae, Freddie Mac et la FHA (Federal Housing Administration) détiennent à elles seules près de 250 000 logements REO. En tant qu'investisseur, le marché de la forclusion est certainement quelque chose que vous devriez également prêter attention.
Bien qu'il existe différentes étapes de forclusion et que chaque étape comporte un niveau de risque différent, chaque étape permet également de créer une énorme quantité de richesse. Bien qu'il existe plusieurs avenues sur lesquelles se concentrer lorsque vous essayez de gagner de l'argent dans l'immobilier, sur ce marché, peu se rapprochent du pouvoir d'exploiter les capitaux propres des REO en difficulté bancaire.
Concentrez-vous sur vos études et apprenez le processus de forclusion, puis gagnez de l'argent !
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