Si vous êtes un investisseur immobilier ou envisagez de l'être, vous devez vous familiariser avec un échange 1031, qui est une stratégie qui vous permet de vendre une propriété en échange d'une autre sans encourir de taxes dans le processus.
Cela semble-t-il trop beau pour être vrai? Peut-être, mais 1031 échanges sont reconnus par le IRS et tomber dans leurs lignes directrices. Dans cet article, j'expliquerai le fonctionnement de l'échange 1031 et couvrirai les différents types, avantages et risques.
Table des matières
- Qu'est-ce qu'un échange 1031 ?
- Différents types d'échanges 1031
- Échange sur mesure
- Échange différé
- Échange inversé
- Pourquoi faire un échange 1031 ?
- Passif d'impôt sur le revenu différé
- Disposez d'une propriété avec un gros gain
- Bénéficiez d'une charge d'amortissement plus importante
- Comment fonctionne un échange 1031
- Le rôle de l'intermédiaire qualifié
- Règles pour un échange 1031
- Risques d'un échange 1031
- Résumé
Qu'est-ce qu'un échange 1031 ?
Un échange 1031 est une transaction dans laquelle vous « échangez » une propriété contre une autre, vous permettant de reporter les gains en capital – et les impôts – à une date ultérieure.
La stratégie est utilisée principalement avec des immeubles de placement. Et même si vous pouviez autrefois l'utiliser avec à peu près n'importe quel actif, il a été presque entièrement limité à l'immobilier depuis 2018.
Fréquemment appelés « échanges similaires », 1031 est une stratégie populaire utilisée par les investisseurs immobiliers sophistiqués pour minimiser l'impact des impôts sur les gains en capital sur leurs activités d'investissement.
Différents types d'échanges 1031
Comme pour presque toutes les stratégies liées à la fiscalité, il existe différents types d'échanges 1031.
Examinons chacun d'eux de plus près.
Échange sur mesure
Un échange construit sur mesure implique une propriété nouvellement construite, mais peut inclure des propriétés avec des rénovations substantielles.
Échange différé
Selon les directives de l'IRS, un échange 1031 doit être effectué dans les 180 jours. Mais de nombreux échanges peuvent nécessiter autant de temps pour terminer le processus. C'est là qu'interviennent les échanges différés.
Naturellement, cela ajoute une couche de complication à l'échange. Si vous vendez votre propriété avant d'acquérir un remplacement, l'échange est effectivement suspendu jusqu'à ce que l'échange soit terminé. Le produit de la vente de votre propriété sera détenu par un intermédiaire qualifié et non distribué jusqu'à ce que la nouvelle propriété soit acquise.
Échange inversé
Dans le cadre d'un échange différé, un nouveau bien est acquis après vendre l'original. Mais avec un échange inversé, le nouveau bien est acquis avant le précédent est vendu.
L'aspect financier d'un échange inversé est similaire à celui de l'échange différé en ce sens que les services d'un intermédiaire qualifié seront requis.
Pourquoi faire un échange 1031 ?
Avant d'entrer dans les détails des échanges 1031, discutons des avantages et pourquoi vous voudrez peut-être en faire un.
Passif d'impôt sur le revenu différé
Un échange 1031 vous permet de différer l'impôt sur la plus-value de la vente de votre bien.
Les investissements immobiliers ont déjà un avantage fiscal intégré avec des taux inférieurs pour les gains en capital à long terme. Ce taux réduit s'applique aux biens détenus depuis plus d'un an.
Alors que les plus-values à court terme – réalisées en un an ou moins – sont assujetties aux taux d'imposition ordinaires, les taux d'imposition des plus-values à long terme sont considérablement inférieurs.
Par exemple, le taux d'imposition des gains en capital à long terme de la plupart des contribuables ne sera pas supérieur à 15 % (par rapport à un taux d'imposition ordinaire de 22 % pour les plus-values à court terme dans la même tranche d'imposition générale). Certains contribuables peuvent même avoir un taux d'imposition des gains en capital à long terme de 0 %.
En ajoutant un échange 1031 au mélange, même l'impôt sur les gains en capital à long terme est reporté dans le futur.
Cela peut transformer l'investissement immobilier en quelque chose comme un Compte IRA. Et tandis que le gain sera imposable lors de la distribution future, il n'y a pas de conséquences fiscales entre maintenant et la vente de la propriété finale dans la chaîne d'échange.
Un 1031 permet aux investisseurs immobiliers d'utiliser 100% des gains générés par les ventes immobilières. Cela permet à l'investisseur d'acheter des propriétés toujours plus chères avec un potentiel de profit futur encore plus grand.
Disposez d'une propriété avec un gros gain
Supposons que vous ayez acheté un immeuble de placement il y a 15 ans, dont la valeur a depuis doublé. Si vous le vendez, vous devez comptabiliser le gain et payer l'impôt sur les plus-values à long terme applicable sur le bénéfice.
Mais en mettant en place un échange 1031 et en achetant une nouvelle propriété de valeur similaire, le bénéfice sur la propriété d'origine peut être reporté de plusieurs années.
Bénéficiez d'une charge d'amortissement plus importante
L'un des avantages de l'investissement immobilier est de pouvoir réclamer une charge d'amortissement. Les investisseurs peuvent amortir le coût d'acquisition d'une propriété sur plusieurs années. Cela crée ce que l'on appelle une « dépense de papier » - une dépense qui existe à des fins fiscales et ne nécessite aucun déboursement en espèces.
Les dépenses de papier peuvent être utilisées pour protéger les revenus de location de l'impôt. Plus vous pouvez amortir l'amortissement, plus vous pouvez protéger les bénéfices locatifs des impôts.
Si vous êtes propriétaire d'un bien locatif depuis longtemps, la charge d'amortissement annuelle sera basée sur un coût d'acquisition initial inférieur. Mais avec un échange 1031, vous pouvez amortir l'amortissement de la nouvelle propriété en fonction de sa valeur (plus élevée).
Comment fonctionne un échange 1031
Avant tout, vous devez être prêt à conclure la vente de votre propriété actuelle et à en acquérir une nouvelle dans le délai de 180 jours.
Ensuite, la propriété que vous envisagez d'acquérir doit être « similaire » à celle que vous vendez. Cela ne signifie pas qu'ils doivent être des répliques exactes, mais ils sont généralement similaires. Les deux propriétés doivent également avoir des valeurs comparables pour éviter de recevoir des bénéfices en espèces sur l'échange, qui pourraient être imposables.
La transaction doit être configurée comme un échange, ce qui signifie que le « vendeur » de la propriété que vous acquérez doit également être un participant volontaire.
Une fois que vous aurez vendu votre propriété actuelle, vous aurez 45 jours pour trouver une propriété de remplacement. Toutes les parties à la transaction doivent être informées de l'échange 1031. Cela inclut le vendeur du bien de remplacement et l'intermédiaire qualifié que vous avez choisi (voir ci-dessous).
N'oubliez pas que la date de clôture de l'achat de la propriété de remplacement doit avoir lieu dans les 180 jours suivant la clôture de la vente de la propriété d'origine.
L'intermédiaire qualifié est indispensable aux bourses 1031. Aussi connu sous le nom facilitateur d'échanges, ils détiennent des fonds jusqu'à ce que la transaction soit terminée. Leur rôle est similaire à celui d'un avocat de clôture ou d'une société de titres dans une transaction immobilière ordinaire.
L'intermédiaire qualifié doit avoir une compréhension claire du processus d'échange 1031. Ils doivent également fournir des preuves de conformité, telles que l'achèvement de l'examen annuel Examen SSAE 16. Les fonds détenus par l'intermédiaire doivent être placés dans un assuré par la FDIC compte et ouvert à la vérification par les deux parties dans l'échange à tout moment.
Il est fortement recommandé de choisir votre intermédiaire qualifié avant de commencer le processus d'échange 1031. En raison des contraintes de temps liées à ces échanges, vous voudrez bien connaître à la fois les compétences et les qualifications de l'intermédiaire, ainsi que ses pratiques en matière de processus.
Règles pour un échange 1031
En raison des implications fiscales, il existe des règles spécifiques concernant les échanges 1031.
- Les propriétés échangées doivent être "de même nature". Heureusement, la définition de la nature similaire dans l'immobilier est assez large. Par exemple, vous aurez probablement peu de mal à échanger une propriété locative unifamiliale contre une propriété de quatre logements; cependant, échanger votre résidence principale contre une maison de quatre logements peut poser problème. (C'est-à-dire que vous pouvez échanger un bien locatif contre un autre, mais l'échange ne s'étend pas aux biens détenus pour un usage personnel).
- L'échange peut impliquer plusieurs propriétés. Vous pouvez échanger deux propriétés contre une ou une propriété contre deux ou plus.
- L'intermédiaire qualifié doit détenir les fonds échangés lors de la transaction. Les mandants impliqués dans l'échange ne sont pas autorisés à recevoir ou à détenir des fonds de l'échange.
- Déclaration de la transaction à l'IRS. Même s'il n'y a pas d'obligation fiscale immédiate d'un échange 1031, vous devez quand même déclarer l'événement sur Formulaire IRS 8824, Échanges similaires. Le formulaire n'a pas besoin d'être déposé avec chaque échange 1031 que vous effectuez, mais il doit être rempli et déposé avec votre déclaration de revenus des particuliers chaque année où un échange a lieu.
Risques d'un échange 1031
Parce qu'un échange 1031 est plus compliqué qu'une vente pure et simple, il y a des risques dont vous devez être conscient avant de procéder :
- Si vous effectuez un échange différé et que vous ne parvenez pas à acquérir un bien de remplacement dans les 180 jours, le gain en capital sur la vente initiale sera imposable.
- Si l'acquisition du bien de remplacement nécessite une hypothèque inférieure à celle du bien vendu, il peut y avoir un impôt à payer sur la différence entre les deux.
- Les échanges 1031 n'éliminent pas votre obligation fiscale; ils ne font que le différer. Si vous effectuez une série d'échanges sur de nombreuses années, le résultat final sera la vente de la propriété finale avec une plus-value importante. Cela peut créer un énorme passif fiscal final.
- Parce qu'un échange 1031 est compliqué, il peut être plus difficile de localiser des propriétés et des vendeurs immobiliers désireux de participer.
Parce qu'un échange 1031 est avant tout une stratégie fiscale, il est fortement recommandé de consulter un fiscaliste avant d'aller de l'avant.
Résumé
Un échange 1031 est presque comme un cadeau aux investisseurs immobiliers actifs. Mais avant d'en faire un, assurez-vous de savoir comment le processus fonctionne. Consultez également un professionnel de la fiscalité et, si nécessaire, demandez l'aide d'agents immobiliers et d'institutions expérimentés dans le processus.