Investir dans l'immobilier peut être lucratif et un excellent moyen de diversifier votre portefeuille. Avec l'inflation galopante, de nombreux investisseurs se tournent vers différents placements immobiliers pour augmenter leurs revenus.
En matière d'investissement immobilier, il y a plusieurs directions que vous pouvez prendre. La plupart des nouveaux investisseurs immobiliers se tourneront vers de simples maisons unifamiliales pour se lancer avant de se pencher sur quelque chose de trop complexe. Cependant, si vous souhaitez maximiser vos revenus immobiliers, vous pouvez envisager d'investir dans des immeubles à appartements.
Dans cet article, nous verrons comment investir dans des immeubles à appartements afin que vous puissiez déterminer s'il s'agit d'une décision d'investissement que vous voudrez prendre. Et si vous ne disposez pas de millions de dollars en capital, ne vous inquiétez pas, nous avons des options pour tout le monde avec des budgets et des niveaux d'expérience d'investissement variables.
Un immeuble à appartements est-il un investissement décent?
Lorsque vous investissez votre argent, vous souhaitez obtenir les rendements les plus élevés possibles tout en minimisant les risques afin de ne pas perdre de temps ni d'énergie. Vous remarquerez plus de potentiel de profits plus élevés en apprenant à investir dans des immeubles à appartements.
Voici quelques avantages d'investir dans des immeubles à appartements :
- Vous pouvez obtenir un actif de trésorerie positif qui vous paie chaque mois.
- La propriété s'appréciera (espérons-le) chaque année.
- Avec plus d'unités, vous pouvez générer plus de revenus.
- Vous n'avez pas à faire face à la volatilité qui a été présente sur le marché boursier ces derniers temps.
- Vous avez une couverture contre la flambée de l'inflation.
Comment investir dans des immeubles à appartements
Voici six façons différentes d'investir dans des immeubles à appartements si vous êtes nouveau dans l'espace. Votre choix se résumera finalement à ce qui est confortable en fonction de votre situation et de vos objectifs.
Il y a trois facteurs cruciaux à considérer avant de décider comment investir dans un immeuble à appartements :
- Votre tolérance au risque. Pouvez-vous gérer le risque lié à l'investissement dans un immeuble à appartements? Quel risque pouvez-vous gérer ?
- Le capital que vous devez investir. Combien d'argent avez-vous à investir dans des immeubles à appartements?
- Votre niveau de connaissance de l'immobilier. Avez-vous déjà investi dans l'immobilier ?
Voyons de plus près comment investir dans des immeubles à appartements.
Option 1: Achetez vous-même un immeuble en tant qu'investisseur immobilier.
Vous pouvez rechercher et commencer à investir en achetant un immeuble à appartements en tant qu'investisseur solo. Bien que cela puisse être l'option la plus intimidante, la bonne nouvelle est que vous pouvez garder tous les bénéfices pour vous.
Que devez-vous savoir sur l'achat d'un immeuble à appartements par vous-même ?
La chose la plus importante à retenir lorsque vous investissez par vous-même est que toute la responsabilité vous incombera. Vous serez responsable des travaux de maintenance, des conflits entre locataires, de la collecte des paiements et d'autres tâches. Il est utile d'avoir plusieurs contacts immobiliers réputés à embaucher pour vous aider en cas de problèmes juridiques, financiers ou d'entretien.
Lorsque vous êtes propriétaire des appartements, vous êtes susceptible de réaliser davantage de bénéfices, mais cela signifie également que vous êtes responsable de tout le reste.
Du côté positif, l'achat d'un immeuble d'appartements par vous-même signifie que vous conservez tous les bénéfices et que vous pouvez mettre en œuvre votre vision de la propriété. Vous pouvez également déduire bon nombre de vos dépenses liées à la propriété sur vos impôts.
Quelles sont les étapes à suivre pour investir seul dans un appartement ?
- Économisez votre argent. Vous aurez besoin d'une bonne somme de monnaie pour obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire pour un immeuble à appartements.
- Recherchez des offres/opportunités avec un courtier de confiance. Il est essentiel de trouver un courtier de confiance avec lequel vous pouvez travailler pour vous aider à parcourir les listes.
- Trouvez une hypothèque. Vous voudrez peut-être envisager d'obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire afin que vous ayez déjà compris le financement lorsque vous faites une offre.
- Analysez les finances et passez en revue les offres. Vous voudrez consacrer le plus d'efforts ici pour vous assurer de conclure une transaction rentable.
- Faites une offre et attendez qu'elle soit acceptée.
- Considérez une société de gestion immobilière. Une fois que vous avez obtenu l'immeuble, vous voudrez peut-être embaucher de l'aide pour la gestion immobilière. L'embauche d'un gestionnaire immobilier peut vous soulager de certaines responsabilités, même si cela réduira vos bénéfices.
- Rénover ou mettre à jour l'immeuble d'appartements. De nombreux investisseurs immobiliers recherchent des bâtiments qu'ils peuvent mettre à niveau pour facturer plus.
Certains documents que vous devrez examiner attentivement avant d'investir dans un immeuble à appartements :
- Rapport de marché. Quels types de propriétés sont disponibles ?
- Audit financier. Quelle est l'histoire économique d'un bâtiment ?
- Évaluation de l'état de la propriété. Dans quel état est la propriété ?
- Audit de bail. Y a-t-il des loyers impayés? A quoi ressemblent les baux ?
- Évaluation. Quelle est la valeur marchande actuelle estimée de la propriété?
- Enquête sur le site et rapport de titre. Existe-t-il des droits légaux sur la propriété? Quelles sont les limites de propriété ?
Il est essentiel de trouver un avocat immobilier en qui vous pouvez avoir confiance pour vous aider à parcourir ces documents et répondre à vos questions.
Nous avons demandé à Daniel Shin de Le docteur darwinien pour obtenir des conseils sur la façon d'investir dans des immeubles à appartements, et voici ce qu'il avait à dire :
"Lorsque je regarde un immeuble d'appartements, je prends en compte de nombreux facteurs, notamment l'emplacement, l'abordabilité, l'état du bâtiment et la capacité d'augmenter la valeur de l'immobilier.
Shin poursuit en mentionnant la qualité la plus attrayante :
"Je dirais que la qualité la plus attrayante d'un bâtiment est le potentiel d'amélioration du bâtiment et offrir un meilleur cadre de vie aux locataires tout en procurant une bonne rentabilité investissement."
Gaby Wallace, une experte en immobilier qui aide les femmes à bâtir leurs revenus d'investissement locatif, a également partagé ses réflexions sur la façon d'investir dans des immeubles à appartements et ce qu'elle recherche :
«Généralement [je recherche] la capacité d'obtenir un flux de trésorerie décent et une appréciation de l'investissement initial. Ce qui fait de l'immobilier un bon choix est très personnel, [et] comme les finances personnelles, cela dépend de la situation financière des gens et de leurs objectifs actuels / à long terme.
En cherchant comment investir dans des complexes d'appartements, vous réaliserez peut-être que vous n'êtes pas prêt à démarrer de manière indépendante. Si c'est vous, il y a beaucoup d'autres options sur la table.
Option 2: Faites équipe avec un partenaire pour investir dans des immeubles à appartements.
L'option suivante consiste à trouver un partenaire pour l'investissement, de sorte que vous ne gérez pas le risque seul ou coincé avec tout le travail. Trouver le bon partenaire peut vous aider à accélérer le processus et à répartir les responsabilités, de cette façon, vous ne serez pas aussi submergé.
Quels sont les avantages d'investir dans un immeuble avec un partenaire ?
- Vous pouvez faire équipe avec quelqu'un qui a de l'expérience ou des compétences que vous ne possédez pas.
- Vous pouvez lever plus de capital et partager les dépenses.
- Vous pouvez diviser le travail.
Comment trouver un partenaire pour investir dans un immeuble à appartements ?
Il existe de nombreuses façons de trouver un partenaire. Il y a des investisseurs immobiliers qui recherchent activement des partenaires, et il y a des gens qui demandent simplement aux contacts de leur réseau social.
Si vous ne savez pas trop comment trouver un bon partenaire immobilier, voici quelques autres options que vous pouvez essayer :
- Vérifiez les groupes d'investissement locaux sur Facebook.
- Renseignez-vous sur les clubs d'investissement sur Meetup.com.
- Parlez à votre agent immobilier pour voir s'il pense à quelqu'un.
Y a-t-il des inconvénients potentiels à investir dans un immeuble avec un partenaire ?
Il est important de mettre en évidence les avantages et les inconvénients de tout investissement, afin que vous sachiez dans quoi vous vous embarquez.
Nous avons parlé avec un investisseur immobilier qui a partagé les inconvénients de l'achat d'un immeuble à appartements avec un partenaire. Tom Brickman, l'auteur de Le gay frugal blog, a partagé ses idées sur l'investissement avec un partenaire :
« Investir avec des partenaires est difficile. En surface c'est super. Mais tout comme le lycée, cela retombe sur une seule personne. Je suis dans ce domaine depuis longtemps. Je ne veux pas passer l'après-midi à essayer de réparer un chauffe-eau. Je préfère le remplacer et continuer ma journée. Malheureusement, avec des partenaires - nouveaux dans l'investissement -, je passe souvent un après-midi à essayer de remplacer un chauffe-eau qui aurait pu être remplacé le matin. »
Investir avec un partenaire peut parfois signifier faire des compromis sur des problèmes ou prendre leur relais. Si vous n'êtes pas convaincu d'investir dans un immeuble avec un partenaire, ne vous inquiétez pas, il existe d'autres façons d'investir avec moins de risques.
Option 3: Investir dans un contrat de syndication immobilière.
Un accord de syndication consiste à mettre en commun vos finances avec un petit groupe d'investisseurs pour acheter un bien immobilier. Ce type d'investissement peut être une option disponible pour ceux qui n'ont pas assez d'argent pour faire un investissement aussi important par eux-mêmes. De nombreuses plateformes en ligne ont simplifié ce processus pour les investisseurs débutants.
La syndication immobilière est beaucoup plus simple de nos jours et constitue une forme attrayante de revenu passif.
Un accord de syndication fonctionne lorsque la personne responsable, appelée syndicateur, ouvre son opportunité d'investissement immobilier à plusieurs investisseurs. Le syndicateur prend toutes les décisions tandis que les investisseurs, également appelés commanditaires, reçoivent un revenu passif de la propriété.
Et si vous souhaitez investir dans un immeuble à appartements via un contrat de syndication ?
Bien que les accords de syndication soient un excellent moyen de générer des revenus passifs, ce n'est pas une option pour tout le monde. Un individu doit être un accrédité ou investisseur expérimenté avant de se qualifier pour la plupart des accords de syndication. Pour ceux qui se qualifient, avoir un réseau d'investisseurs ayant des objectifs immobiliers similaires peut vous aider à trouver le bon accord de syndication.
Les sociétés d'investissement immobilier sont une autre excellente source pour trouver des accords de syndication. Par exemple, One Group Capital, une entreprise privée proposant des offres 506(c), a récemment lancé une opportunité d'investissement pour les Array Apartments communauté d'Austin avec un rendement annuel moyen prévu de 17 % à 22 %.
Option 4: Investir dans un immeuble à appartements grâce au crowdfunding immobilier.
Les projets de crowdfunding immobilier sont l'un des moyens les plus récents d'investir dans des immeubles d'appartements sans faire le travail de fond qui va traditionnellement dans l'achat de biens immobiliers. Le financement participatif demande simplement au grand public d'apporter un capital à un projet immobilier.
| Qu'est-ce qui différencie le crowdfunding d'une syndication immobilière? La syndication est une relation de financement entre un petit groupe d'investisseurs accrédités, tandis que le financement participatif est une méthode pour trouver des investisseurs de toutes expériences. Bien que les termes soient étroitement liés, ils ne sont pas synonymes. |
Un inconvénient du financement participatif est que ces investissements sont généralement illiquides, ce qui signifie que vous ne récupérerez probablement pas votre argent avant quelques années. Vous devrez peut-être également payer des frais lorsque vous utilisez une plateforme de financement participatif.
Quels sont les avantages d'investir dans un immeuble à appartements grâce au crowdfunding immobilier ?
- Cela nécessite un faible capital de démarrage par rapport à l'achat d'un bâtiment entier par vous-même.
- Les risques sont partagés entre plusieurs personnes.
- Le financement participatif offre un accès à de nouvelles opportunités exclusives que vous ne trouverez nulle part ailleurs.
- Vous n'avez pas à vous soucier de l'admissibilité à un prêt hypothécaire.
Si le crowdfunding immobilier vous intrigue, nous vous conseillons de vous renseigner Collecte de fonds, une plate-forme qui permet aux gens d'investir dans l'immobilier en mettant leur argent en commun avec d'autres.
Collecte de fonds rend facile pour quiconque de devenir un investisseur immobilier car ils ont des minimums bas pour démarrer et sont ouverts à tout investisseur, quelle que soit son expérience. Il a également un site web convivial où les utilisateurs peuvent choisir le portefeuille idéal en fonction de leur budget.
- Investissement minimum faible - 10 $
- Portefeuille immobilier diversifié
- Transparence du portefeuille
Option 5: Investir dans un immeuble à appartements par le biais d'un REIT.
Bien qu'investir dans un immeuble à appartements puisse être une option saine pour diversifier votre portefeuille et une couverture décente contre l'inflation, cela s'accompagne d'un travail considérable pour lequel vous n'avez peut-être pas le temps.
Si vous n'êtes pas sûr d'être prêt à assumer la responsabilité d'investir dans un immeuble à appartements en tant que propriétaire, vous pouvez toujours investir dans un REIT (Real Estate Investment Trust). Les FPI sont des sociétés qui possèdent, exploitent ou financent des projets immobiliers générateurs de revenus.
Les FPI sont le moyen le plus passif d'investir dans des immeubles à appartements.
Les FPI ont rendu l'investissement immobilier plus simple et accessible aux investisseurs aux budgets variés. Ce sont également des investissements passifs qui ne nécessitent aucun effort de votre part, ce qui signifie que vous n'aurez pas à vous soucier de la sélection des locataires ou de la perception des loyers.
Comment pouvez-vous investir dans un immeuble à appartements par le biais d'un REIT?
De nombreuses FPI sont cotées en bourse, ce qui signifie que vous pouvez investir lorsque vous êtes prêt dans le confort de votre foyer. Vous pouvez utiliser des courtiers en ligne pour investir dans ces FPI à tout moment.
Quels sont les courtiers en ligne que vous pouvez utiliser pour investir dans des FPI ?
- Robin des Bois. Il s'agit d'une plateforme d'investissement et de trading facile à utiliser et sans commission.
- E*COMMERCE. Une société de services financiers qui vous permet de négocier des actions, des obligations, des fonds communs de placement, des FNB, des options et des contrats à terme.
- M1 Finances. Un robot-conseiller à faible coût avec une application de services financiers qui permet des investissements, des emprunts et des opérations bancaires intégrés.
Quels sont les REIT spécialisés dans les immeubles d'appartements ?
- Mid-America Apartment Communities, Inc. (MAA). Ils se concentrent sur la gestion, le développement et l'acquisition de complexes d'appartements de qualité dans le sud-est, le sud-ouest et le centre de l'Atlantique aux États-Unis.
- Équité Résidentielle (EQR). Ils possèdent ou investissent actuellement dans 305 propriétés à travers le pays, acquérant de grands complexes d'appartements avec une construction solide.
- Communautés d'AvalonBay (AVB). Ils se concentrent sur le développement, le réaménagement, l'acquisition et la gestion de communautés d'appartements dans des zones métropolitaines en pleine croissance.
- Camden Property Trust (CPT). Cette FPI basée à Houston investit et exploite 170 propriétés qui contiennent plus de 58 000 appartements.
- Communautés universitaires américaines (ACC). Ils sont le plus grand gestionnaire, propriétaire et promoteur de communautés de logements étudiants de haute qualité à travers le pays.
Quelle est la différence entre une FPI que vous pouvez acheter via un courtier en ligne et une plateforme comme Fundrise ?
Fundrise propose des options de FPI ainsi que des accords immobiliers financés par la foule. Alors que votre FPI standard peut être cotée en bourse ou en privé, les FPI Fundrise sont privées, ont tendance à couvrir différents types de propriétés et nécessitent souvent beaucoup moins de capital initial.
Fundrise propose également des portefeuilles d'investissement prédéfinis, en fonction de vos objectifs.
- Investissement minimum faible - 10 $
- Portefeuille immobilier diversifié
- Transparence du portefeuille
Option 6: Investir dans un fonds immobilier.
Un fonds immobilier est un fonds commun de placement qui investit dans des REIT et des sociétés immobilières. Pour investir spécifiquement dans des immeubles à appartements, vous devez rechercher des fonds communs de placement immobilier qui investissent dans des FPI ou des sociétés spécialisées dans les unités multifamiliales.
Il existe trois types de fonds immobiliers :
- ETF immobiliers (Exchange Traded Funds) : Ces fonds détiennent des actions dans des sociétés immobilières et d'autres FPI, et ils sont cotés en bourse.
- FCP immobiliers : Ces véhicules d'investissement gérés par des professionnels investissent dans un portefeuille diversifié d'opportunités immobilières.
- Fonds immobiliers privés : Ces fonds sont souvent exclusifs à ceux qui disposent d'un capital décent à allouer.
| Nom du fonds | Type de fonds | Symbole boursier | Évaluation Morningstar |
| DFA Titres immobiliers I | Fonds communs de placement | DFREX | Or |
| Principale institution mondiale de la sécurité immobilière | Fonds communs de placement | POSIX | Argent |
| Revenus immobiliers de Fidelity | Fonds communs de placement | FRIFX | Argent |
| Cohen & Steers Instl Realty Shares | Fonds communs de placement | CSRIX | Argent |
| FNB immobilier Vanguard | FNB | VNQ | Or |
| Schwab US REIT ETF | FNB | SCHH | Argent |
| Vanguard Global ex-US Real Est ETF | FNB | VNQI | Bronze |
| FNB immobilier mondial SPDR® Dow Jones | FNB | RWO | Bronze |
Alors que les FPI versent des dividendes réguliers aux investisseurs, les fonds immobiliers fournissent leur valeur par le biais de l'appréciation. Ces fonds offrent également une bonne dose de diversification à un portefeuille, ce qui les rend moins risqués que d'autres investissements.
Avantages et inconvénients d'investir dans des complexes d'appartements
Avantages ✅
- Diversifier les investissements hors des marchés boursiers et obligataires
- Profitez de l'appréciation de la propriété et des flux de trésorerie provenant des paiements de loyer
- Investir par le biais de fonds, d'actions, de FPI ou d'investissements directs
Les inconvénients ❌
- Peut être prohibitif au démarrage
- Risques uniques et défis de gestion
- Coûts de gestion et de rotation potentiellement élevés
Investir dans un immeuble à appartements vous convient-il ?
Comme pour tout investissement, il peut être utile de discuter de vos objectifs avec un conseiller financier avant de prendre une décision.
Mais si vous songez à investir dans des immeubles à appartements, vous avez le choix entre de nombreuses options. Puisqu'il existe un point d'entrée pour chaque budget et niveau d'expertise en matière d'investissements immobiliers, presque tout le monde peut être propriétaire d'une propriété.
FAQ sur l'investissement dans les complexes d'appartements
Investir dans des appartements est l'un des moyens les plus simples de commencer votre parcours de création de patrimoine, mais cela dépend d'un certain nombre de facteurs. Certaines personnes trouvent qu'investir dans des immeubles à appartements peut être un bon moyen de générer des revenus locatifs réguliers, tandis que d'autres peuvent ne pas trouver cela aussi attrayant.
Dans l'ensemble, les immeubles à appartements peuvent être un bon investissement s'ils sont situés dans une zone à forte demande de logements locatifs et s'ils sont bien entretenus. L'embauche d'un gestionnaire immobilier qualifié peut remédier à la plupart des maux de tête liés à la gestion de votre propriété.
Il est toujours important de faire des recherches approfondies et de tenir compte de tous les risques et avantages potentiels avant de prendre des décisions d'investissement.
Il existe plusieurs façons d'investir dans des appartements. Le moyen le plus courant consiste à acheter un complexe d'appartements et à louer les unités. Cela peut être un bon investissement si vous avez l'argent pour acheter un complexe et le temps de le gérer.
Une autre option consiste à investir dans une fiducie de placement immobilier (FPI) qui se concentre sur les appartements. Une FPI est une société qui achète et vend des investissements immobiliers. Les FPI sont une bonne option si vous souhaitez investir dans des appartements mais que vous ne voulez pas vous occuper de la gestion quotidienne d'un complexe d'appartements.
La première étape consiste à faire des recherches approfondies et à considérer tous les risques et avantages potentiels. Vous voudrez évaluer soigneusement l'emplacement, l'état et le retour sur investissement potentiel de tout immeuble que vous envisagez d'acheter. Il est également important de prendre en compte des facteurs tels que l'état actuel du marché immobilier et le marché locatif local. Si vous ne savez pas comment évaluer un bien locatif, il est fortement recommandé de consulter un expert immobilier qui pourra vous aider.
Le meilleur endroit pour commencer à chercher des appartements dans lesquels investir est sur des sites Web comme Craigslist et Zillow. Vous pouvez également trouver de nombreuses offres en participant aux ventes aux enchères d'appartements ou en contactant des sociétés de gestion immobilière locales.
Une fois que vous avez trouvé un immeuble à appartements qui, selon vous, serait un bon investissement, vous devrez obtenir un financement. Cela pourrait impliquer de contracter une hypothèque ou d'utiliser vos propres économies pour acheter le bâtiment.
C'est également une bonne idée de consulter un conseiller financier et un avocat immobilier pour vous assurer que vous avez un plan solide en place pour gérer la propriété et en générer des revenus.
La règle des 2 % est une ligne directrice que les investisseurs immobiliers doivent utiliser pour évaluer la rentabilité potentielle d'un immeuble de placement. Il stipule que le revenu locatif mensuel d'une propriété doit être d'au moins 2% du prix d'achat de la propriété.
Par exemple, si une propriété est achetée pour 200 000 $, le revenu de location mensuel doit être d'au moins 4 000 $ pour respecter la règle des 2 %.
La règle des 2% vise à fournir une estimation approximative de la rentabilité potentielle d'une propriété, mais ce n'est pas une règle absolue. Il ne tient pas compte de facteurs tels que les taxes foncières, les coûts d'entretien et d'autres dépenses qui peuvent affecter la rentabilité globale d'un immeuble de placement.