Cadre Review 2022: Investissement immobilier commercial basé sur les données

La startup d'investissement immobilier Cadre offre aux investisseurs accrédités un accès direct aux investissements dans l'immobilier commercial.

La société tire parti des avantages fiscaux de l'investissement dans la zone d'opportunité. Il a également une approche axée sur les données pour trouver des opportunités immobilières et soutient sa technologie comme un moyen de perturber le marché traditionnel du financement participatif.

Mais une grande partie de l'attention des médias entourant Cadre s'est portée sur ses fondateurs et ses liens avec la Maison Blanche. Et avec des minimums d'investissement élevés et peu d'options parmi lesquelles choisir, il est peu probable que ce soit votre meilleur choix pour ajouter des biens immobiliers à votre portefeuille.

Avantages et inconvénients du cadre

Qu'est-ce que Cadre ?

Cadres est un commercial investissement immobilier plate-forme lancée en 2014. La société a été fondée par Ryan Williams et est connue pour son fonds de zone d'opportunité qui vise à investir dans les zones à faible revenu pour tirer parti des avantages fiscaux suite aux changements dans le Loi de 2017 sur les réductions d'impôts et l'emploi.

Mais Cadre est également connu pour ses relations précoces avec Jared Kushner, l'ancien conseiller principal du 45e président Donald Trump.

Kushner était un investisseur précoce dans Cadre, et Joshua Kushner, le frère de Jared, même a aidé à fonder Cadre. Les deux frères Kushner se sont retrouvés avec des rôles de conseil, mais la connexion à la Maison Blanche a suscité des inquiétudes quant aux conflits d'intérêts potentiels avec Cadre collectant des fonds auprès d'investisseurs étrangers. Ce conflit a conduit Jared Kushner à planifier de se départir de Cadre avant retarder sa décision à cause du covid.

Pour être clair, Cadre est une plateforme d'investissement immobilier légitime qui cherche à défier sociétés de financement participatif et tirer parti des zones d'opportunité pour générer des rendements élevés. Mais les investisseurs doivent savoir qu'une grande partie de l'attention des médias autour de Cadre s'est concentrée sur les conflits d'intérêts potentiels et leur impact sur l'avenir de l'entreprise.

Comment fonctionne Cadre ?

Cadre investit dans un portefeuille de maisons multifamiliales, d'espaces industriels, d'immeubles de bureaux et d'hôtels. Et, comme mentionné, la société se concentre principalement sur les investissements dans les zones d'opportunité.

Selon son site Internet, les zones d'opportunité « sont des secteurs de recensement à faible revenu désignés par les gouvernements des États et fédéral. Les investissements éligibles dans ces parcelles peuvent être éligibles à un traitement fiscal préférentiel s'ils sont réalisés par le biais de gains en capital existants.

L'idée derrière les zones d'opportunité est d'encourager le développement économique dans les zones les moins riches. Et les investisseurs peuvent également bénéficier d'allégements fiscaux importants, tels que le report des gains en capital. Cela fait partie de la manière dont Cadre prévoit de générer des rendements significatifs pour les investisseurs.

L'autre stratégie que Cadre utilise pour tenter de perturber le marché du financement participatif est celle des données et de la technologie. L'entreprise stresse comment c'est une société d'investissement immobilier « axée sur les données ». Plus précisément, Cadre possède sa propre équipe de science des données et cherche à surpasser la concurrence. Ça dit:

"En tirant parti des ensembles de données traditionnels, alternatifs et propriétaires, nous pouvons compléter l'investissement immobilier traditionnel stratégie avec les méthodes quantitatives avancées et les techniques d'apprentissage automatique qui ont transformé d'autres domaines de la finance."

Est-ce du jargon ou y a-t-il quelque chose derrière les données ?

Avec un taux de rendement historique déclaré de 18,6 %, il semble que le modèle de Cadre fonctionne. Mais il existe encore des inquiétudes concernant les options d'investissement et la liquidité dont les investisseurs potentiels devraient être conscients.

Options d'investissement du cadre

Cadre propose deux produits principaux aux investisseurs: une place de marché transaction par transaction et son propre fonds d'accès direct. Il existe également un marché secondaire pour l'achat et la vente d'actions.

Voici comment fonctionne chaque option de placement.

Investissement transaction par transaction

Le marché transaction par transaction de Cadre est similaire aux plateformes d'investissement telles que Rue de la foule et vous permet d'investir dans des actifs immobiliers commerciaux individuels.

Cadre en est encore à ses débuts par rapport aux plus grands acteurs de l'espace. Au moment de la rédaction, il a acquis plus de 40 transactions sur 24 marchés. Comme mentionné, il s'agit notamment d'actifs immobiliers commerciaux tels que des maisons multifamiliales, des bureaux et des hôtels.

Il y a un investissement minimum de 50 000 $ pour les accords directs. Vous devez vous inscrire à Cadre avec votre adresse e-mail, votre nom et votre numéro de téléphone pour afficher les listes. Cadre vérifie également votre compte, ce qui peut prendre un jour ouvrable ou deux.

Les transactions incluent des informations sur le prix d'achat, le total des capitaux propres et le type d'objectif d'investissement. Cadre définit quatre objectifs d'investissement différents, tout comme son concurrent CrowdStreet. Ces objectifs incluent :

• Coeur: Propriétés à taux d'occupation élevé sur les marchés primaires. Risque d'investissement plus faible dans l'ensemble et objectif de taux de rendement interne net (TRI) de 6 à 8 %.
• Noyau Plus: Propriétés à taux d'occupation élevé sur les marchés secondaires avec des flux de trésorerie stables. Ceux-ci offrent un faible risque mais un potentiel d'appréciation légèrement supérieur et ont un TRI cible de 8 à 10 %.
• Valeur ajoutée: Il s'agit d'une catégorie de risque de niveau intermédiaire et comprend des actifs qui nécessitent des améliorations pour aider à l'appréciation. Le TRI cible est de 10 à 12 %.
• Opportuniste: Il s'agit de la catégorie d'objectifs d'investissement la plus risquée et comprend des projets de développement et des propriétés à faible flux de trésorerie. Le TRI cible est de 12 % ou plus.

Encore une fois, tout revient à l'approche axée sur les données et à la technologie exclusive de Cadre. La société a certainement affiché de solides rendements historiques, alors faites de cette affirmation ce que vous voulez.

Au moment de la rédaction de cet article, cinq offres directes sont disponibles. C'est nettement inférieur à des places de marché comme Rue de la foule qui a généralement des dizaines d'offres ouvertes à un moment donné.

Fonds d'accès direct au cadre

Le moyen le plus populaire d'investir avec Cadre était son fonds d'accès direct. Cependant, ce fonds a été clôturé en mars 2022.

Ce fonds avait un placement minimum de 25 000 $ et offrait un portefeuille plus diversifié de 12 à 15 placements. Plus précisément, le fonds a investi dans 50 % de maisons multifamiliales et 50 % d'espaces de bureaux. Cadre avait également de la peau dans le jeu et visait des rendements de 10 à 12 % grâce à une approche « à valeur ajoutée ».

Le fonds n'a clôturé que sur six actifs, soit environ 50 % du nombre cible d'actifs du fonds. Il est regrettable que le fonds ne soit pas disponible car cela élimine la diversification. Pour les investisseurs qui souhaitent investir dans des FPI ou des fonds, des options comme Rue de la foule et Collecte de fonds sont actuellement supérieurs à Cadre.

Exigences d'investissement du cadre

Cadre n'est ouvert qu'aux investisseurs accrédités. Et depuis la fermeture de son fonds, le minimum d'investissement est désormais de 50 000 $ pour les investissements transaction par transaction..

Il existe différentes façons de devenir un investisseur qualifié:

• Avoir une valeur nette supérieure à 1 million de dollars, seul ou avec un conjoint OU
• Gagner un revenu supérieur à 200 000 $ (ou 300 000 $ avec un conjoint) au cours des deux années précédentes et avoir les mêmes attentes de revenu pour l'année en cours

Une exigence d'investissement minimum de 50 000 $ est élevée et un inconvénient de Cadre. Cela est d'autant plus vrai que des concurrents comme Rue de la foule, qui s'adresse également aux investisseurs accrédités, a une exigence minimale de 25 000 $.

Liquidité

Un inconvénient de l'investissement immobilier par rapport à investir dans des actions ou alors ETF est que les investissements sont généralement très illiquides. En d'autres termes, l'immobilier est plus difficile à convertir en espèces en peu de temps.

Cependant, Cadre dispose d'un marché secondaire où les investisseurs peuvent créer des ordres de vente six mois à compter de la date d'acquisition d'un actif. Sur son page d'assistance, dit Cadre "nous nous attendons" c'est ainsi que la fenêtre de vente fonctionnera. Il indique également "nous prévoyons que ces fenêtres auront lieu pendant environ 2 semaines au milieu de chaque trimestre".

Cadre utilise ce langage car il ne garantit pas réellement la liquidité. Au contraire, elle se réserve le droit d'empêcher les investisseurs de mettre en vente des actifs. Des exemples d'événements qui pourraient conduire à ce scénario incluent les ventes ayant commencé au niveau de la propriété, les catastrophes naturelles et les partenaires limitant les ventes pour se conformer aux réglementations fiscales.

En bref, cela dépend de nombreux facteurs si vous pouvez ou non décharger les actifs de Cadre. Gardez donc ce risque de liquidité à l'esprit. Les vendeurs paient également des frais de 1,5 % sur les ventes sur le marché secondaire et les acheteurs paient des frais de 3,25 %.

Tarifs et frais des cadres

Cadre ne facture pas de frais de compte mensuels ni de frais directs pour rejoindre la plateforme. Cependant, les investisseurs paient divers frais de transaction et des frais annuels de gestion d'actifs :

• Frais de transaction: Habituellement 1,0 %
• Frais annuels de gestion d'actifs: Généralement 1,5 % des fonds propres de l'investisseur une fois qu'un projet est financé

La commission annuelle de gestion de fortune est déduite de la trésorerie distribuable. Cadre indique également que vous devez consulter l'accord de conseil en investissement spécifique pour une ventilation complète des frais pour chaque projet, car les frais peuvent varier.

Cadre est-il un bon investissement - Performance historique

Cadre est un acteur plus petit dans l'espace de crowdfunding immobilier bondé. Mais il affiche des rendements historiques élevés, bien qu'avec un petit nombre de transactions conclues.

Au moment de la rédaction de cet article, Cadre compte 9 investissements entièrement réalisés. Voici comment son palmarès se décompose :

• Valeur de la transaction détenue: 4,7+ milliards de dollars.
• Distributions brutes aux investisseurs: 292+ millions de dollars.
• Taux de rendement historique: 18.6%.

Il s'agit d'un taux de rendement moyen plus élevé que celui de nombreux concurrents comme Collecte de fonds et RealtyMogul. Mais gardez à l'esprit que Cadre a une histoire plus limitée sur laquelle travailler. Et les performances passées ne sont pas une garantie des rendements futurs.

Et, encore une fois, L'histoire de Cadre amène certains investisseurs à remettre en question sa relation avec les Kushner. À partir de 2013, les sociétés Kushner ont déposé de faux documents de logement à New York selon le Presse associée retirer les locataires des appartements à loyer contrôlé pour les remplacer par des locataires mieux rémunérés. Kushner Companies s'est alors retournée et a vendu trois de ces bâtiments pour près de 50% de profit.

Cela ne devrait pas concerner Cadre, à l'exception de la FinTech immobilière en plein essor aidé à conclure l'affaire et détenait une participation dans les immeubles. Pour une startup à la recherche d'une preuve de concept et d'une belle valorisation, c'était vraiment pratique !

Dans l'ensemble, il est difficile de savoir à quoi s'attendre de Cadre. Il vante un modèle basé sur les données et a de solides performances historiques. Mais l'histoire de l'entreprise est chaotique.

Meilleures alternatives

Cadre est une entreprise innovante et son utilisation de l'investissement en zone d'opportunité est ce qui la rend plus unique. Mais avec une exigence d'investissement élevée de 50 000 $ et des options d'investissement limitées, ce ne sera pas la bonne solution pour tous les investisseurs.

Heureusement, il existe de nombreuses alternatives Cadre réputées ouvertes aux investisseurs accrédités et non accrédités :

Points forts
Évaluation	9/10	8/10	9/10
Investissement minimal	$10	$25,000	$5,000
Frais de compte	1 année	Rien	1-1,25 %/an de frais de gestion d'actifs
FPI privée
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Collecte de fonds est votre meilleure option pour investir dans l'immobilier avec peu d'argent puisqu'il a un financement minimum de 10 $. Vous n'avez pas non plus besoin d'être un investisseur accrédité.

Pour ce qui est de Rue de la foule, c'est une meilleure alternative à Cadre si vous voulez plus de sélection sur le marché et un minimum inférieur de 25 000 $. C'est aussi pour les investisseurs accrédités, mais il a récemment lancé son propre C-REIT afin que vous puissiez obtenir plus de diversification.

Pour terminer, RealtyMogul, est une autre plate-forme d'investissement immobilier commercial pour les investisseurs accrédités et non accrédités. Le minimum d'investissement de 5 000 $ est également nettement inférieur à celui de Cadre.

Fundrise et RealtyMogul ont des frais similaires, et la structure des frais de CrowdStreet est similaire à celle de Cadre et varie selon la transaction.

Conclusion

Cadre est un nouvel acteur sur un marché encombré. Et bien qu'il ait l'un des rendements historiques les plus élevés sur papier, ce n'est pas la meilleure option pour tous les investisseurs.

Le minimum de 50 000 $ est élevé et Cadre a beaucoup moins de choix d'investissement que la plupart des concurrents en raison de sa taille. L'attention médiatique négative ou interrogative entourant l'historique de financement de l'entreprise est également préoccupante, d'autant plus que cela peut avoir eu un impact sur les rendements historiques.

Nous préférons Collecte de fonds pour les investisseurs débutants et Rue de la foule pour les investisseurs accrédités à Cadre en ce moment. Mais comme toujours, faites votre propre diligence raisonnable et explorez les offres de Cadre pour l'investissement immobilier commercial dans les zones d'opportunité.