L'une des parties les plus mystérieuses du processus d'achat et de refinancement d'une maison sont les frais de clôture d'un prêt hypothécaire. La plupart des consommateurs intéressés à faire une demande de financement hypothécaire savent qu'ils existent, mais la plupart ne savent pas combien ils coûtent et d'où ils viennent.
Dans ce guide, nous allons répondre à la question, quels sont les frais de clôture hypothécaire? Mais nous allons aller au-delà des frais de clôture eux-mêmes et inclure également les séquestres hypothécaires. Ce sont des allocations pour les taxes et les assurances qui doivent être payées à la clôture. Pour cette raison, ils peuvent sembler indiscernables des frais de clôture - en grande partie parce qu'ils auront à peu près le même effet sur la transaction.
Vous ne savez pas combien de maison vous pouvez vous permettre? Parlez à un expert hypothécaire aujourd'hui avant que le marché ne change!
Les experts hypothécaires peuvent vous aider à trouver la meilleure option de financement pour vos besoins, pour vous aider à vous rapprocher de la maison de vos rêves. Cliquez sur votre état pour commencer !
Voir les tarifs aujourd'hui !Quels sont les frais de clôture hypothécaire?
Les frais de clôture d'un prêt hypothécaire sont tous les frais engagés relativement à obtenir une hypothèque. Le prêteur accorde le prêt, mais comme les hypothèques sont en fin de compte un type de sécurité d'investissement qui sera vendue à des tiers, de nombreux frais de transaction sont impliqués dans le processus.
En outre, une hypothèque est également une transaction légale qui nécessite le dépôt de documents auprès de l'État, du comté et des autorités locales appropriés. Ce processus ajoute une couche supplémentaire de frais.
Les frais de clôture typiques auxquels vous pouvez vous attendre sont énumérés ci-dessous. Cependant, cette liste n'est pas exhaustive. Il peut y avoir certains frais de clôture propres à certains États ou marchés qui ne figurent pas sur cette liste. De plus, certains des coûts énumérés ci-dessous peuvent ne pas être facturés dans votre région.
Points
Les points hypothécaires représentent un pourcentage du montant du prêt payé d'avance. Il y a trois types de points hypothécaires. Chaque point est égal à 1% du montant du prêt. Ils se déclinent en deux saveurs: frais de montage et points de remise.
Frais de montage sont la rémunération du prêteur pour l'arrangement de l'hypothèque. Les frais sont généralement de 1 %, mais ils peuvent être éliminés en acceptant un taux d'intérêt légèrement plus élevé. Par exemple, en acceptant une augmentation de taux de 1/8 % (0,125), le prêteur peut renoncer aux frais de montage.
Points de remise sont ce que vous paierez si vous voulez plus bas le taux d'intérêt de votre hypothèque. Par exemple, si vous souhaitez réduire votre taux d'intérêt de 3 % à 2,75 %, le prêteur peut facturer 1,5 % en points de réduction pour y parvenir.
Ce type de stratégie n'est recommandé que si vous prévoyez d'être dans la maison pendant de nombreuses années et que vous aurez une chance de récupérer le coût des points de réduction grâce au taux inférieur et au paiement mensuel.
Des frais similaires sont ce qu'on appelle un taux de frais de verrouillage. De nombreux prêteurs vous permettront de verrouiller gratuitement votre taux de prêt à l'application si la durée de verrouillage n'est pas supérieure à 30 jours. Mais si vous souhaitez un verrouillage plus long, comme 45 jours ou plus, ils peuvent vous facturer des frais de verrouillage, également exprimés en points.
Par exemple, le prêteur peut vous facturer 0,50 % du montant du prêt pour bloquer votre taux pendant 60 ou 90 jours. Mais d'une manière générale, ces frais seront appliqués aux frais de montage, plutôt que d'être un coût de clôture supplémentaire.
Cependant, si vous ne parvenez pas à conclure le prêt, vous pouvez perdre les frais de verrouillage du taux. C'est parce que le prêteur aura encouru des frais pour réserver ce taux pour le temps spécifié.
Primes d'assurance hypothécaire initiales
Les prêts FHA et VA facturent une prime d'assurance hypothécaire initiale (les prêts FHA ont également une prime mensuelle). Les hypothèques conventionnelles et jumbo n'ont que des primes d'assurance hypothécaire mensuelles, qui ne s'appliquent que si votre mise de fonds ou la valeur nette de votre maison est inférieure à 20 %.
Sur les prêts FHA, la prime initiale d'assurance hypothécaire est généralement 1,75% du montant du prêt. Sur une hypothèque de 200 000 $, cela équivaudra à 3 500 $.
La prime d'assurance hypothécaire initiale sur les prêts VA est connue sous le nom de Frais de financement VA. Il est actuellement fixé à 2,3 % du montant du prêt pour la plupart des emprunteurs, ce qui signifie que vous paierez 4 600 $ sur un prêt de 200 000 $.
Dans le cas d'un prêt FHA ou VA, la prime d'assurance hypothécaire initiale n'est généralement pas payée de sa poche par l'emprunteur. Plus généralement, il est ajouté au montant du prêt et financé sur la durée du prêt. Mais dans certains cas, le vendeur de la propriété peut payer la prime d'assurance hypothécaire initiale pour inciter l'emprunteur à acheter sa propriété.
Frais de candidature
La plupart des prêteurs hypothécaires factureront des frais de dossier exigibles au moment de la demande, et non à la clôture. Cependant, dans la plupart des cas, les frais de dossier couvrent les frais d'évaluation et de rapport de solvabilité. Vous pouvez généralement vous attendre à ce que cela se situe entre 300 $ et 500 $.
Frais d'évaluation
Lorsqu'un prêteur hypothécaire émet un prêt, il doit utiliser les services d'un évaluateur tiers indépendant pour déterminer une valeur objective de la propriété en question. Le prêteur percevra les frais pour ce service, mais ils seront payés à l'évaluateur et non retenus par le prêteur.
Les frais d'évaluation se situent généralement entre 300 $ et 500 $, bien qu'ils puissent être plus élevés sur certains marchés et pour des propriétés spécialisées.
Frais de dossier de crédit
Pour traiter votre demande, le prêteur hypothécaire devra exécuter un rapport de solvabilité. Étant donné que les rapports sont fournis par une source extérieure, le prêteur encourra des frais pour le service. Ce sera généralement entre 15 $ et 30 $. Il sera soit inclus dans vos frais de dossier, soit payé à la clôture.
Une cote de crédit faible peut avoir un impact négatif sur votre demande de prêt hypothécaire et votre taux d'intérêt.
La bonne nouvelle est que les sociétés de redressement de crédit, telles que Credit Saint, peuvent vous aider à augmenter votre pointage de crédit en quelques mois !
Réparer mon créditFrais d'avocat ou d'agent de titre
Les fermetures ont généralement lieu dans le bureau d'un avocat ou d'un agent en titre. Cela est dû à l'exigence de préparation et de dépôt des documents juridiques liés au prêt.
Dans certains États, les fermetures ont lieu régulièrement dans le bureau d'un agent de titre. Dans d'autres, il est géré dans un bureau d'avocat.
De manière générale, les agents de titres facturent des frais moins élevés pour les fermetures. Ils peuvent facturer entre 200 $ et 500 $, tandis que les avocats peuvent facturer entre 500 $ et 1 000 $.
Recherche de titre
Pour qu'une nouvelle hypothèque ait un titre clair, une recherche doit être effectuée pour déterminer s'il existe des privilèges en cours sur la propriété. Il peut s'agir de privilèges déposés contre le propriétaire (et la propriété) par des entrepreneurs qui ont effectué des services sur la maison mais n'ont pas été payés.
Parfois, les privilèges sont si anciens qu'ils sont oubliés par le propriétaire actuel. Les recherches de titres sont utilisées pour découvrir ces privilèges et pour s'assurer qu'ils sont payés avant de conclure le prêt. Les frais pour ce service se situeront généralement entre 200 $ et 400 $.
Assurance titres
Quelle que soit la profondeur d'une recherche de titre, il est toujours possible qu'un ou plusieurs privilèges ne soient pas découverts. Pour se protéger contre cette éventualité, les prêteurs hypothécaires exigent d'avoir une police d'assurance titres en place avec chaque prêt. Le but d'une politique est de protéger la propriété contre la responsabilité imprévue de privilèges non détectés.
Cette politique coûte plusieurs centaines de dollars, qui est basée sur le montant du prêt et l'état où se trouve la propriété. Le prêteur est désigné comme bénéficiaire dans la police. Il est conçu pour protéger la position de premier privilège du prêteur sur la maison.
Inspection des nuisibles
Étant donné que le prêteur se souciera de protéger l'intégrité structurelle de la propriété - qui est sa garantie - il exigera qu'une inspection antiparasitaire soit effectuée par un expert certifié. Le coût peut varier entre 50 $ et 100 $, mais peut être plus élevé à certains endroits.
Certificat d'inondation
Semblable à une inspection antiparasitaire, le prêteur hypothécaire voudra savoir si la propriété se trouve dans une zone désignée comme zone inondable reconnue par le gouvernement fédéral. Si c'est le cas, l'emprunteur devra souscrire une assurance contre les inondations. Le coût de la certification est généralement de l'ordre de 20 $ et 30 $.
Inspection de la maison
Une inspection de la maison peut être effectuée au gré de l'acheteur. Ce n'est généralement pas une exigence du prêteur, à moins que l'évaluateur n'identifie des problèmes avec la maison qui nécessitent une inspection plus approfondie.
Mais même si le prêteur ne l'exige pas, il est dans l'intérêt de l'acheteur d'en obtenir un. Toutes les réparations majeures qui ne sont pas découvertes avant la clôture devront être effectuées par l'acheteur. L'inspection de la maison offre aux acheteurs la possibilité de faire effectuer ces réparations par le vendeur avant la clôture.
Le coût d'une inspection résidentielle peut varier entre 200 $ et 500 $, selon la propriété.
Enquête sur la propriété
Ces frais ne seront exigés par le prêteur que si les limites exactes de la propriété sont inconnues ou contestées. Il peut également être nécessaire s'il y a des empiètements, comme la structure physique de la propriété d'un voisin s'étendant dans la propriété en question. Selon la taille de la propriété, une enquête peut coûter entre 300 $ et 1 000 $ ou plus.
Recherche de taxe foncière
Ceci est similaire à une recherche de titre, sauf qu'il est spécifiquement utilisé pour déterminer les privilèges fiscaux cachés. S'il y en a, ils peuvent être payés par le vendeur avant la clôture. Le coût du service se situe entre 50 $ et 100 $.
Taxes de transfert
Certains États, comtés et municipalités imposent des droits de mutation sur les biens immobiliers et les hypothèques. Ils établiront un taux d'imposition basé sur le montant du prêt ou la valeur de la propriété.
Par exemple, si la taxe hypothécaire est de 0,25 $ par tranche de 1 000 $ de valeur et que le prêt est de 400 000 $, la taxe sera de 100 $.
Si la taxe de transfert immobilier est de 0,50 $ par millier de dollars de valeur et que le prix de vente est de 500 000 $, la taxe de transfert sera de 2 500 $.
Dans de nombreux marchés, la taxe hypothécaire sera payée par l'acheteur, tandis que la taxe sur les mutations immobilières sera payée par le vendeur du bien.
Frais divers
En plus des frais principaux énumérés ci-dessus, des frais mineurs sont encourus pendant le processus de prêt hypothécaire.
Un exemple est l'enregistrement des frais. Ce sont les frais qui doivent être payés à la municipalité locale ou au comté pour l'enregistrement légal de l'acte de propriété et de l'hypothèque. Attendez-vous à payer entre 50 $ et 100 $.
Les frais de messagerie sont un autre exemple. Si l'avocat ou la société de titres a besoin de services de messagerie vers et depuis des tiers, ces frais seront généralement payés par l'emprunteur à la clôture.
Qu'est-ce qu'un compte séquestre?
Il y a d'autres coûts associés à une hypothèque qui seront payés par l'emprunteur, mais ne sont pas considérés comme des frais de clôture. Ce sont les coûts nécessaires pour établir un compte séquestre pour le prêt.
Un compte séquestre englobe ce que l'on appelle souvent dans le secteur hypothécaire dépenses payées d'avance. Ce sont des dépenses liées principalement aux paiements mensuels d'intérêts, aux taxes foncières et aux assurances. Certaines de ces dépenses doivent être payées à l'avance, tandis que d'autres nécessitent de détenir un certain montant sous séquestre en vue de paiements futurs.
Les principaux exemples d'entiercement sont les suivants :
Intérêts prépayés
Les intérêts hypothécaires sont perçus à terme échu. Cela signifie que vous paierez les intérêts du mois dernier avec le paiement de ce mois-ci.
Les intérêts payés d'avance sont l'exception. Il représente les intérêts qui sont dus entre le jour de la clôture du prêt et la fin du mois au cours duquel la clôture a lieu. Par exemple, si votre prêt se termine le 21 juin, le prêteur percevra des intérêts pour le solde du mois ou neuf jours.
Puisqu'il s'agit d'un montant impair, plutôt que des intérêts d'un mois complet, il sera perçu à la clôture. C'est une raison courante pour laquelle les emprunteurs hypothécaires veulent souvent fermer le dernier jour ouvrable du mois lorsque les intérêts payés d'avance ne seront pas nécessaires pendant plus d'un jour ou deux.
Taxes foncières
Les taxes foncières sont collectées via votre paiement mensuel. Cependant, la plupart des comtés et des municipalités exigent que les prêteurs paient des impôts trimestriels ou annuels.
Si les taxes sont dues sur une base trimestrielle, le prêteur en percevra suffisamment pour couvrir trois mois, de sorte qu'il sera en mesure d'effectuer le paiement en temps opportun. Contrairement aux intérêts hypothécaires, les impôts fonciers doivent être payés à l'avance. Étant donné qu'un nouveau prêt n'aura pas de solde d'entiercement accumulé pour payer les taxes, le prêteur percevra le montant requis à la clôture.
Le montant exact qui sera perçu dépendra du montant des taxes foncières, du nombre de mois requis pour chaque paiement périodique et de la prochaine date d'échéance de la facture de taxes.
L'assurance habitation
Comme les impôts fonciers, l'assurance habitation doit être payé à l'avance.
Les prêteurs exigent généralement que les emprunteurs fournissent une police d'assurance habitation libérée pendant un an avant la clôture. Ils peuvent également percevoir l'équivalent d'un mois de la prime, de sorte qu'ils auront au moins assez pour couvrir le renouvellement de la police un an plus tard.
Si la prime d'assurance de votre propriétaire est de 100 $ par mois, le prêteur bloquera 1 300 $. Ce sera 1 200 $ pour le coût annuel d'une police, plus un mois supplémentaire à 100 $. Cependant, si vous payez l'année complète sur la prime initiale directement à la compagnie d'assurance, le prêteur ne se sera engagé que pendant un mois.
La protection de votre nouvelle maison devrait être une priorité absolue.
Cliquez ci-dessous pour obtenir un devis d'assurance habitation gratuit et assurez-vous d'être entièrement protégé.
Obtenir un devis gratuitAssurance prêt hypothécaire – Primes mensuelles
Les hypothèques FHA et (parfois) les prêts conventionnels et jumbo nécessitent des paiements mensuels de primes sur l'assurance hypothécaire. Si tel est le cas, le prêteur prélèvera généralement deux ou trois mois de primes à l'avance pour s'assurer que des fonds suffisants seront disponibles pour payer la prime, même si vous manquez un paiement mensuel de la maison.
Comment les frais de clôture affectent le coût réel d'achat d'une maison
Le total des frais de clôture et des séquestres peut représenter entre 2% et 6% du montant du nouveau prêt. Sur un prêt de 400 000 $, attendez-vous à payer entre 4 000 $ et 24 000 $.
La large gamme est due à de grandes différences dans les valeurs des propriétés, ainsi que la situation géographique. Par exemple, les frais de clôture et les séquestres seront beaucoup plus élevés sur une propriété de 800 000 $ que sur une maison de 300 000 $. De plus, les frais de clôture sont généralement plus élevés dans les régions à coût élevé du pays.
Quels que soient les frais de clôture totaux et les séquestres, ils peuvent avoir un effet important sur le coût réel d'achat d'une maison.
Si le prix d'achat de la maison est de 400 000 $ et que les frais de clôture et d'entiercement sont de 12 000 $, le coût total d'acquisition de la maison sera de 412 000 $.
Où trouver un prêt hypothécaire
Accélérer les prêts et Rocket Mortgage sont les deux côtés de la même organisation. Rocket Mortgage est l'interface en ligne de Quicken Loans. Alors que Quicken Loans est le plus grand prêteur hypothécaire de détail en Amérique, Rocket Mortgage est le plus connu des deux, ne serait-ce que parce qu'il est si largement annoncé. Mais il est impossible de parler de l'un sans l'autre.
En tant que prêteur hypothécaire en ligne, Rocket Mortgage offre rapidité et simplicité. Vous pouvez effectuer l'intégralité du processus de candidature en ligne, y compris le téléchargement des pièces justificatives, sans quitter votre domicile ou votre bureau. Ils offrent à la fois des approbations préalables et des approbations complètes. Des prêts FHA et VA sont fournis, en plus des prêts hypothécaires conventionnels et jumbo.
Crédible est un marché de prêt en ligne, offrant des produits de prêt de plusieurs prêteurs. Cela comprend les prêts hypothécaires, en plus des prêts étudiants, des prêts personnels et des cartes de crédit. En remplissant une seule et simple demande de prêt en ligne, vous pouvez obtenir des devis de prêt auprès de plusieurs entreprises.
Vous pouvez ensuite choisissez le prêteur qui offre le meilleur taux et les meilleures conditions pour votre achat ou refinancement. Cela vous donnera l'occasion de magasiner entre différents prêteurs, sans avoir à remplir plusieurs demandes.
L'achat d'une maison ne doit pas être difficile. Laissez les experts de Quicken Loan vous guider à chaque étape.
Consulter un expert hypothécaire est un moyen intelligent d'obtenir tous les faits et de prendre une décision éclairée. Cliquez ci-dessous et réservez maintenant.
Faites-vous tartiner aujourd'huiFAQ sur les frais de clôture hypothécaire
En quoi consistent les frais de clôture d'un prêt hypothécaire?
Les frais d'entiercement, bien que fréquemment confondus avec les frais de clôture, constituent une catégorie entièrement distincte. Ils représentent des paiements anticipés pour les dépenses courantes liées à la possession de la maison. Il s'agit notamment des séquestres pour les taxes foncières, l'assurance habitation et l'assurance hypothécaire.
Comment puis-je éviter les frais de clôture de mon prêt hypothécaire?
La deuxième méthode est ce qu'on appelle frais de clôture payés par le prêteur, qui sont parfois appelés crédits de prêteur. Pour réduire ou éliminer les frais de clôture, le prêteur couvrira ces frais en échange d'un taux d'intérêt plus élevé.
Par exemple, le prêteur peut augmenter le taux d'intérêt de 3 % à 3,5 % en échange de la couverture des frais de clôture et des séquestres égaux à 3 % du montant du prêt.
Quels sont les 3 frais de clôture typiques ?
Les trois coûts de clôture les plus importants, et donc les plus courants, sont les points, les honoraires d'avocat et la combinaison recherche de titres/assurance titres. Les trois ensemble représentent souvent plus de 50% des frais de clôture totaux.
Combien coûtent généralement les frais de clôture d'une maison ?
Comme mentionné ci-dessus, le total des frais de clôture et des séquestres peut se situer entre 2 % et 6 % du nouveau montant du prêt. Leur montant exact dépendra du prix de vente de la propriété, ainsi que de votre zone de marché. Certaines régions à coût élevé du pays ont des frais de clôture systématiquement plus élevés que d'autres.