Comment calculer le flux de trésorerie d'un bien locatif

RL'investissement immobilier peut vous fournir un flux de revenus supplémentaire, vous aidant à constituer un patrimoine et à atteindre vos objectifs financiers encore plus rapidement.

L'un des moyens les plus populaires d'investir dans l'immobilier est de posséder un bien locatif.

Que vous soyez un nouvel investisseur envisageant l'immobilier ou un propriétaire locatif essayant de décider de votre prochaine étape, il y a quelques objectifs communs que tout investisseur immobilier devrait avoir.

Pour déterminer si investir dans des propriétés locatives est une source intéressante de revenus passifs, vous devez tenir compte de ces objectifs et peser le pour et le contre dans la vie réelle.

Objectifs pour créer des revenus passifs avec des propriétés locatives

Envie de tirer le meilleur parti de l'investissement locatif?

Bien que vos objectifs individuels en matière d'investissement immobilier puissent différer de ceux de quelqu'un d'autre, voici quelques considérations courantes pour vous aider à réussir.

Comprendre la définition du revenu passif

Par définition, le revenu passif est l'argent que vous gagnez grâce à une entreprise qui prend peu ou pas de temps ou d'efforts pour suivre le rythme.

Un revenu vraiment passif vous permet d'investir le moins d'heures et de retirer le plus d'argent.

Bien qu'investir dans des propriétés locatives soit lucratif et présente de nombreux avantages, cela peut également nécessiter du temps, de l'argent et des efforts.

En d'autres termes, il est actif. Mais si vous comprenez le coût et avez certaines de ces ressources à revendre, cela peut valoir la peine.

Et plus vous avancez, moins vous pouvez être actif, si vous le souhaitez.

Faire votre recherche

Vous ne devriez pas entrer aveuglément dans l'investissement immobilier. Avant d'acheter une propriété, vous devez faire des recherches assez approfondies.

Cela pourrait inclure :

1. Explorer le marché local du logement
2. Lecture sur le droit à la vie privée, le logement discriminatoire et les lois sur les expulsions

Les lois concernant les propriétaires et les locataires peuvent varier d'un État à l'autre, il est donc crucial de vous renseigner sur les politiques de votre région.

Enfreindre l'une de ces lois pourrait amener votre locataire à intenter des poursuites judiciaires sérieuses contre vous.

Il existe de nombreuses ressources et cours en ligne qui peuvent vous renseigner sur ces lois et vous aider à décider si l'investissement immobilier est fait pour vous.

Achetez au bon moment

Les investisseurs aguerris peuvent investir dans l'immobilier tout en s'endettant dans le cadre de leur stratégie d'investissement, mais devriez-vous le faire ?

Si vous êtes nouveau dans l'investissement et que vous cherchez à vous plonger dans quelques flux de revenus passifs, vous voudrez peut-être rembourser votre dette avant d'investir dans un bien locatif.

Bien que vous n'ayez pas nécessairement besoin d'être totalement exempt de dettes pour acheter un bien locatif, ce type de l'investissement n'est pas un bon choix lorsque vous êtes alourdi par la dette étudiante, les factures médicales ou un crédit important dette de carte.

Concentrez-vous sur le remboursement de vos dettes importantes et la constitution d'un fonds d'urgence avant de vous lancer dans l'investissement locatif. Aussi, travaillez à économiser autant que possible pour l'acompte.

Considérez les coûts

Il y a quelques dépenses que vous pouvez vous attendre à payer lorsque vous possédez un bien locatif.

Assurez-vous d'en tenir compte lorsque vous évaluez le retour sur investissement (retour sur investissement) :

• Taxe de propriété: Les taxes foncières annuelles sont une donnée, que vous habitiez ou non sur votre propriété. Vous pouvez utiliser le site Web de votre évaluateur fiscal du comté ou des outils en ligne pour évaluer le taux d'imposition d'une propriété.
• Assurance propriétaire : Ce type d'assurance vous protège contre les pertes financières grâce à une couverture de biens et de responsabilité. Bien que cela ne soit peut-être pas légalement requis, c'est presque toujours une bonne idée d'acheter une police.
• Frais HOA : Selon le type de propriété que vous achetez, vous pourriez également être responsable des frais mensuels ou annuels de l'association des propriétaires.
• Entretien: A vous de vous assurer que votre bien locatif est en parfait état. N'oubliez pas de prendre en compte le coût de la maintenance et de l'entretien dans vos dépenses.
• Hypothèque: Si vous n’achetez pas directement le bien locatif, vous devez tenir compte du coût des versements hypothécaires mensuels et vous assurer de pouvoir les gérer facilement. Une calculatrice hypothécaire peut vous aider.

Notez que les exigences hypothécaires sont plus strictes pour les immeubles locatifs que pour les résidences principales.

En tant que tel, vous devrez verser un acompte de 20 à 30 %, au minimum.

Facteur de temps

En plus de l'argent, vous devez également tenir compte du temps que vous devrez investir.

De l'apprentissage des tenants et aboutissants de l'investissement immobilier à la gestion de la propriété et aux relations avec les locataires, posséder un bien locatif prend du temps.

Une façon de libérer du temps et de rendre l'investissement immobilier plus passif consiste à utiliser une plateforme comme Roofstock.

Vous pouvez acheter et gérer vous-même des propriétés ou acheter une maison clé en main avec une gestion immobilière certifiée, ce qui vous permet de vous libérer des tâches administratives quotidiennes.

Apprenez à calculer le flux de trésorerie 

Pour déterminer la rentabilité réelle de votre investissement, vous devez calculer votre NOI, ou résultat d'exploitation net.

Résultat net d'exploitation annuel = Loyer annuel perçu – Dépenses annuelles

Connaître les flux de trésorerie de la propriété peut vous aider à prendre des décisions importantes, comme acheter ou non plus de propriétés, refinancer l'hypothèque, ou le rembourser.

Si votre NOI n'est pas aussi élevé que prévu, vous pouvez également décider de vendre la propriété.

En plus de vérifier vos investissements actuels, vous pouvez également calculer le NOI sur une propriété qui vous intéresse.

Si vous êtes analyse d'un bien locatif à l'achat, vous devrez estimer vos revenus et dépenses de location.

Pour une projection prudente, supposons un taux d'inoccupation de 10 %. Vous devez également tenir compte de l'âge et de l'état de la propriété pour estimer les coûts de réparation.

Découvrez des propriétés comparables dans votre région et tenez compte de l'offre et de la demande pour fixer vos frais de location.

Il existe plusieurs ressources en ligne pour vous aider à évaluer la propriété et à estimer ses revenus locatifs potentiels.

Choisissez la bonne propriété

L'une des plus grandes clés du succès dans l'investissement immobilier est de choisir la bonne propriété à acheter.

Si vous allez gérer vous-même la propriété, il est idéal de choisir une maison dans votre région. Sinon, vous pouvez élargir la recherche.

Voici quelques facteurs supplémentaires que vous devriez considérer lorsque vous passez en revue les propriétés :

1. Zone: Choisissez une maison dans un quartier recherché dont la valeur immobilière augmente. Vous pouvez également prendre en compte les taux de criminalité, l'accès aux transports, le marché du travail, les commodités et la proximité des écoles.
2. Etat de la maison : Les tiges de fixation sont idéales pour le retournement et la vente, mais vous devriez probablement acheter une maison de location qui est sur le point d'être prête à emménager, à moins que vous ne puissiez la rénover à un prix abordable et rapidement.
3. Coût: Plus la maison est chère, plus elle sera coûteuse à entretenir. Si vous êtes nouveau dans l'investissement locatif, achetez une maison modeste dans un bon quartier, en optant pour un terrain d'entente plutôt que la maison la plus belle ou la plus délabrée de la rue. Et n'oubliez pas de prendre en compte les taxes foncières.

Avantages et inconvénients de l'investissement locatif

Investir dans des biens locatifs peut être très gratifiant, mais il y a aussi quelques inconvénients à considérer.

Voici quelques avantages et inconvénients réels d'investir dans des propriétés locatives pour gagner un revenu passif.

Avantages

• Appréciation: Si vous choisissez judicieusement votre propriété, elle devrait gagner en valeur avec le temps. C'est un atout tangible que vous pouvez améliorer.
• Protection contre le gonflage: La valeur de l'immobilier augmente avec l'inflation. À mesure que la valeur de votre propriété augmente, vos taux hypothécaires n'augmentent pas, ce qui permet à votre flux de trésorerie d'augmenter.
• Avantages fiscaux: L'IRS n'impose pas d'impôt sur le travail indépendant sur les revenus locatifs, et les immeubles locatifs comportent des dépenses déductibles d'impôt.
• Flux de trésorerie constant : La location peut vous fournir un flux constant de revenus quelque peu passifs, surtout si vous avez des locataires à long terme.
• Équité: Chaque paiement de loyer que vous percevez vous rend plus riche. Vous obtenez des capitaux propres, tandis que vos locataires paient essentiellement votre hypothèque pour vous.
• Effet de levier: Avec les propriétés locatives, vous pouvez utiliser l'argent emprunté pour posséder un actif important et constituer votre patrimoine, n'ayant qu'à investir l'acompte.

Les inconvénients

• Coûte de l'argent: Investir dans des propriétés locatives coûte de l'argent d'avance pour l'hypothèque et les frais de clôture, et plus tard pour l'entretien, les taxes et les assurances.
• Liquidité: L'investissement locatif est un investissement à long terme. Vous aurez accès à des flux de trésorerie chaque mois, mais rien ne garantit que vous pourrez vendre rapidement si vous devez liquider.
• Courbe d'apprentissage: Avant de pouvoir commencer à investir avec succès dans des propriétés locatives, vous devez vous renseigner sur les lois sur les propriétaires, le marché local du logement, la gestion immobilière et le calcul des flux de trésorerie.
• Obligations du propriétaire: À moins que vous n'utilisiez une société de gestion immobilière, vous êtes obligé de traiter avec des locataires difficiles, de percevoir les loyers et de maintenir la propriété en bon état.
• Pas vraiment passif : Bien que l'investissement locatif soit gratifiant et que vous puissiez confier de nombreuses tâches à une équipe de gestion immobilière, ce n'est pas la forme de revenu la plus passive.

Comment calculer le flux de trésorerie ou le NOI d'un bien locatif

Avec une meilleure compréhension de ce qui se passe dans investissement immobilier réussi et les avantages et les inconvénients, voici un aperçu d'une analyse des flux de trésorerie réels.

Le résumé ci-dessous concerne notre première maison, une maison de ville que nous avons convertie en maison de location en 2012.

Je gère tout via un seul compte courant Chase, qui me permet de télécharger toutes les données de l'année précédente dans une feuille de calcul.

Si vous avez plusieurs propriétés, il peut être utile d'utiliser un outil de suivi des dépenses plus sophistiqué. Je recommande les outils de notre partenaire de longue date Confortable.

Voici mes chiffres spécifiques de l'année dernière.

Analyse des flux de trésorerie (alias NOI)

Loyer perçu

• 2 200,00 $ Loyer de janvier
• 2 200,00 $ Loyer de février
• 2 200,00 $ Loyer de mars
• 2 200,00 $ Loyer d'avril
• Loyer de mai de 2 200,00 $
• 2 200,00 $ Loyer de juin
• 2 200,00 $ Loyer de juillet
• 2 200,00 $ Loyer d'août
• 2 200,00 $ Loyer de septembre
• 2 200,00 $ Loyer d'octobre
• 2 200,00 $ Loyer de novembre
• 2 200,00 $ Loyer de décembre

Total des loyers perçus 26 400,00 $ par chèque

Ce fut notre meilleure année de loyer perçu à ce jour. Nous légèrement augmenté le loyer l'année dernière et c'est agréable de voir une année complète de collections au nouveau tarif.

Nous avons la chance d'avoir un excellent locataire qui paie à temps par chèque chaque mois. Contrairement à l'année précédente, nous n'avons eu aucune interruption due à des incidents majeurs entraînant une perte de loyer.

Dépenses payées

Quel que soit le montant de loyer que vous percevez, votre bien locatif n'est que aussi bon que son flux de trésorerie réel (après dépenses).

Nous avions toujours une hypothèque sur la propriété, vous pourrez donc voir le capital et les intérêts payés ci-dessous. Les cotisations HOA sont relativement élevées car il s'agit d'une maison en rangée et les cotisations couvrent l'entretien extérieur et le toit.

Pour rappel, nous avons acheté/construit cette maison de ville neuve en 2007 (c'était notre première maison), de sorte que l'entretien a toujours été très faible.

Nous payer nos propres impôts fonciers directement à la fin de l'année et ranger ces économies dans un compte d'épargne à intérêt élevé.

1. 10 108,44 $ Paiements hypothécaires pendant 12 mois
2. 6 891,72 taxes foncières pour 2019 (en baisse de 442 $ par rapport à 2018)
3. 2 520,00 cotisations HOA pour 12 mois (jusqu'à 420 $ par rapport à 2018)
4. 865.00 Assurance (Police Condo Statefarm)
5. 14,00 $ Cadeau de Noël pour locataire
6. 0,00 Réparations et entretien !

Total des dépenses payées 20 399,16 $

Vous pouvez voir l'un des inconvénients de posséder une propriété de location de maison en rangée ci-dessus, car notre HOA a augmenté les frais de 420 $.

Au-delà de l'augmentation du HOA, nos dépenses étaient faibles. Les primes d'assurance ont un peu baissé, les taxes foncières ont baissé et nous n'avons eu aucune réparation.

Flux de trésorerie total ou bénéfice d'exploitation net = 6 000,84 $

En raison des loyers records perçus et de l'une de nos années les plus basses pour les dépenses enregistrées, nous avons atteint notre flux de trésorerie enregistré le plus élevé dans l'histoire de la propriété. 6 000 $ de cash-flow!

Voici notre flux de trésorerie/résultat d'exploitation net au fil des ans :

• 2019: $6,000.84
• 2018: $4,318.35
• 2017: $5,929.24
• 2016: $1,933.72
• 2015: $3,158.47
• 2014: $2,104.44
• 2013: $4,256.41
• 2012: $(53.93)

Quelle est la prochaine étape pour notre propriété locative?

Jusqu'à présent, nous n'avons eu aucun effet néfaste de la crise du COVID-19.

Il y a deux grandes choses que je m'attends à traiter ensuite :

1. Renouvellement du bail. Le bail de notre locataire actuel expire bientôt. Nous devrons donc rédiger un nouveau contrat de renouvellement de bail. J'ajouterai probablement 25 $ supplémentaires (l'augmentation minimale) au loyer.
2. Rembourser l'hypothèque. Nous avons récemment remboursé l'hypothèque, ce qui aura un effet considérable sur nos futurs flux de trésorerie.

Sinon, je continuerai à investir de l'argent supplémentaire dans Rue des pairs, une plateforme de financement participatif sur laquelle vous pouvez en savoir plus dans mon avis complet.

A la recherche de votre premier bien locatif?

Consultez notre Comment trouver des propriétés de location guide ou démarrez votre recherche de bien immobilier avec notre partenaire immobilier locatif clé en main Roofstock.

Vous avez un bien locatif? Si oui, comment s'est passé le vôtre cette année? Si non, y avez-vous déjà pensé? Mes résultats vous donnent-ils confiance ou vous mettent-ils en pause?

Photo d'Isaac Smith sur Unsplash

Pour voir l'émission de clic de l'année précédente

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À propos de Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias "PT", est CPA, blogueur, podcasteur, mari et père de trois enfants. PT est également le fondateur et PDG de la conférence et du salon professionnel de l'industrie des finances personnelles, FinCon.

Il a créé Part-Time Money® en 2007 pour partager ses conseils sur l'argent, se tenir responsable (tout en rembourser plus de 75 000 $ de dettes) et rencontrer d'autres passionnés par la transition vers la finance indépendance.