Le coût de l'immobilier a considérablement augmenté au cours de la dernière décennie, mais surtout au cours des 12 derniers mois. En fait, un récent rapport de la National Association of Realtors a montré que le prix de vente médian des maisons existantes a augmenté à un rythme de 17,8% d'une année sur l'autre d'août 2020 à août 2021.
Si vous êtes resté sur la touche et avez attendu de pouvoir vous permettre la maison que vous voulez, la hausse des prix de l'immobilier peut sembler particulièrement troublante. Vous pourriez également repenser votre stratégie et vos objectifs, ou essayer de déterminer si vous pouvez dépenser plus que vous ne le pensiez au départ.
Vous avez probablement aussi des dizaines de questions qui vous trottent dans la tête. Par exemple:
Combien puis-je me permettre pour une maison? De plus, combien une société de prêts hypothécaires me prêtera-t-elle réellement ?
Malheureusement, ce que dit la société de prêt hypothécaire et ce que vous pouvez vous permettre confortablement ne sont pas toujours les mêmes.
Ce guide vise à expliquer comment déterminer combien de maison vous pouvez réellement vous permettre, et pas seulement ce que dit la société de prêts hypothécaires. Si vous êtes prêt à plonger dans le marché immobilier avant que les prix n'atteignent la lune, lisez la suite pour en savoir plus.
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Voir les tarifs aujourd'hui !Comment les prêteurs décident du prix de la maison que vous pouvez vous permettre
Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire afin de pouvoir acheter une maison, les prêteurs examinent un éventail de facteurs importants, notamment votre cote de crédit, vos revenus et vos autres dettes. Ils utilisent également une mesure spécifique connue sous le nom de ratio dette/revenu (DTI) pour évaluer combien ils peuvent raisonnablement vous prêter.
Le ratio dette/revenu (DTI) peut sembler un terme fantaisiste, mais il ne s'agit en réalité que de vos dépenses mensuelles par rapport à votre revenu brut mensuel. Vous pouvez déterminer votre DTI en divisant vos dettes mensuelles par votre revenu mensuel brut.
Par exemple, une personne ayant un revenu mensuel brut de 10 000 $ et des dépenses mensuelles de 3 500 $ aurait un ratio dette/revenu de 35 %. Le calcul utilisé pour atteindre ce chiffre ressemble à ceci :
$3,500 / $10,000 = 0.35%
Saisissez une règle générale connue sous le nom de « règle 29/41 ».
De manière générale, les prêteurs hypothécaires veulent s'assurer que votre ratio global d'endettement ne dépasse pas 41 % et que votre paiement de logement ne représente pas plus de 29 % de ce montant.
Avec un revenu mensuel brut de 10 000 $ (ou 120 000 $ par année), votre versement hypothécaire (incluant le capital, les intérêts, les taxes et assurance) ne devrait pas dépasser 2 900 $, tandis que le total de vos dettes combinées ne devrait pas vous coûter plus de 4 100 $ par mois.
Si vous gagnez la moitié de ce montant, soit 5 000 $ par mois, votre versement hypothécaire (y compris le capital, les intérêts, les taxes et assurance) ne devrait pas dépasser 1 450 $, tandis que le total de vos dettes combinées ne devrait pas vous coûter plus de 2 050 $ par mois.
Quelles dettes comptent comme « autres dettes? »
Cette mesure peut inclure toutes les dettes que vous devez payer chaque mois, mais est généralement composée de paiements de voiture, les paiements par carte de crédit, les prêts étudiants, etc.
Cela étant dit, vous devez noter que la règle 29/41 n'est qu'une règle générale. Certains prêteurs peuvent vous permettre d'emprunter un peu plus ou un peu moins, et certains types de prêts immobiliers (prêts VA, prêts FHA, etc.) sont assortis d'exigences différentes.
Autres facteurs d'abordabilité du logement
Maintenant que vous savez ce que les prêteurs examineront, vous devriez vous plonger dans d'autres facteurs qui peuvent avoir une incidence sur le montant que vous pouvez (et devriez vraiment) emprunter.
Les détails suivants méritent d'être pris en compte lorsque vous commencez à chercher une nouvelle maison et un nouveau prêt immobilier pour l'accompagner.
Acompte
Votre mise de fonds peut avoir un impact important sur le montant d'argent que vous pouvez emprunter pour une maison. Évidemment, avoir un acompte plus important peut vous aider à emprunter plus car cela libère de l'espace dans votre DTI, alors qu'un acompte plus petit pour votre maison signifie que vous pouvez emprunter moins.
La plupart des experts suggèrent de mettre au moins 20% sur votre nouvelle maison, et pour plus d'une raison. Premièrement, le fait d'avoir une mise de fonds de 20 % peut vous aider à éviter une situation où vous êtes « sous l'eau » sur votre prêt hypothécaire si les prix des logements baissent. Deuxièmement, une mise de fonds de 20 % ou plus vous permet d'éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI) sur votre prêt immobilier.
Avec un acompte inférieur à 20 %, le PMI que vous payez s'ajoute généralement à 0,5 % à 1 % de plus sur votre versement hypothécaire jusqu'à ce que vous ayez suffisamment de fonds propres pour abandonner l'assurance hypothécaire privée. C'est de l'argent perdu, mais les coûts supplémentaires peuvent également avoir un impact sur le montant du prêt immobilier auquel vous avez droit.
Taux d'intérêt hypothécaires
Le taux d'intérêt de votre prêt hypothécaire est un autre facteur important qui a une incidence sur l'abordabilité de la maison, mais c'est un domaine dans lequel vous disposez actuellement d'un avantage considérable. Les taux hypothécaires approchent des plus bas records, et payer moins d'intérêts chaque mois signifie que vous pouvez vous permettre d'emprunter plus d'argent dès le départ.
Comment les taux d'intérêt hypothécaires affectent-ils votre paiement de logement? Considérez cet exemple, qui ne prend en compte que le principal et les intérêts d'un prêt (à l'exclusion d'autres coûts comme les taxes foncières et les assurances).
Si vous avez emprunté 400 000 $ pour une maison avec un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans à 4 %, le paiement mensuel (capital et intérêts) s'élève à 1 909 $.
Avec le même montant et la même durée de prêt et un taux d'intérêt de 3 %, la mensualité (capital et intérêts) s'élève à 1 686 $.
Si vous avez pu obtenir le même prêt avec un taux d'intérêt de 2,5 %, la mensualité (capital et intérêts) s'élève à 1 580 $.
Tu obtiens le point. Plus les taux d'intérêt baissent, plus votre paiement diminue. Cela libère plus de place pour emprunter tout en maintenant votre ratio dette/revenu (DTI) à un niveau acceptable pour les prêteurs.
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Faites-vous tarter aujourd'huiDurée de l'hypothèque
Mais qu'en est-il de la durée de votre hypothèque? La question « Combien de maison puis-je me permettre? » ne peut pas vraiment être répondu jusqu'à ce que vous sachiez combien de temps vous voulez passer à payer votre maison.
Si vous êtes prêt à opter pour une durée de prêt plus longue de 30 ans, vous pourrez obtenir un paiement mensuel moins élevé et éventuellement emprunter davantage. Gardez simplement à l'esprit que les taux hypothécaires pour les prêts immobiliers à plus long terme ont tendance à être légèrement plus élevés.
Quelle différence la durée de votre hypothèque peut-elle faire? En fait, un peu.
Nous avons déjà mentionné comment emprunter 400 000 $ pour une maison avec une hypothèque de 30 ans à 3 % vous laisserait avec un paiement mensuel (capital et intérêts) de 1 686 $.
Si vous passez à un prêt immobilier sur 15 ans avec le même taux d'intérêt fixe, votre mensualité (capital et intérêts) monte à 2 762 $ mais votre prêt dure deux fois moins longtemps.
Si vous obtenez un taux légèrement inférieur de 2,5 % sur un prêt de 15 ans de ce montant, ce qui est probable, votre mensualité (capital et intérêts) descend à 2 667 $.
Ces exemples ne tiennent pas compte des autres durées de prêt hypothécaire qui peuvent vous être offertes ou des prêts hypothécaires assortis de taux d'intérêt variables qui changent au fil du temps. Cependant, il est vrai dans l'ensemble qu'un prêt à plus long terme entraîne un paiement mensuel inférieur, ce qui peut vous aider à acheter plus de maison dès le départ.
Dépenses supplémentaires pour la maison
Des dépenses supplémentaires peuvent avoir une incidence sur le montant que vous pouvez emprunter pour une nouvelle maison, et bon nombre d'entre elles sont largement indépendantes de votre volonté. Parmi les dépenses domestiques supplémentaires à prendre en compte, mentionnons les suivantes :
Impôts fonciers: Les impôts fonciers sont généralement payés à partir du compte séquestre que votre prêteur établit pour votre prêt hypothécaire, mais vous paierez sur ce compte séquestre sur une base mensuelle. Dans l'ensemble, les impôts fonciers plus élevés vous font payer plus chaque mois, ce qui fait gonfler votre paiement mensuel de logement. Si vous habitez dans une région où les impôts fonciers sont moins élevés, par contre, l'impact sur votre paiement mensuel ne sera pas si important.
L'assurance habitation: Les propriétaires ayant une hypothèque doivent souscrire une assurance habitation, qui est généralement payée à partir de leur compte séquestre hypothécaire. Encore une fois, un montant proportionnel est versé chaque mois, ce qui a un impact sur votre versement hypothécaire.
Cotisations HOA ou de copropriété: Si vous habitez dans un quartier avec une association de propriétaires (HOA) ou que vous possédez un condo, vous pouvez devoir un montant mensuel pour l'adhésion. Ce montant peut également avoir une incidence sur le montant que vous pouvez emprunter pour une maison.
La protection de votre nouvelle maison doit être une priorité absolue.
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Obtenir un devis gratuitMaintenance et entretien
Si vous avez toujours loué et jamais possédé, vous devrez également tenir compte mentalement des coûts d'entretien et des réparations en cours. Ces dépenses ne seront pas reflétées dans le montant de votre prêt hypothécaire, mais vous devez néanmoins les planifier.
Par exemple, une maison avec un toit plus ancien ou un système CVC nécessitera des améliorations coûteuses d'ici quelques années. De plus, vous devrez penser à l'entretien de la pelouse, à l'aménagement paysager, au coût de l'entretien de votre chauffage et de votre climatisation, et plus encore.
Comment vous pouvez décider combien vous pouvez vous permettre pour la maison
Tout bien considéré, vous devez également savoir que la société de prêts hypothécaires ne connaît pas toute votre situation. Ils utilisent des algorithmes et des ratios pour décider combien ils pensent que vous pouvez emprunter, mais ils n'ont aucune idée du réalisme de ce chiffre pour vos finances personnelles et vos autres dépenses.
Par exemple, vous pouvez être quelqu'un qui a de faibles dépenses sur papier mais des indulgences coûteuses dans la vraie vie. Peut-être que vous n'avez pas de paiement de voiture, mais vous avez trois enfants dans des clubs de sport coûteux qui coûtent un bras et une jambe. Ces autres dépenses n'apparaîtraient pas dans votre ratio d'endettement (DTI), mais cela ne veut pas dire qu'elles ne sont pas importantes pour votre famille.
D'un autre côté, vous avez peut-être de grands objectifs financiers que vous souhaitez atteindre, notamment une envie de vous libérer de vos dettes ou de prendre une retraite anticipée.
Dans ce cas, vous voudrez peut-être un paiement hypothécaire mensuel inférieur à celui décidé par la société de prêts hypothécaires. Ou peut-être souhaitez-vous opter pour un prêt immobilier sur 15 ans pour pouvoir rembourser votre maison plus rapidement et prendre votre retraite à 55 ans.
Quoi qu'il en soit, vous devez vraiment décider ce que vous pouvez vous permettre de payer chaque mois sans mettre les finances de votre famille en péril ou sacrifier d'autres objectifs.
La ligne de fond
Le montant que vous pouvez vous permettre dépend de vos revenus, du taux d'intérêt hypothécaire auquel vous pouvez prétendre, de la durée de votre prêt immobilier et d'autres facteurs importants. Cependant, cela dépend également du montant que vous vous sentez à l'aise de payer et de l'argent que vous souhaitez conserver pour épargner, investir ou dépenser pour vivre le style de vie que vous souhaitez.
La règle du 29/41 est un bon point de départ pour commencer le processus, mais vous devriez jeter un œil à votre budget mensuel et à vos habitudes de dépenses pour voir avec quoi vous êtes vraiment à l'aise.
La société de prêt hypothécaire ne devrait pas être responsable de votre futur versement hypothécaire. Ils peuvent vous donner une idée, mais la décision vous appartient en fin de compte.
Foire aux questions (FAQ)
Les taux hypothécaires vont-ils baisser ?
Les taux hypothécaires montent et descendent en fonction de facteurs comme le taux préférentiel. Cependant, les taux d'intérêt actuels sont à des niveaux record ou proches de ceux-ci, de sorte qu'ils sont plus susceptibles d'augmenter avec le temps que de baisser davantage.
Si vous envisagez d'acheter une maison, votre meilleur pari est de vous pré-qualifier avec l'un des meilleurs prêteurs hypothécaires maintenant afin que vous puissiez profiter des taux bas d'aujourd'hui.
Comment choisir un prêteur hypothécaire?
Il existe de nombreux prêteurs hypothécaires parmi lesquels choisir, et il peut être difficile de décider. Nous vous suggérons de faire le tour des prêteurs pour savoir lequel offre hypothèques et prêts avec les taux d'intérêt et les frais de clôture les plus bas.
De quel pointage de crédit ai-je besoin pour acheter une maison ?
Selon Rocket Mortgage, les consommateurs sont plus susceptibles d'être admissibles à un prêt hypothécaire s'ils ont une cote de crédit de 620 ou plus. Cependant, vous pourrez peut-être vous qualifier pour un prêt immobilier FHA avec un pointage de crédit aussi bas que 580. La même norme s'applique à la plupart des Crédits immobiliers VA.
Puis-je acheter une maison sans acompte ?
Selon le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), la plupart des prêteurs traditionnels exigent que les emprunteurs aient un acompte de 5% à 15%. Les emprunteurs peuvent également bénéficier d'un prêt immobilier FHA avec aussi peu que 3,5% vers le bas.