Propriétaires, n'oubliez pas la récupération d'amortissement

« Aménagez vos trésors dans le ciel où il n'y a pas de dépréciation. » -Inconnu

La toute première fois que j'ai acheté une maison, j'ai eu cette idée grandiose d'être un flipper.

C'était bien avant que des chaînes de télévision comme HGTV ne puissent vous convaincre que vous pourriez être un magnat de l'immobilier.

j'ai eu été aspiré dans acheté un cours sur investissement immobilier par Russ Whitney, et ça allait être facile de tirer ma richesse de l'immobilier.

J'ai trouvé une forclusion VA dans une bonne partie de la ville, j'ai fait une offre, j'ai obtenu un prêt et, le tour est joué (enfin, avec quelques autres étapes que cela), je possédais une maison qui avait été légèrement sous-évaluée, avait besoin de quelques retouches et serait prête aller. Je profitais d'un marché illiquide et inefficace, et j'allais majorer la propriété, la vendre et rire jusqu'à la banque.

Hélas, cela ne fonctionne que dans les infopublicités. La propriété est restée sur le marché pendant quatre mois. J'allais à la faculté de droit, qui se trouvait dans un autre État, et je n'avais certainement pas besoin d'une hypothèque pour essayer de justifier le fait que j'étais un étudiant en faillite.

J'ai donc demandé à mon agent immobilier si elle pouvait le louer. Heureusement, la maison était dans une ville militaire et les locataires étaient faciles à trouver, donc une fois qu'elle l'a mise en location, elle l'a louée rapidement. Un an s'est écoulé avec un chèque de loyer pour couvrir le paiement de l'hypothèque.

J'ai fait mes impôts et j'ai eu cette agréable surprise quand j'ai découvert que je pouvais réduire le revenu en utilisant l'amortissement. Moins d'impôts FTW !

Ai-je mentionné que je ne savais pas ce que je faisais quand je suis entré dans cette propriété locative? Tout ce que je savais sur l'immobilier, à ce moment-là, je l'avais appris de Russ Whitney. Vous pouvez deviner la somme totale de mes connaissances en immobilier.

Amortissement et immobilier

Permettez-moi un instant d'expliquer ce concept d'amortissement. L'amortissement est la notion qu'avec le temps, les objets que vous achetez atteindront la fin de leur durée de vie utile.

Puisque, lorsque vous produisez vos impôts, vous ne pouvez pas passer immédiatement en charges ces éléments - en d'autres termes, vous ne pouvez pas réduire immédiatement vos revenus par le montant que vous avez payé pour l'article (vous en tirez de la valeur, après tout) - l'IRS tient compte de l'espérance de vie du Objet. Il vous permet de réduire votre revenu du montant de l'espérance de vie qui a expiré pour cet objet au cours de la dernière année.

Cela ne fonctionne que pour les articles que vous achetez pour générer un revenu d'entreprise: mobilier de bureau, logiciels, bâtiments, etc. Cela ne fonctionne malheureusement pas pour le téléviseur à écran plat de 183 pouces de votre caverne d'hommes.

Pour l'immobilier résidentiel - le bâtiment, pas le terrain - l'espérance de vie est de 27,5 ans. La terre ne s'amortit jamais car elle ne peut pas être utilisée (à l'exception des mines, des carrières et des biens similaires, mais cela dépasse le cadre de cet article).

Cela signifie que pour chaque année où vous avez un bien locatif, vous obtenez 1/27,5e de votre base dans le bien en déduction du revenu de ce bien.

C'est l'amortissement qui vous permet généralement d'avoir un flux de trésorerie positif sur une propriété tout en déclarant une perte fiscale. Voici un exemple.

Exemple d'amortissement immobilier simple

J'achète un bien locatif le 1er janvier pour 100 000 $. Le terrain vaut 20 000 $ et la maison 80 000 $. Je le loue ensuite. Lorsque je produis des impôts pour cette année-là, je peux prendre 1/27,5 X 80 000 $ comme dépense d'amortissement, ce qui réduit mon revenu imposable sur cette propriété de 2 909,09 $.

Si je louais la maison pour 500 $ par mois et que je n'avais pas d'autres dépenses (oui, c'est un EXEMPLE… je m'en rends compte n'arrive pas dans la vraie vie), j'aurais un revenu de 6 000 $, mais je n'ai à payer des impôts que sur 3 090,91 $ en raison de la dépréciation.

Je peux le faire pendant 27,5 ans, jusqu'à ce que j'aie complètement amorti la propriété. Cela ne veut pas dire que la maison elle-même est sans valeur, simplement que, aux yeux de l'IRS, elle l'est.

Retour à l'histoire.

J'avais décidé d'aggraver ma misère éducative en ajoutant un MBA à mon éducation, en ajoutant une autre année de dépenses de prêt étudiant à mon ancre Sallie Mae. De plus, nos locataires déménageaient dans un autre lieu d'affectation et notre gestionnaire immobilier (je m'étais marié à ce moment-là) estimait qu'il faudrait un mois ou deux pour faire entrer un autre locataire.

Ma femme et moi n'aimions pas regarder le baril de tout paiement hypothécaire non égalé par le loyer, nous avons donc demandé au gestionnaire immobilier cum Realtor si elle pouvait le vendre rapidement. Elle pourrait! Et elle pourrait le vendre un peu plus cher que nous ne l'avons payé. Donald Trump, me voici! Je m'attendais à un peu d'impôt sur les gains en capital dans la déclaration de revenus de cette année-là, mais j'ai été choqué de voir cet impôt beaucoup plus important toucher les impôts de cette année-là. Que s'était-il passé ?

Récupération de l'amortissement - L'IRS donne et retire

Si vous étiez en mesure d'amortir un bien, d'en faire une déduction, puis de vendre votre bien et de ne prendre que des gains en capital comme si vous n'aviez jamais déprécié la propriété, vous auriez une double déduction, ce qui serait formidable pour vous, mais signifierait moins de revenus pour l'IRS - quelque chose qui sera RAREMENT arriver. Pour éviter que cela ne se produise, l'IRS utilise une méthode appelée récupération d'amortissement pour vous récupérer sa livre de chair.

Amortissement Récupération Taux d'impôt

Le gros piège à propos de la récupération d'amortissement que la plupart des investisseurs immobiliers ne réalisent pas, c'est qu'il est imposé au taux ordinaire taux d'imposition sur le revenu, plafonné à 25 % plus l'impôt sur le revenu net de placement de 3,8 %, le cas échéant, et non au taux des gains en capital. Si vous êtes dans une tranche d'imposition faible, ce n'est pas grave et peut même être un avantage, mais si vous êtes à un taux plus élevé, c'est une augmentation considérable.

Exemple de récupération d'amortissement

Prenons un exemple, en supposant que vous ayez un taux d'imposition ordinaire de 28 % et un taux de plus-value à long terme de 20 % (le taux de 2013). Vous avez acheté une maison de location le 1er janvier 2008 pour 100 000 $. La maison coûtait 80 000 $ et le terrain 20 000 $. Selon l'IRS, votre amortissement annuel est de 2 909,09 $ (80 000 $ / 27,5). Vous vendez la maison de location le 31 décembre 2013 pour 125 000 $ (vous y allez!). Votre base sur la propriété au moment où vous l'avez vendue est de 85 454,55 $. Ainsi, votre gain est le suivant :

1. Amortissement Récupération (taux d'imposition de 25 %) : $17,454.55. Vous devez 4 363,64 $ en impôt sur ce montant (25 % X 17 454,55 $).
2. Plus-value à long terme (taux d'imposition de 20 %) : $25,000. Vous devez 5 000 $ d'impôt sur ce montant (20 % X 25 000 $).
3. Taxe totale due : $9,363.64

Beaucoup d'investisseurs immobiliers oublient les 4 363,64 $ supplémentaires qu'ils devraient à l'IRS jusqu'à ce que leur spécialiste en déclarations (ou l'IRS) leur rappelle ce paquet de joie supplémentaire dans la déclaration de revenus.

La récupération d'amortissement n'est déclenchée qu'à la vente du bien. Si vous ne vendez jamais la propriété et la transmettez à vos héritiers, ils obtiennent une base augmentée à la juste valeur marchande au moment où vous épluchez l'ail, et la dépréciation disparaît. C'est la seule fois où l'IRS ne reçoit pas son dû.

Vous vous dites peut-être: "Moi, je ne vais tout simplement pas prendre de dépréciation. De cette façon, j'évite la récupération d'amortissement !”

Bien que cela puisse être bon en théorie, ce n'est pas bon en pratique. L'IRS dit qu'ils peuvent réclamer la récupération d'amortissement sur n'importe quel admissible amortissement, que vous ayez ou non pris un amortissement.

Ainsi, si vous ne prenez pas d'amortissement, vous devrez quand même payer des impôts sur la récupération d'amortissement. Vous pouvez également bénéficier de l'amortissement si vous devez payer pour la récupération de l'amortissement.

Stratégies avancées pour faire face à la récupération d'amortissement

Il existe de nombreuses stratégies impliquées dans l'immobilier locatif qui peuvent affecter ce qui se passe, telles que le calendrier des revenus, les échanges de l'article 1031, la planification successorale et même la planification IRA autogérée.

Si vous voulez vraiment vous plonger dans les stratégies, cela vaut probablement quelques heures de temps pour un planificateur financier ou un CPA pour s'assurer que vous avez votre plan d'attaque juste avant de commencer. Quoi que vous fassiez, ne dépensez pas tous vos gains lorsque vous vendez votre bien locatif. Souvenez-vous, le fisc arrive !

Pour en savoir plus sur ce sujet, vous pouvez consulter la publication IRS 544, "Ventes et autres aliénations d'actifs" (les maisons sont considérées comme des biens de la section 1250) et la publication IRS 527, "Propriété locative résidentielle.”

Avez-vous des idées ou des questions sur la récupération d'amortissement? Si oui, laissez-les dans les commentaires ci-dessous.