Comment évaluer un bien immobilier pour investir

J'aime l'idée de posséder plusieurs immeubles de placement et de vivre de la trésorerie des revenus locatifs.

Mais même si j'aime l'idée, je ne suis pas sûr d'aimer réellement les choses qui vont de pair avec la possession d'immeubles de placement (par exemple, les locataires, l'entretien, etc.).

Au cours du week-end, j'ai lu un peu sur le démarrage de l'investissement immobilier et j'ai également eu une discussion avec un investisseur immobilier prospère. Voici quelques-unes des réflexions que j'ai à la suite de mes recherches.

Tirez pour un retour sur investissement de 10 %

Si vous allez prendre le risque de posséder une propriété, vous devez avoir une chance d'obtenir un très bon retour. Après tout, je sais que la plupart d'entre nous n'ont pas la chance d'avoir 1 million de dollars en espèces qui n'attendent que le bon immeuble de placement.

La plupart des personnes qui se lancent dans l'immobilier ont généralement suffisamment d'argent supplémentaire pour une unité. Par conséquent, si vous prévoyez de bloquer une grande partie de votre argent au même endroit, vous feriez mieux d'obtenir un rendement solide. Assez de retour pour que si quelque chose ne va pas, vous pouvez toujours vous en tirer avec un retour moindre.

Dans son dernier livre, Le maigre sur l'investissement immobilier, Jim Randel suggère de ne traiter que des immeubles de placement qui peuvent produire un retour sur investissement d'au moins 10 pour cent.

À titre d'exemple, disons que vous envisagez une propriété qui générera 20 000 $ de revenus locatifs par an. Étant donné que vous avez des dépenses (taxes, assurances, entretien, divers) de 5 000 $, vous aurez un revenu net d'exploitation (NOI) de 15 000 $.

Compte tenu de ce NOI, vous ne devez vous attendre à payer que 150 000 $ en espèces pour cette propriété. Pas plus que cela et vous courez le risque de problèmes avec cette propriété portant atteinte à votre capacité à faire un rendement décent (supérieur à 7%).

Bien sûr, lorsque vous prenez en compte le financement de cette propriété, cela change les chiffres en votre faveur (surtout avec les taux hypothécaires d'aujourd'hui). Parfois, l'effet de levier que vous obtenez en empruntant est suffisant pour augmenter considérablement votre rendement.

Mais cela rend également toute la transaction plus compliquée et stressante puisque vous vous endettez maintenant, à mon avis.

J'aime l'approche des 10%. Cela semble conservateur et cela aide à éliminer l'émotion de la décision d'acheter.

Si les chiffres s'additionnent, vous êtes libre d'appuyer sur la gâchette. Sinon, il est facile de s'en aller. Je parierais qu'il n'y a pas beaucoup de propriétés à 10 % dans mon quartier. Ces types de propriétés sont difficiles à trouver, j'imagine.

Mais c'est ce qui en fait un bon investissement, non?

Recherchez des propriétés d'investissement où vous pouvez ajouter de la valeur

Un bon investisseur immobilier cherche des moyens d'ajouter de la valeur à une propriété afin que le retour sur investissement augmente.

Lorsque j'ai parlé à l'investisseur immobilier à succès, il m'a expliqué comment il ajoutait de la valeur à l'une de ses propriétés actuelles. Il a acheté un terrain au coin de quelques routes principales de sa ville.

La propriété était dans une plaine inondable, donc c'était fondamentalement inutile. Cependant, il a dit à toutes les entreprises de construction locales qu'elles pourraient commencer à déverser leur terre et leur béton indésirables sur le terrain. En un an, cette ancienne zone inondable était devenue une belle propriété grâce à ce matériau gratuit.

Il envisage maintenant d'installer une station-service sur le terrain compte tenu de son emplacement central.

Le jury ne sait toujours pas s'il peut faire ce travail. Mais j'ai été impressionné par sa capacité à prendre quelque chose que la plupart des gens considéraient comme inutile et à le transformer en quelque chose de valeur en utilisant des ressources gratuites.

La leçon à tirer ici est de trouver des propriétés où vous pouvez ajouter de la valeur. Y a-t-il un espace supplémentaire qui pourrait être loué sur la propriété? Y a-t-il de petites améliorations à faible coût que vous pourriez apporter à la propriété pour augmenter le loyer?

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De toute évidence, il y a tellement plus à penser quand il s'agit de investir dans des biens immobiliers (ex. comment évaluer les loyers potentiels, comment percevoir le loyer, comment trouver de bons locataires, utilisez-vous un société de gestion immobilière, etc.). Mais j'ai aimé ces deux points à retenir car ils vous obligent à évaluer la propriété d'un point de vue stratégique dès le départ.

Qu'est-ce que tu penses? Souhaitez-vous un jour devenir propriétaire d'un bien locatif? En possédez-vous actuellement? Si oui, qu'est-ce que vous aimez dans le processus?

Perception des loyers	ACH gratuit 2,99 $ Paiement express	Frais ACH de 2 $ Frais de 3,5 % pour les cartes de crédit ou de débit	Paiements TEF de 0,050 $ Frais de 2,75% pour carte de crédit
Délai de dépôt	4-5 jours ACH 3 jours express	3 jours	1-2 jours
Restreindre les paiements partiels	Fin de bail	Oui	Oui
Comptes de dépôt multiples	Oui	Oui	Oui, moyennant des frais supplémentaires
Frais de retard automatique	Fixé	Fixe ou %	Fixé
Vérification des antécédents	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Dépistage de base: 15 $ Prime: 18 $
Vérification de crédit	$24.99-$39.99	$35	Une partie du dépistage (ci-dessus)
Bail numérique	Non	Fait partie des plans payants	Disponible
Assurance locataire	Disponible	Disponible	Disponible
Commencez avec Cosy	Créer un compte gratuitement	Commencez un essai gratuit avec Buildium

À propos de Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias "PT", est CPA, blogueur, podcasteur, mari et père de trois enfants. PT est également le fondateur et PDG de la conférence et du salon professionnel de l'industrie des finances personnelles, FinCon.

Il a créé Part-Time Money® en 2007 pour partager ses conseils sur l'argent, se tenir responsable (tout en rembourser plus de 75 000 $ de dettes) et rencontrer d'autres passionnés par la transition vers la finance indépendance.