AcreTrader Review: Investissez dans les terres agricoles, un acre à la fois

Savez-vous combien vaut un acre de terre agricole?

$3,160.

Il varie d'une région à l'autre, mais à l'échelle nationale, selon le département de l'Agriculture des États-Unis, il est de 3 160 $ ​​l'acre en 2020 (aucun changement par rapport à 2019). Le Service national des statistiques agricoles a indiqué que les statistiques et plus dans leur Résumé des valeurs foncières 2020 publié en août 2020.

Comme vous vous en doutez, la valeur de la terre augmente en fonction de l'endroit où elle se trouve et de ce qui peut y pousser. La Californie est si précieuse à cause de ce qu'elle produit – des amandes, des raisins (du vin !) et d'autres cultures à valeur élevée.

Mais posséder une ferme n'est pas envisageable.

Et grâce aux sites immobiliers de crowdfunding, vous pouvez investir dans un acre de terre agricole et ne pas le cultiver vous-même.

C'est là que AcreTrader entre.

Table des matières

1. Qu'est-ce qu'AcreTrader ?
2. Les terres agricoles sont-elles un bon investissement ?
3. Comment fonctionne AcreTrader
1. Nombre d'offres extrêmement limité
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4. Caractéristiques et avantages d'AcreTrader
5. Comment s'inscrire avec AcreTrader
6. Procédure pas à pas pour s'inscrire à AcreTrader
7. Comment fonctionne la notation AcreTrader
8. Mon expérience personnelle AcreTrader
9. Avantages et inconvénients d'AcreTrader
10. Alternatives à AcreTrader
11. Faut-il investir dans les terres agricoles ?

Qu'est-ce qu'AcreTrader ?

En 2018, AcreTrader a ouvert ses portes et permis aux investisseurs d'acheter des parcelles de terres agricoles. Basée à Fayetteville, Arkansas, la société a été fondée par Carter Malloy, qui travaillait dans les services financiers mais a grandi dans une famille d'agriculteurs.

Lorsque vous investissez avec AcreTrader, vous ne devenez pas directement propriétaire des terres agricoles. Au lieu de cela, vous achetez des actions de diverses propriétés agricoles. Les revenus sont générés soit sous forme de loyer du terrain, soit de gains sur la vente de la propriété.

AcreTrader a un Bureau d'éthique commerciale note de « A+ » sur une échelle de A+ à F.

Avant d'approfondir cet examen, essayons d'abord de répondre à la question la plus fondamentale :

Les terres agricoles sont-elles un bon investissement ?

Oui, car il n'est pas corrélé au marché boursier, offre un taux de rendement solide et est en quantité limitée. Vous n'obtiendrez peut-être pas le taux de rendement le plus élevé, mais ce n'est pas l'objectif, les terres agricoles ont leur place dans un portefeuille bien diversifié.

L'idée d'investir dans des terres agricoles peut sembler un concept radical, surtout lorsque des formes plus conventionnelles d'investissement immobilier impliquent des propriétés commerciales et résidentielles. Mais selon les recherches d'AcreTrader, les terres agricoles sont l'un des investissements les plus performants depuis 1990. En fait, il n'a été surpassé que par les fiducies de placement immobilier générales.

Si vous aviez investi dans des terres agricoles en 1990, un investissement de 10 000 $ passerait à 199 700 $ en 2018.

La capture d'écran ci-dessous fournit un visuel de la performance des terres agricoles par rapport à d'autres types d'investissements populaires. Il a même surperformé l'indice S&P 500.

C'est de l'USDA NASS (le graphique remonte à 2006):

Il y a de nombreuses raisons de croire que l'avenir sera plus le même. La population mondiale, déjà proche de 8 milliards, devrait atteindre 10 milliards dans les 30 prochaines années. Et comme Will Rogers l'a dit un jour, Achetez des terres, ils n'en fabriquent plus. La technologie a joué un rôle dans l'augmentation des rendements des cultures, mais il faut de la terre pour cultiver des aliments en premier lieu.

Il y a plusieurs autres raisons pour lesquelles les terres agricoles sont un investissement souhaitable :

• C'est un investissement en dehors du système financier.
• Les terres agricoles produisent une marchandise réelle et nécessaire: la nourriture. La nourriture sera toujours demandée.
• Il a une faible volatilité historique, ce qui limite les baisses de prix même dans les mauvaises années.
• Les terres agricoles sont un véritable investissement alternatif, car leurs niveaux de prix ne sont pas liés aux mouvements d'autres actifs.
• Le niveau élevé de la dette nationale et le potentiel d'impression monétaire offrent la probabilité que la valeur des terres agricoles augmente encore plus rapidement à l'avenir.

Cela ne signifie pas que vous devez vendre vos autres investissements et transférer tout votre argent sur des terres agricoles. Mais cela montre que les terres agricoles peuvent avoir leur place dans un portefeuille bien équilibré. La terre, après tout, et les terres agricoles, en particulier, est la plus fondamentale de toutes les marchandises. Rien n'est produit sans elle.

Pour vous aider à mieux comprendre, AcreTrader offre leur gratuit Livre blanc sur l'investissement dans les terres agricoles. Vous pouvez obtenir une copie en fournissant votre nom, votre adresse e-mail et votre numéro de téléphone.

Avec ces informations en tête, revenons à AcreTrader, et comment cela vous permettra d'investir avec succès dans les terres agricoles.

Comment fonctionne AcreTrader

Depuis AcreTrader est une plateforme de financement participatif immobilier, les investisseurs peuvent venir investir dans des terres agricoles, tandis que les agriculteurs peuvent vendre leurs terres à ces investisseurs.

Dans le cas de chaque investissement, la propriété appartient à une LLC créée par AcreTrader. L'entreprise louera les terres agricoles à des agriculteurs locaux réputés qui paient un loyer en espèces prédéterminé, ce qui est courant dans l'industrie agricole. Pour réduire le risque de non-paiement, les loyers sont perçus avant la saison des plantations. Si un agriculteur ne paie pas, un nouvel agriculteur sera localisé pour louer la propriété.

Pour être éligible à investir avec AcreTrader, vous devez être un investisseur qualifié. C'est le cas de toute plateforme d'investissement immobilier qui vous permet d'investir dans un bien en particulier plutôt que dans un fonds.

Les exigences pour être un investisseur qualifié comprennent au moins l'un des éléments suivants :

• Vous devez avoir un revenu individuel supérieur à 200 000 $ au cours de chacune des deux années les plus récentes ou un revenu conjoint avec celui de cette personne. conjoint de plus de 300 000 $ au cours de chacune de ces années, avec une attente raisonnable d'atteindre le même niveau de revenu dans la période actuelle année, OU
• Une valeur nette individuelle, ou une valeur nette commune avec le conjoint de cette personne, supérieure à 1 million de dollars sans compter votre résidence principale.

En tant qu'investisseur sur la plateforme, vous pouvez choisir parmi les investissements qui ont été entièrement contrôlés par AcreTrader. Vous n'avez même pas besoin d'avoir des connaissances en agriculture. AcreTrader effectue une diligence raisonnable approfondie sur chaque parcelle et exclura toutes les propriétés qui ne répondent pas à leurs normes. Seulement 5% des propriétés agricoles examinées sont acceptées à des fins d'investissement.

Vous pouvez consulter les opportunités d'investissement ouvertes en ligne :

Chaque annonce affichera l'investissement minimum requis, l'emplacement, les cultures produites, la notation AcreTrader, le rendement brut et le rendement annuel net. Vous pouvez cliquer sur chaque annonce pour obtenir plus d'informations. Vous y trouverez un aperçu général de la propriété, des cartes de localisation, des informations financières sur la ferme, des documents de propriété et la cote d'investissement.

Vous pourrez suivre les informations et les développements concernant vos investissements sur le tableau de bord AcreTrader, bien que vous puissiez également être averti par e-mail, en particulier lorsque des distributions seront effectuées.

Les distributions de revenu sur les investissements ont lieu sur une base annuelle, généralement en décembre.

Nombre d'offres extrêmement limité

Les offres sont disponibles et conclues très rapidement, souvent en quelques jours. Si c'est quelque chose qui vous intéresse, inscrivez-vous pour un compte gratuit afin de recevoir des notifications chaque fois que des offres sont disponibles.

AcreTrader est très attentif aux offres qu'il propose et après avoir été un utilisateur pendant plusieurs années, vous avez tendance à voir une ou deux offres chaque mois. Ils envoient des e-mails pour vous avertir qu'un accord est sur le point d'être conclu, vous avez quelques jours pour l'examiner, puis il est généralement souscrit à ce moment-là.

Si vous êtes intéressé par les terres agricoles, l'inscription est gratuite et ils ne vous envoient pas de spam (je n'ai reçu que des e-mails concernant les offres - ils ne proposent rien d'autre)

Caractéristiques et avantages d'AcreTrader

Investissement minimum. Lorsque vous faites un investissement, vous n'achetez techniquement pas une partie de la ferme. Vous obtenez une participation dans la LLC qui détient légalement la propriété. Une petite distinction qui facilite la transaction. L'investissement initial minimum est de 10 actions, ce qui équivaut à 1 acre de terre agricole. Cela ferait généralement un investissement initial minimum d'environ 20 000 $ à 30 000 $, selon la parcelle de terre agricole.

Durée d'investissement. Une fois que vous investissez dans une parcelle de terre agricole, la durée prévue varie de cinq à 20 ans. La société «explore un marché secondaire» permettant la vente d'actions dans ce délai, mais cela n'est pas garanti pour le moment. Cependant, il peut être possible de vendre vos actions à un autre investisseur dans la même propriété par le biais d'une transaction privée.

Considérations fiscales. À la fin de l'année, les informations sur la répartition des revenus seront divulguées à l'aide du formulaire IRS K-1. C'est le même formulaire que vous obtiendriez de n'importe quelle plateforme de financement participatif immobilier qui vous permettait d'investir dans des propriétés spécifiques. (c'est aussi ce que vous obtiendriez si vous faisiez cela vous-même par le biais d'une société de personnes) Les distributions de loyer, nettes de dépenses, seront imposables dans l'année où elles sont gagnées. Les gains en capital seront imposés l'année de la vente du bien, sous réserve de baisse des taux d'imposition des plus-values.

Frais d'AcreTrader. AcreTrader est libre de s'inscrire et il n'y a aucun frais pour l'utilisation de la plateforme. Lorsque vous effectuez un investissement, il y a des frais de clôture, généralement 2% du montant de votre investissement. Il y a alors des frais de service annuels de 0,75% de la valeur de l'investissement. AcreTrader facture également des frais de 5% lors de la vente de la propriété sous-jacente, mais ceux-ci sont payés par le propriétaire de la ferme vendeuse.

Service client. Disponible par téléphone sans frais et par e-mail, bien qu'aucun jour ou heure spécifique de disponibilité du support client ne soit fourni.

Comment s'inscrire avec AcreTrader

Pour réitérer, vous devez être un investisseur qualifié pour investir avec AcreTrader. Vous devez également être citoyen américain ou résident légal des États-Unis. Pour vous inscrire, vous devrez fournir votre nom complet, votre adresse e-mail et créer un mot de passe. Vous pouvez également vous inscrire en utilisant vos identifiants Facebook, LinkedIn ou Google.

Viennent ensuite les informations personnelles, y compris les numéros de compte bancaire à des fins de financement et les documents d'accréditation. Vos informations bancaires ne sont pas conservées par AcreTrader, ils font appel à un prestataire tiers, Plaid. Plaid fournit également des services similaires à d'autres plateformes d'investissement. La situation est similaire avec vos documents d'accréditation, qui sont détenus par un autre service tiers, Technologie d'investissement en capital du Nord.

Tous les documents nécessaires sont à la fois signés et envoyés par voie électronique via le site Web. Votre compte d'investissement sera financé par des virements ACH à partir d'un compte bancaire lié.

À l'instar d'autres plateformes de financement participatif, votre investissement ne devient définitif que lorsque l'objectif de collecte de fonds est atteint pour un investissement particulier. Un bien vous sera proposé entre 30 et 90 jours. S'il n'est pas entièrement souscrit, il sera supprimé et tous les fonds que vous avez investis seront remboursés. (Les fonds sont séquestrés par North Capital, en attendant la clôture.)

Procédure pas à pas pour s'inscrire à AcreTrader

L'inscription est assez rapide - d'abord, vous vous inscrivez avec votre nom, votre adresse e-mail et la configuration d'un mot de passe.

Ensuite, vous devez déclarer votre statut d'accréditation :

Après cela, votre compte est créé et il vous suffit de remplir votre profil, ce qui signifie au minimum votre identité (y compris les quatre derniers chiffres de votre numéro de sécurité sociale et l'adresse de votre domicile). C'est pour satisfaire le Connaître les exigences de vos clients du FinCEN.

Vous pouvez les ignorer pour le moment si vous souhaitez simplement consulter les propriétés.

Au moment où je me suis inscrit (début octobre 2019), il y avait trois propriétés Live :

Le premier à Will, dans l'Illinois, était entièrement abonné. Le deuxième, une ferme de l'Illinois qui comprend une éolienne, était à 29% et le troisième, un ranch d'amandiers en Californie, était toujours en cours d'élevage.

34 267 $ l'acre! Pas étonnant que les amandes soient si chères! 🙂

Pour ce que ça vaut, les deux autres fermes étaient cotées à un prix bien inférieur à l'acre. La ferme de culture Cottage Grove Row à Will, dans l'Illinois, affichait un prix de 4 461 $ l'acre.

Comment fonctionne la notation AcreTrader

Chaque propriété se voit attribuer une note de A1 à D3, en fonction du nombre de points dont elle dispose. Les propriétés A1 ont moins de points que D3.

Voici où les propriétés peuvent obtenir des points :

• Problèmes d'inondation historiques connus – Au cours des 10 dernières années, la ferme a-t-elle perdu 10 % ou plus de sa récolte en raison de l'eau stagnante résultant d'un problème de drainage non résolu ?
• Problèmes connus d'accès à l'eau – La ferme n'a-t-elle pas accès à l'eau pour les besoins d'irrigation nécessaires ?
• Opérations directes prévues – Des fonds d'investissement sont-ils appliqués directement au fonds de roulement pour les opérations quotidiennes ?
• Aucun locataire actuel – N'y a-t-il actuellement pas de locataire qui exploite la terre ?
• Pas d'accès direct à une route entretenue - N'y a-t-il pas d'accès direct à une route locale ou nationale entretenue par le gouvernement ?
• Point de livraison des récoltes le plus proche à plus de 50 milles – Le point de livraison le plus proche pour la livraison des produits est-il à plus de 50 milles, tel que mesuré à l'aide du rayon direct ?
• Améliorations prévues pendant la période de détention – Est-ce que plus de 10 % de la valeur totale de l'offre contribue à l'amélioration des actifs ?
• Dette impliquée dans la transaction - Y aura-t-il un montant de dette placé sur l'offre en question ?
• Ratio prêt-valeur élevé de la dette – Le montant de la dette placée sur la propriété en question dépassera-t-il un ratio prêt-valeur de 55 % ?
• Baux non agricoles ou revenus en place – Y a-t-il des baux tels que des baux de chasse, d'énergie ou d'autres baux non liés à l'agriculture en place ?
• Actifs non agricoles évalués dans le cadre de la transaction – Y a-t-il des actifs non essentiels tels que le stockage des céréales, la maison, le magasin, etc. pris en compte dans la valorisation de l'exploitation ?
• Marché de vente de terrains à faible activité – Y a-t-il eu moins de 10 ventes de terrains de plus de 100 000 $ dans un rayon de 100 milles au cours de la dernière année ?

La ferme d'amandiers avait 5 points au total, ce qui la place à B2. La ferme de culture Cottage Grove Row à Will, dans l'Illinois, n'avait qu'un point et est un A1.

Mon expérience personnelle AcreTrader

J'ai personnellement réalisé trois investissements via la plateforme AcreTrader :

Ils ont tous fonctionné conformément aux attentes et les mises à jour ont été régulières et détaillées.

Par exemple, nous détenons une part du Middle River Almond Ranch et c'était l'une des mises à jour – rien d'époustouflant mais c'est amusant de se tenir au courant de la ferme elle-même.

En plus, ils vous envoient des petites fioles de terre de vos fermes !

Avantages et inconvénients d'AcreTrader

Avantages:

• AcreTrader est une opportunité d'investir des terres agricoles, qui est l'un des types les plus élémentaires d'« actifs durables ».
• Les rendements annuels moyens des investissements se situent entre 9 % et 11 %.
• Les terres agricoles sont un excellent investissement alternatif, car elles ont tendance à évoluer indépendamment des fluctuations des marchés financiers en général.
• Les investissements fournissent un mélange de revenus locatifs annuels continus, ainsi que des gains en capital sur la vente de la propriété.
• Compte tenu de la nature à long terme des investissements d'AcreTrader, les bénéfices de la vente de la propriété sous-jacente seront imposables à des taux d'imposition des plus-values ​​à long terme plus favorables.
• Les investissements AcreTrader peuvent être détenus dans un compte de retraite individuel autogéré (SDIRA).
• Tous les investissements sont entièrement sécurisés par les terres agricoles sous-jacentes.

Les inconvénients:

• Vous devez être un investisseur accrédité (valeur nette élevée) pour pouvoir participer aux investissements sur la plateforme.
• Votre investissement n'est pas liquide. La durée de détention sur une parcelle agricole peut aller de cinq à 20 ans.
• Les distributions de revenus ont lieu une fois par an, généralement en décembre.
• Ni les distributions de revenus ni leur calendrier ne sont garantis.

Enfin, ce n'est ni un pour ni un contre mais cela vaut la peine d'être mentionné - car AcreTrader est très perspicace et détaillé dans son analyse, la plateforme n'a pas beaucoup d'opportunités d'investissement. Vous ne pourrez pas vous inscrire et voir une douzaine de fermes différentes en phase de collecte de fonds. En effet, les investissements qui apparaissent sont souvent souscrits dans un laps de temps très court.

D'un côté, c'est un « escroc » qu'il n'y a pas beaucoup d'opportunités d'investissement, mais la réalité est que c'est un pro – ils ne choisissent que des investissements solides à soutenir.

Alternatives à AcreTrader

Vous souhaitez investir dans des terres agricoles mais ne voyez aucune opportunité sur AcreTrader ?

FermeEnsemble est une autre plateforme d'investissement immobilier qui se concentre sur les terres agricoles. Ils sont réservés aux investisseurs accrédités pour le moment avec un minimum qui varie de 10 000 $ à 50 000 $ en fonction de l'investissement. Les rendements en espèces sont versés sur une base trimestrielle, semestrielle ou annuelle tandis que la plus-value des terres agricoles est versée à la fin de la période de détention.

Il est configuré de manière très similaire à AcreTrader mais, comme vous pouvez l'imaginer, ils proposent des offres différentes. Si cette catégorie vous intéresse, je vous suggère de vous inscrire à FermeEnsemble aussi parce que vous passez ensuite en revue toutes les offres qui passent. L'inscription est gratuite, voici un examen approfondi de FarmTogether.

Faut-il investir dans les terres agricoles ?

AcreTrader les investissements sont limités aux investisseurs qualifiés.

En effet, investir dans des terres agricoles est un investissement atypique, considéré comme approprié pour les personnes fortunées qui ont la solidité financière pour résister à des pertes potentielles. Il est important de comprendre que même si chaque investissement devrait générer des flux de trésorerie positifs et vendre à un prix plus élevé, le potentiel de perdre de l'argent sur une parcelle agricole en particulier est toujours possible.

Cependant, si vous souhaitez investir dans des « actifs durables », l'ajout de terres agricoles à votre portefeuille peut être un ajout bienvenu. Il n'est pas soumis aux cycles et aux fluctuations des marchés financiers, et peut être un excellent investissement contracyclique.

Et comme tout bien immobilier, c'est un véritable investissement à long terme. Bien que vous puissiez être en panne d'investissement à tout moment du cycle d'investissement, les perspectives à long terme sont en votre faveur. Alors que la population mondiale continue d'augmenter, la demande de nourriture augmentera avec elle. Cela ne fera qu'augmenter la valeur des terres agricoles à long terme. Et avec l'inflation étant pratiquement une question de politique publique dans tous les grands pays du monde, les terres agricoles sont l'une des meilleures couvertures pour protéger votre portefeuille.

Cela dit, que se passe-t-il si les choses tournent mal? Que se passe-t-il s'ils ne trouvent pas d'agriculteur pour travailler la terre ou si le changement climatique affecte la rentabilité de la ferme? Ce sont tous d'énormes points d'interrogation qui pourraient avoir un impact sur vos investissements. Je ne connais pas assez pour être en mesure de fournir des conseils sur ce front.

Mais si cela vous intéresse, je vous suggère de visiter le Site Web d'AcreTrader et vérifier ce qu'ils ont à offrir. Il est gratuit de rejoindre et de parcourir la plate-forme.