Revue DiversyFund: Investir dans l'immobilier multifamilial

En matière d'immobilier, le vieil adage est « emplacement, emplacement, emplacement ».

Avec l'essor des plateformes d'investissement immobilier, il est désormais plus facile de diversifier votre portefeuille géographiquement.

Ce qui est un peu plus difficile à faire, c'est de le diversifier en fonction de la classe d'actifs. Avec les FPI cotées en bourse, vous obtenez souvent une allocation importante de biens commerciaux - centres commerciaux, installations de stockage, parcs médicaux, etc. American Tower (NYSE: AMT), l'une des plus grandes sociétés de placement immobilier, est concentrée sur des sites commerciaux (tours de téléphonie cellulaire). Prologis (NYSE: PLD) possède des installations logistiques pour faciliter la chaîne d'approvisionnement mondiale.

Et si vous vouliez aller à l'autre bout? Résidentiel?

C'est là qu'une entreprise comme Fonds Diversy entre. Ils ont identifié un créneau mal desservi: l'immobilier multifamilial.

Table des matières

1. Qui est DiversyFund ?
2. Comment fonctionne DiversyFund ?
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1. Qu'est-ce qu'un retour préférentiel ?
2. Comment vendre vos actions
3. Frais DiversyFund
4. Impôts du Fonds Diversy
5. Risques de DiversyFund
1. Cycle d'investissement à valeur ajoutée
2. Risque du marché immobilier local
3. Période d'investissement illiquide
4. Manque de diversification
6. DiversyFund vs. Collecte de fonds
7. DiversyFund vs. ImmobilierMogul 
8. Qui devrait investir avec DiversyFund ?
9. DiversyFund est-il fait pour vous ?
1. Frais d'investissement élevés
2. Retour préféré
10. Avantages et inconvénients de DiversyFund
1. Avantages
2. Les inconvénients
11. Résumé

Qui est DiversyFund ?

DiversyFund a été fondé en 2016 par Craig Cecilio et Alan Lewis, deux investisseurs immobiliers expérimentés professionnels, et a commencé à proposer une fiducie de placement immobilier après avoir été qualifié par la SEC en novembre de 2018.

Ils proposent un fonds, leur Growth REIT, et il investit dans l'immobilier multifamilial (immeubles d'appartements) d'une taille d'au moins une centaine d'unités à travers les États-Unis. Ils visent à obtenir un taux de rendement interne de 10 à 20 % avec un cycle de valeur ajoutée d'environ cinq ans.

La stratégie n'est pas nouvelle. J'ai personnellement investi dans une FPI privée qui investit dans des complexes d'appartements avec la même stratégie. A la fin des baux, l'exploitant les rénove et facture des loyers plus élevés aux nouveaux locataires. Au fur et à mesure que le complexe tourne, la propriété s'améliore, les loyers augmentent et la valeur de l'investissement augmente.

Ils sont également intégrés verticalement, ce qui signifie qu'ils font tout en interne. Cela entrera en jeu plus tard lorsque nous parlerons de frais.

Comment fonctionne DiversyFund ?

DiversyFund est assez simple – vous avez une option (Growth REIT). Pas de choix, juste un seul fonds, assez simple.

DiversyFund a un compte minimum de 500 $ et vous n'avez pas besoin d'être un investisseur qualifié investir, puisque vous investirez dans un fonds et non dans une propriété individuelle.

Vous pouvez investir en tant qu'individu, conjoint, entité ou par l'intermédiaire d'une fiducie. En tant qu'individu, vous devez avoir 18 ans ou plus, avoir un numéro de sécurité sociale, une adresse résidentielle légale aux États-Unis et être citoyen américain, résident permanent ou avoir un visa américain valide. Des trucs assez classiques.

Vos rendements sont basés sur la date de vente des propriétés, qui, selon eux, sera vers la fin de 2023. Lorsqu'ils vendent les propriétés, vous récupérerez votre investissement principal plus un rendement préférentiel de 7 %. Ce retour est payé avant que l'entreprise ne gagne quoi que ce soit. Les bénéfices restants (s'il y en a) sont payés selon un calendrier. Les investisseurs obtiennent 65% des bénéfices jusqu'à ce qu'ils atteignent un taux de rendement annuel de 12%, puis les bénéfices restants sont divisés 50/50 entre les investisseurs et l'entreprise.

Qu'est-ce qu'un retour préférentiel ?

Un rendement préféré se rapporte à l'ordre dans lequel l'argent est distribué aux investisseurs.

Le DiversyFund Growth REIT offre un rendement privilégié de 7 % du capital investi provenant des flux de trésorerie d'exploitation. Ce qui signifie que le premier argent versé est aux investisseurs jusqu'à ce qu'ils obtiennent un rendement de 7 %.

Après cela, les investisseurs peuvent alors collecter 65% de tout flux de trésorerie restant une fois que le promoteur du FPI a perçu une contribution de rattrapage. Les investisseurs peuvent obtenir un rendement annuel allant jusqu'à 12%.

Bien qu'un rendement préféré ne soit pas garanti pendant une mauvaise année d'investissement, les investisseurs peuvent calculer leur revenu de placement à long terme.

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Comment vendre vos actions

Une différence entre une FPI immobilière financée par le crowdfunding et une FPI cotée en bourse qui se négocie en bourse est la liquidité. Les investisseurs peuvent négocier des FPI publiques en achetant aujourd'hui et en vendant demain sans pénalité.

Cependant, le rachat de vos actions DiversyFund peut prendre plusieurs années. La plupart des investisseurs devront attendre que le gestionnaire du fonds REIT décide de fermer le fonds et de liquider les actions. La date de liquidation estimée est fin 2023.

Il est également possible pour les investisseurs de vendre leur part plus tôt, mais la vente n'est pas garantie. Les investisseurs doivent informer le gestionnaire du fonds de leur intention de vendre des actions. Le gestionnaire du fonds a le premier droit de refus. Les investisseurs peuvent également être en mesure de transférer des actions à un autre investisseur.

Si le marché de l'immobilier multifamilial s'effondre ou si de nombreux investisseurs souhaitent vendre, DiversyFund peut refuser de racheter des actions. En raison de l'horizon d'investissement illimité, il est sage de n'investir que les liquidités dont vous n'avez pas besoin avant plusieurs années.

Frais DiversyFund

Fonds Diversy dit qu'il ne vous facture pas de frais, ce qui est véridique, mais pas l'image complète. Ils ne facturent pas de frais de gestion sur le fonds.

Chaque fois que plusieurs entités sont impliquées, les frais sont évalués à différentes étapes. Avec l'immobilier, vous avez diverses entités comme le fonds, le promoteur et le sponsor. Comme vous vous en doutez, tout le monde doit être payé, de sorte que le fonds peut être facturé des frais par le développeur, le gestionnaire immobilier, etc. Étant donné que DiversyFund est intégré verticalement, le fonds se paie « lui-même », dans un sens.

Le fonds peut ne pas facturer aux investisseurs de frais de gestion de fonds, mais des frais mensuels/annuels ainsi que des frais basés sur les transactions sont payés par le fonds. Donc indirectement, il y a des frais (il y a toujours des frais).

Si vous passez en revue le Circulaire FPI de croissance, vous verrez que la section des frais est assez étendue. Il comprend des frais de gestion d'actifs ainsi que des frais de développeur importants. Chaque mois, un petit pourcentage est prélevé pour payer la gestion.

Ces types de frais sont courants. La question est de savoir si vous pensez qu'ils sont trop élevés (ou trop bas) - que vous devez décider par vous-même.

Impôts du Fonds Diversy

Puisque vous êtes investi dans un fonds, vous obtenez un formulaire 1099-DIV à la fin de l'année. Si et quand ils liquident le FPI, vous obtiendrez toujours un 1099, mais il sera traité comme un gain en capital.

Cela met en évidence un avantage des fonds par rapport. propriété individuelle. Lorsque j'ai acheté une fraction de part d'une propriété via RealtyShares (aujourd'hui disparue), je suis devenu un commanditaire dans une société de personnes qui possédait la propriété. Chaque année, je recevais un formulaire K-1. En soi, ce n'est pas grave. Mais cela signifiait également que je devais déclarer des impôts dans un autre État. En tant que résident du Maryland, je ne produis normalement pas de déclaration de revenus en Caroline du Nord… jusqu'à ce que j'aie reçu un K-1 d'un partenariat basé en Caroline du Nord. 🙂

Un autre formulaire 1099-DIV n'est pas grave, il ne change pas la façon dont vous déclarez vos impôts.

Risques de DiversyFund

L'évaluation des risques d'investissement pour tout investissement potentiel fait partie de votre diligence raisonnable. Bien que vous puissiez gagner de l'argent avec DiversyFund, cette plate-forme n'est pas exactement un investissement à faible risque.

Cycle d'investissement à valeur ajoutée

Il est possible de gagner plus en investissant avec DiversyFund que des FPI similaires que vous pouvez acheter via votre courtier en ligne. Mais l'intégration verticale de leurs services est un peu inquiétante.

Le processus d'investissement comporte plusieurs étapes :

1. Augmentation de capital : Tour de financement ouvert pour collecter des capitaux et acheter des propriétés
2. Acquisition: Acheter des immeubles de placement admissibles
3. Rénovation: Réparer et améliorer les propriétés existantes pour ajouter de la valeur potentielle
4. Appréciation: Prévoyez du temps pour que la valeur de la propriété augmente après les rénovations
5. Disposition: Vendre des propriétés et distribuer des bénéfices aux investisseurs

La circulaire d'offre a initialement lancé le Growth REIT en tant qu'offre de « pool aveugle » sans aucun avantage existant ni projet identifié. Il existe maintenant plusieurs projets en vedette qui donnent aux investisseurs une idée de ce dans quoi le fonds investit.

Initialement, les retours sur investissement annualisés peuvent être inférieurs aux attentes en raison des coûts initiaux d'acquisition et de réparation. Pourtant, les retours sur investissement peuvent augmenter si les gestionnaires immobiliers peuvent augmenter le loyer et finalement vendre une propriété à profit.

Se fier à l'appréciation de la propriété n'est peut-être pas idéal si vous voulez un revenu de dividendes stable. Les investisseurs peuvent les recevoir via les mensualités de loyer des locataires. Il peut également être difficile d'estimer le potentiel de rendement total des investissements.

Comme la période d'investissement minimale est de cinq ans, la valeur des propriétés peut être quelque peu difficile à prévoir. Beaucoup de choses peuvent arriver à un marché immobilier local en une demi-décennie. Le profit n'est pas une garantie. Parfois, améliorer une propriété et attendre de vendre avec profit prend plus de temps que prévu ou ne se produit pas du tout.

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Risque du marché immobilier local

En tant que classe d'actifs, l'immobilier multifamilial peut être un excellent investissement à long terme pour créer de la richesse. Mais il y a des échecs d'investissement. DiversyFund récompense les investisseurs avec des bénéfices en émettant des dividendes sur les revenus locatifs mensuels et en vendant des propriétés à profit.

Cependant, plusieurs facteurs peuvent réduire la valeur des propriétés :

• Les mutations de l'économie locale et du marché immobilier
• Concurrence des propriétés existantes et des nouvelles constructions
• Modifications de la loi de zonage
• Incendie, inondations et autres victimes
• Pertes non assurées

DiversyFund s'efforce d'atténuer les risques en investissant dans des marchés affichant une forte croissance de l'emploi, une population croissante et des taux de vacance inférieurs à la moyenne.

Les dépassements de coûts, les réparations imprévues et les emprunts futurs peuvent également augmenter la base des coûts d'investissement. Les investisseurs perdront très probablement de l'argent si une propriété se vend à perte – ou échoue.

Contrairement aux comptes d'épargne et aux certificats de dépôt assurés par la FDIC, les investisseurs ne peuvent pas récupérer le solde de leur investissement perdu.

Période d'investissement illiquide

Le DiversyFund Growth REIT est un « REIT public non négocié » sans marché secondaire. Vous ne pouvez pas vendre vos actions DiversyFund comme des actions et des ETF pour lever des fonds rapidement.

Il y a une période d'investissement de plusieurs années et DiversyFund liquide les actions lors de la liquidation du FPI. La date de liquidation est indéterminée et les investisseurs peuvent soit réinvestir les actions dans une autre offre, soit encaisser.

Certains des premiers investisseurs qui ont acheté des actions en 2018 lors du lancement du FPI investiront pendant environ cinq ans. La date de liquidation actuellement prévue est fin 2023.

Les investisseurs peuvent proposer de vendre leurs actions au gestionnaire. Cependant, le gestionnaire peut refuser de racheter les actions. Les actions vendues six mois après la date d'achat se vendent à 90 % de la juste valeur marchande. Le transfert d'actions à un autre acheteur est possible dans certaines circonstances.

Manque de diversification

La circulaire d'offre de DiversyFund Growth REIT indique que la plupart des immeubles de placement se trouveront probablement sur le marché du sud de la Californie. Le sponsor est le plus familier avec ce marché local qui peut réduire le risque d'investissement.

Cependant, le Growth REIT peut ne pas être une bonne option lorsque vous ne souhaitez pas vous exposer à l'immobilier californien. Les REIT avec un portefeuille national ont une diversification plus naturelle.

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DiversyFund vs. Collecte de fonds

Le concurrent le plus proche de DiversyFund est Collecte de fonds, qui propose trois niveaux de compte: Starter (10 $ minimum), Core (1 000 $ minimum), Avancé (10 000 $ minimum) et Premium (100 000 $ minimum).

Avec Starter, vous pouvez entrer dans un eREIT.

Avec Core, vous pouvez sélectionner les investissements que vous souhaitez (investissement équilibré, revenu supplémentaire, croissance à long terme) et l'investissement automatique est inclus.

Au fur et à mesure que vous progressez dans les plans, vous pouvez commencer à ajouter des propriétés individuelles ainsi qu'à accéder à des fonds supplémentaires.

Fundrise facture des frais de conseil en investissement annuels de 0,15% (qui peuvent être annulés dans certaines circonstances, par exemple lorsque vous invitez un autre investisseur) et est également illiquide.

Vous pouvez lire notre examen complet de la levée de fonds pour plus.

DiversyFund vs. ImmobilierMogul 

ImmobilierMogul est une autre excellente alternative à DiversyFund et peut être une meilleure option pour les investisseurs accrédités. L'investisseur fortuné peut investir dans des offres individuelles de « placement privé » et 1031 bourses. Investir dans des offres triées sur le volet offre plus de contrôle sur le processus d'investissement et peut générer un revenu potentiel plus élevé.

Les investisseurs non accrédités peuvent investir dans deux FPI différentes. Chaque FPI a un investissement minimum de 5 000 $ mais a une stratégie d'investissement différente.

MogulREIT I peut être plus averse au risque et se concentre sur les offres de dette pour gagner des dividendes mensuels sur les revenus locatifs dans l'immobilier commercial. Le rendement annualisé des distributions après frais est de 6,0 % APY.

MogulREIT II est similaire au DiversyFund Growth REIT en investissant dans des propriétés multifamiliales. Une différence est que le portefeuille RealtyMogul peut avoir une empreinte nationale plus large. La plupart des propriétés se trouvent dans le sud et l'est des États-Unis. Ce FPI a un rendement annuel annualisé de 4,5 % et peut gagner plus lorsque les propriétés se vendent à profit.

Les frais de gestion d'actifs peuvent aller jusqu'à 1,25% de la valeur des actions. Ces frais courants peuvent être plus élevés que ceux facturés par DiversyFund. Mais vous devrez également comparer les autres frais accessoires tels que les coûts d'acquisition ou de vente des propriétés.

Qui devrait investir avec DiversyFund ?

Les investisseurs qui souhaitent s'exposer à l'immobilier multifamilial dans le sud de la Californie avec un horizon d'investissement de cinq ans devraient envisager DiversyFund. Il est possible de gagner des rendements annuels qui rivalisent avec le rendement annuel moyen historique du S&P 500.

DiversyFund n'est pas sans risque, mais gagner des revenus de placement peut être moins volatil que d'investir dans des actions immobilières. L'investissement minimum de 500 $ et la possibilité pour les investisseurs non accrédités d'investir permettent à quiconque d'investir directement dans l'immobilier.

DiversyFund est-il fait pour vous ?

Si vous avez voulu investir dans l'immobilier multifamilial, c'est l'une des meilleures options à considérer. Puisqu'ils n'offrent qu'une seule option d'investissement, la question est de savoir si vous êtes à l'aise avec leur structure de frais.

Frais d'investissement élevés

Lorsque je l'ai comparé à mon investissement privé, les taux de DiversyFund semblaient élevés. Mon investissement privé facture des frais de gestion immobilière de 2%, mais il a été évalué sur les loyers perçus. Ceci est similaire aux frais mensuels répertoriés dans le dossier de la SEC (bien que d'après ma lecture, ces frais sont évalués sur le compte de capital de l'investisseur). Ce examen par Motley Fool n'était pas un fan de DiversyFund en raison de leurs antécédents limités, de leurs frais supérieurs à la moyenne et de plusieurs autres éléments.

Retour préféré

Un domaine, moins évident, sur lequel Motley Fool a saisi était celui de la structure de retour. DiversyFund offre 7% de préférence, puis une répartition 65/35 des bénéfices jusqu'à 12% par an. Il y a aussi un rattrapage, via Promoted Interest. Motley Fool a déclaré que 80/20 ou 75/25 (sans rattrapage) est plus typique.

Dans mon accord privé, j'ai obtenu un rendement préférentiel de 8% avec une répartition 70/30 sans rattrapage ni diminution de la répartition en fonction du rendement.

Alternativement, si vous voulez simplement vous lancer dans l'immobilier et que vous n'êtes pas vendu sur le multifamilial en tant que classe d'actifs, il existe de nombreux d'autres façons d'investir dans l'immobilier. Vous pouvez opter pour les plateformes de financement participatif immobilier ou rester simple et choisir une FPI cotée en bourse.

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Fonds Diversy Avantages et inconvénients

Résumé

DiversyFund permet aux investisseurs de commencer facilement à investir dans l'immobilier multifamilial. Avec un investissement minimum de 500 $, de nombreux investisseurs peuvent se permettre d'ouvrir une petite position et de diversifier leur portefeuille. Si vous souhaitez investir dans actifs alternatifs, DiversyFund peut être une idée enrichissante à long terme si vous êtes à l'aise avec les FPI immobilières financées par le crowdfunding.