Lorsque la bourse se porte bien, peu de gens parlent d'investissement immobilier.
Cela a du sens cependant – le marché boursier est plus facile.
Vous achetez des actions, vous vendez des actions et vous enregistrez les gains et les pertes sur votre retour. C'est encore plus facile si vous vous en tenez à un portefeuille de trois fonds ou investir dans un compte de retraite – beaucoup moins de paperasse !
L'immobilier est un peu plus délicat. Acheter et vendre un bien immobilier nécessite des intermédiaires et prend plus que les quelques secondes qu'il faut pour une opération boursière.
Et si vous avez trop investi en bourse ou si vous souhaitez simplement une autre classe d'actifs? Et si vous pensez que le marché est surévalué et que vous voulez une couverture? Et si ce n'est pas une haie, juste une autre option ?
L'immobilier est un excellent investissement alternatif qui n'est pas bizarre (comme les terrains funéraires, qui sont techniquement aussi des biens immobiliers !).
Mais entrer dans la propriété physique peut être un défi et très effrayant. Même si vous allez le
Route FHA et seulement 3%, c'est encore une mise de fonds relativement importante pour commencer. Et il y a pas mal de travail à faire, en plus d'engager du capital.Mais il existe des moyens de mettre le pied dans la porte sans énorme investissement en espèces.
Nous allons jeter un coup d'oeil.
Table des matières
- Vente en gros de biens immobiliers
- Privilèges fiscaux
- Immobilier financé par le crowdfunding
- Fonds de placement immobilier (FPI)
- Prêts d'argent dur
Vente en gros de biens immobiliers
J'ai découvert la vente en gros de biens immobiliers pour la première fois Alex Martinez sur le podcast Opt Out Life. Le podcast est une écoute fascinante de son court arc de carrière, mais Alex Martinez a commencé à vendre en gros. C'est à ce moment-là que vous obtenez une propriété sous contrat et que vous vendez ensuite les droits à un autre investisseur, qui prend le relais. L'investisseur fait les rénovations puis le vend ou le loue pour des liquidités. Vous êtes payé pour le contrat. Son premier contrat de gros lui a rapporté 22 000 $ pour environ 8 heures de travail.
Les 8 heures sont un peu trompeuses car il y a beaucoup plus de travail à faire. Il y a beaucoup de temps passé à chercher des propriétés, à réseauter avec des investisseurs, à trouver des propriétés qui ne fonctionnent pas, à négocier des contrats qui ne fonctionnent pas, etc. Il y a donc un peu de frais généraux impliqués qui ne sont pas nécessairement pris en compte, mais il n'y a pas beaucoup de frais généraux financiers.
La mise de fonds serait dans n'importe quel argent sérieux requis sur le contrat. Lorsque vous signez, vous acceptez d'acheter la propriété à une date ultérieure. Vous pouvez parfois éviter cela si vous sécurisez un investisseur en quelques jours, mais cela dépend de l'état. Vous voulez probablement que les investisseurs s'alignent et sachent ce dont ils ont besoin dans un accord.
(cela est aussi parfois appelé chien d'oiseau immobilier, ou que vous êtes un chien d'oiseau immobilier - ce post sur BiggerPockets va plus en détail)
Le véritable attrait de ceci est comme un tremplin. Vous pouvez en apprendre beaucoup sur le secteur de l'immobilier en devenant grossiste ou chien d'oiseau. Vous supprimez une grande partie du travail de terrain impliqué dans la recherche d'accords, de sorte que les investisseurs sont susceptibles d'essayer de vous aider à en savoir plus sur l'entreprise. Mieux vous évaluez les coûts de rénovation, mieux vous êtes pour l'investisseur. Si vous voulez faire cela, je vous suggère vraiment d'investir environ une heure pour écouter ce podcast parce que Nate et Dana (les hôtes) sont également des investisseurs immobiliers (dans une certaine mesure) et ils demandent de bonnes des questions.
Privilèges fiscaux
Comme Ben Franklin l'a dit un jour, "... mais dans ce monde, rien ne peut être dit avec certitude, sauf la mort et les impôts."
Pour l'immobilier, il y a une certitude: les impôts fonciers. Certains États n'ont pas d'impôt sur le revenu, certains États n'ont pas de taxe de vente, mais je ne connais pas un seul État sans impôts fonciers.
Et lorsque les gens ne paient pas leur facture d'impôt foncier, le gouvernement de l'État ou du comté met un privilège fiscal sur la propriété. Ensuite, comme les gouvernements ont tendance à le faire, vendent aux enchères ce privilège parce qu'il a besoin des recettes fiscales. La personne qui achète le privilège se voit garantir un taux d'intérêt, basé sur les lois locales et étatiques, sur cet investissement.
Si le propriétaire ne paie pas dans le délai imparti, le propriétaire du privilège fiscal peut saisir la propriété et est en avance sur tout le monde, y compris les hypothèques. Dans de nombreux cas, les banques remboursent le privilège parce qu'elles ne veulent pas perdre la maison.
j'ai été à privilège fiscal vente aux enchères une fois et c'était une affaire assez décontractée. Juste une bande de gens qui se pressent devant le palais de justice du comté. La plupart étaient au téléphone avec leurs investisseurs, mais c'était un processus d'appel d'offres assez décontracté, moins excitant que l'une de ces enchères d'installations de stockage mises en scène que vous voyez à la télévision.
j'ai couvert investir dans des privilèges fiscaux auparavant, lorsque vous parliez d'investissements à court terme à faible risque si vous souhaitez en savoir plus.
Immobilier financé par le crowdfunding
L'immobilier financé par le crowdfunding est une option relativement nouvelle rendue disponible par la loi sur l'emploi. Le JOBS Act, qui signifie Jumpstart Our Business Startups Act, permet aux entreprises de lever des fonds grâce au financement participatif. Dans le cas de l'immobilier, cela signifie qu'une entreprise peut lever des fonds pour un accord via les plateformes de financement participatif et des investisseurs individuels comme vous et moi. Il y a encore quelques règles à suivre, comme le nombre d'actionnaires, mais cela augmente le nombre de personnes qui peuvent s'impliquer et comment elles peuvent être sollicitées.
Si vous êtes un investisseur qualifié, vous pouvez investir dans des propriétés individuelles. Ceux-ci ont souvent un minimum supérieur à 1 000 $, mais beaucoup sont disponibles si vous pouvez engager au moins 5 000 $ par transaction. je partage un liste des meilleures plateformes immobilières de financement participatif.
Si vous n'êtes pas un investisseur accrédité, vous pouvez investir dans un « eREIT » qui sélectionne des propriétés individuelles dans lesquelles investir. Voici une liste des meilleures plateformes CRE pour les investisseurs non-agréés, dont mes préférés sont Fundrise et stREITwise (critique complète ici). Plus d'informations sur ces deux ci-dessous lorsque je discute des FPI.
Fonds de placement immobilier (FPI)
C'est probablement la façon la plus ennuyeuse d'investir dans l'immobilier. 🙂
Il s'agit d'investir dans un FPI ou un fonds de FPI, comme le Vanguard REIT (VGSLX). Vous investissez dans des sociétés qui investissent dans l'immobilier. De nombreux FPI investissent dans le stockage public ou l'immobilier commercial, comme les parcs d'entreprises, de sorte que votre investissement est très concentré dans une classe d'actifs immobiliers spécifique.
Vous pouvez également vous tourner vers certaines FPI privées disponibles sur des plateformes comme Collecte de fonds et stREITwise. Ils offrent un peu plus de variété dans la classe d'actifs immobiliers.
Par exemple, sur stREITwise vous pouvez investir dans l'immobilier commercial avec un minimum de 5 000 $. Ils ont une structure de frais transparente et versent des dividendes de 8 à 9 % depuis leur création. Leurs offres sont très ciblées et vous savez exactement dans quoi vous vous engagez. Ceci est disponible pour tous les investisseurs.
Prêts d'argent dur
Un prêt d'argent dur est un prêt que vous accordez à un investisseur immobilier avec un bien immobilier en garantie. Il est structuré comme une note, ce qui signifie que l'investisseur est en fait un emprunteur et que vous n'êtes pas « investi » dans la propriété en soi. Vous et l'emprunteur acceptez les conditions du prêt (taux d'intérêt, durée du billet, versements, etc.).
Je ne l'ai fait qu'une seule fois, avec quelqu'un que je connaissais et en qui j'avais confiance, et jusqu'à présent, tout s'est bien passé. Les taux d'intérêt se situent généralement entre 11 et 12 % (plus élevés s'ils sont plus risqués, moins ils sont plus sûrs), mais je ne suis pas la meilleure personne à qui demander quand il s'agit de vérifier les offres et de les trouver. Je souhaite inclure cette option car elle est disponible.
N'oubliez pas que vous n'investissez pas dans l'immobilier, vous prêtez de l'argent à un investisseur qui vous paiera un taux de rendement fixe. Il s'agit cependant d'une certaine exposition à l'immobilier.
Une fois que vous aurez obtenu quelques-unes de ces offres à votre actif, vous en aurez peut-être assez pour commencer à vous lancer opérations de syndication immobilière. C'est là que vous faites partie d'un groupe qui fait un investissement. Les exigences en capital sont plus élevées, pas aussi faibles que celles des sites de financement participatif, mais il existe des offres plus attrayantes.