RealtyShares est-il le meilleur pour un investissement immobilier diversifié ?

J'ai toujours été fasciné par l'idée de posséder un bien immobilier en dehors de notre résidence principale. La plupart des gens tombent dedans lorsqu'ils déménagent d'une maison à une autre, louant leur première maison pour générer un revenu secondaire.

Lorsque nous avons déménagé, j'ai fait quelques recherches et même s'il était possible de générer un peu de liquidités à partir de notre maison, je ne voulais pas être propriétaire et nous avons vendu notre première maison.

L'immobilier est toujours resté dans ma tête et donc quand il y avait une prolifération de sites d'investissement immobilier de crowdfunding

Celui que j'ai choisi de vérifier en premier est une société appelée RealtyShares.

Qu'est-ce que RealtyShares ?

RealtyShares est une plateforme d'investissement immobilier de crowdfunding fondée par le PDG Nav Athwal en avril 2013. Il a traversé six tours de financement par capitaux propres et a levé un total de 35,7 millions de dollars en financement par capital-risque, le dernier tour étant un accord de financement par emprunt en septembre 2016, selon Crunchbase.

Athwal était avocat en droit immobilier à San Francisco et représentait des clients institutionnels tels que des sociétés de placement immobilier et des développeurs. Il a utilisé son expérience dans ce domaine pour créer RealtyShares parce qu'il voulait présenter l'idée de l'investissement immobilier aux particuliers.

RealtyShares vous permet d'investir dans des opportunités immobilières, à la fois commerciales et résidentielles, avec un minimum de seulement 1 000 $ par investissement et des frais annuels maximum de 2 %. Sur les investissements en actions et en actions privilégiées, les frais sont plus proches de 1 %. Sur un investissement par emprunt, RealtyShares prélève des frais de service sous la forme d'un écart de taux d'intérêt (différence entre ce que les investisseurs sont payés par rapport. ce que paient les emprunteurs). Il n'y a pas de frais de transaction.

Inscription à RealtyShares

L'inscription ne prend que quelques minutes. Le processus consiste à créer un identifiant et éventuellement à lier un compte bancaire. Vous pouvez ignorer la liaison d'un compte bancaire au début (ce que j'ai fait parce que je voulais voir ce qu'il y avait à l'intérieur avant de déterrer mes coordonnées bancaires).

Après votre inscription, il y a un « délai de réflexion » de 30 jours tel que recommandé par la Securities and Exchange Commission (SEC). Vous pouvez le réussir en remplissant votre profil d'investisseur et en planifiant un appel avec leur équipe.

Le profil d'investisseur pose des questions de questionnaire d'investisseur assez standard comme la valeur nette, le revenu, si vous travaillez dans les services financiers l'industrie, plus quelques autres comme si vous ou un membre de votre ménage êtes actuellement ou autrefois un haut responsable militaire, gouvernemental ou politique officiel. Cela prend une dizaine de minutes.

Une fois terminé, vous pouvez programmer un appel (il s'agit de blocs de 20 minutes) pour sortir de la période de réflexion.

Plusieurs options d'investissement immobilier

L'appel de réflexion était principalement une information, la personne à qui j'ai parlé m'a donné un aperçu de ce qu'elle fait. C'était fascinant et voici ce que j'ai appris sur leurs trois types d'investissement différents, bien que largement classés.

Dette senior à plus court terme : Il s'agit d'accords avec un rendement cible de 8 à 10 % sur un titre de créance de premier rang d'une durée de 12 mois avec un minimum de 1 000 $ à 5 000 $.

Ils appartiennent à l'un des deux types suivants :

1. Maisons unifamiliales, comme les flips immobiliers - Vous êtes le privilège de 1ère position sur ces maisons et votre recours en cas de défaut est la forclusion.
2. Dette commerciale finançant la construction d'un emplacement de franchise - Ils ne le font que depuis 3-4 mois (et ils n'en ont fait qu'une poignée) mais ils financent la construction d'une seule franchise indépendante lieu. Ces emplacements ont déjà des franchisés qui ont signé un bail triple net.

Actions privilégiées à moyen terme : Celles-ci durent 2 à 3 ans et vous êtes généralement en 2e position (endetté) avec un objectif de rendement de 12 à 14 %. Ils vont généralement à des projets résidentiels multifamiliaux, parfois des prêts plus importants (1 $ à 3 millions de dollars) à des investisseurs immobiliers cherchant à grandir. Les minimums sur ceux-ci sont plus proches de 10 000 $ à 15 000 $.

Opérations de capital-investissement à plus long terme : Il s'agit d'accords de 3 à 5 ans où vous vous appropriez les développeurs et ciblez un TRI de 16 à 20 %. Sur ceux-ci, vous obtiendrez des versements trimestriels (parfois basés sur les bénéfices d'exploitation) ainsi qu'une participation à une plus-value lors de la vente du bien.

Ce ne sont que les types d'offres qu'ils ont vus sur la plate-forme (en janvier 2017). La partie amusante est que vous pouvez voir tous les investissements qu'ils ont faits (dont il y a eu plus de 500).

Examen des opportunités d'investissement réelles

Après m'être inscrit et avoir vécu la période de réflexion, j'ai fouillé et j'ai vu qu'il y avait une poignée d'investissements ouverts. Vous ne pouvez pas investir dans des transactions ouvertes avant la sortie d'une période de réflexion (c'est la note sous chaque annonce), mais vous pouvez toujours regarder autour de vous. Vous pouvez également consulter les offres conclues, ce qui est toujours amusant.

J'ai jeté un coup d'œil au premier accord de dette répertorié, un billet de 1,65 mm à 12 mois payant 10 % d'intérêt avec un minimum de 10 000 $. L'étiquette « préfinancé » indique que RealtyShares l'a déjà financé, alors maintenant ils le remplissent avec l'argent des investisseurs.

Les informations incluses dans cet investissement sont relativement légères. Je soupçonne que c'est parce qu'il s'agit d'un accord de dette assez simple. D'autres transactions peuvent contenir plus d'informations (comme les transactions sur actions privilégiées) en partie parce qu'elles comportent plus de risques. Si vous créez une coentreprise, vous devez savoir avec qui vous couchez.

Pour en revenir à cet accord, ils vous donnent des informations de base – un aperçu de l'objectif, des antécédents et de la cote de crédit de l'emprunteur, ainsi que de l'effet de levier impliqué. Il existe également des « documents » supplémentaires, dans ce cas, il y a une évaluation de la propriété ainsi que les antécédents de l'emprunteur avec RealtyShares.

Ce n'est pas si différent de ce que vous verriez sur un site de prêt peer to peer, bien qu'avec des détails différents (comme la propriété).

Les informations fournies ne doivent être considérées que comme un début. Tu dois faire tes devoirs. Bien que RealtyShares examine ces offres et indique que cela ne prend qu'une fraction de celles proposées, vous ne pouvez pas être un investisseur sans faire plus de recherches lorsque vous mettez votre argent à contribution.

Vous pouvez trouver une énorme quantité d'informations en ligne, en travaillant strictement à partir de l'adresse, et je vous recommande de commencer à rechercher ces informations pour toute transaction.

Frais: Dans cette transaction particulière, l'investisseur ne semble pas payer de frais. L'emprunteur paie 25 $ par tranche de 1 000 $ levés (révélé dans le dossier de l'investisseur). De plus, le taux d'intérêt sur le prêt est de 11% pour l'emprunteur et de 10% est versé à l'investisseur (révélé dans la liste des notes).

Si vous considérez cela comme un placement privé, cela ressemble beaucoup à la façon dont ceux-ci sont structurés en termes de frais. J'en ai fait quelques-uns et ces chiffres sont cohérents avec le risque encouru.

Comment fonctionnent les impôts pour les investissements

Pour chaque investissement, vous recevrez un formulaire 1065 annexe K-1 à la fin de l'année. Le K-1 est un formulaire utilisé pour déclarer les revenus, les déductions, les crédits et autres détails importants d'une société de personnes, ce que vous entrez lorsque vous investissez.

Ce n'est pas un énoncé difficile à comprendre et que votre spécialiste en déclarations ou logiciel d'impôt sera en mesure de gérer sans difficulté.

Est-ce un bon investissement ?

J'ai investi dans un petit groupe de maisons unifamiliales, j'ai investi dans des REIT et j'ai prêté de l'argent pour des transactions immobilières à des personnes en qui j'avais confiance (prêts d'argent dur). Mon expérience avec la propriété directe (bien que dans un syndicat avec des personnes en qui j'ai confiance) était mitigée, il y a juste beaucoup de volatilité dans la possession de propriétés dans une région géographique… et la propriété n'est pas un pique-nique.

Mon expérience de prêt d'argent dur a été stellaire, mais encore une fois, vous prêtez de l'argent à un particulier. Je n'en ai fait qu'un, je fais confiance à la personne à qui j'ai prêté de l'argent (et il n'a rien fait d'autre que de payer à temps !), mais les « œufs dans le même panier » sont juste une façon dangereuse de faire des affaires. (et j'ai eu de la chance !)

Cela laisse les FPI. Quand vous pouvez acheter Fonds indiciel FPI Vanguard (VGSLX) avec un minimum de 3 000 $, il doit y avoir une bonne raison d'aller ailleurs.

Mais il y en a – de nombreuses FPI n'investissent pas autant dans l'immobilier qu'elles le sont dans des sociétés immobilières. Les principaux avoirs de VGSLX sont les participations de groupes immobiliers commerciaux et de sociétés de stockage. C'est de l'immobilier dans le sens où vous achetez des entreprises avec des actifs immobiliers massifs, mais pas directement dans l'immobilier.

Code de promotion RealtyShares de 100 $

Pour une durée limitée, inscrivez-vous et utilisez le code promo Partenaire100 pour obtenir un bonus de 100 $ lors de votre premier investissement.

Les 100 $ apparaîtront sur votre compte bancaire lié dans les 30 jours suivant le traitement de votre investissement.

Résultat final

Je pense que c'est vraiment cool de faire du lèche-vitrines et je pourrais barboter un peu juste pour voir comment c'est (c'est un peu comme gratter mon investissement de dividendes démangeaisons).

Si vous êtes intéressé, vous pouvez vous inscrire pour en savoir plus à leur sujet.