Refinancement de retrait sur votre maison ou votre immeuble de placement

Avez-vous déjà pensé à faire un refinancement de votre maison pour l'investissement ?

Beaucoup de gens ont.

J'ai reçu exactement cette question d'un lecteur.

Question du lecteur

Salut Jeff,

Merci pour vos vidéos et sites éducatifs !

Je sais que vous êtes très occupé et cela peut être une réponse simple alors merci si vous pouvez prendre le temps de répondre !

Envisageriez-vous un jour d'autoriser quelqu'un à prendre une refi de retrait sur la valeur nette de sa maison pour investir ?

J'ai été approuvé pour un refi de retrait VA 100% LTV à 4% et me donnerais 100k pour jouer.

Avec un retour sur investissement moyen sur les fonds indiciels peer to peer, Betterment, Fundrise et S&P 500 étant de 6 à 8 %, il semble que ce type d'effet de levier fonctionnerait. Pourtant, c'est ma résidence principale et il y a un risque évident. Je pourrais également utiliser les 100k pour aider à acheter une autre propriété ici à Las Vegas, en utilisant une partie des 100k pour un acompte et louer la propriété.

BTW, je serais libre de toute dette autre que l'hypothèque, j'aurais 50k disponible à partir d'un prêt 401k si nécessaire pour une urgence, mais sans épargne. On m'a dit que c'était fou, mais certains articles sur l'effet de levier semblent le contraire, car les prêts hypothécaires à bas taux sont bons pour lutter contre l'inflation, donc je suppose que je ne sais pas à quel point c'est vraiment fou.

J'apprécierais grandement une réponse et peut-être un article ou une vidéo couvrant ce sujet car je suis sûr qu'il y en a d'autres qui peuvent avoir les mêmes questions.

Mes pensées

Mais plutôt que de répondre à la question directement, je vais présenter les avantages et les inconvénients de la stratégie.

A la fin, je donnerai mon avis.

Les avantages d'un refinancement en espèces sur votre maison à des fins d'investissement

Le lecteur rapporte qu'on lui a dit que l'idée était folle.

Mais ce n'est pas sans quelques avantages certains.

Bloquer un taux d'intérêt très bas

Le taux d'intérêt de 4 % est certainement attrayant.

Il sera très difficile pour le lecteur d'emprunter de l'argent à un taux aussi bas à partir de pratiquement n'importe quelle autre source. Et avec l'augmentation progressive des taux, il se peut qu'il s'assure les meilleurs taux pour un très longue durée.

Tant qu'il a les deux le revenu et stabilité d'emploi nécessaires pour effectuer le paiement, le prêt lui-même sera assez peu risqué.

Jusqu'ici tout va bien!

Le facteur de levier

Prenons l'exemple d'un fonds indiciel S&P 500.

Le taux de rendement annuel moyen de l'indice a été environ 10%.

Ce n'est pas le retour année après année. Mais c'est la moyenne basée sur près de 100 ans.

Si le lecteur peut emprunter 100 000 $ à 4 % et l'investir avec un taux de rendement moyen de 10 %, il aura un rendement annuel net de 6 %.

(En fait, le spread est meilleur que cela, car au fur et à mesure que le prêt s'amortit, les intérêts payés sur celui-ci disparaissent.)

Si le lecteur investit 100 000 $ dans un fonds indiciel S&P 500 avec une moyenne de 10 % par an pour les 30 prochaines années, il aura $1,744,937.Cela donne au lecteur un meilleur que 17 à 1 retour sur son investissement emprunté.

Si tout se passe comme prévu, il sera un millionnaire en utilisant la stratégie de cash-out equity.

C'est difficile à contester.

Hausse des investissements, baisse de la dette

Cela ajoute toute une dimension à la stratégie. Non seulement le lecteur peut investir son chemin dans le statut de millionnaire en effectuant un refinancement en espèces pour l'investissement mais au bout de 30 ans, son hypothèque est entièrement remboursée et il est à nouveau dans une maison sans dettes.

Non seulement son investissement dépasse le million de dollars, mais sur la durée de 30 ans de l'hypothèque, le prêt s'auto-amortit jusqu'à zéro.

Qu'est ce qui pourrait aller mal?

C'est ce dont nous allons parler ensuite.

Les inconvénients d'un refinancement avec retrait sur votre maison

C'est là que la perspective de faire un refinancement de l'encaissement sur votre maison à des fins d'investissement devient intéressant.

Ou plus précisément, où cela devient carrément risqué.

La stratégie crée plusieurs facteurs de risque.

Frais de clôture et frais de financement VA

L'un des principaux inconvénients de la prise d'une nouvelle hypothèque de premier rang est la frais de clôture impliqué.

Chaque fois que vous effectuez un refinancement, vous paierez généralement entre 2 % et 4 % du montant du prêt en frais de clôture.

Cela comprendra :

• frais de montage
• frais d'inscription
• honoraires d'avocat
• évaluation
• recherche de titre
• assurance titres
• impôts hypothécaires

et une douzaine d'autres dépenses.

Si le lecteur effectuait un refinancement de 100 000 $, il ne recevrait qu'entre 96 000 $ et 98 000 $ en espèces.

Ensuite, il y a les frais de financement VA.

Il s'agit d'une prime d'assurance hypothécaire facturée sur la plupart des Prêts VA au moment de la fermeture. Il est généralement ajouté au nouveau montant du prêt.

Les frais de financement VA se situent entre 2,15 % à 3,30 % du nouveau montant hypothécaire.

Si le lecteur prenait une hypothèque de 100 000 $ et que les frais de financement VA étaient fixés à 2,5%, il devrait 102 500 $.

Maintenant… combinons les effets des frais de clôture dans les frais de financement VA. Supposons que les frais de clôture soient de 3%.

L'emprunteur recevra un montant net de 97 000 $ en espèces. Mais il devra 102 500 $. C'est-à-dire qu'il paiera 102 500 $ pour le privilège d'emprunter 97 000 $. C'est 5 500 $, ce qui représente près de 5,7 % du produit en espèces !

Même si le lecteur obtient un taux d'intérêt très bas sur la nouvelle hypothèque, il a quand même payé un prix élevé pour le prêt.

Côté investissement, il part avec une perte de près de 6% sur son argent !

Je ne peux pas recommander de prendre une perte garantie - dès le départ - dans le but de rechercher des rendements incertains.

Cela signifie que vous êtes dans une position perdante dès le début.

Les intérêts sur l'hypothèque peuvent ne plus être déductibles d'impôt

Le Loi sur les réductions d'impôt et l'emploi a été adoptée en décembre 2017 et s'applique à toutes les activités à partir du 1er janvier 2018.

Certaines modifications de la législation fiscale ont été pas favorable au crédit immobilier.

En vertu de l'ancienne loi fiscale, un propriétaire pouvait déduire les intérêts payés sur une hypothèque pouvant aller jusqu'à 1 million de dollars, si cet argent était utilisé pour construire, acquérir ou rénover la maison. Ils peuvent également déduire des intérêts sur jusqu'à 100 000 $ de produit de retrait utilisé à des fins non liées à la maison.

Cela pourrait inclure rembourser les dettes de carte de crédit à intérêt élevé, en payant un l'éducation collégiale de l'enfant, investir ou même acheter une nouvelle voiture.

Mais il semble que cela ait changé avec la nouvelle loi fiscale.

Emprunter 100 000 $ à des fins non liées à votre maison et déduire les intérêts semble avoir été spécifiquement éliminé par la nouvelle loi.

Il est maintenant largement admis que les capitaux propres de retrait sur une nouvelle hypothèque de premier rang ne sont également plus déductibles.

Aujourd'hui, la loi est encore toute neuve et sujette à la fois à l'interprétation et même à la révision. Mais c'est là qu'il en est actuellement.

De toute façon, il peut y avoir un obstacle encore plus important qui rend la déduction des intérêts de retrait dénuée de sens.

En vertu de la nouvelle loi fiscale, la déduction forfaitaire passe à 12 000 $ (contre 6 350 $ sous la loi précédente) pour contribuables célibataires et à 24 000 $ (contre 12 700 $ sous la loi précédente) pour les couples mariés conjointement. (Ne soyez pas trop excité – les exemptions personnelles sont éliminées et combinées à la déduction forfaitaire pour créer une limite plus élevée.)

Avec les niveaux de déduction standard les plus élevés, il est beaucoup moins probable que les intérêts hypothécaires soient déductibles de toute façon. Surtout sur le montant du prêt aussi bas que 100 000 $ et pas plus de 4 000 $ en intérêts payés.

Utiliser les fonds pour investir dans des robots-conseillers, le S&P 500 ou les investissements en pair à pair (P2P)

Le lecteur a raison de dire que ces investissements ont fourni des rendements stables, bien supérieurs aux 4 % qu'il paiera lors d'un refinancement de retrait.

En théorie du moins, s'il peut emprunter à 4% et investir à, disons, 10%, c'est une évidence. Il obtiendra un rendement annuel de 6 % s'il ne fait pratiquement rien. Cela semble absolument parfait.

Mais comme dit le proverbe, si cela semble trop beau pour être vrai, c'est probablement le cas.

Je recommande souvent tous ces investissements, mais pas lorsque la dette est utilisée pour les acquérir.

Cela change tout le jeu.

Chaque fois que vous songez à investir, vous devez toujours tenir compte des risques encourus.

Les neuf dernières années ont quelque peu déformé la vision traditionnelle du risque.

Par exemple, le marché boursier a été en hausse neuf années consécutives, sans même une correction de plus de 10 %. Il est facile de comprendre pourquoi les gens pourraient penser que les retours sont automatiques.

Mais ils ne le sont pas.

Oui, peut-être, depuis neuf ans. Mais si vous regardez plus loin, cela n'a certainement pas été le cas.

Le marché a connu des hauts et des bas, et s'il est vrai que vous sortez en tête tant que vous résistez à long terme, la situation de la dette change la donne.

Faire correspondre un certain passif avec des retours sur investissement incertains

Puisqu'il investira sur le marché avec des fonds empruntés à 100 %, les pertes seront amplifiées.

Quelque chose de l'ordre d'un crash de 50% des cours des actions, comme ce qui s'est passé lors de l'effondrement de Dot.com et de la crise financière, pourrait voir le lecteur perdre 50 000 $ dans un crash similaire.

Mais il devra toujours 100 000 $ sur sa maison.

C'est là que l'émotion humaine entre en scène. Puisqu'il joue avec de l'argent emprunté, il y a de fortes chances qu'il panique et vende ses investissements après avoir subi ce genre de perte.

S'il le fait, sa perte devient permanente – tout comme sa dette.

Il en sera de même s'il investit avec un conseiller-robot, ou dans Prêts P2P.

Les rendements des robots-conseillers sont tout aussi liés au marché boursier qu'un fonds indiciel S&P 500. Et les investissements en prêts P2P ne sont pas sans risque.

En fait, étant donné que la plupart des investissements et des prêts P2P n'ont eu lieu que depuis la crise financière, il n'est pas certain de leurs performances en cas de crise similaire.

Rien de tout cela n'est autant un problème avec l'investissement direct basé sur le capital épargné.

Mais si votre capital d'investissement provient de la dette - en particulier à 100% - cela ne peut être ignoré.

Il n'est pas logique de faire correspondre un certain passif avec des gains d'investissement incertains.

Utiliser les fonds pour acheter des immeubles de placement à Las Vegas

À bien des égards, cela ressemble au jeu d'investissement le plus risqué proposé par le lecteur.

À première vue, cela semble presque logique – le lecteur empruntera contre des biens immobiliers, pour acheter plus de biens immobiliers. Ce semble pour avoir beaucoup de sens.

Mais si l'on creuse un peu plus, le marché de Las Vegas en particulier a été l'un des plus touchés lors de la dernière récession.

Du pic au creux, les valeurs immobilières ont chuté de l'ordre de 50 %, entre 2008 et 2012. Las Vegas était souvent désigné comme le « capitale de la forclusion de l'Amérique ».

Je ne veux pas dire que le marché de Las Vegas est voué à revoir ce résultat.

Mais le graphique ci-dessous de Zillow.com montre une évolution potentiellement effrayante :

La formation en U à l'envers du graphique montre que les valeurs immobilières actuelles ont à nouveau atteint des niveaux de pointe.

Cela amène la question - à laquelle nous ne pouvons pas répondre - qu'est-ce qui est différent cette fois ? Si les prix se sont effondrés après le dernier pic, rien ne garantit que cela ne pourra plus se reproduire.

Encore une fois, je ne prédis pas ce résultat.

Mais si vous envisagez d'investir sur le marché de Las Vegas avec une dette à 100 %, vous ne pouvez pas non plus l'ignorer. Lors du dernier krach boursier, la valeur des propriétés n'a pas seulement baissé - de nombreuses propriétés sont devenues carrément invendables à n'importe quel prix.

Le scénario cauchemardesque serait ici une répétition de la crise de 2009-2012, le lecteur perdant 100 % de son investissement. Dans le même temps, il aura toujours le prêt à 100 % sur sa maison. Ce qui, à ce stade, pourrait être plus que la valeur de la maison, créant un double piège.

Encore une fois, l'idée semble bonne en théorie et a certainement du sens face à la récente hausse des prix.

Mais le «scénario apocalyptique» doit être pris en compte, surtout lorsque vous investissez avec autant de levier.

Mettre votre maison en danger

Bien que je déconseille généralement d'utiliser la dette à des fins d'investissement, j'ai un problème encore plus grave lorsque la source de la dette est la propriété familiale.

Emprunter de l'argent à des fins d'investissement est toujours risqué.

Mais lorsque votre maison est la garantie du prêt, le risque est double. Vous courez non seulement le risque que les investissements que vous faites tournent mal, mais aussi que vous mettez votre maison en danger dans une entreprise perdante.

Disons qu'il investit la totalité des 100 000 $. Mais en raison de l'effet de levier, la valeur nette de cet investissement est tombée à 25 000 $ en cinq ans. C'est assez mauvais. Mais il devra toujours 100 000 $ sur sa maison.

Et comme c'est un prêt à 100%, sa maison est à 100 % à risque. La stratégie d'investissement n'a pas fonctionné, mais il est toujours coincé avec le passif.

Ce sera un double coup dur si l'argent est utilisé pour l'achat d'un Propriété d'investissement sur votre marché domestique.

Par exemple, si le marché de Las Vegas subit un coup similaire à ce qu'il a fait lors de la crise financière, il perdra non seulement la valeur nette de l'immeuble de placement, mais également celle de sa maison.

Il pourrait se retrouver dans une situation où il a une valeur nette négative à la fois dans l'immeuble de placement et dans sa maison. Ce n'est pas seulement un mauvais investissement - c'est un cauchemar certifié !

Cela pourrait même le conduire à un tribunal des faillites ou à des saisies sur deux propriétés – la résidence principale et l'immeuble de placement. Le crédit du lecteur serait à peu près grillé pour les 10 prochaines années.

À l'heure actuelle, il n'a aucun risque sur sa maison.

Mais s'il fait l'encaissement à 100 %, il convertira ce risque zéro en risque à 100 %. Étant donné que la maison est nécessaire comme lieu de vie, ce n'est pas un risque à prendre.

Réflexions finales

Pouvez-vous dire que je n'ai pas un sentiment chaleureux et flou à propos de la stratégie ? Je pense que vous le comprenez en mettant davantage l'accent sur les inconvénients que sur les avantages où je me pose cette question.

je trouve que c'est une excellente idée en théorie, mais il y a trop de choses qui peuvent mal tourner avec ça.

Il y a trois autres facteurs qui me portent à croire que ce n'est probablement pas une bonne idée :

1. Le manque d'autres économies

Accepter ce type de plan d'investissement à haut risque sans source de liquidités, exagère tous les risques.

Bien sûr, il pourra peut-être contracter un prêt contre son 401 (k), mais cela crée encore une autre responsabilité.

Cela devra être remboursé, et cela deviendra un privilège contre son seul actif non grevé restant (le 401k).

S'il doit emprunter de l'argent pour rester liquide pendant une crise, ce n'est qu'une question de temps avant que la stratégie ne s'effondre.

2. La tolérance au risque du lecteur

Nous n'avons aucune idée de ce que le lecteur tolérance au risque est.

C'est important, surtout lorsque vous élaborez une stratégie d'investissement complexe.

Bien qu'il puisse sembler que le fait même qu'il envisage cela soit une indication qu'il a une tolérance au risque élevée, nous ne pouvons pas en être certains. Il fonde ses projections sur des résultats optimistes - que les investissements qu'il fait avec l'argent emprunté produiront des rendements positifs.

Ce que nous ne savons pas, et ce que je demande au lecteur de considérer, c'est comment il gérerait un grand renversement.

Par exemple, s'il va de l'avant avec le prêt, investit l'argent et se retrouve avec une baisse de 20 ou 30 % au cours des deux premières années, pourra-t-il dormir la nuit? Ou envisagera-t-il plutôt une stratégie de sortie anticipée, qui le laissera dans un état financier durablement affaibli ?

Ce sont des risques réels auxquels les investisseurs sont confrontés dans le monde réel. Parfois, vous perdrez de l'argent. Et la façon dont vous réagissez à ce résultat peut déterminer le succès ou l'échec de la stratégie.

C'est certainement un risque élevé/récompense élevée planifier. À moins qu'il n'ait la tolérance au risque pour le gérer, il vaut mieux ne même pas commencer.

D'un autre côté, juste parce que vous avez la tolérance au risque, ne garantit pas le succès.

3. Acheter au plus fort du marché

Je ne sais pas qui l'a dit, mais lorsqu'on lui a demandé où irait le marché, sa réponse a été « Le marché va monter. Et le marché va baisser ».

C'est un fait, et chaque investisseur doit l'accepter.

Il ne s'agit pas de stratégies de synchronisation du marché, mais de reconnaître la réalité.

Voici le problème: les marchés financiers et l'immobilier ont tous deux progressé régulièrement au cours des neuf dernières années (mais peut-être un peu moins pour l'immobilier).

Tôt ou tard, tous les marchés s'inversent. Ces marchés le seront aussi.

Je crains que le lecteur n'emprunte de l'argent pour investir dans ce qui pourrait s'avérer être le pire moment.

Ironiquement, une stratégie d'emprunt pour investir est beaucoup moins risquée après un krach boursier.

Mais à ce stade, tout le monde a trop peur et personne ne veut le faire. Ce n'est qu'aux pics du marché, quand les gens croyez il n'y a aucun risque sur les marchés de l'investissement, qu'ils pensent sérieusement à des choses comme des prêts immobiliers à 100% pour les investissements.

Au final, la stratégie du lecteur pourrait être une très bonne idée, mais avec un très mauvais timing.

Scénario du pire des cas: le lecteur perd sa maison dans la forclusion

Ce n'est pas qu'un risque, c'est un risque sérieux. Nous ne savons pas si le lecteur a aussi une famille.

Je ne pourrais recommander à personne avec une famille de se mettre dans cette position, même si le gain était si élevé.

Sur la base des faits fournis par le lecteur, nous examinons un effet de levier de 100+% – le prêt à 100% sur sa maison, puis une dette supplémentaire (401k) s'il rencontre des problèmes de trésorerie. C'est le genre de dette qui vous rendra riche ou vous mènera à la maison pauvre.

Étant donné que le lecteur a une maison sans dette, aucune dette non liée au logement, et nous pouvons deviner au moins 100 000 $ dans son 401 (k), il est dans une situation assez solide en ce moment. Prendre un prêt à 100 % contre sa maison et compter sur un prêt 401 (k) pour les urgences pourrait changer cette situation en un an ou deux au maximum.

Je recommanderais contre le refinancement cash-out.

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