Combien de paiement de la maison pouvez-vous VRAIMENT vous permettre ?

Lors d'une récente conférence entrepreneuriale à laquelle j'ai été invitée à siéger à un panel d'invités, une jeune étudiante a posé une très bonne question à notre panel concernant les paiements hypothécaires. La nature de la question était la suivante: Mes parents m'avaient toujours conseillé sur le montant d'un loyer que je pouvais me permettre en fonction d'un pourcentage de mon salaire. Mais je sais que les règles ont changé depuis l'époque de mes parents et encore plus depuis la crise financière de 2008. Quel est le pourcentage approximatif qui est conseillé pour son versement hypothécaire vs. leur revenu brut ? Wow! Quelle bonne question. Ma première pensée lorsque j'ai entendu cette question pour la première fois était « Dans quelle mesure nous serions-nous mieux financièrement si plus de gens posaient des questions comme celle-ci? La réponse est: beaucoup, beaucoup mieux.

Réponse du manuel

N'étant pas capable de me souvenir des ratios exacts, le premier endroit que je savais pour vérifier était mon matériel d'étude CFP®. Toujours dans ma bibliothèque pour des situations comme celle-ci, je me suis dirigé vers le chapitre « Gestion des flux de trésorerie et de la dette » pour trouver ma réponse. Dans mon guide d'étude, il fait référence au ratio de gestion de la dette le plus couramment utilisé sous le nom de «

taux d'endettement à la consommation“. Il s'agit du rapport entre les paiements mensuels de la dette à la consommation et le revenu mensuel net (ou après impôt). Dans ce cas, la dette à la consommation fait référence à tout autre chose que le paiement de votre maison.

Une règle générale dans le monde de la planification financière est que ce ratio ne doit pas dépasser 20 %.

En plus du ratio d'endettement des consommateurs, un autre ratio peut être utilisé pour déterminer la stabilité financière d'un ménage. Ce ratio comprend toutes vos dettes, y compris votre dette de logement, en pourcentage de votre dette globale. Voici les pourcentages que ces ratios ne doivent pas dépasser :

• 28 % du revenu mensuel brut pour les frais de logement, comme le loyer ou la mensualité hypothécaire d'un particulier, y compris les paiements de capital et d'intérêts sur l'hypothèque, les impôts fonciers et la prime d'assurance habitation (PITI)
• 36% du revenu brut pour la dette totale, y compris les coûts et la dette à la consommation.

Pour rappel, vous ne devez pas dépasser ces pourcentages.

Exemple de ratio d'endettement des consommateurs (il s'agit d'un exemple de question de test de l'examen CFP®) :

John gagne 80 000 $ par an en tant qu'ingénieur. Il économise actuellement 10 % sur le plan 401k de son entreprise. Il vit dans une maison modeste où sa mensualité paiement de l'hypothèque est de 1 500 $ et cela inclut les taxes et les assurances. Sur cette base, quel est le ratio du revenu de Jean consacré aux frais de logement ? N'oubliez pas que le ratio comprend le « revenu brut », donc le fait qu'il reporte 8 000 $ dans son 401k n'est pas pertinent. Dans son cas, le ratio du coût du logement est de 22,5 % (1 500 $ divisé par 6 666 $ - son revenu mensuel). D'accord, maintenant que nous avons une bonne idée de ce que les planificateurs financiers pensent être un pourcentage approprié de votre versement hypothécaire à votre revenu brut, j'ai pensé qu'il serait bien d'avoir l'avis d'un autre perspective.

Le point de vue d'un banquier

J'ai contacté mon banquier qui m'a aidé à préparer les étapes de financement dont nous avions besoin pour construire notre première maison. Jean Streuter, à la Banque nationale populaire, travaille dans le secteur hypothécaire depuis plus de 25 ans. Je savais donc qu'il pourrait m'éclairer sur l'évolution du secteur au fil des ans. Avant de commencer, voici quelques-uns des termes les plus courants et leurs définitions dans l'industrie :

Le ratio MOTI et le ratio DTI sont identiques et souvent appelés « ratio back-end ». Ils sont interchangeables, cela dépend à qui vous parlez quant au jargon qu'ils utilisent. La personne à qui vous parlez utilisera soit PITI et MOTI ensemble, soit PTI et DTI ensemble, soit front-end et back-end ensemble lorsqu'ils discutent de ces ratios, très rarement on ne les utilisera pas dans l'un de ces trois groupements. Clair comme de la boue? Bien 🙂 Pour notre discussion, j'utiliserai le PTI (Paiement au Revenu) et le DTI (Dette au Revenu).

Évolution des ratios hypothécaires

Je suis sûr que les ratios ont évolué en commençant par des chiffres beaucoup plus bas, mais comme point de référence, je suis dans le secteur hypothécaire depuis 1985 et c'est là que ma discussion commencera. Lors de la souscription de prêts hypothécaires il y a 25 ans, les ratios que nous utilisions étaient de 25 % PTI (paiement sur revenu) et de 35 % DTI (dette sur revenu). Les prêts étaient souscrits manuellement par l'agent de crédit et normalement approuvés par une combinaison de deux agents de crédit ou par un comité de crédit. Les ratios étaient très rarement autorisés à dépasser cela, mais des systèmes étaient en place pour faire des exceptions. Quelque part vers la fin des années 80/début des années 90, les ratios sont passés à 28% PTI et 36% DTI pour les prêts conventionnels et les prêts gouvernementaux (FHA, Virginie, USDA-RD) étaient de 29% PTI et 41% DTI (les prêts du gouvernement utilisent le jargon PITI - MOTI). Officiellement, pour les prêts souscrits manuellement, ces deux séries de ratios (28/36 & 29/41) existent toujours.

Explosion des années 90

L'explosion a commencé au début des années 90 lorsque les scores FICO sont devenus répandus dans l'industrie et trois principaux bureaux de crédit nationaux (souvent appelés référentiels) a évolué. Avant cela, une banque demandait un rapport de crédit hypothécaire résidentiel (RMCR) à un service de crédit local agence. Une agence locale de service de crédit serait généralement liée à un seul des référentiels nationaux. À titre d'exemple, pendant de nombreuses années, nous avons eu une agence locale située à Mt Vernon qui était liée à la succursale de St Louis de TransUnion. La plupart des prêteurs du sud de l'Illinois ont utilisé ce service, donc presque tous dans notre région ont utilisé les rapports Trans Union. À mesure que l'ère des ordinateurs s'étendait et que les scores FICO commençaient, toutes les petites agences régionales de services de crédit ont fermé parce que les banques pourraient recevoir des informations de crédit par téléchargement informatique à partir de l'un des principaux référentiels (TransUnion, Equifax et Expérien). Très rapidement, les référentiels ont commencé à proposer un rapport de « tri-fusion », ce qui signifie qu'ils ont connecté leurs ordinateur et fusionné les informations du client et les a rapportés dans un rapport concis, plutôt que 3 différents rapports. Ainsi, au milieu des années 90, la souscription sur le marché secondaire a commencé à exiger un rapport de « tri-fusion » afin d'avoir une image complète des antécédents de crédit d'un emprunteur.

N'oubliez pas Freddie et Fannie

Tout cela mène au milieu des années 90 lorsque Freddie Mac et Fannie Mae ont développé des modèles informatiques pour la souscription appelés « systèmes de souscription automatisés » ou AUS. Freddie Mac a appelé il y a « Loan Prospector » (LP) et Fannie Mae a appelé il y a Desktop Underwriter (DU). Ces systèmes ont pu noter les clients en fonction de leur pointage de crédit, de leurs antécédents de crédit, du montant du crédit encours, limites des cartes de crédit par rapport aux soldes des cartes de crédit, ratio prêt/valeur, ratio PTI et ratio DTI. À ce jour, les modèles de notation exacts pour les cotes de crédit et l'AUS sont des secrets exclusifs et, en tant que prêteurs, nous ne pouvons que deviner quels sont les principaux facteurs qui entrent dans ces modèles. On nous dit que les modèles contiennent de multiples facteurs, mais ceux que j'ai énoncés sont évidents. Avec ces modèles AUS, un emprunteur a été noté comme un Acceptert ou un Avertir. Accepter ce qui signifie que si toutes les informations ont été vérifiées, le client a été approuvé pour la vente à Fannie et Freddie. Une caution nécessitait un prêt souscrit manuellement selon les anciennes normes de souscription avec des ratios 28/36. Avec l'avènement de l'AUS, Fannie et Freddie ont permis à leurs modèles d'étendre les ratios à 33% PTI et 40% DTI. Il n'a fallu que quelques années à Fannie/Freddie pour affiner leurs modèles en se basant sur l'accès à des informations statistiques qui eux et les bureaux de crédit obtenaient sur la probabilité de défaut en combinant les informations de pointage de crédit avec AUS information. Nous avons donc très vite pu souscrire des emprunteurs, en AUS, avec des ratios 33/45, puis 35/49.

Attention: voici le subprime

Au début des années 2000, les prêteurs non conformes ou ce que nous appelons « subprime » ont explosé. En utilisant leurs propres modèles AUS hybrides (appelés Desktop Originator, "DO"), nous avons vu l'industrie commencer à ignorer le ratio PTI et le ratio DTI a augmenté à 55%.

Les prêteurs à risque approuveraient les emprunteurs avec des ratios DTI aussi élevés que 60-70%.

Ce n'était pas longtemps après, je pense qu'en 2003, Fannie et Freddie étaient si confiants dans leurs modèles AUS qu'ils ont commencé le processus de « renonciation au ratio ». Si leur modèle AUS a marqué le client comme Accept, vous pouvez ignorer les ratios PTI et DTI. Leur affirmation est que LP & DU prenaient en compte les ratios clients ainsi que les autres facteurs pour déterminer la probabilité de défaut. Vous aviez donc des clients avec un crédit élevé et des capitaux propres importants qui, en théorie, pouvaient être approuvés avec 100 % DTI. Ouvrant ainsi la porte à tous les prêts « sans revenu – sans actif » et aux prêts « à revenu déclaré ».

Voici la bulle

En 2007, la bulle immobilière a commencé à fuir et même si nous fonctionnions toujours sur des dérogations de ratio, vous pouviez voir les modèles AUS commencer à se resserrer sur le ratio DTI et obtiendraient rarement un Accept supérieur à 55%. En 2008, nous savons tous que la bulle immobilière a éclaté, que le marché s'est effondré et que le marché empirait chaque mois, Fannie et Freddie peaufinaient leurs modèles AUS presque tous les mois. En très peu de temps nous avons vu le ratio DTI diminuer à 49% puis 45%.

Ratios d'endettement pour les temps modernes

Aujourd'hui, nous avons en fait de nombreux ratios différents pour vivre. La norme pour la souscription manuelle est de 28% PTI et 36% DTI sur les prêts conventionnels et 29% / 41% pour les prêts gouvernementaux.

Note de l'éditeur: Je trouve amusant que les ratios soient revenus aux ratios originaux trouvés dans mes guides d'étude CFP®.

Pour la souscription AUS, la PTI est toujours supprimée si nous recevons une acceptation sur notre profil AUS. Pour les emprunteurs avec des cotes de crédit élevées et 20 % ou plus de fonds propres, le DTI autorisé peut atteindre 49 %. Pour les refinancements de consolidation ou les refinancements de retrait, le DTI maximum autorisé est de 45%. Pour les emprunteurs dont les capitaux propres sont inférieurs à 20 %, ce qui nécessite un PMI, le maximum autorisé est de 42 %, mais dans les cas où la cote de crédit est supérieure à 740, la société PMI peut accorder une dérogation et autoriser jusqu'à 45 %. Cela vous donne mes 25 ans d'histoire dans le secteur hypothécaire. Si vous comprenez tout cela, certaines sociétés de prêts hypothécaires aimeraient vous embaucher. J'ai vu plus de changements au cours des 2 dernières années que j'en ai vu au cours de la décennie avant 2008. Avec des ordinateurs rassemblant toujours les statistiques sur la probabilité d'un emprunteur de faire défaut, nous continuerons de voir l'industrie évoluer. +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ + Je tiens à remercier John d'avoir partagé son expérience de l'industrie hypothécaire au cours des 2 dernières décennies et demie. Je pense que le plus gros point à retenir de ceci est simple: vivre selon vos moyens. Ce n'est pas parce que vous êtes autorisé à emprunter davantage que vous devriez le faire. C'est là que le bon sens doit entrer en jeu. Faites confiance à votre instinct avant de faire un versement hypothécaire qui peut potentiellement vous anéantir.