Jos omistat kodin ja vietät koskaan paljon aikaa naapureidesi kanssa, päädyt aina puhumaan kiinteistöjen arvoista ja kiinteistöveroista.
Ihmiset rakastavat puhua siitä, kuinka heidän talonsa arvo nousi, mutta he myös vihaavat sitä, kuinka heidän kiinteistöveronsa ovat niin korkeita. Anteeksi ystävä, et voi saada sitä molempiin suuntiin! 😂
Jos kiinteistöjen arvo nousee, kiinteistövero nousee!
Howardin piirikunnassa kiinteistöveromme ovat ~1,442 % (maakunta, osavaltio, palo ja arvo). Kova verrattuna joihinkin, kevyt muihin verrattuna.
No, saimme äskettäin osavaltiomme verotus- ja verotusministeriöltä kiinteistöveropäätöksen. Kuten monissa kiinteistöissä eri puolilla maata, myös arvioimme lisääntyivät.
Tämä oli ensimmäinen kerta, kun kiinteistön arvo nousi merkittävästi. Odotimme tätä, koska teimme joitain remontteja pandemian aikana ja kotimme kasvoi hieman.
En tiedä, mikä on oikeudenmukainen arvio vai ei, mutta kun oli mahdollisuus valittaa, ajattelin, että ei olisi haitaksi antaa sille mahdollisuus, eikö niin?
Huomaa, että asumme Howardin piirikunnassa Marylandin osavaltiossa, joten piirikunnassasi ja osavaltiossasi voi olla erilainen prosessi ja määräajat, mutta monilla alueilla noudatetaan samanlaisia menettelyjä.
Sisällysluettelo
- Arviointivalitusprosessin aloittaminen
- Uudelleenarviointilomakkeen tarkistaminen
- Soita kiinteistönvälittäjällesi
- Pitäisikö minun valittaa?
- Mikä on laatutekijä?
- Kirjallinen, suullinen vai videovalitus?
- Valituksemme hyväksyttiin! (eräänlainen)
- Mitä seuraavaksi?
Arviointivalitusprosessin aloittaminen
Valitusprosessi on yksinkertainen, ja sinulla on 45 päivää aikaa tehdä virallinen valitus.
Ilmoitukseni oli päivätty 29.12.2022 (vaikka sain sen vasta muutaman päivän kuluttua). Minulla oli helmikuun 12. päivään asti aikaa päättää, mitä haluan tehdä.
Onneksi voit tehdä kaiken verkossa Tämä muoto mutta sinun on saatava arviointiilmoitus. He kysyvät ilmoitus- ja valvontanumeroasi. (sijaitsee oikeassa yläkulmassa olevassa laatikossa)
Ensin voit pyytää kiinteistösi arviointilomakkeen sekä aluemyyntianalyysin. Tämä on se, mihin aiot valittaa, joten tarvitset laskentataulukon päättääksesi, millä perusteilla voit valittaa siitä.
Alussa en ollut varma, halusinko tehdä valituksen, mutta voit pyytää asiakirjoja ilman valitusta. On hienoa nähdä, kuinka he määrittelivät kotisi arvon.
Pyysin laskentataulukon ja analyysin 3.1.2023 ja sain ne sähköpostitse 21.1.2023.
Uudelleenarviointilomakkeen tarkistaminen
Marylandissa Residential Worksheet for Assessment on suoraviivainen asiakirja, joka selittää, kuinka Marylandin osavaltion arviointi- ja verotusministeriö päätyi arviointiinsa.
Kolme ensimmäistä sivua kattoivat talomme. Se sisältää kaikki kotimme osa-alueet ja sisältää hinnan, jolla se arvostetaan. (Tämä PDF selittää laskentataulukon ja mitä kukin arvo tarkoittaa)
Kahdella viimeisellä sivulla oli vertailukelpoista myyntiä viime vuosilta.
Se on melko yksityiskohtainen ja meidän tapauksessamme oikein. Siinä ei ollut virheitä. Boo.
Soita kiinteistönvälittäjällesi
Jos alat tuntea olosi hieman hämmentyneeksi tai vain saadaksesi toisen mielipiteen, soita kiinteistönvälittäjällesi. Hän voi auttaa sinua, koska he käyvät tämän prosessin läpi koko ajan. He tietävät, miten se kaikki toimii, ja heillä voi jopa olla hyvä suhde esimieheen, joka tarkistaa tapauksesi.
Älä myöskään tunne syyllisyyttä aikansa käyttämisestä – kenelle luulet todennäköisesti soittavasi, kun on aika myydä talosi?
Jotkut verkkosivustot ehdottavat, että voit palkata kolmannen osapuolen hoitamaan sen vastineeksi tietyn prosenttiosuuden säästöistä. Mielestäni tämä ei ole välttämätöntä – jos agenttisi ei auta, harkitse uuden edustajan hankkimista ensi kerralla. Mutta tein prosessin itse, eikä prosessin ensimmäinen vaihe ollut vaikea.
Pitäisikö minun valittaa?
Harkittaessa, pitäisikö sinun valittaa, on muutamia näkökohtia.
Onko virheitä? Tämä on todennäköisesti helpoin asia korjata.
Meidän erityistilanteemme osalta ajattelin, että kiinteistötietokannassa oli yksi epätarkkuudet. Tietokannassa lueteltiin, että meillä oli 6 kylpyhuonetta (3 tai enemmän) ja puoli kylpyhuonetta (2 tai vähemmän). Todellisuudessa meillä on vain 4 kylpyhuonetta ja puolet kylpyammeesta. Se on kaksi ylimääräistä kylpyhuonetta.
Jokainen täysi kylpyhuone maksaa 5 000 dollaria Marylandissa.
Mutta uudelleenarviointilomakkeessa oli oikea kylpyhuoneiden lukumäärä. Ja jokaisen kylpyhuoneen arvo on vain 5 000 dollaria, mikä ei ole paljon.
Virheiden jälkeen voit kiistää sen vertailukelpoisten tietojen perusteella. Tässä voit verrata asuntosi arvioitua arvoa alueesi asuntojen käypään markkina-arvoon tai siihen, mitä lääni sisällytti uudelleenarviointitaulukkoosi. Jos markkinoilla on viime aikoina tapahtunut muutos, jonka monet alueet kokivat korkojen noustessa viimeisen vuoden aikana, voit väittää, että myös sinun arvosi on alhaisempi.
Tämä vaatisi sinun saada vertailukelpoisia myyntilukuja ja tehdä vähän tutkimusta. Läänin aluemyyntiluettelo sisälsi myynnit vasta joulukuussa 2022 (ja vain yhden myynnin joulukuussa, ja epäilen vain yhtä taloa myyty koko joulukuussa). Jos haluat mennä tälle tielle, tarvitset enemmän tietoja, ja kiinteistönvälittäjäsi voi auttaa sinua tässä.
Voitko kiistää minkä tahansa kertoimen? Kun asunnon perusarvo on laskettu yhteen, on kolme "asunnon arvon oikaisua":
- Maakunnan kerroin – jota sovelletaan kaikkiin läänin koteihin
- Laatutekijä – jonka arvioija määrittää (1-9 pistettä)
- Naapuruston säätö - jota sovelletaan kaikkiin koteihin "naapurustossa"
Epäilen, voitko kiistää 1. ja 3. kertoimia, mutta entä laatutekijä?
Mikä on laatutekijä?
Meillä oli 6, mikä tarkoitti, että kerroin asuntoarvollamme oli 1,37x. 5 on kerroin vain 1,17x – ero siis 20 %!
Lähetin veroministeriölle sähköpostia ymmärtääkseni paremmin, miten laatuluku määritetään, koska se on luultavasti paras tapani.
Samana päivänä (Kiitos Braxton!), Assistant Supervisor of Assessments lähetti minulle asiakirjan, jossa selitetään CAMA Residential Cost Grades (joita osavaltiomme käyttää laatutekijöinä). CAMA on lyhenne sanoista Computer Assisted Mass Appraisal, ja sitä käyttävät valtion virastot eri puolilla maata määrittämään tämän arvioinnin näkökohdan.
Tässä on lueteltu luokkien 5 ja 6 tiedot:
- Luokka 5 – Tämän luokan asuntoihin kuuluu yleensä yksilöllisesti suunniteltuja massatuotantotaloja paremmissa osioissa. Nämä kodit on rakennettu suunnittelijoiden suunnitelmien mukaan, käyttäen ammattitaitoista käsityöläistä ja standardinmukaisia materiaaleja. Ulkoa on koristeltu ja sisätilat ovat hyvin viimeisteltyjä (Hyvä).
- luokka 6 – Tämän luokan asunnot sisältävät yleensä yksittäisille asunnonomistajille suunniteltuja asuntoja, joissa on käytetty kauttaaltaan laadukkaita materiaaleja. Rakentamisen valvoo osaava rakentaja. Nämä kodit voidaan rakentaa keskimääräistä paremmin. Tämän luokan asuntojen rakentamisessa korostetaan enemmän yksityiskohtia sekä ulko- että sisätiloissa (erittäin hyvä).
Kahden viimeisen sivun myyntiluettelossa aloin katsoa joitain koteja, joiden laatutekijä on 6, ja ne näyttivät verrattavissa kouluttamattomaan silmääni. Nämä olivat suurempia koteja, joissa oli tiiliseinäinen ulkopinta, samanlainen sisäpinta ja rakennettu samanlaisessa aikataulussa.
Ne, joiden laatutekijäksi arvioitiin 6 tai 7, olivat paljon uudempia, paljon upeampia, ja niissä oli todennäköisesti joitain sisustuspiirteitä, joita Zillow ei täysin taltioinut.
Ainoa eroava tekijä, joka voi päteä kotiimme, on se, että kotimme ei ole "massatuotantokoti" siinä mielessä, että Toll Brothers -kotien naapurustossa on massatuotantoa. Omamme on rakennettu 1980-luvulla talonrakentajan ostaman suunnitelman mukaan.
Lähetin sähköpostia arvioinnin apulaisvalvojalle ja kysyin, voinko valittaa näillä perusteilla, ja hän sanoi, että voin!
Hyvää iltapäivää ja tervetuloa. Kyllä, voit valittaa näillä perusteilla, ja arvioija ottaa huomioon perusteesi arvosanaluokitusta kohtaan. Arvioija pystyy poimimaan arviointitietoja koko yhteisöstä ja määrittämään, onko talosi arvioitu oikeudenmukaisesti muihin verrattuna. Sen varalta, että et tunne, olen liittänyt asiakirjan valitusprosessista.
Kirjallinen, suullinen vai videovalitus?
Valitukseen on kolme vaihtoehtoa – kirjallinen valitus, puhelin kuuleminen tai video kuuleminen.
Yksinkertaisin tapa on kirjoitettu, mutta voit pyytää puhelin- tai videovalitusta.
Tein kirjallisen valituksen (joka vaikutti helpoimmalta), jossa kerroin periaatteessa sen, mitä kirjoitin yllä:
Kotimme laatutekijäksi määritettiin 6, kun uskon, että sitä pitäisi tarkemmin pitää arvona 5. Se rakennettiin vuonna 1980 Avril Shullin laajalti saatavilla olevan suunnitelman perusteella, joten vaikka se on yksilöllinen alueella (sikäli kuin tiedämme), sitä ei ole suunniteltu yksittäiselle asunnonomistajalle. Se perustui massatuotantoon. Ottaen huomioon luettelon vertailukelpoisista lähellämme olevista kodeista, mukaan lukien lähistöllä äskettäin myyty asunto, uskon, että sisä- ja ulkoasumme ovat lähempänä 5. luokan koteja.
Jätin tämän 26. tammikuuta ja siellä on 8-12 viikkoa.
Sain vastauksen 10. huhtikuuta! Se oli noin 74 päivää myöhemmin ja aivan puolivälissä arvioitua 8-12 viikon odotusaikaa, joten ei ollenkaan paha.
Valituksemme hyväksyttiin! (eräänlainen)
Lääni lähetti takaisin kaksisivuisen kirjeen, jossa selitettiin havaintojaan, joista ensimmäinen on luultavasti vain lomakekirje, joka lähetettiin kaikille valituksen tehneille. Se selitti, että se oli viimeinen ilmoitus ja että arvio oli sivulla kaksi.
Viimeinen arviointiilmoitus osoitti meille Valitusarvo, tai mitä lääni olisi pitänyt markkina-arvomme, ellemme olisi valittaneet.
Sitten he näyttivät meille Lopullinen markkina-arvo, josta meitä verotetaan.
Saimme 10,86 %:n alennuksen valitusarvosta!
Jos muistat aiemmasta, valitin Laatutekijän perusteella ja se on laskelma pelkästään asunnosta. Valitusarvossa ja lopullisessa markkina-arvossa maa-arvomme ei muuttunut. ”Kiinteistöt, muut” laski 13,98 %.
Jos muistat laatutekijän kertoimen, se oli 1,37x 6:n QF: lle ja 1,17x 5:n QF: lle.
0,20/1,37 on noin 14,5 % – melko lähellä, mutta ei aivan sitä, mitä vähennyksemme oli.
He eivät näytä lukeneen vetoomukseni muistiinpanoja, täysin sovimme, että olimme huonompi laatutekijä, ja alensi sitä vastaavasti. He eivät myöskään antaneet mitään selitystä sille, mikä muuttui, mutta lopullinen markkina-arvo on pienempi kuin ennen, mikä on mukavaa.
Mitä seuraavaksi?
Uuden arvioinnin myötä voit nyt valittaa uudelleen, jos haluat.
Vetoomuksissa on kolme "tasoa":
- Valvojan taso – Tämä on taso, jonka lähdin juuri läpi ja sain 10 %:n alennuksen.
- Kiinteistöverotuksen valituslautakunta – Menet paikallisten asukkaiden hallituksen eteen ja esität kantasi.
- Marylandin verotuomioistuin – Tämä on viimeinen vaihe ja edelleen epävirallinen hallinnollinen kuuleminen, jossa esität asian henkilökohtaisesti (ei kirjallisia kuulemistilaisuuksia).
Jokaiselle tasolle ei peritä maksuja, eikä sinun odoteta tarvitsevan edustusta.
Tässä vaiheessa minusta tuntuu, että olen voittanut melko vankan voiton saamalla mukavan, mutta oikeudenmukaisen alennuksen lopullisessa markkina-arvossa, joka säästää meille tuhansia dollareita. Koska virheitä ei ollut ja se näytti hyväksyvän laatutekijän vähennyksen, sain 99% siitä, mitä halusin.
Se ei ole maksanut minulle rahaa, olen oppinut tärkeän prosessin, joka voi auttaa ystäviä ja naapureita…. kaikki samalla kun käytät siihen hyvin vähän aikaa. Lisäksi siitä tuli rehu blogikirjoitukselle!
Laitan tämän voittosarakkeeseen enkä hae muita vetoomuksia.
💡Poiminnani tästä kokemuksesta – kiistä aina omaisuusarviosi. Ei haittaa oppia prosessista ja kokeilla sitä, varsinkin jos on suuri hyppy. Voit säästää itsellesi paljon rahaa prosessissa.
Oletko koskaan valittanut kiinteistöveropäätöksestä? Mitä tapahtui?