Hyvät ja huonot puolet loma-asunnon ostamisesta lyhytaikaiseen vuokraukseen

Oletko koskaan harkinnut loma-asunnon ostamista lyhytaikaiseen vuokraukseen? Mielestäni aika yleinen ajatus. Ja täydellisessä maailmassa se voi yhdistää parhaan vapaa-ajan ja sijoittamisen yhteen kiinteistöön.

Sain äskettäin kysymyksen eräältä lukijalta, joka harkitsee ottamista:

"Vaimoni ja minä olemme 50-vuotiaita, velattomia ja omistamme kotimme. Haluaisimme paikan, jota perheemme ja lapsemme voisivat käyttää tutkiessamme tulevia eläkealueita lomakodin lähellä.

Useimmat perinteiset suunnittelijat/CPA-sopimukset eivät suosittele sitä, mutta olemme uteliaita, mikä on Wealth Hacker -näkemys."– Kiitos, Steve

Steve ei ole kysynyt erityisesti kiinteistön vuokrausmahdollisuuksista. Mutta koska se on yleinen tulos, päätin sisällyttää sen etuihin ja haitoihin loma-asunnon ostamisessa lyhytaikaista vuokrausta varten. Vastaan ​​Steven suoriin kysymyksiin sekä lyhytaikaiseen vuokraukseen.

Aloitan käsittelemällä edut ja siirryn sitten haitoihin. Toivon, että esittelemällä molemmat, en vain vastaa Steven kysymykseen, vaan tarjoan myös arvokasta tietoa muille loma-asunnon ostoa harkitseville lukijoille.

Plussat loma-asunnon ostamisesta lyhytaikaiseen vuokraukseen

Epäilemättä loma-asunnon ostaminen lyhytaikaiseen vuokraukseen tarjoaa todellisia etuja. Mutta ennen kuin käsittelemme niitä, haluan ensin tehdä selväksi, että puhumme näistä eduista sellaisina kuin ne liittyvät lomakohde. Toisin sanoen loma-asunto ei ole sijoituskiinteistö, joten hyödyt ovat erilaiset.

Vaikka sijoituskiinteistö on puhtaasti rahahanke, loma-asunto on eräänlainen hybridi. Aivan kuten talo, jossa asut, loma-asunto tarjoaa henkilökohtaisia ​​etuja, mutta sillä on mahdollisuus tuottaa taloudellista hyötyä samanaikaisesti.

Tämän jälkeen siirrytään loma-asunnon omistamisen etuihin.

1. Voit tuottaa lisätuloja

Jos ostat loma-asunnon tiukasti henkilökohtaiseen käyttöön, se lisää budjettiisi kuluja, ja sitäkin merkittävää. Mutta vuokraamalla sen ainakin osan ajasta voit saada tuloja kiinteistöstä.

Oletetaan esimerkiksi, että lomasi maksu on 1 500 dollaria kuukaudessa. Vuokraamalla sen viikoksi kuukaudessa, myös 1500 dollarilla, katat kodin ylläpitokulut. Mutta jos vuokraat sen useammaksi kuin viikoksi kuukaudessa, kiinteistö tuottaa positiivisen kassavirran.

Täällä voit myös olla luova. Voit vuokrata talon tiettyinä aikoina vuodesta ja pitää sen tiukasti henkilökohtaisessa käytössä loppuvuoden.

Ehkä päätät vuokrata talon vain "kauden aikana". Tämä saattaa tarkoittaa 2 500 dollarin ansaitsemista viikossa sesongin 12 viikon ajan. Tämä järjestely kattaa kuukausittaiset kantokulut koko vuodelle ja tuottaa 12 000 dollarin voittoa.

Sillä välin voit nauttia kodista 40 viikkoa vuodessa. Näin talosta tulee sijoituskiinteistö 12 viikkoa vuodessa ja loma-asunto lopulle 40.

2. Voit ansaita pitkäaikaista pääoman arvonnousua

Useimmat ihmiset pitävät talo, jossa he asuvat, yksi parhaista sijoituksista, joita he ovat koskaan tehneet. Vaikka et näkisi ensisijaista asuntoasi sijoituskohteena, vaan kotisi, se voi toimia molempiin suuntiin. Talo, jonka ostat 400 000 dollarilla ja jossa asut 20 vuotta, voi olla lopulta kaksinkertainen. Se on parasta taloudellista voittoa!

Sama voi tapahtua loma-asunnon kanssa. Saatat ostaa kiinteistön 200 000 dollarilla, minkä jälkeen se kaksinkertaistuu 400 000 dollariin 20 vuotta myöhemmin. Matkan varrella olet nauttinut lomasi viettämisestä kotona, samalla kun olet myös vuokrannut sen tulojen hankkimiseksi.

Tässä on tärkeää ymmärtää kiinteistöjen tarjoama vipuvaikutus.

Toisin kuin useimmat muut sijoitukset, kiinteistöt ostetaan tyypillisesti ensisijaisesti lainarahalla. Se lisää sijoitetun pääoman tuottoa huomattavasti.

Jos ostit 200 000 dollarin lomakiinteistön 20 % käsirahalla – 40 000 dollaria – ja arvo kaksinkertaistui 400 000 dollariin, ansaitset todella 200 000 dollarin voiton 40 000 dollarin sijoituksesta. Se on 500 % voitto 20 vuodessa!

Samaan aikaan 30 vuoden asuntolainasi maksetaan noin 98 000 dollariin. Hinnan nousun ja asuntolainan lyhennyksen yhdistelmä kasvattaa nettopääomaasi 298 000 dollariin. Se on hämmästyttävä tuotto 40 000 dollarin sijoitukselle.

Ja muista, että saat myös hyödyn nauttia asunnosta loma-asunnona.

3. Nauti runsaista veroetuista

Koska loma-asunnostasi tulee tuloja, voit myös kirjata pois kaikki tulon ansaitsemiseen liittyvät kulut.

Oletetaan, että vuokraat asunnon 25 % vuodesta. IRS antaa sinun vähentää noin 25 % kiinteistön kantokustannuksista sen tuottamasta tulosta.

Kulut, joita voit poistaa, ovat asuntolainakorot, kiinteistöverot, kiinteistövakuutukset, asunnonomistajien yhdistysmaksut, omaisuus ylläpito, apukulut, siivouskulut, tarvikkeet (vuokralaisille) ja hallintopalkkiot, jos palkkaat ulkopuolisen palvelun hoitamaan käsitellä asiaa.

Vielä yksi kulu on poistot. IRS antaa sinun tehdä poistot kodin arvosta (ilman maan arvoa) noin 30 vuoden aikana. Koska poistot tunnetaan nimellä a paperikulut, se vähentää verovelvollisuuttasi ilman, että se maksaa sinulle rahaa.

Tietenkin voit tehdä poistoja vain kodin yrityskäyttöön. Jos se on 25 %, voit tehdä poistot vain 25 % talon arvosta.

Tuloverosta puheen ollen, kun päätät myydä asunnon, saat edun pitkäaikaisista myyntivoittoveroista.

Jos verotettava tulosi on 100 000 dollaria, olet mukana 22 %:n veroluokka liittovaltion tuloverotuksessa. Mutta koska loma-asunnon myynti on pitkän aikavälin pääomavoitto, maksat vain 15 % tästä voitosta.

4. Rakennat kiinteistöportfoliota

Yksi yleisimmistä – ja arvokkaimmista – neuvoista sijoittamisen suhteen on monipuolistaminen. Kyse on rahan jakamisesta useille sijoituksille. Se ei vain minimoi yksittäisestä sijoituksesta aiheutuvia mahdollisia tappioita, vaan se myös antaa sinulle pääsyn enemmän sijoitusmahdollisuuksiin.

Kiinteistön korkeiden kustannusten vuoksi voi olla vaikeaa monipuolistaa kiinteistöjä. Mutta jos omistat jo ensisijaisen asunnon ja ostat loma-asunnon, monipuolistat kiinteistösalkkuasi kahdella kiinteistöllä.

Jos kiinteistöjen arvot nousevat pitkällä aikavälillä, kuten yleensä tapahtuu, saat hyödyn kahdesta kiinteistöstä yhden sijaan.

5. Sinulla on loma-asunto sinulle ja perheellesi - Vuokralaisten maksama!

Käsittelin aiemmin esimerkkiä tästä, kodin osan vuokraamisesta vuodesta sen koko omistuskustannusten kattamiseksi. Vaikka et saisi voittoa vuokrasta, sen tuottamat tulot antavat sinulle a maksuton lomakohde.

Ajattele tuhansia dollareita, joita säästät vuosittain yöpymällä hotelleissa tai vuokraamalla jonkun muun loma-asunnon. Kerro sitten säästöt 20 tai 30 vuodella.

Hyöty voi helposti olla reilusti yli 100 000 dollaria. Vaikka se ei ehkä ole suora sijoitus, se vapauttaa paljon käteistä muiden sijoitusten tekemiseen.

6. Loma-asunnosta voisi tulla vanhainkotisi

Tämä hyöty ei ehkä ole niin ilmeinen, koska se ei ole taloudellinen. Mutta se voi olla yhtä tärkeää. Itse asiassa tämä tulee Steven kysymyksen ytimeen.

Lyhytaikaiseen vuokraukseen ostamasi loma-asunto voi toimia myös sinun eläkkeelle jäämisen harjoitus. Se antaa sinulle mahdollisuuden viettää pidemmän aikaa loma-asunnossa. Tänä aikana voit päättää, onko asunto oikea vanhainkoti sinulle.

Maantieteellinen siirtyminen eläkkeelle voi olla stressaavampaa ja häiritsevämpää kuin odotat.

Mutta jos asut jo eläkekohteessa, ainakin osan vuodesta, tunnet jo uuden yhteisön.

Ja vaikka päätätkin olla vanhainkodiksi, se voi auttaa sinua päättämään, onko alue, jolla se sijaitsee, sinulle sopiva. Jos on, voit myydä loma-asuntosi – ja saada voiton – ja ostaa sitten alueelle toisen asunnon. Tiedät jo maan sijainnin sekä paikallisten kiinteistöjen arvot. Tämä poistaa suuren osan riskistä, joka liittyy suuren liikkeen tekemiseen.

Loma-asunnon ostamisen haitat lyhytaikaiseen vuokraukseen

Vaikka loma-asunnon ostamisesta lyhytaikaiseen vuokraukseen on monia etuja, on siinä yhtä paljon haittoja. Ennen kuin otat askeleen, on tärkeää tietää, mitä nämä negatiivit ovat, ja valmistautua etukäteen.

1. Lomakodit vaativat suuremmat käsirahat ja niillä on korkeammat korot

Sinun täytyy rakastaa niitä matalakorkoisia ja matalakorkoisia asuntolainoja, joita näet jatkuvasti mainostettavana.

Newsflash:ne eivät ole saatavilla loma-asuntoihin.

Aloitetaan käsirahavaatimuksesta. Lainanantajat sallivat jopa 3 prosentin käsirahamaksun ensisijaisesta asunnosta. Jos olet oikeutettu VA-lainaan, saat 100 % rahoituksen – tai 0 käsirahaa.

Mutta jos olet ostamassa loma-asuntoa, minimi käsirahavaatimus on 10 %. Lainanantajat voivat vaatia suuremman käsirahan, jos sinulla on tiukempi pätevyys. Tämä voi sisältää korkeammat velkasuhteet ja alhaisemmat luottopisteet.

Vaikka saisit loma-asunnon 10 % käsirahalla, sinun on maksettava yksityinen asuntolainavakuutus (PMI). Tämä voi kasvattaa kuukausimaksuasi huomattavasti. Jos olet ostamassa loma-asuntoa, sinun tulee suunnitella 20 %:n käsiraha maksun minimoimiseksi.

Myös korot nousevat. Jos pääasunnon paras korko on 4 %, odota maksavasi 4,5 % loma-asunnon lainasta.

Sinun tulisi myös tietää, että asuntolainan pätevyys on vaikeampaa loma-asunnon kanssa. Koska sitä pidetään luksusostona, lainanantajat etsivät suurta käsirahaa, alhaista velka-tulosuhdetta ja hyvää tai erinomaista luottoa.

Toinen kohta pätevyydestä - et voi käyttää loma-asunnon vuokratuloja asuntolainaan.

Jos ilmoitat jopa aikomuksestasi vuokrata asunto, lainanantaja luokittelee kodin uudelleen sijoituskiinteistöksi. He vaativat vähintään 20 % käsirahaa ja veloittavat vielä korkeamman koron.

2. Kaikki yhteisöt eivät ole tervetulleita lyhytaikaisiin vuokrauksiin!

Jos aiot ostaa loma-asunnon, jonka vuokraat vaikka lyhytaikaisesti, sinun on tehtävä läksysi. Kaikki yhteisöt eivät ole tervetulleita lyhytaikaisiin vuokrauksiin. Ne kieltävät ne alla ohimenevät käyttörajoitukset. Ota selvää, onko yhteisöllä, jossa suunnittelemasi lomakohde sijaitsee, tällaisia ​​rajoituksia. Jos näin on, lyhytaikaisen vuokrauksen idea ei ole aloitettavissa.

Jotkut asunnot kieltävät myös lyhytaikaisen vuokrauksen. Näin ei yleensä ole lomakeskusalueilla tai niiden lähellä sijaitsevissa asunnoissa. Mutta rajoitukset vaihtelevat asuntoittain. Sinun on selvitettävä etukäteen, onko naapurustossa rajoituksia. Vaikka asunto on täydellisellä lomapaikalla, kyseinen asuinalue on saatettu olla rakennettu nimenomaan omistaja-asujille, ei lyhytaikaisille vuokralaisille.

Yhtä tärkeää on, että asuntolainanantajat rajoittavat lyhytaikaista vuokrausta.

Jos kiinteistöä käytetään lyhytaikaiseen vuokraukseen, se voidaan luokitella a asunto. Se on yhdistelmä sanoista "huoneisto" ja "hotelli". Se viittaa asuntoon, jota käytetään pääasiassa hotellina.

Vaikka nämä ovat suosittuja lomakeskusten alueilla, ne eivät sovellu perinteisille asuntolainanantajille. Koska niitä pidetään kaupallisina kiinteistöinä, sinun on hankittava kaupallinen asuntolaina ostaaksesi sellaisen. Tämä tarkoittaa vielä suurempaa käsirahaa ja korkeampaa korkoa. Lainaan voi sisältyä myös tiukempia ehtoja, kuten vaihtuvakorkoinen asuntolaina, jonka laina-aika on vain 10 vuotta.

3. Vuokralaiset voivat vahingoittaa omaisuutta

Aina kun kiinteistössä on vuokralaisia, on aina olemassa vahingon mahdollisuus. Se on vielä todennäköisempää lyhytaikaisella vuokralla. Kuten hotellihuoneessa, sinulla on pyöröovi tai vuokralaiset käyttävät kiinteistöä vuoden ajan.

Kaikki vuokralaiset eivät ole täysin vastuussa. Voit periä takuumaksun mahdollisten vahinkojen kattamiseksi, mutta saatat joutua käynnistämään oikeustoimiin, jos vahinko ylittää talletuksen ja vuokralainen kieltäytyy maksamasta.

Vaikka yksikään vuokralainen ei tekisi todellista vahinkoa, kiinteistössä on kymmenkunta tai useampi vuokralainen vuosittain useat vuodet vaativat enemmän huolto- ja korjaustöitä kuin mitä luultavasti teet ensisijaisesti asuinpaikka.

Se merkitsee rahaa ja aikaa ja vaivaa.

Tämä on hyvä aika kasvattaa kotivakuutus. Säästäksesi rahaa, saatat tuntea houkutusta hankkia loma-asuntoon tavallinen kotivakuutus. Se on huono idea! Todella paha!!!

Tavallinen asunnonomistajan vakuutus kattaa vain omaisuudelle aiheutuneet vahingot, jotka aiheutuvat sinun, perheesi ja vieraidesi normaalista käytöstä.

Jos omaisuutta vahingoittaa vuokralainen, vakuutusyhtiö ei maksa korvausta. He voivat jopa irtisanoa käytäntösi, jos annat vääriä tietoja sen aiotusta käytöstä.

Sinun on hankittava erityinen käytäntö, jossa tunnustetaan kiinteistön käyttö lyhytaikaiseen vuokraukseen. Se on kalliimpaa kuin tavallinen asunnonomistajan vakuutus. Mutta jos sinulla ei ole sitä ja vuokralainen vahingoittaa tai tuhoaa kiinteistösi, sinulla ei ole vakiovakuutusturvaa.

4. Loma-asunnon hoitaminen ei ole passiivista toimintaa!

Älä luota loma-asuntosi olevan puhdasta hauskanpitoa auringossa, jos käytät sitä lyhytaikaiseen vuokraukseen. Olen jo käsitellyt säännöllistä puhdistusta, korjausta ja huoltoa koskevat vaatimukset. Mutta se on vasta alkua.

Sinun on myös markkinoitava kiinteistöä pitääksesi sen vuokrana. Tämä tarkoittaa kiinteistön mainostamista, vuokralaisten seulontaa ja jokaisen vuokrauksen paperityötä. Sinun on myös tarkastettava kiinteistö jokaisen vuokrauksen jälkeen, jotta voit seurata, kuka vuokralainen on voinut vahingoittaa kotia.

Lyhytaikaisen vuokra-asunnon hoitaminen on lievästi sanottuna osa-aikaista työtä. Sana "loma" voi nopeasti hukkua tosiasiaan, että ajat yritystä toisesta kodistasi. Joo, näin todella tapahtuu.

On rahastoyhtiöitä, jotka hoitavat tämän puolestasi. Mutta jos menet tällä tiellä, odota maksavasi 10–20 %:n maksu kiinteistön vuokratuloista.

5. Et voi käyttää loma-asuntoa milloin tahansa

Lomakiinteistön käyttö lyhytaikaiseen vuokraukseen on luontainen ristiriita. On todennäköistä, että haluat käyttää asuntoa juuri sellaisina vuodenaikoina, jolloin syntyy eniten vuokralaisia ​​ja korkeimmat vuokrat.

Joten ostat rantamökin ajatuksena viettää muutaman viikon nauttia siitä kesän huipulla. Mutta joka viikko, kun käytät kotia, menetät vuoden korkeimmat vuokrat.

Ongelma on vielä suurempi lomakohteiden kohdalla. Esimerkiksi rantapaikka on suosituin kesäkuukausina. Talo hiihtokeskuksessa on kova kysyntä talvella. Tällainen omaisuus voi vain on vuokra-arvo sesonkiaikana.

Jos haluat mennä rannalle kesällä tai hiihtää talvella, et välttämättä saa sitä mahdollisuutta – ei, jos haluat maksimoida tulosi kiinteistöstä. Saatat vuokrata sen sesonkien aikana, jolloin voit nauttia siitä vain sesongin ulkopuolella. Tämä maksimoi sijoitetun pääoman tuoton. Mutta se tehdään sen hinnalla, että sen loma-arvo vaarantuu.

6. Kiinteistön arvo ei välttämättä nouse

Kiinteistöjen arvostus ei ole tasaista kaikilla markkinoilla. Vaikka se voi olla yleistä pääkaupunkiseudulla, se on vähemmän varma lomakohteilla. On mahdollista, että lomakohteen arvo ei nouse ollenkaan ja saattaa jopa laskea.

Lomakohteet sijaitsevat usein syrjäisillä paikoilla. Ne eivät sovellu ympärivuotiseen asumiseen, koska siellä on vähän työmahdollisuuksia tai muita vakituisia asukkaita kiinnostavia palveluita.

Matkailukaupasta riippuvaisilla loma-alueilla kiinteistöjen arvot voivat laskea, jos matkailu hidastuu. Pudotus voi olla vieläkin dramaattisempaa, jos alue on myös ylirakennettu. Se on yleistä vilkkaan turistiliikenteen vuosien aikana. Mutta jos se loppuu, rakentajat juuttuvat myymättömiin varastoihin ja kiinteistöjen arvot putoavat koko yhteisössä. Paras esimerkki tästä on mitä tapahtui kiinteistöjen arvoille Miamissa viimeisen laman aikana.

Tämä ei tarkoita, että arvot olisi tuomittu putoamaan lomakohteessa tai että ne eivät koskaan palaa. Mutta jos ostat loma-asunnon tulotarkoituksiin, se on riski, joka sinun on oltava tietoinen alusta alkaen.

Bottom Line

Toivottavasti tämä vastaa kysymykseesi, Steve. Jos aiot ostaa loma-asunnon pääasiassa henkilökohtaiseen käyttöön, taloudellinen näkökulma ei välttämättä ole yhtä tärkeä. Mutta jos olet kiinnostunut loma-asunnon ostaminen lyhytaikaiseen vuokraukseen, sinun täytyy ajatella sitä yrityksenä. Tämän vastauksen tiedot auttavat sinua tekemään sen.

OK lukijat, jos sinulla on taloudellinen kysymys, johon haluat minun vastaavan, ota yhteyttä Kysy Jeffiltä kysymys @ GoodFinancialCents®.

Yhteenveto: Hyvät ja huonot puolet loma-asunnon ostamisesta lyhytaikaiseen vuokraukseen