Jos et ole koskaan aiemmin hakenut asuntolainaa, saatat yllättyä kuullessani, että se on monimutkaisempi prosessi kuin vaikkapa luottokortin tai jopa autolainan hakeminen. Hakemuksen jättämisestä sulkemiseen prosessi voi kestää 30 päivää tai enemmän.
Tästä syystä on erittäin tärkeää saada lupa asuntolainalle, varsinkin jos aiot ostaa uuden asunnon. Tämä hyväksyntä – joka tunnetaan yleisesti nimellä a esihyväksyntä – parantaa huomattavasti mahdollisuuksia saada haluamasi koti silloin, kun sitä haluat. Itse asiassa monet kiinteistönvälittäjät ja kodin myyjät eivät edes harkitse sopimustarjousta ilman ennakkohyväksyntäkirjettä.
Ennen kuin laitat kotisi markkinoille, varmista, että voit ostaa uuden.
Ennakkohyväksynnän saaminen prosessin varhaisessa vaiheessa voi tehdä unelmiesi kodin ostamisesta sujuvampaa ja helpompaa. Aloita valitsemalla osavaltiosi!
Aloita jo tänään!Ennakkohyväksyntä vs. Esikarsinta
Tämä on hämmentävä alue asuntolainan hakijoille, erityisesti niille, jotka haluavat ostaa asunnon. Esihyväksyntää ja esikelpoisuutta käytetään joskus vaihtokelpoisina, mikä saattaa saada kuluttajan uskomaan, että kyseessä on vain kaksi nimeä samalle prosessille. Se ei ole.
Esikarsinta
Esikarsinta on tapa, jossa otat yhteyttä asuntolainanantajaan tai annat tietoja heidän verkkosivuillaan, useimmiten saadaksesi lainatarjouksen. Saat yleisiä tietoja, mukaan lukien tulot, arvioidut luottopisteet, velat ja nykyiset asunnon maksut. Ilmoitat myös pyydetyn lainasumman. Jos esivalinta on osto, sinun tulee ilmoittaa myös asunnon ostohinta ja ennakoitu käsiraha.
Näiden tietojen perusteella lainanantaja määrittää, oletko pätevä pyytämäsi lainasummaan.
Kuitenkin, esivalinta ei sido lainanantajaa!
Enemmän kuin mikään muu, esivalinta on yksinkertaisesti yhteenvetoarvio lainasummasta saattaa ja likimääräinen korko, jonka voit odottaa maksavan.
Mutta koska lainanantaja ei ole vahvistanut mitään antamistasi tiedoista, esikelpoisuus perustuu täysin väittämiisi. Sitä ei pitäisi koskaan tulkita takaamaan lainanantajan lopullisen hyväksynnän. Tästä syystä kiinteistönvälittäjät ja kiinteistönmyyjät eivät oteta hyvin vastaan esivalintakirjeitä.
Esihyväksyntä
Ennakkohyväksyntä toimii pitkälti samalla tavalla kuin ennakkohyväksyntä, paitsi että se edustaa lainanantajan hyväksyntää haettavalle lainasummalle.
Esihyväksynnän hakuprosessin aikana annat samanlaiset tiedot kuin esihyväksynnän yhteydessä. Mutta sinun on toimitettava asiakirjat työstäsi, tuloistasi, omaisuudestasi ja jopa tietyistä veloistasi.
Lainanantaja tarkistaa sitten hakemuksesi ja sitä tukevat asiakirjat virallisesti ja antaa ennakkohyväksynnän. Hyväksymisen edellytyksenä on ostettavan kiinteistön valinta, sitä koskeva myyntisopimus ja mahdolliset tavanomaiset sulkemisehdot.
Pohjimmiltaan ennakkohyväksyntä tarkoittaa, että lainanantaja on hyväksynyt sinut pyydettylle lainalle työpaikka-, tulo- ja omaisuustietojesi perusteella. He myös vetävät täydellisen luottoraportin ja luottopisteet. Jotkut lainanantajat antavat sinun jopa lukita koron tietylle päivämäärälle, kun etsit asuntoa. Jos kyseessä on jälleenrahoitus, voit sulkea sen pian ennakkohyväksynnän myöntämisen jälkeen.
Ennakkohyväksynnän muodollisuus on syy siihen, miksi sekä kiinteistönvälittäjät että kiinteistönmyyjät ottavat ennakkohyväksyntäkirjeet lämpimästi vastaan.
Asuntolainan ennakkohyväksynnän saaminen auttaa sinua pääsemään lähemmäs unelmiesi kotia.
Selvitä, kuinka paljon asuntoa voit lainata ennen kuin aloitat etsimisen. Napsauta alla keskustellaksesi asuntolainaasiantuntijan kanssa.
AloittaaKuinka saada ennakkohyväksyntä asuntolainaa varten
Asuntolainan ennakkohyväksynnän saaminen alkaa lainanantajan valinnasta. Vaikka olet vasta esihyväksyntävaiheessa, sinun kannattaa olla varma, että haet hakemusta yritykseltä, josta saat todennäköisesti lopullisen lainasi. Tämä johtuu siitä, että kun sinulla on ennakkohyväksyntä, asunnon osto- tai jälleenrahoitusprosessi etenee hyvin nopeasti. Ihannetapauksessa haluat saada ennakkohyväksynnän, valita kodin (tai rahoittaa nykyisen kotisi uudelleen) mahdollisimman nopeasti.
Mistä saada ennakkohyväksyntä asuntolainaa varten
Neljä alan parhaita asuntolainalähteitä ovat Quicken Loans, Rocket Mortgage, Veterans United ja Credible – mutta jokainen eri syystä.
Nopeuta lainat on maan suurin asuntoluottojen tarjoaja ja tarjoaa useimmat lainatyypit. Quicken-lainat tehdään kuitenkin ensisijaisesti kautta Rakettilaina. Se on Quicken Loansin online-versio, vaikka ne ovat sama yritys.
Rocket Mortgage tunnetaan nopeista hyväksynnöistä ja täysin online-prosessista, johon voit ladata tarvittavat asiakirjat prosessin nopeuttamiseksi. Lisäksi he voivat usein saada varmuuden työllisyydestä ja omaisuudesta suoraan työnantajilta ja laitoksilta, mikä minimoi sinun tarpeen toimittaa asiakirjoja ollenkaan.
Veteraanit United on johtava VA-asuntolainanantaja maassa ja tarjoaa enemmän VA-lainoja kuin mikään muu yritys. Tämä johtuu suurelta osin siitä, että se on erittäin veteraaniystävällinen yritys. He työllistävät Yhdysvaltain armeijan kunkin haaran entisiä vanhempia värvättyjä jäseniä neuvonantajana Varmista, että heidän lainaohjelmansa tarjoavat parhaan tuotteen veteraaneille ja aktiivisille sotilaille henkilöstöä.
Jos olet ostamassa asuntoa, voit myös työskennellä Veterans United Realtyn kanssa, joka on veteraanien kanssa työskentelemiseen erikoistunut kiinteistönvälittäjien verkosto. He tuntevat hyvin VA-asuntolainaprosessin vivahteet.
Credible on hyvä lähde asuntolainalle, jos ostat enimmäkseen lainanantajan. Tämä johtuu siitä, että Credible on online-asuntolainamarkkinapaikka, josta saat yhdellä hakemuksella tarjoukset useilta lainanantajilta. Voit valita sinulle parhaiten sopivan ohjelman ja lainanantajan ja tehdä sitten hakemuksen suoraan kyseiselle lainanantajalle. Näin säästät aikaa ja vaivaa ostaessasi lainanantajia yksittäisiltä verkkosivustoilta.
Asuntolainan hyväksymis-/esihyväksyntäprosessi
Asuntolainan hyväksymis- tai ennakkohyväksyntäprosessin aikana lainanantaja tarkastelee neljää henkilökohtaista rahoitusluokkaa: työllisyys, tulot, luotto ja omaisuus.
Työllisyys
Mitä lainanantaja etsii:
Lainanantaja pyrkii varmistamaan vähintään kahden vuoden työhistorian, mutta poikkeuksia tehdään äskettäin valmistuneiden armeijan erotettujen jäsenten osalta. Vaikka työsuhteen tulisi olla jatkuvaa, lainanantajat hyväksyvät työpaikan vaihdon niin kauan kuin tulot ovat pysyneet ennallaan tai kasvavat. Lyhyet työttömyysjaksot ovat myös hyväksyttäviä tapauskohtaisesti.
Sama pätee, jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja. Sinun on toimittava liiketoiminnassa vähintään kaksi vuotta, ja sinulla on oltava vakaat tai kasvavat ansiot.
Mitä asiakirjoja saatat tarvita:
Lainanantaja lähettää yleensä työnantajallesi niin sanotun a työllisyyden todentaminen pyydä tai suorita suullinen vahvistus suoraan työnantajaltasi. He kysyvät palkkaamispäivääsi, asemaasi, tulotasoasi ja työsuhteen jatkumisen todennäköisyyttä.
Jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja, lainanantaja voi pyytää joko toimilupaa tai kirjettä CPA: ltasi tai verottajaltasi, joka vahvistaa, että olet toiminut vähintään kaksi vuotta. Jos olet ollut yrittäjänä alle kaksi vuotta, lainanantaja ei välttämättä hyväksy tulojasi. Poikkeuksen voi tehdä, jos olet toiminut liiketoiminnassa yli vuoden ja olet samassa liiketoiminnassa, jossa olit työssäsi.
Tulo
Mitä lainanantaja etsii:
Lainanantaja etsii todennettavissa olevaa tulotasoa, tulojen vakautta ja määrittää sitten, onko tulot riittävät kattamaan haetun lainan sekä muut toistuvat velat sinulle omistaa.
Tulojen riittävyys määräytyy sinun velka-tulosuhde, joka tunnetaan yleisesti nimellä DTI. Sallitut perus DTI-suhteet ovat 28/36 – uuden asunnon maksun määrä ei saa ylittää 28 % vakaasta kuukausitulostasi, kun taas uuden asuntomaksusi määrä plus muiden toistuvien velkojen osuus ei saa ylittää 36 prosenttia.
Kuitenkin lainanantajat ylittävät usein nämä suhteet, jos sinulla on vahvat korvaavat tekijät. Näitä ovat muun muassa erinomainen luotto, vähintään 20:n käsiraha, lainaan oikeuttamatta jääneet lisätulot tai suuri määrä omaisuutta sulkemisen jälkeen.
Uusi asuntomaksusi koostuu uuden lainan pääomasta ja koroista sekä kuukausittaisista kiinteistöveron määrärahoista, kotivakuutuksesta, yksityinen asuntolainavakuutus (tarvittaessa) ja taloyhtiön yhdistysmaksut (tarvittaessa).
Muita toistuvia velkoja ovat kuukausittaiset luottokorttimaksut, autolainat, opintolainat ja lapsilisät tai elatusapu.
Mitä asiakirjoja saatat tarvita:
Yleisimmät tuloja koskevat asiakirjat sisältävät viimeisimmät palkkatiedot, W-2:t viimeiseltä yhdeltä tai kahdelta vuotta ja täysin täytetty veroilmoitus, jos sinulla on palkan ulkopuolisia tuloja, kuten palkkioita, bonuksia tai vuokra-asuntoa tulo.
Jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja, odota täyttäväsi veroilmoitukset kahdelta viimeiseltä vuodelta. Jos uuteen vuoteen on yli kolme kuukautta, lainanantaja voi pyytää tilikauden tuloslaskelman, vaikka tämä on viime vuosina tullut harvinaiseksi.
Luotto
Mitä lainanantaja etsii:
Lainanantaja haluaa tietää, että sinulla on hyväksyttävä luotto. Tämä määräytyy yleensä luottopisteesi perusteella. Tavanomaisissa asuntolainoissa sinun on oltava vähintään 620 luottopisteet. FHA: n asuntolainat hyväksyvät kuitenkin niinkin alhaiset luottopisteet kuin 580. Jos haet jumbo-asuntolainaa (yleensä a lainasumma ylittää 548 250 dollaria), vähimmäisluottopistemäärä on vähintään 680 ja voi olla paljon korkeampi.
Käyttämällä esimerkkinä perinteistä asuntolainaa myFICO.com Lainasäästölaskuri näyttää eron maksamassasi korossa eri luottopisteiden perusteella.
Huomaa, että luottopisteiden ollessa 760 tai enemmän, korko on 2,571 %, mutta se nousee jopa 4,16 %:iin, kun luottopistemäärä on alle 640. Tämä voi muuttaa 220 dollarin kuukausimaksuasi. Se on vahva syy tehdä kaikki mahdollinen parantaa luottotietosi ennen asuntolainan hakemista.
Mutta sinun pitäisi tietää, että luottopisteet yksin eivät ole ainoa perusta lainan hyväksymisen määrittämiselle. Lainanantajat tarkastelevat myös luottojen laatua, joka sisältää suuret loukkaavat luottotiedot, kuten konkurssi ja ulosmittaus.
Jos sinulla on konkurssi, sinun on yleensä odotettava ainakin 2-4 vuotta purkamisen jälkeen hakea lainaa. Ulosotto vaatii vähintään seitsemän vuotta. Odotusaikoja kuitenkin lyhennetään, jos jompikumpi tapahtuma johtui lieventävistä seikoista, mutta lisälainarajoituksia voidaan kuitenkin soveltaa.
Mitä asiakirjoja saatat tarvita:
Kun annat hakemukseen nimesi, osoitteesi ja sosiaaliturvatunnuksesi, lainanantaja käyttää näitä tietoja luottoraportin laatimiseen sinusta ja kaikista muista lainaa hakevista lainaajista. Sinun ei tarvitse eikä sinun tarvitse toimittaa luottotietoa itse.
Lainanantaja voi pyytää lisätietoja, jos sinulla on luottoasi koskevia huolenaiheita. Oletetaan esimerkiksi, että annat täydellisen selityksen tärkeille halventaville tiedoille, kuten konkurssille, ulosmittauksille, suurille veloituksille tai 60 päivää tai enemmän myöhästyneille maksuille. Lainanantaja voi myös pyytää selvitystäsi tukevia asiakirjoja.
Ota sekä selvitys- että asiakirjapyyntö vakavasti. Jos lainanantaja pyytää näitä, hän etsii perusteita hyväksyä lainasi – ei hylätä sinua.
Omaisuus
Mitä lainanantaja etsii:
Lainanantaja ei voi pyytää todisteita omaisuudesta, jos teet jälleenrahoitusta, ellei varoja tarvita lainan sulkemiseen.
Uutta asuntoa ostettaessa lainanantaja haluaa tietää, että sinulla on riittävästi varoja ennakkomaksun suorittamiseen sekä mahdollisten sulkemiskustannusten ja sulkutilojen kattamiseen.
Jos osa sulkemiseen tarkoitetuista varoista tulee lahjasta perheenjäseneltä tai ystävältä, jonka kanssa olet perhetyyppinen suhteesta lainanantaja pyytää lahjakirjettä lahjoittajalta sekä varmennusta omaisuudesta, josta lahja varat tulee. Lainanantaja pyytää myös todisteita lahjavarojen siirrosta lahjoittajalta tilillesi.
Sulkemiskustannusten ja sulkutilojen tapauksessa lainanantaja sallii, että myyjä maksaa ne joko myyjän toimesta tai palkkiolla lainanantajan hinnoittelu (sinulta veloitetaan hieman korkeampi korko, jotta lainanantaja voi kattaa sulkemisen kustannukset).
Myyjä saa maksaa sulkemiskulut, jos se on markkina-alueellasi tavanomaista ja jos se ei ylitä 6 % uuden lainan määrästä.
Mitä asiakirjoja saatat tarvita:
Helpoin tapa vahvistaa omaisuutesi on toimittaa kaksi viimeisintä kuukausittaista tiliottetta pankkitileistä, sijoitustilit tai eläketilit, joita aiot käyttää käsiraha- ja/tai sulkemiskulujen kattamiseen escrows. Jos se on kätevämpää, lainanantaja voi myös lähettää rahoituslaitokselle a omaisuuden tarkastuspyyntö, jonka kyseisen laitoksen työntekijät täyttävät ja palautetaan lainanantajalle.
Kun olet valinnut kiinteistön
Jos olet ostamassa asuntoa, voit aloittaa tarjousten tekemisen heti, kun sinulla on lainanantajan antama ennakkohyväksyntäkirje. Kun löydät asunnon,
Sinun on toimitettava lainanantajalle asunnon myyntisopimus, jossa on yksityiskohtaiset tiedot kaikista myynnin ehdoista ja ehdoista.
Lainanantaja voi myös pyytää sinua toimittamaan todisteet kaikista asuntoihin tekemästäsi talletuksista, varsinkin jos se on yli 500 tai 1 000 dollaria.
UKK
Mikä on vähimmäistulo asuntolainaan?
Asuntolainaan ei vaadita kiinteää vähimmäistuloa. Kuten edellä mainittiin, lainanantaja on eniten huolissaan tulojesi kyvystä tukea pyytämääsi lainasummaa sekä toistuvista asuntoveloista.
Kuinka saan nopeasti hyväksynnän asuntolainalle?
Nopeimmat hyväksynnät tulevat verkkolainanantajilta. Voit nopeuttaa prosessia antamalla täydelliset tiedot ja pitämällä kaikki tarvittavat tukiasiakirjat valmiina etukäteen. Tämä sisältää kopiot viimeisimmistä palkkatodistuksistasi, W-2:sta viimeisten kahden vuoden ajalta, kopiot ostosten tiliotteista sekä selvitykset ja tukiasiakirjat merkittävistä luottoongelmista. Täydellisillä asiakirjoilla ja täydellisellä hakemuksella lainanantajan pitäisi pystyä toimittamaan ennakkohyväksyntäkirje kahden tai kolmen päivän kuluessa.
Kuinka saat hyväksynnän ensiasunnon ostajan lainalle?
Nämä ovat erikoislainatyyppejä, jotka on suunniteltu niille, jotka eivät ole koskaan omistaneet asuntoa tai – tyypillisemmin – eivät ole omistaneet sitä viimeisten kolmen vuoden aikana. Useimmissa tapauksissa tulojesi on oltava maantieteellisen sijaintisi mediaanitulojen alapuolella tai tietyn prosenttiosuuden sisällä tästä luvusta.
Sinulla on yleensä oltava vähintään keskimääräinen luotto ja tulot, jotta voit tukea pyydettyä lainasummaa. Jos täytät ehdot, olet oikeutettu lainaan, joka on 97 % ostohinnasta. Tämä tarkoittaa, että tarvitset vain 3 prosentin käsirahaa perinteisen 3,5 prosentin vähimmäissumman sijaan FHA-lainoissa tai 5 prosentin tavanomaisissa asuntolainoissa.
Jos olet kelpoinen veteraani, voit saada 100 % rahoituksen (0 % käsiraha). Koska tämä on vakiona VA-lainoissa, sinun ei tarvitse saada ensiasunnon ostajan lainaa.