Hüpoteeklaenu intressimäärad langesid suve jooksul järsult, nii et eluasemelaenud pole enamikul meie täiskasvanute eluiga kunagi odavamad olnud. Kuna intressimäärad on ajalooliselt madalad, oleksite võinud kaaluda nende kasutamist, ostes uue kodu või refinantseerides oma praeguse hüpoteegi.
Värsked arvud Freddie Macilt näitavad, et hüpoteeklaenude refinantseerimine kasvas 2020. aasta esimeses kvartalis kiiresti ja refinantseeriti ligi 400 miljardit dollarit. Kuid nagu selgub, võib hüpoteegi refinantseerimine tegelikult olla kallim kui uue kodu ostmine.
See üllatas ka meid - miks peaks üldse vahet olema?
Uurisime, kuidas määratakse refinantseerimismäärad ja uute kodulaenu intressimäärad, ning leidsime selle määra erinevuse mitu põhjust. Lisaks intressimäärade erinevusele on praegust majandust arvestades hüpoteeklaenude refinantseerimine veelgi raskem.
Olemasoleva hüpoteegi refinantseerimine võib intresside kokkuhoiu mõttes olla täiesti mõistlik, kuid ärge välistage selle asemel uue kodu ostmist.
Enne kui hakkate oma kodu refinantseerima tormama, lugege edasi, et koguda teavet, mida vajate oma olukorra jaoks õige rahalise otsuse tegemiseks.
Kui palju on teie kodu refinantseerimisel väärt?
Alustamiseks valige oma osariik
Hankige tasuta hinnapakkuminePandeemia mõju kodulaenamisele
Nii nagu hüpoteeklaenude intressid on komistanud, on pangad ja laenuandjad COVID-19 tõttu laenuvõtjate kruvisid kinni keeranud, nõudes kõrgemaid krediidiskoore ja sissemakseid. Näiteks tõstis Chase oma koduostude ja refinantseerimiste miinimumnõuded FICO -le 700 -le, sissemakse nõudega vähemalt 20%.
Madalad intressimäärad on samuti ajendanud tohutult liikuma hüpoteeklaenude refinantseerimise poole. Sama Freddie Maci aruande kohaselt tegi 42% majaomanikest refinantseerinud seda suurema laenusummaga, et nad saaksid raha välja võtta.
Kahjuks võivad refinantseerida soovivad majaomanikud silmitsi seista sama rangete laenunõuetega nagu need, kes võtavad ostulaenu. Hüpoteeklaenude refinantseerimismäärad on ka käputäie põhjustel üldiselt kõrgemad kui koduostumäärad, mis kõik võivad muuta refinantseerimise tunduvalt vähem atraktiivseks.
Kuidas refinantseerimismäärasid hinnatakse?
Kuigi mõned laenuandjad ei pruugi teha ilmselgeks, et nende refinantseerimismäärad on kõrgemad, teevad teised selgeks kodu refinantseerimise kõrgemad hinnad. Kui lähete näiteks Wells Fargo veebisaidi hüpoteekide sektsiooni, on seal eraldi loetletud koduostude ja refinantseerimiste määrad, kusjuures kolmekümneaastase kodulaenu intressimäärade erinevus on .625.
On mitmeid põhjuseid, miks suured pangad võivad refinantseerimiseks nõuda kõrgemaid intressimäärasid, sealhulgas:
Lisandunud refinantseerimistasud
Aasta augustis teatasid Fannie Mae ja Freddie Mac, et võtavad alates 1. septembrist refinantseerimise hüpoteeklaenude eest 5% tasu. Seda tasu arvestatakse väljamaksete refinantseerimisel ja mitte väljamaksete refinantseerimisel. Freddie Maci sõnulkehtestati uus tasu „riskijuhtimise ja kahjude prognoosimise tulemusena, mille on põhjustanud COVID-19 majanduslik ja turu ebakindlus”.
Muutes refinantseerimise kulukamaks, saavad laenuandjad vähendada refinantseerimislaenude arvu, mida neil on vaja töödelda, andes neile rohkem aega ostulaenude ja muu äritegevuse keskendumiseks.
Laenuandjad, mis piiravad uue taotluse mahtu
Nõudlus hüpoteeklaenude refinantseerimiseks on olnud nii suur, et mõned laenuandjad ei suuda kõiki taotlusi rahuldada. Vastumeelselt ei taha lisada töötajaid, et tulla toime tõusuga, mis ei kesta igavesti, paljud laenuandjad lihtsalt piiravad refinantseerimistaotluste arv, mida nad menetlevad, või lisatingimuste seadmine, mis piiravad võimalike laenude arvu kvalifitseeruma.
Pange tähele ka seda, et mõned laenuandjad eelistavad uusi ostulaene hüpoteeklaenude refinantseerimistaotlustele, kuna uutel koduostjatel on tähtajad. Kuna ka eluasemeturg on mitmel pool riigis tõusuteel, ei suuda paljud suuremad pangad ja laenuandjad lihtsalt sammu pidada.
Hinda lukud maksavad raha
Üldiselt maksab laenuandjatele refinantseerimislaenude intressimäära lukustamine rohkem kui ostulaenud. See jätab laenuandjad huvitaks ressursside eraldamise hiljutisele hüpoteeklaenude refinantseerimistaotluste kasvule.
See kehtib eriti seetõttu, et paljud refinantseerijad võivad ühe teenusepakkujaga intressimäära lukustada, kuid vahetada laenuandjat ja intressimäärade langedes intressimäära uuesti lukustada. Laenuandjad on ju selleks, et kasumit teenida, ja on mõistlik, et nad kulutaksid aega laenudele, mis annavad suurimat tulu.
COVID-19 tõttu on nõuded karmimad
Vastavalt Brookingsi instituut, Fannie Mae ja Freddie Mac on palunud laenuandjatel veenduda, et kõik laenuvõtja tööhõive või sissetulekute häired COVID-19 tõttu ei mõjuta nende võimet laenu tagasi maksta.
Paljud laenuandjad suurendavad ka laenuvõtjate minimaalset krediidiskoori, muutes teiste nõuete täitmise raskemaks. Näiteks suurendas USA pank hüpoteeklaenude klientide krediidiskoori miinimumnõuet 680-ni ja rakendas ka maksimaalse võla ja tulu suhte 50 protsenti.
See tegurite kombinatsioon võib raskendada refinantseerimisega nii palju raha säästmist või isegi laenuandja leidmist, kes on valmis teie taotlust töötlema. Seda silmas pidades tehke enne hüpoteeklaenuandjaga ühendust võtmist matemaatika ja kontrollige, kas refinantseerimine sobib teie olukorrale.
Kuidas hinnatakse hüpoteegi ostuhindu
Hüpoteeklaenude intressimäärade hindamisel kasutatakse sarnast meetodit kui refinantseerimismäärasid. Koduhüpoteegi taotlemisel vaatab laenuandja teie abikõlblikkuse kindlakstegemiseks selliseid tegureid nagu teie krediidiskoor, sissetulek, sissemakse ja muu võlg.
Majandusel on suur roll ka eluasemelaenude, sealhulgas ostulaenude ja refinantseerimislaenude hüpoteeklaenude määras. Kiire majanduskasvu perioodidel kipuvad hüpoteeklaenud tõusma ja aeglasema majanduskasvu perioodidel langema. Vahepeal võib oma rolli mängida ka inflatsioon. Madal inflatsioon aitab kaasa hüpoteeklaenude ja muude finantstoodete intressimäärade alandamisele.
Hüpoteeklaenuandjad saavad oma laene hinnata ka selle põhjal, kui palju nad on alustanud ja kas neil on võimalik rohkem laene töödelda. Nad võivad alandada intressimäära, et äritegevust lõpetada või tõsta intressimäärasid, kui nad on võimekuses või jõudmas selleni. See on osa põhjusest, miks intressimäärad võivad laenuandjate vahel erineda ja miks on alati mõtet kodulaenu osta.
Paljud inimesed usuvad, et Föderaalreserv kehtestab hüpoteegi intressimäärad, kuid see pole päris tõsi. Föderaalreserv määrab föderaalfondide intressimäära, mida laenuandjad kasutavad selleks, et tagada kohustuslike sularahareservide nõuete täitmine. Kui Fed seda määra tõstab, peavad pangad üksteiselt laenamise eest rohkem maksma ja need kulud kantakse sageli tarbijatele. Samuti võivad kulud langeda, kui Fed alandab föderaalfondide intressimäära, mis võib tähendada laenuvõtjatele madalamat kulu ja intressimäära.
Alumine rida
Olemasoleva hüpoteegi refinantseerimine võib intresside kokkuhoiu mõttes olla täiesti mõistlik, kuid ärge välistage selle asemel uue kodu ostmist. Uue kodu ostmine aitab säästa intresside pealt raha ja saada ruumi ja funktsioone, mida tõesti soovite.
Pidage meeles, et võite astuda samme, et saada atraktiivsemaks laenuvõtjaks, olenemata sellest, kas otsustate refinantseerida või investeerida uude kohta. Te ei saa majandust ega Föderaalreservi kontrollida, kuid teil on kontroll oma isikliku rahanduse üle.
Krediidiskoori kohe parandamine ja võla tasumine, et vähendada võla ja tulu suhet, on vaid paar strateegiat alustamiseks. Ja kui plaanite osta uut kodu, säästke kindlasti kopsakas sissemakse. Need sammud aitavad teil parandada oma võimalusi parimate hindade ja tingimuste saamiseks, olenemata sellest, kas otsustate kolida või jääda oma kodu juurde.