See on Brandon Turneri külalispostitus saidilt BiggerPockets.com
Tsiin on palju võimalusi jõukaks pensionile jäämiseks.
Aktsiad, investeerimisfondid, ehitusettevõtted ja paljud muud investeerimisvahendid, mille abil saate lõõgastava ja jõuka pensionipõlve.
Kuid kuigi enamik spetsialiste mõistab, et säästes hea osa oma palgast ja investeerides selle aktsiaturule võib aidata teil kohale jõuda, paljud ei saa aru, kuidas kinnisvara sellesse portfelli lisada, ilma et väsinud ja hõivatud üürileandja saaks rohkem probleeme kui aeg.
Sel põhjusel tahan teiega täna oma mõtteid jagada, kuidas saate lisage oma portfelli kinnisvarainvesteeringud säästmise kiirendamiseks, netoväärtuse suurendamiseks ja suurema investeerimisportfelliga pensionile jäämiseks.
Kinnisvarainvesteeringute põhitõed
Enne kinnisvarainvesteeringute "spetsiifikasse" sukeldumist lubage mul kiiresti anda teile lühike ülevaade sellest, kuidas inimesed kinnisvaras raha teenivad.
Kõige elementaarsemas mõttes ostavad enamik investoreid kinnisvara, otsides kahte asja:
- Rahavool - lisatulu, mis jääb pärast kõigi kulude tasumist;
- Hindamine - kinnisvara väärtuse kasvades omakapital ja/või laen makstakse tagasi.
Ilmselt on ka muid huvisid, näiteks maksusoodustusi alternatiivid aktsiaturule investeerimiseksvõi isiklikud vajadused (näiteks eaka vanema eest hoolitsemine), kuid esmane rahavoog ja kallinemine on kaks kinnisvarainvesteeringu taga olevat tegurit. Mõned investorid keskenduvad rohkem maksimaalse rahavoo saavutamisele, teised aga eelkõige väärtustamisele.
Kuigi need kaks tingimust ei ole alati üksteisega vastuolus, leiate üldiselt, et suurema rahavooga kinnistutel on madalam hindamisvõimalus, kuna need asuvad haldusmahukamates kohtades, mille väärtus ei suurene kiiresti.
Seega sõltub potentsiaalse investorina selline kinnisvarainvesteering, millesse soovite jõuda, suuresti teie strateegiast, isiksusest ja ajakavast.
Isiklikult usun, et ostan rahavoogude baasil, kuid ostan piirkondades, kus kallinemine on võimalik.
Ma ei taha kinnisvara, kus ma olen mures, et mind lastakse maha ainult sõitmise pärast - kuid minu jaoks on oluline ka igakuine stabiilne investeeringutasuvus.
Lõppkokkuvõttes on teie otsustada, millisesse investeeringusse investeerite - aga ma soovitan tungivalt (vähemalt alguses) planeerida rahavoogude jaoks ja hindavad "kirsiks tordil". Nii tagate minimaalse kasumliku investeeringu risk.
Kinnisvarainvesteeringute tüübid:
Olen kindel, et teate kedagi, kellele kuulub või võib-olla on teil juba ühe pere üür.
Suurepärane! Ärge ajage aga segi mõtet omada ühepereelamut kinnisvarainvesteeringute ruumi ainsa mängijana.
Kinnisvarasse investeerimiseks on tegelikult palju erinevaid võimalusi, mille raskusaste, risk, tasu ja ajalised nõuded on erinevad.
Ja pidage meeles, et peaaegu kõiki siinseid võimalusi saab osta tavalise noteeringuna, lühikeseks müügiks või sulgemine.
Vaatame nüüd mõnda neist:
Ühepereelamud
Nagu eespool mainitud, on see kõige levinum kinnisvaratüüp, mida enamik inimesi tunneb. Ühepereelamud on toredad, sest neid on lihtne (ish) osta, lihtne müüa, lihtne rahastada ja lihtne rentida. Inimesed peavad alati kuskil elama, nii et ühepereelamud võivad pakkuda turvalisust ja korralikke hindamisvõimalusi.
Kuid ühepereelamud ei anna alati ka suurimat investeeringutasuvust (kallinemine vs. rahavoog), võivad halvad üürnikud kergesti hävitada ning kinnisvaraturul suureneva konkurentsi tõttu võib olla raske leida teie kriteeriumidele vastavaid kinnisvara.
Väikesed mitmepereelamud
Nende omaduste hulka kuuluvad dupleksid, tripleksid või 4-plexid ja neid leidub peaaegu igas Ameerika kogukonnas-mõnes linnaosas palju tugevamalt kui teistes.
Nende omaduste eeliseks on see, et neid on lihtne osta, rahastada ja müüa nagu ühepereelamuid, kuid vähem konkurents (enamik koduostjaid seda tüüpi ei otsi) ja „mastaabisääst”, mis kaasneb rohkem kui ühe omamisega üksus.
Need kinnistud võivad olla haldusintensiivsemad kui ühepereelamud, kuid õigesti ostes võivad need tagada hea rahavoo ja stabiilse investeeringutasuvuse.
Suured mitmepereelamud
Need on suured korterikompleksid, mida näete, ulatudes 5 ühikust kuni sadadeni. Neid kinnisvarasid rahastatakse täiesti erineva pangaüksuse abil (pigem äripindade kui eluasemelaenud) ning see võib nõuda suuri sissemakseid, lühemaid tähtaegu ja kõrgemat intressi määrad.
Neid kinnisvara haldab tavaliselt professionaalne kinnisvarahaldur (või elukohajärgne haldur, nagu minu enda 24-korterilise korterikompleksi puhul), pakkudes seega rohkem praktilist investeeringut.
Kommertsinvesteeringud
Kaubandusomandid ulatuvad kaubanduskeskustest, esmatarbekauplustest, restoranidest ja muust. Suurte mitmepereelamute sarnase rahastamise korral on tüüpilised sissemakse nõuded 20–40% ja kommertsosakond on see, kellega soovite pangas rääkida.
Kaubandusomandi eeliseks on pikemaajalised üürilepingud, kuid vabad töökohad võivad sageli ulatuda kuudest aastateni.
Maksuvähendused
Kui kinnisvara omanik keeldub oma makse maksmast, saab kohalik omavalitsus pandiõiguse kinnisvarale, müüge see pandiõigus investorile ja seejärel saab investor raha eest intressi võlgu. See süsteem võib tõepoolest olla kinnisvarainvesteeringute jaoks tualettruumivaba meetod, kuid õiget tüüpi maksuvähenduste leidmise õppimine võib olla omaette kunst.
Märkused
Teine investeerimisviis ilma „omanikuna“ - kinnisvaratäht luuakse siis, kui laenuandja rahastab kinnisvaratehingut ja saab sellelt laenult intressi. Neid märkmeid saab teha, osta või müüa nagu kinnisvara.
Selline investeerimine võib olla peaaegu täielikult „passiivne”, kuid sellega võib kaasneda oht, et laenuvõtja jätab laenu maksejõuetuks, nõudes kulukat sulgemist.
Hüpoteeklaenude ostmine ja müümine on väga sarnane investeerimisega vastastikku laenamisse ettevõtte meeldimistega Laenuklubi ja Prosper.
Kinnisvarainvesteeringute võimendus
Kas võimendada või mitte, see on küsimus.
Kinnisvarasse investeerimine pakub ainulaadset eelist enamiku teiste investeerimistüüpide ees - ja see on võimenduse jõud. Muidugi, aktsiatega saate osta marginaali ja lisada sinna mõningast võimendust, kuid ainult kinnisvara võimaldab seda teha osta vaid 20% allahindlusega (10% mõningate programmide puhul ja 3,5%, kui plaanite kinnistul elada).
See tähendab, et teil on võimalus saada 100% tunnustust, kuid peate maksma ainult 20% vara eest. See tähendab aga ka seda, et hindade languse korral saate kaotada 100% väärtuse langusest, kustutades teie sissemakse täielikult.
Isiklike rahandusringkondade vahel on jätkuvalt suur vaidlus selle üle, kas võlakoormat kasutatakse võimendusena, näiteks 20% allahindamine ja ülejäänud kinnisvarainvesteeringute rahastamine on hea mõte või mitte. Tarkade võlgade kasutamise pooldajad vaatavad matemaatikat ja juhivad tähelepanu sellele, et kui saate laenu võtta, ütleme 5% ja teenige 15% - tulete välja. Lisaks, kui kasutate oma raha ja leiate uskumatu tehingu, mis tagab hea rahavoo - võib teie investeeringutasuvus olla suur.
Võlgade ja finantsvõimenduse vastased vaatavad aga võlgade probleemile, mis on enamikul tarbijatel, ja viitavad sellele et nagu Dave Ramsey armastab öelda: „100% sulgemistest eelmisel aastal juhtus inimestega, kellel on hüpoteek. ”
Valik finantsvõimendust kasutada või mitte kasutada on rangelt isiklik ja see tuleb otsustada teie, teie pere ja teie isikliku finantspositsiooni vahel. Olenemata sellest, kas otsustate kasutada võlakohustusi või mitte, soovitan teil enne sularaha sissetoomist õppida kõik, mida saate kavandatud investeerimisvõimaluse kohta - nii maksimeerite oma edu ja kasumi saamise võimalust.
Oma plaani koostamine
Kui olete oma konkreetse kinnisvarainvesteeringute niši avastanud ja otsustanud, kuidas kavatsete oma tehingut rahastada, on teie järgmine samm plaani koostamine. Nagu ma tavaliselt ütlen, ei sõida te Kanadast Peruusse, teades ainult seda, et see on lõuna pool - teil on vaja teekaarti, plaani. Kaart hoiab teid õigel teel, eemal tupikteest ja aitab hõlpsasti näha, kus on järgmine peatus.
Kinnisvarasse investeerimise valimisel on sama oluline plaan. Peate otsustama, millist tüüpi kinnisvarainvesteeringuid soovite jätkata (nagu me eespool arutasime) ja kuidas kavatsete rahastada see investeering (mainitud ka eespool.) Järgmine - oluline on oma plaanis määratleda oma rahalised nõuded selle investeeringu jaoks hästi.
Arvutust, mida mulle meeldib kasutada võimaliku kinnisvarainvesteeringu uurimisel, nimetatakse 50% reegliks. See rusikareegel kinnitab, et mis tahes kinnisvarainvesteeringu puhul moodustavad kulud üldjuhul umbes 50% kogutulust, välja arvatud võlg makse. See tähendab, et kui 4-plex toob tulu 2000 dollarit kuus, võite eeldada, et 1000 dollarit kuus läheb kuludeks, jättes teile 1000 dollarit rahavooguna (kui hüpoteeki ei võetud) või maksta hüpoteek. Kui teie võla tasumine oli 600 dollarit kuus, võite sel hetkel loota 400 dollarit rahavoogu.
Selle rusikareegli kasutamine (ja pidage meeles, et see on lihtsalt rusikareegel, mitte evangeeliumi tõde, seega esitage kindlasti alati täpsed numbrid iga konkreetse kinnisvara kohta, mida analüüsite), saate välja selgitada oma investeeringutasuvuse ja otsustada, kas kinnisvara on väärt jälitades. Ülaltoodud näites, kui ma oleksin maksnud 20 000 dollarit sissemakse eest selle kinnisvara eest, mille rahavoog oli 400 dollarit kuus (4800 dollarit aastas) Ma sooviksin selle kinnisvara investeeringutelt saada 24% raha-tulu, välja arvatud tulevane kasu tunnustust.
Finantskriteeriumide määratlemisega saate kiiresti sõeluda läbi 90% kinnisvarapakkumistest mitte head pakkumised ja keskenduge ainult nendele, mis pakuvad teile sellist investeeringutasuvust, mida otsite eest.
Isejuhtiv vs. Kinnisvarahaldus
Lõpuks peate otsustama, kas soovite oma kinnisvara ise hallata.
Kui soovite osta ühe peremaja korraga ja teil on palju vaba aega, pole seda liiga raske teha. Kui aga kavatsete osta mitu kinnisvara ja suurendada oma investeerimisportfelli - või lihtsalt teil pole palju aega, planeerige kindlasti hea kinnisvarahaldus ja eelarve vastavalt.
Pidage meeles, et enamik kinnisvara, mille olen ostnud, on olnud pangarepo, mille ostsin pärast seda, kui üürileandja kaotas oma vara pangale. See tõestab, et üürileandjaks olemine pole alati lihtne ja üle pea on kerge sisse saada. Kui teil pole kannatlikkust üürniku keeruliste olukordade käsitlemiseks ja teadmisi nende olukordade õigeks käsitlemiseks - soovitan tungivalt saada kvalifitseeritud kinnisvarahaldur.
Kui plaanite end ise juhtida, kontrollige kindlasti oma üürnikke korralikult, tunnistades, et see on nii parem on oodata õiget üürnikku, kui paigutada halb üürnik, mis põhjustab hiljem suuri rahalisi kulutusi probleeme. Üürnike sõeluuringute kohta lisateabe saamiseks vaadake kindlasti pikimat postitust, mille olen kunagi kirjutanud: "Üürnike sõelumine: ülim juhend.”
Kuhu siit minna
Olenemata sellest, millisesse kinnisvarainvesteeringusse plaanite investeerida, soovitan teil enne raha investeerimist põhjalikult uurida, kuidas olla hea investor. Kinnisvarasse investeerimine ei ole nii passiivne kui teised investeerimisvahendid, kuid tulu võib löögi alla saada ka paljudele teistele investeeringud veest välja, kui seda tehakse õigesti ja kui teil on kindel plaan paigas ja investeerite intelligentsus. Teie kinnisvara rahavoog võib teie hoiukontole kiiresti tuhandeid lisada, ilma et peaksite selle nimel igapäevatööd tegema. See võib aidata teil kiiremini pensionile jääda või vähemalt pensionile jääda suurema sissetuleku, vara ja suurema kogemusega.
Seal on palju raamatuid, taskuhäälingusaateid, foorumeid, ajaveebe, kinnisvaraklubisid ja muid suurepärase hariduse allikaid ning enamik neist on tasuta. Teave on demokratiseeritud, seega kasutage ära võrgus leiduvaid suurepäraseid ressursse. Te ei pea saama eksperdiks, kuid kui olete oma konkreetse kinnisvarainvesteeringute tee valinud - vähemalt tutvuge selle konkreetse nišiga. Süvenege, küsige küsimusi (näiteks kommentaaride sektsioonides eepiliste postituste all, nagu see... vihje vihje ...) ja õppige tundma mõningaid kohalikke investoreid, kes aitavad teil jõuda praegusest asukohast sinna, kuhu soovite jõuda.
Teie pensionile jäämine on teie enda teha. Ärge kartke oma portfelli uut sõidukit lisada ja loodetavasti olen teinud ettepaneku, et kinnisvara peaks olema see sõiduk.
Andke mulle allpool kommentaarides teada, kui investeerite kinnisvarasse - miks või miks mitte - ja muud küsimused või kommentaarid.
Brandon Turner on aktiivne kinnisvarainvestor ja kinnisvarainvesteeringute sotsiaalvõrgustiku BiggerPockets.com vanemtoimetaja. Brandonile meeldib kirjutada eepilisi pikki ajaveebipostitusi Rocket Lawyer.com ülevaade või ülipopulaarne tasuta veebipõhine e-raamat Ultimate algajate juhend kinnisvarasse investeerimiseks.