Lühiajaliseks üürimiseks mõeldud puhkusepinna ostmise plussid ja miinused

Kas olete kunagi mõelnud puhkuseks kinnisvara ostmisele lühiajaliseks üürimiseks? Ma arvan, et see on üsna levinud idee. Ja täiuslikus maailmas suudab see ühendada parima puhkuse ja investeerimise ühte kinnisvarasse.

Sain hiljuti küsimuse ühelt lugejalt, kes kaalub sammu astumist:

„Oleme abikaasaga 50ndates eluaastates, võlgadeta ja omame oma kodu. Soovime, et meie pere ja lapsed saaksid kasutada puhkemaja lähedal asuvaid tulevasi pensionipiirkondi uurides.

Enamik traditsioonilisi planeerijaid/CPA-sid ei soovita seda, kuid oleme uudishimulikud, milline on Wealth Hackeri vaade.– Aitäh, Steve

Steve ei ole konkreetselt kinnisvara üüripotentsiaali kohta küsinud. Kuid kuna see on tavaline tulemus, otsustasin lisada selle lühiajaliseks üürimiseks mõeldud puhkemaja ostmise plusside ja miinuste hulka. Ma käsitlen Steve'i otseseid küsimusi, samuti lühiajalise rentimise aspekti.

Alustuseks käsitlen plusse, seejärel liigun edasi miinuste juurde. Loodan, et mõlemat esitades ei vasta ma mitte ainult Steve'i küsimusele, vaid annan väärtuslikku teavet ka teistele puhkemaja ostmist kaaluvatele lugejatele.

Lühiajaliseks rentimiseks mõeldud puhkusepinna ostmise plussid

Kahtlemata on puhkuse kinnisvara ostmisel lühiajaliseks rentimiseks tõelised eelised. Kuid enne nende juurde asumist tahan kõigepealt selgeks teha, et me räägime nendest eelistest nii, nagu need on seotud puhkuse kinnisvara. Teisisõnu, puhkemaja ei ole kinnisvarainvesteering, nii et kasu on erinev.

Kui kinnisvarainvesteering on rangelt rahaline ettevõtmine, siis puhkusekinnisvara on midagi hübriidset. Sarnaselt majaga, kus te elate, pakub puhkemaja isiklikku kasu, kuid võib samal ajal teenida rahalist kasu.

Seda öeldes liigume edasi puhkuse kinnisvara omamise plusside juurde.

1. Saate teenida lisatulu

Kui ostate puhkemaja rangelt isiklikuks tarbeks, lisab see teie eelarvele kulu ja seejuures märkimisväärse kulu. Kuid seda vähemalt osa ajast välja üürides saate kinnisvarast tulu teenida.

Oletame näiteks, et teie puhkusetasu on 1500 dollarit kuus. Üürides selle iga kuu nädalaks välja, samuti hinnaga 1500 dollarit, katate kodu ülalpidamiskulud. Kui aga üürite selle välja rohkem kui nädalaks kuus, loob kinnisvara positiivse rahavoo.

Siin saate ka loominguliseks minna. Saate maja teatud aastaaegadel välja üürida ja ülejäänud aasta hoida seda rangelt isiklikuks kasutamiseks.

Võib-olla otsustate maja välja üürida ainult "hooajal". See võib tähendada 2500 dollari teenimist nädalas kõrghooaja 12 nädala jooksul. See kokkulepe katab igakuised kandekulud kogu aasta jooksul, teenides samal ajal 12 000 dollarit kasumit.

Samal ajal saate igal aastal 40 nädalat kodust rõõmu tunda. Nii on maja 12 nädalat aastas kinnisvarainvesteering ja ülejäänud 40 jaoks puhkemaja.

2. Saate teenida pikaajalist kapitali kallinemist

Enamik inimesi leiab, et maja, kus nad elavad, on üks parimaid investeeringuid, mida nad kunagi teinud on. Isegi kui te ei pea oma peamist elukohta investeeringuks, vaid pigem koduks, võib see toimida mõlemas suunas. Maja, mille ostate 400 000 dollari eest ja kus elate 20 aastat, võib lõpuks olla kaks korda rohkem väärt. See on parim rahaline võit!

Sama võib juhtuda ka puhkemajaga. Võite osta kinnisvara 200 000 dollari eest, siis kahekordistub see kakskümmend aastat hiljem 400 000 dollarini. Teel on teile meeldinud veeta oma puhkust kodus, samas kui olete selle sissetuleku teenimiseks välja üürinud.

Siin on oluline mõista kinnisvara võimenduse eelist.

Erinevalt enamikust muudest investeeringutest ostetakse kinnisvara tavaliselt peamiselt laenurahaga. See suurendab teie investeeringutasuvust palju.

Kui ostsite 200 000 dollari suuruse puhkusekinnisvara 20% sissemaksega – 40 000 dollarit – ja väärtus kahekordistus 400 000 dollarini, teenite 40 000 dollari suuruse investeeringu pealt tõesti 200 000 dollari suurust kasumit. See on 20 aastaga 500% kasum!

Samal ajal makstakse teie 30-aastane hüpoteek umbes 98 000 dollarini. Hinnatõusu ja hüpoteegi amortisatsiooni kombinatsioon suurendab teie netokapitali 298 000 dollarini. See on hämmastav tasuvus 40 000 dollari suuruselt investeeringult.

Ja pidage meeles, et saate nautida ka kinnisvara puhkemajana.

3. Nautige heldeid maksusoodustusi

Kuna teie puhkemaja teenib tulu, saate ka kõik selle tulu teenimisega seotud kulud maha kanda.

Oletame, et üürite kodu välja 25% aastast. IRS võimaldab teil saadava tulu pealt maha arvata umbes 25% kinnisvara kandekuludest.

Kulud, mida saate maha kanda, hõlmavad hüpoteeklaenu intressi, kinnisvaramakse, varakindlustust, majaomanike ühistu tasusid, kinnisvara hoolduskulud, kommunaalkulud, koristuskulud, tarvikud (üürnikele) ja haldustasud, kui palkate maja haldamiseks välisteenuse protsessi.

Veel üks kulu on amortisatsioon. IRS võimaldab teil amortiseerida kodu väärtust (välja arvatud maa väärtus) ligikaudu 30 aasta jooksul. Kuna amortisatsioon on nn a paberikulu, vähendab see teie maksukohustust ilma teile raha maksmata.

Loomulikult saate amortisatsiooni rakendada ainult kodu ärilisel kasutamisel. Kui see on 25%, saate amortiseerida ainult 25% maja väärtusest.

Tulumaksudest rääkides, kui otsustate kodu müüa, saate kasu pikaajalistest kapitalikasumi maksumääradest.

Kui teie maksustatav tulu on 100 000 dollarit, olete selles 22% maksuklass föderaalse tulumaksu jaoks. Kuid kuna puhkemaja müük on pikaajaline kapitalikasum, maksate sellelt kasult ainult 15%..

4. Te ehitate kinnisvaraportfelli

Üks levinumaid – ja väärtuslikumaid – nõuandeid investeerimisel on mitmekesistamine. See tähendab oma raha jaotamist mitme investeeringu peale. See mitte ainult ei minimeeri iga üksiku investeeringu võimalikke kahjusid, vaid annab teile juurdepääsu ka rohkematele investeerimisvõimalustele.

Kinnisvara kõrge hinna tõttu võib olla keeruline kinnisvaraga mitmekesistada. Kuid kui teil on juba esmane elukoht ja ostate puhkemaja, mitmekesindate oma kinnisvaraportfelli kahe kinnisvara vahel.

Kui kinnisvara väärtused tõusevad pikas perspektiivis, nagu tavaliselt, saate kasu kahe kinnisvara kasvust, mitte ühest.

5. Teil on puhkuseks kinnisvara teile ja teie perele – Maksavad teie üürnikud!

Eelnevalt puudutasin näidet selle kohta, kuidas kodu aastaosa välja rentida, et katta kogu omamiskulu. Isegi kui te üüridest kasumit ei teeni, annab selle teenitud tulu teile a tasuta puhkuse kinnisvara.

Mõelge tuhandetele dollaritele, mille säästate igal aastal hotellis ööbimise või kellegi teise puhkusekoha üürimise eest. Seejärel korrutage see sääst 20 või 30 aastaga.

Kasu võib kergesti olla väärt üle 100 000 dollari. Kuigi see ei pruugi olla otseinvesteering, vabastab see palju raha muude investeeringute tegemiseks.

6. Puhkemajast võib saada teie vanadekodu

See kasu ei pruugi olla nii ilmne, kuna see pole rahaline. Kuid see võib olla sama oluline. Tegelikult jõuab see Steve'i küsimuse sisuni.

Puhkemaja, mille ostate lühiajaliseks üürimiseks, võib olla ka teie jaoks pensionile jäämise proov. See annab teile võimaluse veeta puhkemajas pikemat aega. Selle aja jooksul saate otsustada, kas kinnisvara on teie jaoks õige vanadekodu.

Geograafiline liikumine pensionile jäämiseks võib olla stressirohkem ja häirivam, kui arvate.

Kuid kui elate juba pensionikohas, vähemalt osa aastast, tunnete juba uut kogukonda.

Ja isegi kui otsustate oma puhkekodu vanadekoduks mitte valida, võib see aidata teil otsustada, kas see piirkond on teie jaoks õige. Kui jah, võite oma puhkemaja maha müüa – ja kasumit lõigata – ning osta piirkonnast teise kodu. Te teate juba maa asetust ja kohalikke kinnisvara väärtusi. See eemaldab suure käiguga kaasnevast riskist.

Lühiajaliseks üürimiseks mõeldud puhkusepinna ostmise miinused

Kuigi lühiajaliseks üürimiseks mõeldud puhkemaja ostmisel on palju eeliseid, on sellel sama palju miinuseid. Enne sammu astumist on oluline teada, mis need negatiivsed on, ja olla eelnevalt valmis.

1. Puhkemajad nõuavad suuremaid sissemakseid ja kõrgemat intressimäära

Peate armastama neid madala sissemakse ja madala intressimääraga hüpoteeke, mida näete kogu aeg reklaamituna.

Newsflash:need pole puhkemajade jaoks saadaval.

Alustame sissemakse nõudega. Laenuandjad lubavad esmasel elukohal sissemakset teha kuni 3%. Kui sa oled saada VA laenu, saate 100% finantseeringu – või 0 sissemakse.

Aga kui ostate puhkuse kinnisvara, minimaalne sissemakse nõue on 10%. Laenuandjad võivad nõuda suuremat sissemakset, kui teil on rangem kvalifikatsioon. See võib hõlmata kõrgemaid võlasuhteid ja madalamaid krediidiskoore.

Isegi kui saate puhkemaja 10% sissemaksega, peate maksma erahüpoteeklaenukindlustus (PMI). See võib teie igakuist makset oluliselt suurendada. Kui ostate puhkemaja, peaksite makse minimeerimiseks plaanima teha 20% sissemakse.

Ka intressimäärad tõusevad. Kui peamise elukoha parim määr on 4%, siis oodake, et maksate puhkemaja laenu eest 4,5%.

Samuti peaksite teadma, et hüpoteegi kvalifitseerimine on puhkuse kinnisvara puhul keerulisem. Kuna seda peetakse luksuslikuks ostuks, otsivad laenuandjad suurt sissemakset, madalat võlgade ja sissetulekute suhet ning head või suurepärast krediiti.

Veel üks punkt kvalifikatsiooni kohta te ei saa kasutada puhkemaja üüritulu hüpoteeklaenu saamiseks.

Kui annate isegi märku oma kavatsusest kinnisvara välja üürida, liigitab laenuandja kodu ümber kinnisvarainvesteeringuks. Nad nõuavad minimaalset sissemakset 20% ja nõuavad veelgi kõrgemat intressimäära.

2. Mitte kõik kogukonnad ei ole teretulnud lühiajaliseks rentimiseks!

Kui plaanite osta puhkemaja, mille üürite välja kasvõi lühiajaliselt, peate tegema oma kodutöö. Kõik kogukonnad ei ole teretulnud lühiajaliseks üürimiseks. Nad keelavad need all mööduvad kasutuspiirangud. Uurige, kas kogukonnal, kus teie kavandatud puhkusekoht asub, on sellised piirangud. Kui jah, siis on lühiajalise rendi idee mittealgatav.

Mõned korterelamud keelavad ka lühiajalise üürimise. Kuurordipiirkondades või nende läheduses asuvate korterelamute puhul see tavaliselt nii ei ole. Piirangud on aga korteriti erinevad. Peate eelnevalt uurima, kas naabruses on piiranguid. Kuigi korterelamu asub ideaalses puhkusekohas, võib see konkreetne naabruskond olla ehitatud spetsiaalselt omanikele, mitte lühiajalistele üürnikele.

Sama oluline on see, et hüpoteeklaenuandjate juures on lühiajalise üürimise piirang.

Kui kinnisvara kasutatakse lühiajaliseks üürimiseks, võib selle liigitada a condotel. See on hübriid sõnadest "korterelamu" ja "hotell". See viitab korterelamule, mida kasutatakse sisuliselt hotellina.

Kuigi need on kuurordipiirkondades populaarsed, on need traditsiooniliste hüpoteeklaenuandjate jaoks keelatud. Kuna neid käsitletakse ärikinnisvarana, peate selle ostmiseks võtma kommertslaenu. See tähendab veelgi suuremat sissemakset ja kõrgemat intressimäära. Laen võib sisaldada ka piiravamaid tingimusi, näiteks muutuva intressimääraga hüpoteek, mille tähtaeg on vaid 10 aastat.

3. Üürnikud võivad vara kahjustada

Kui teil on kinnisvaras üürnikud, on alati võimalik kahju saada. See on veelgi tõenäolisem lühiajalise rentimise korral. Nagu hotellitoas, on teil aasta jooksul kinnisvara kasutuses pöörduks või üürnikud.

Kõik üürnikud ei vastuta täielikult. Võimaliku kahju katmiseks võite koguda tagatisraha, kuid kui kahju ületab tagatisraha ja üürnik keeldub maksmast, võib tekkida vajadus esitada kohtuasi.

Isegi kui ükski üürnik tegelikku kahju ei tee, on igal aastal kinnisvaras kümmekond või enam üürnikku mitu aastat nõuavad rohkem hooldus- ja remonditöid, kui te tõenäoliselt oma põhitööga teete elukoht.

See tähendab, et teie käest ei jää raha ning aega ja vaeva.

See on hea aeg kasvatamiseks majaomaniku kindlustus. Raha säästmiseks võib teil tekkida kiusatus hankida oma puhkemajale tavaline kodukindlustuspoliis. See on halb mõte! Tõesti paha!!!

Tavaline majaomaniku poliitika katab ainult teie, teie pere ja teie külaliste tavapärasest kasutamisest varale tekitatud kahju.

Kui vara saab kahjustada üürniku poolt, siis kindlustusselts kahju hüvitamist ei maksa. Nad võivad isegi teie poliitika lõpetada, kui esitate selle kavandatud kasutuse kohta valesti.

Peate hankima spetsiaalse poliitika, mis kinnitab kinnisvara kasutamist lühiajaliseks rentimiseks. See on kallim kui tavaline majaomaniku kindlustuspoliis. Kuid kui teil seda pole ja üürnik on teie vara kahjustanud või hävitanud, ei ole teil tavapoliitika alusel kindlustuskaitset.

4. Puhkusekinnisvara haldamine ei ole passiivne tegevus!

Kui kasutate seda lühiajaliseks rentimiseks, ärge lootke, et teie puhkemaja on puhas lõbu päikese käes. Olen juba käsitlenud korrapärase puhastamise, remondi ja hoolduse nõuet. Kuid see on alles algus.

Samuti peate kinnisvara turustama, et seda rentida. See tähendab kinnisvara reklaamimist, üürnike läbivaatamist ja iga üürimise paberimajandust. Samuti peate pärast iga rentimist kinnisvara üle vaatama, et jälgida, milline üürnik võis kodu kahjustada.

Lühiajalise üüriga puhkekinnisvara haldamine on pehmelt öeldes osalise tööajaga töö. Sõna "puhkus" võib kiiresti muutuda hämminguks tõsiasjast, et ajate oma äri teisest kodust välja. Jah, see on see, mis tegelikult toimub.

On fondivalitsejaid, kes tegelevad sellega teie eest. Kuid kui lähete sellele teele, maksate tasu 10–20% kinnisvara renditulust.

5. Te ei saa puhkeasutust igal ajal kasutada

Puhkemaja kasutamisega lühiajaliseks üürimiseks on loomupärane konflikt. On tõenäoline, et soovite kodu kasutada just aastaaegadel, mis toovad kõige rohkem üürnikke ja kõige kõrgemad üürid.

Seega ostate rannamaja mõttega veeta suve kõrgajal paar nädalat seda nautides. Kuid igal nädalal, kui kasutate kodu, jääte ilma aasta kõrgeimast üürihinnast.

Probleem on veelgi suurem kuurordi kinnisvaraga. Näiteks rannakoht on suvekuudel kõige populaarsem. Talvel on suusakuurordis asuva maja järele suur nõudlus. Selline vara võib ainult omavad kõrghooajal üüriväärtust.

Kui teile meeldib suvel rannas käia või talvel suusatada, ei pruugi te seda võimalust saada – mitte siis, kui soovite kinnisvaralt oma sissetulekuid maksimeerida. Võite selle kõrghooaegadel välja rentida, nii et saate seda nautida ainult väljaspool hooaega. See maksimeerib investeeringutasuvust. Kuid seda tehakse puhkuse väärtuse kahjustamise hinnaga.

6. Vara väärtus ei pruugi tõusta

Kinnisvara väärtus ei ole kõigil turgudel ühtlane. Kuigi see võib suurlinnaturgudel olla tavaline, on see vähem kindel kuurordipiirkondades. Võimalik, et puhkuseobjekti väärtus ei tõuse üldse ja võib isegi langeda.

Kuurordi kinnisvarad asuvad sageli kaugetes kohtades. Need ei sobi aastaringseks elamiseks, sest seal on vähe töövõimalusi või muid alalistele elanikele meeldivaid teenuseid.

Kuurordipiirkondades, mis sõltuvad turismikaubandusest, võivad kinnisvara väärtused turismi aeglustumise korral langeda. Langus võib olla veelgi dramaatilisem, kui ala on ka üle ehitatud. See on tavaline tiheda turismiliikluse aastate jooksul. Kui see aga lõppeb, jäävad ehitajad müümata varude juurde ja kinnisvara väärtused langevad kogu kogukonnas. Parim näide sellest on mis juhtus kinnisvara väärtustega Miamis viimase majanduslanguse ajal.

See ei tähenda, et väärtused on määratud kuurordipiirkonnas langema või et need kunagi tagasi ei tuleks. Kuid kui ostate puhkemaja sissetuleku eesmärgil, on see risk, millest peate algusest peale teadlik olema.

Alumine joon

Loodan, et see vastab teie küsimusele, Steve. Kui soovite osta puhkemaja peamiselt isiklikuks kasutamiseks, ei pruugi rahaline nurk nii oluline olla. Aga kui olete huvitatud puhkuse kinnisvara ostmine lühiajaliseks üürimiseks, peate seda pidama ettevõtteks. Selles vastuses sisalduv teave aitab teil seda teha.

OK lugejad, kui teil on finantsküsimusi, millele soovite, et ma vastaksin, kirjutage mulle Esitage Jeffile küsimus aadressil GoodFinancialCents®.

Kokkuvõte: Lühiajaliseks üürimiseks mõeldud puhkemaja ostmise plussid ja miinused