Kui te pole kunagi varem hüpoteeklaenu taotlenud, võite olla üllatunud, kui saate teada, et see on keerulisem protsess kui näiteks krediitkaardi või isegi autolaenu taotlemine. Taotluse esitamisest kuni sulgemiseni võib protsess kesta 30 päeva või rohkem.
Seetõttu on nii oluline saada kodulaenu luba, eriti kui soovite osta uut kodu. See heakskiit – üldtuntud kui a eelkinnitus – parandab oluliselt võimalusi saada soovitud kodu just siis, kui seda soovid. Tegelikult ei kaalu paljud kinnisvaramaaklerid ja kodumüüjad isegi lepingupakkumist ilma eelneva kinnituskirjata.
Enne oma kodu turule toomist veenduge, et saate uue osta.
Protsessi varakult eelkinnituse saamine võib muuta teie tee unistuste kodu ostmiseni sujuvamaks ja lihtsamaks. Alustamiseks valige oma osariik!
Alustage juba täna!Eelkinnitus vs. Eelkvalifikatsioon
See on kodulaenu taotlejate jaoks, eriti nende jaoks, kes soovivad kodu osta, segadust tekitav valdkond. Eelkinnitust ja eelkvalifitseerimist kasutatakse mõnikord sünonüümidena, mis võib panna tarbija uskuma, et tegemist on sama protsessi kahe nimetusega. see ei ole.
Eelkvalifikatsioon
Eelkvalifitseerimine on koht, kus võtate hüpoteeklaenuandjaga ühendust või edastate teavet nende veebisaidil, enamasti selleks, et saada laenupakkumist. Annate üldist teavet, sealhulgas oma sissetulekut, hinnangulist krediidiskoori, võlgu ja praegust majamakset. Samuti esitate taotletud laenusumma. Kui eelkvalifitseerimine on ost, peate esitama ka kodu ostuhinna ja eeldatava sissemakse summa.
Selle teabe põhjal otsustab laenuandja, kas olete nõutava laenusumma jaoks kvalifitseeritud.
Kuid, eelkvalifikatsioon ei ole laenuandjale siduv!
Eelkvalifikatsioon on rohkem kui miski muu lihtsalt teie laenusumma kokkuvõtlik hinnang võib ja ligikaudne määr, mida võite oodata.
Kuid kuna laenuandja ei ole ühtegi teie esitatud teavet kontrollinud, põhineb eelkvalifikatsioon täielikult teie väidetel. Seda ei tohiks kunagi tõlgendada laenuandja lõpliku heakskiidu tagatisena. Seetõttu ei võta kinnisvaramaaklerid ja kinnisvaramüüjad eelkvalifitseerimise kirju hästi vastu.
Eelkinnitus
Eelkinnitus toimib samamoodi nagu eelkvalifitseerimine, välja arvatud see, et see esindab laenuandja kinnitust teie taotletavale laenusummale.
Eelkinnituse taotlemise protsessis esitate samasuguse teabe nagu eelkvalifitseerimise puhul. Kuid teilt nõutakse dokumentide esitamist oma töö, sissetulekute, varade ja isegi teatud võlgade kohta.
Seejärel vaatab laenuandja teie taotluse ja tõendavate dokumentide ametliku ülevaatuse ning väljastab eelkinnituse. Heakskiit sõltub ostetava kinnisvara valikust, selle kohta sõlmitud müügilepingust ja tavapärastest sulgemistingimustest.
Põhimõtteliselt tähendab eelkinnitus, et laenuandja on teie töö-, sissetuleku- ja varateabe põhjal teie taotletud laenu heaks kiitnud. Nad koostavad ka täieliku krediidiaruande ja krediidiskoori. Mõned laenuandjad lubavad teil isegi kodu otsimise ajaks teatud arvu päevade intressimäära lukustada. Kui see on refinantseerimine, saate sulgeda varsti pärast eelkinnituse väljastamist.
Eelkinnituse formaalne iseloom on põhjus, miks nii kinnisvaramaaklerid kui ka kinnisvaramüüjad võtavad eelkinnituskirjad soojalt vastu.
Hüpoteeklaenu eelkinnituse saamine aitab teil oma unistuste kodule lähemale jõuda.
Uurige enne otsima asumist, kui palju maja saate laenata. Hüpoteegieksperdiga rääkimiseks klõpsake allpool.
AlustamaKuidas saada eelluba kodulaenu saamiseks
Kodulaenu eelkinnituse saamine algab laenuandja valikust. Kuigi olete alles eelkinnitusetapis, soovite kindlasti taotleda ettevõttelt, kellelt saate suure tõenäosusega lõpliku laenu. Seda seetõttu, et kui teil on eelkinnitus, liigub kodu ostmise või refinantseerimise protsess väga kiiresti. Ideaalis soovite saada eelkinnituse, valida kodu (või refinantseerida oma praegust kodu) nii kiiresti kui võimalik.
Kust saada eelluba kodulaenu saamiseks
Neli peamist eluasemelaenu allikat selles valdkonnas on Quicken Loans, Rocket Mortgage, Veterans United ja Credible – kuid igaüks erineval põhjusel.
Kiirendada laenud on riigi suurim hüpoteeklaenuandja ja pakub enamikku laenutüüpe. Kuid Quicken Laenud tehakse peamiselt läbi raketi hüpoteek. See on Quicken Loansi veebiversioon, kuigi nad on sama ettevõte.
Rocket Mortgage on tuntud kiirete kinnituste ja täielikult veebipõhise protsessi poolest, kuhu saate protsessi kiirendamiseks üles laadida kõik vajalikud dokumendid. Veelgi enam, nad saavad sageli töökoha ja varade kinnituse otse tööandjatelt ja institutsioonidelt, vähendades teie vajadust dokumentide esitamise järele.
Veterans United on juhtiv VA hüpoteeklaenuandja riigis, pakkudes rohkem VA-laene kui ükski teine ettevõte. See on suuresti tingitud sellest, et tegemist on äärmiselt veteranisõbraliku ettevõttega. Nad annavad nõuandjana tööle USA sõjaväe iga haru endised kõrgemad palgatud liikmed veenduge, et nende laenuprogrammid pakuvad parimat toodet veteranidele ja tegevväelastele töötajad.
Kui ostate kodu, saate koostööd teha ka Veterans United Realtyga, mis on veteranidega töötamisele spetsialiseerunud kinnisvaramaaklerite võrgustik. Nad on hästi kursis VA hüpoteeklaenu protsessi nüanssidega.
Usaldusväärne on hea kodulaenu allikas, kui ostate enamasti laenuandja poole. Selle põhjuseks on asjaolu, et Credible on veebipõhine kodulaenu turg, kus ühe taotlusega saate pakkumised mitmelt laenuandjalt. Saate valida teile sobivaima programmi ja laenuandja ning seejärel esitada taotluse otse selle laenuandja juures. See säästab teie aega ja vaeva üksikutel veebisaitidel laenuandjate ostmisel.
Kodulaenu kinnitamise / eelkinnitamise protsess
Eluasemelaenu heakskiitmise või eelkinnitusprotsessi ajal vaatab laenuandja nelja isiklikku finantskategooriat: tööhõive, sissetulek, krediit ja vara.
Tööhõive
Mida laenuandja otsib:
Laenuandja püüab kontrollida vähemalt kaheaastast töökogemust, kuigi äsja lõpetanud sõjaväelaste puhul tehakse erandeid. Kuigi töösuhe peaks olema pidev, nõustuvad laenuandjad töökoha vahetamisega seni, kuni sissetulek on jäänud samaks või kasvab. Lühikesed töötuse perioodid on samuti vastuvõetavad iga juhtumi puhul eraldi.
Sama kehtib ka siis, kui olete füüsilisest isikust ettevõtja. Peate tegutsema vähemalt kaks aastat ja olema stabiilse või kasvava sissetulekuga.
Milliseid dokumente peate esitama:
Laenuandja saadab tavaliselt teie tööandjale nn a töötamise kontrollimine nõuda või teha suuline kinnitus otse oma tööandjalt. Nad küsivad teie töölevõtmise kuupäeva, ametikohta, sissetuleku taset ja töö jätkamise tõenäosust.
Kui olete füüsilisest isikust ettevõtja, võib laenuandja nõuda kas ärilitsentsi või teie CPA-lt või maksude koostajalt kirja, mis kinnitab, et olete tegutsenud vähemalt kaks aastat. Kui olete FIEna tegutsenud vähem kui kaks aastat, ei pruugi laenuandja teie sissetulekuid vastu võtta. Erandi võib teha juhul, kui olete tegutsenud üle ühe aasta ja tegutsete samas ettevõttes, kus töötasite töötamise ajal.
Sissetulekud
Mida laenuandja otsib:
Laenuandja otsib teie kontrollitavat sissetuleku taset, sissetuleku stabiilsust ja teeb seejärel kindlaks, kas sissetulekust piisab nii taotletud laenu kui ka muude korduvate võlgade katmiseks on.
Sissetuleku piisavuse määrab teie võla ja sissetulekute suhe, tuntud kui DTI. Põhilised lubatud DTI suhtarvud on 28/36 – uue maja makse summa ei tohiks ületada 28% teie stabiilsest kuusissetulekust, samas kui teie uue maja makse summa pluss muud korduvad võlad ei tohiks ületada 36%.
Sellegipoolest ületavad laenuandjad neid suhtarvusid sageli, kui teil on tugevad kompenseerivad tegurid. Nende hulka kuuluvad suurepärane krediit, sissemakse vähemalt 20%, lisatulu, mida laenu saamiseks ei kasutata, või suur hulk varasid pärast sulgemist.
Teie uue maja makse koosneb uue laenu põhiosast ja intressidest ning igakuistest eraldistest kinnisvaramaksudeks, kodukindlustuseks, erahüpoteeklaenukindlustus (vajadusel) ja majaomanike ühistu tasud (vajadusel).
Muud korduvad võlad hõlmavad igakuisi krediitkaartide makseid, autolaenud, õppelaenud ja lapsetoetust või alimente.
Milliseid dokumente peate esitama:
Kõige tavalisemad sissetulekute kohta nõutavad dokumendid hõlmavad teie viimast palganumbrit, W-2 viimase ühe või kahe kohta aastat ja täielikult täidetud maksudeklaratsioonid, kui teil on palgavälist tulu, näiteks komisjonitasud, preemiad või üürikinnisvara tulu.
Kui olete füüsilisest isikust ettevõtja, eeldage, et esitate viimase kahe aasta täielikult täidetud tuludeklaratsioonid. Kui uuest aastast on möödunud rohkem kui kolm kuud, võib laenuandja nõuda aasta-kuni kasumiaruannet, kuigi see on viimastel aastatel muutunud haruldaseks.
Krediit
Mida laenuandja otsib:
Laenuandja soovib teada, et teil on vastuvõetav krediit. Selle määrab üldiselt teie krediidiskoor. Tavaliste hüpoteekide puhul peab teil olema vähemalt 620 krediidiskoori. Kuid FHA hüpoteegid aktsepteerivad krediidiskoori kuni 580. Kui taotlete jumbo-hüpoteeklaenu (tavaliselt a laenusumma, mis ületab 548 250 dollarit), on minimaalne krediidiskoor vähemalt 680 ja võib olla palju suurem.
Kasutades näitena tavapärast hüpoteeklaenu, myFICO.com laenusäästu kalkulaator näitab erinevate krediidiskooride alusel makstava intressimäära erinevust.
Pange tähele, et krediidiskooriga 760 või üle selle on intressimäär 2,571%, kuid see ulatub 4,16%ni, krediidiskooriga alla 640. See võib muuta teie 220 dollari suurust kuumakset. See annab tugeva põhjenduse teha kõik, mis võimalik parandada oma krediidiskoori enne kodulaenu taotlemist.
Kuid peaksite teadma, et krediidiskoor üksi ei ole laenu heakskiitmise määramise ainus alus. Laenuandjad vaatavad ka krediidikvaliteeti, mis hõlmab peamisi halvustavaid krediidiaruannete kandeid, nagu pankrot ja arestimine.
Kui teil on pankrot, peate üldiselt vähemalt ootama 2 kuni 4 aastat pärast tühjendamist laenu taotlema. Sulgemine nõuab vähemalt seitset aastat. Ooteaegu lüheneb aga juhul, kui kummagi sündmuse põhjustasid kergendavad asjaolud, kuigi võivad kehtida täiendavad laenulimiidid.
Milliseid dokumente peate esitama:
Kui esitate taotluses oma nime, aadressi ja sotsiaalkindlustuse numbri, kasutab laenuandja seda teavet teie ja kõigi teiste laenu taotlevate laenuvõtjate kohta krediidiaruande koostamiseks. Te ei pea ega peaks ise krediidiaruannet esitama.
Laenuandja võib küsida lisateavet, kui teil on teie krediidi pärast muret. Näiteks eeldage, et esitate täieliku selgituse olulise halvustava teabe kohta, nagu pankrot, arestimine, suured sissemaksed või 60-päevased või pikemad hilinenud maksed. Laenuandja võib nõuda ka teie selgitust toetavaid dokumente.
Võtke nii selgitus- kui ka dokumenteerimistaotlusi tõsiselt. Kui laenuandja seda nõuab, otsib ta õigustust teie laenu heakskiitmiseks – mitte keeldumiseks.
Varad
Mida laenuandja otsib:
Laenuandja ei pruugi nõuda varade tõendamist, kui teete refinantseerimist, välja arvatud juhul, kui laenu lõpetamiseks on vaja raha.
Uue kodu ostmisel soovib laenuandja teada, et teil on piisavalt vahendeid sissemakse tegemiseks, samuti kõigi vajalike sulgemiskulude ja tingdeponeerimiskulude katmiseks.
Kui osa sulgemise vahenditest pärineb kingitusest pereliikmelt või sõbralt, kellega olete perekondlik suhe, laenuandja nõuab kinkekirja kinkija, samuti kontrolli vara, millest kingitus raha tuleb. Laenuandja nõuab ka tõendeid kinkeraha ülekandmise kohta annetajalt teie kontole.
Sulgemiskulude ja tingdeponeerimise korral lubab laenuandja need maksta kas müüjal või lisatasuga laenuandja hinnakujundus (teilt võetakse veidi kõrgemat intressi, et laenuandja saaks sulgemise katta kulud).
Müüjal on lubatud tasuda sulgemiskulud, kui see on teie turupiirkonnas kombeks ja kui see ei ületa 6% uuest laenusummast.
Milliseid dokumente võib teil vaja minna:
Lihtsaim viis oma varade kontrollimiseks on esitada pangakontode kohta kaks viimast igakuist väljavõtet, investeerimiskontod või pensionikontod, mida kavatsete kasutada sissemakse ja/või sulgemiskulude katmiseks ja tingdeponeerimised. Kui see on mugavam, võib laenuandja saata ka finantsasutusele a varade kontrollimise taotlus, mille täidavad selle asutuse töötajad ja tagastatakse laenuandjale.
Kui olete kinnisvara valinud
Kui ostate kodu, võite alustada pakkumiste tegemist kohe, kui teil on laenuandja väljastatud eelkinnituskiri. Kui olete kinnisvara leidnud,
peate laenuandjale esitama täielikult täidetud kodu müügilepingu, milles on üksikasjalikult kirjeldatud kõik müügitingimused ja ettenägematud asjaolud.
Laenuandja võib ka nõuda, et esitaksite tõendid mis tahes sissemakse kohta, mille olete kodus teinud, eriti kui see on suurem kui 500 või 1000 dollarit.
KKK-d
Kui suur on minimaalne sissetulek kodulaenu saamiseks?
Eluasemelaenu saamiseks ei ole fikseeritud miinimumsissetuleku nõuet. Nagu ülalpool mainitud, muretseb laenuandja kõige rohkem teie sissetulekute suutlikkus toetada teie taotletud laenusummat, aga ka korduvaid eluasemega mitteseotud võlgu.
Kuidas saada kiiresti eluasemelaenu luba?
Kiireimad kinnitused tulevad veebilaenuandjatelt. Protsessi saate kiirendada, kui esitate täieliku teabe ja valmistate ette kõik vajalikud tõendavad dokumendid. See hõlmab teie viimaste palgatõendite koopiaid, viimase kahe aasta W-2-de koopiaid, ostu pangakonto väljavõtete koopiaid ning selgitusi ja tõendavaid dokumente peamiste krediidiprobleemide kohta. Täieliku dokumentatsiooni ja täieliku taotluse korral peaks laenuandja suutma esitada eelkinnituskirja kahe või kolme päeva jooksul.
Kuidas saada esmakordse koduostja laenu heakskiit?
Need on spetsiaalsed laenutüübid, mis on mõeldud neile, kes pole kunagi varem kodu omanud või, mis tavaliselt on, pole seda viimase kolme aasta jooksul omanud. Enamikul juhtudel peab teie sissetulek jääma alla teie geograafilise asukoha mediaansissetuleku või teatud protsendi piires sellest näitajast.
Tavaliselt peab teil olema taotletud laenusumma toetamiseks vähemalt keskmine krediit ja sissetulek. Kui vastate nõuetele, on teil õigus saada laenu 97% ostuhinnast. See tähendab, et teil on vaja sissemakset vaid 3%, mitte traditsioonilise minimaalse 3,5% FHA laenude või 5% tavapäraste hüpoteeklaenude puhul.
Kui olete kõlblik veteran, saate kvalifitseeruda 100% rahastamisele (0% sissemakse). Kuna see on VA laenude puhul standardne, ei pea te esmakordse koduostja laenu saamiseks kvalifitseeruma.