Mis on eralaenukindlustus (PMI)?

Toimetaja märkus: Siin on mu sõbra suurepärane panus PMI teemal Ben Feldman.

Jõudsin hiljuti selle ajani, kus hakkasin mõtlema kodu ostmine.

Olen valmis sisse elama ja mulle meeldib idee omada oma koht. Kui olen oma uurimistööd alustanud, olen ka aru saanud, kui tohutu võib kogu protsess tunduda.

Kodu ostmisel tuleb arvestada paljude asjadega - millisest naabruskonnast soovite elada, kui suure kodu soovite, kuni teile sobivaima hüpoteegi tüübini.

Kuid üks asi, mis kipub kodu ostmise ajal ununema, on kõik lisakulud, mida peate võib-olla maksma lisaks kodu hinnale. Üks neist lisakuludest on eralaenukindlustus (PMI) ja mõningate hinnangute kohaselt, võivad majaomanikud PMI eest maksta 100–500 dollarit kuus.

Sõltuvalt sellest, millist rahastamist oma kodu ostmiseks kasutate, on selle maksmise vältimiseks mitmeid viise.

Mitte igaüks ei pea maksma eralaenukindlustust, kuid iga tulevane koduostja peaks aru saama, kuidas see toimib, ja suutma hinnata, kas ta vajab seda või mitte.

Mis on eralaenukindlustus (PMI)?

Enamikul juhtudel, kui maksate mis tahes liiki kindlustus, see tähendab, et olete mingil viisil ootamatute sündmuste eest kaitstud. Kuid PMI erineb teistest kindlustusliikidest, sest PMI kaitseb tegelikult teie laenuandjat - mitte teid.

PMI töötab teie laenuandja jaoks nagu kindlustuspoliis, et kaitsta neid võimalike kahjude eest, mis võivad tekkida hüpoteeklaenude tasumata jätmisel.

Kahjuks peate majaomanikuna maksma hüpoteekkindlustuse igakuist lisatasu, kuigi te sellest kasu ei saa. Teie PMI maksed pakitakse teie igakuisele hüpoteeklaenule koos põhiosa, intresside ja (võib -olla) kinnisvaramaksude ja varakindlustusega.

Kui palju PMI maksab?

Summa, mida peate PMI eest iga kuu maksma, sõltub teie krediidiskoor ja mõned muud tegurid, sealhulgas teie laenu suurus. Mida suurem on teie laen ja mida madalam on teie krediidiskoor, seda suurem on teie PMI makse. Üldiselt maksab PMI aastas umbes 0,5% kuni 1% laenu väärtusest.

Näiteks kui teil on tugev krediit ja ostate kodu 400 000 dollari eest 10% sissemaksega, peate võib -olla PMI eest maksma umbes 170 dollarit kuus. Kui teil on madalam krediidiskoor, peate võib -olla maksma sama hüpoteekikindlustuse eest 270 dollarit kuus (või rohkem).


Millal on PMI nõutav?

Kuna PMI aitab teie laenuandjal riske vältida, on PMI vajalik kui teie sissemakse on alla 20%. Kui teil on sissemakse 20% või rohkem, on laenuandjale väiksem risk, seega ei ole PMI nõutav.

Isegi kui hakkate PMI -d maksma, ei tähenda see, et peate selle igavesti maksma. Tegelikult peab teie laenuandja teie eralaenukindlustuse tühistama, kui teie laenujääk langeb 78% -ni kodu alghinnast. Samuti võite olla ennetav ja taotleda oma PMI tühistamist, kui teie laenujääk langeb 80%-ni.

Kuidas vältida PMI -d

Kuna see võib suure tüki välja võtta teie kuueelarve, paljud koduostjad otsivad võimalusi, kuidas vältida PMI maksmist. Siin on mõned kõige levinumad viisid.

Tehke suurem sissemakse: Üks viis PMI vältimiseks on suurendada sissemakse 20%-ni. Lihtsam öelda kui teha, eks? Kui teil on pereliige või sõber, kes on valmis sissemakseks sularaha panema, aitaks see kindlasti. Pole haruldane, kui lapsevanem või vanavanem investeerib oma lapse (või lapselapse) koju, et aidata oma igakuiseid makseid paremini hallata.

Investeerige koduomandisse: Neile, kellel pole lisarahaga pereliiget või kes ei taha oma peret koormata, leidub ettevõtteid, kes investeerivad koos koduostjatega oma kodudesse. Need ettevõtted annavad teile kodu sissemakse eest raha, vastutasuks kodukapitali osa eest. Näiteks, Ühtsus (vaata PT ülevaadet) tavaliselt oma Unison HomeBuyer programmiga kuni poole teie sissemaksest (mõnikord rohkem). Vastutasuks jagavad nad osa müügist saadud kodu kasumist või kahjumist.

Kasutage hüpoteeklaenu või 80/10/10 laenu: Võimalik, et saate vältida PMI -d, võttes lisaks oma esimesele hüpoteeklaenule ka teise laenu. Seda nimetatakse “tagastuslaenuks” või “80/10/10 laenuks”, kuna see nõuab tavaliselt 10% sissemakse tegemist ja laenata veel 10% teise laenuga, nii et esimene hüpoteegi summa moodustaks 80% kodu hinnast.

Selle korralduse probleem on see, et tagastuslaenud võivad olla riskantsed. Neil on sageli reguleeritavad intressimäärad, mis võivad tulevikus teie makseid suurendada, ja sageli tuleb need tagasi maksta 30 aasta asemel 15 aasta jooksul. Nendel põhjustel on tavaliselt eelistatav võimaluse korral kasutada 20% sularaha sissemakset. Seda tüüpi rahastamise saamine võib olla ka keerulisem, nii et kõigil pole sellele juurdepääsu.

Küsige laenuandja tasutud hüpoteekkindlustust: PMI vältimiseks on veel üks võimalus. Saate valida oma laenuandja hüpoteekikindlustuse tasumiseks, mis tähendab, et peate maksma kõrgemat intressimäära. Seda nimetatakse laenuandja tasutud hüpoteekkindlustuseks või LPMI-ks. Kuigi tundub hea, kui teie laenuandja maksab PMI teie asemel, maksate tegelikkuses siiski kulud kõrgema intressimäära tõttu (tavaliselt vähemalt 0,5% rohkem).

Kui kaalute tõsiselt LPMI -d, peate arvutama, kui palju säästate PMI -lt võrreldes täiendava summaga, mille kulutate intressimaksetele. Kui matemaatika töötab teie kasuks, siis võib -olla tasub seda teha. Samuti peaksite meeles pidama, et teie intressimaksed katavad laenu eluea - samas kui PMI -d saab tühistada kohe, kui olete saavutanud kodus 20% omakapitali.

Rääkige kohalike kogukonna laenuandjatega: Kohalikud laenuandjad - näiteks krediidiühistud - pakuvad mõnikord programme, kus PMI pole nõutav. Need programmid on osariigiti erinevad, nii et enne kui otsustate, kas see teile sobib, peate sellist programmi põhjalikult uurima. Paljudel juhtudel on neil programmidel konkreetsed abikõlblikkuse kriteeriumid, näiteks minimaalsed krediidiskoorid või maksimaalsed sissetulekupiirid.

Kuidas vabaneda PMI -st

Kui saate hüpoteegi, kus peate tasuma PMI -d, peaksite teadma, et võite seda küsida laenuandja loobuma oma hüpoteeklaenu kindlustusest, kui olete oma omakapitali vähemalt 20% ulatuses ehitanud Kodu.

Lisaks peab teie laenuandja teie PMI -maksed automaatselt tühistama, kui teie omakapital on 22% kodu hinnast või kui jõuate laenu tähtaja keskpaigani. Kuigi PMI makse peaks lõpuks kaduma, on kõige parem helistada oma laenuandjale ja paluda neil see kohe katkestada, kui olete kõlblik.

Järeldus

Pole tähtis, mida te lõpuks valite, teades, kuidas PMI töötab, ja mõistmist, kuidas seda vältida annab teile suurema võimaluse kodu soetamiseks ja parima rahastamise saamiseks sina. Otsustusprotsessi läbides võrrelge kindlasti kõiki valikuid ja keskenduge sellele, mis on teie ja teie pere jaoks mõistlik.

Benjamin Feldman on kirjanik ja isikliku rahanduse entusiast, kes elab koos oma naisega San Francisco lahe piirkonnas. Praegu on ta direktor Sisu Unisonis, kus ta juhib sisu loomist ja reklaamimist, et harida koduostjaid ja aidata neil oma eesmärke täita.