Minu esimene üürikinnisvara: pole suur investeering

Värskendus: Nagu selgub, on see üürikinnisvara tõesti suurepärane investeering. Vabu töökohti on olnud palju, üüri tõsteti 100 dollari võrra ning remondi ja hooldusega on seotud minimaalsed kulud. Vaadake minu praegust rahavoogude analüüsi siin tootlus on umbes 10% (isegi kui põhimakseid on arvestatud).

Kas otsite oma esimest üürikorterit? Vaadake meie Kuidas leida üüripindu juhend või alustage oma kinnisvaraotsinguid Roofstockis.

Eelmine värskendus: Mõned on soovitanud mul põhiosa sellest kulust eemaldada, kuna see tuleb mulle tagasi omakapitali kujul. Põhisumma on 2012. aastal keskmiselt 207 dollarit kuus, mis teeb minu aastased kogukulud 17 940–2484 dollarit = 15 456 dollarit. See tooks 10% tootlust 0% vakantsuse määraga. Kas see on sobiv viis tootluse arvutamiseks?

Kas olete huvitatud üürikinnisvara omamisest täiendav rahavoog?

Noh, jälgige mind järgnevate nädalate ja kuude jooksul ning vaadake, kuidas ma tegin teie jaoks kõik algajad vead.

Olen ametlikult üürikinnisvara omanik. Siin on minu rendiüksuse statistika:

• 2182 ruutjalga linnamaja
• 3 magamistuba ja 2,5 vannituba
• Ehitatud 2007. aastal
• Suurepärane koolipiirkond

Sellel majutusasutusel on palju asju: head koolid, madal kuritegevus, palju töökohti, kiire juurdepääs ostudele, haridusele ja linnale. See on ka linnamaja, nii et hooldus oleks ainult seestpoolt.

Ost

Meie rendi ostmisel pole midagi liiga põnevat. See on tegelikult meie vana kodu. Ostsime just uue koha ja otsustasime seda teha hoia seda kinnisvara rendina. Ostsime selle üürikinnisvara aastal 205 000 eest, pannes 20% alla. Meie refinantseeriti 2011. aasta augustis tagasi 30 aastani uue määraga 4,875%. Praegune väljamakse summa on 156 004,31. Zillow.com hindab kinnisvara 197 800 dollarile. Seetõttu võite öelda, et mul on praegu sellesse kinnisvarasse investeeritud 41 796 dollarit.

1% reegli rikkumine

Hea rusikareegel oma esimese üürikinnisvara hindamisel on vaadata, kas see vastab 1% reeglile. See tähendab, kas hind, mida saate iga kuu kinnisvara rentida, on vähemalt 1% kinnisvara ostuhinnast. Paljude kinnisvaraspetsialistide jaoks on see viis kiiresti teada, kas kinnisvara suudab toota positiivne rahavoog aastas.

Seda reeglit kasutades osteti minu seade 205 000 dollari eest ja selle läbimiseks peaks olema võimalik rentida 2050 dollarit kuus. Kahjuks ei saa ma seda nii palju rentida. Ma peaksin saama 1750 dollarit kuus ehk 0,85%. See pole halb, kuid annab mulle teada, et võib -olla vähendatakse seda, kas ma saan selle kinnisvara rahavoogu kasutada. Mõned on väitnud, et omaduste esialgsel hindamisel on absoluutne piirväärtus 0,7%.

Aga tagasipöördumine?

Mis puudutab oodatud tulu, siis kõigepealt kinnisvarainvesteering lõikab selle lähedale. Kinnisvara peaks rentima 1750 dollari eest, lähtudes sellest, mida ma naabruses asuvate sarnaste üksustega näen.

Üüritulu kogutulu

Üür - 1750 dollarit

• x 10,5 kuud (10% vaba ametikoht) = 18 375 dollarit

Alternatiivsed vakantsusmäärad

• x 11 kuud (7,5% vaba ametikohta) = 19 250 dollarit
• x 12 kuud (0% vaba ametikohta) = 21 000 dollarit

Kulud

• Hüpoteek - 842 dollarit
• Kinnisvaramaksud - 353 dollarit
• HOA - 175 dollarit
• Kindlustus 25 dollarit
• Remont ja hooldus $ 100*

• Kokku = 1495 dollarit

• x 12 kuud = 17 940 dollarit

*HOA tasud sisaldavad muru hooldamist ja väliste konstruktsioonide remonti.

Rentimise netotulu

Nüüd lahutame brutotulust meie kulud ja määrame oma netosissetuleku ja potentsiaalse investeeringutasuvuse.

Aastane renditulu = 18 375 dollarit - 17 940 dollarit = 435 dollarit

• Investeeringutasuvus = 435 dollarit / 41 796 dollarit (üürile investeeritud raha) = 1,04%

Alternatiivsed vakantsusmäärad

• Tagasitulek 7,5% vakantsusega = 1310 dollarit / 41 796 dollarit = 3,13%
• Tagasitulek 0% vakantsusega = 2060 dollarit / 41 796 dollarit = 4,93%

Nende numbrite põhjal tundub, et saaksin esimesel aastal teenida 400–2000 dollarit. Tootlus võib olla halvem, kuid see on üsna halb, arvestades raha, mille olen sellesse sidunud, võlga, mida kannan, ja aega, mida ma selle haldamiseks kasutan. Kasum ei lähene Jim Randeli raamatus soovitatud 10% -le kinnisvarainvesteeringud.

Teise võimalusena võiksin võtta 41 796 dollarit ja teenida 1,25% FDIC kindlustatud veebipõhisel hoiukontol. Võiksin selle ka võtta ja turule investeerida ning saada ilma pingutuseta palju suuremat tootlust.

Põhimõte on see, et isegi kui see kinnisvara toimib kõige paremini (st kapitaalremonti ei tehta ja pikki vabu kohti pole), pole see ikkagi minu raha tulu nii suur. Mul on potentsiaalne tunnustus, mida ma ühel päeval ootan, kuid see võib olla unistus.

Ma arvan, et ma võiksin üürihinna tõsta 1800 dollarini, kuid see tooks ainult 500 dollarit juurde ja suurendaks tõenäoliselt minu vaba tööaega.

Millised on teie mõtted, poisid ja tüdrukud? Kas ma peaksin selle vara tagastamiseks vara säilitama? Kas mul on midagi puudu? Kas ma saan kuidagi kinnisvara tootlust suurendada (kas väärtust lisades või võimendust suurendades)?

Üüri kogumine	Tasuta ACH 2,99 dollarit kiirtasu	ACH tasu 2 dollarit Krediit- või deebetkaardi tasu 3,5%	0,50 USD EFT maksed 2,75% krediitkaardi tasu
Hoiustamise aeg	4-5 päeva ACH 3 päeva Express	3 päeva	1-2 päeva
Piirata osalisi makseid	Üürilepingu lõpp	Jah	Jah
Mitu hoiukontot	Jah	Jah	Jah, lisatasu eest
Auto hilinenud tasud	Fikseeritud	Fikseeritud või %	Fikseeritud
Taustakontroll	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Põhiline sõeluuring: 15 dollarit Lisatasu: 18 dollarit
Krediidikontroll	$24.99-$39.99	$35	Osa sõeluuringust (ülal)
Digitaalne rent	Ei	Osa tasulistest plaanidest	Saadaval
Rentniku kindlustus	Saadaval	Saadaval	Saadaval
Alustage Cozyga	Looge konto tasuta	Alustage Buildiumiga tasuta prooviversiooni

Philip Taylori, CPA kohta

Philip Taylor, teise nimega "PT", on CPA, blogija, podcaster, abikaasa ja kolme lapse isa. PT on ka isikliku rahanduse konverentsi ja messi asutaja ja tegevjuht, FinCon.

Ta lõi 2007. aastal osalise tööajaga raha®, et jagada oma rahaalaseid nõuandeid, pidada end vastutavaks (samas võlgade tasumine üle 75 000 dollari) ja kohtuda teistega, kes on kirglikud rahalise poole liikumisel iseseisvus.