DiversyFundi ülevaade: investeerimine mitmepere kinnisvarasse

Kinnisvara osas on vana kõnekäänd “asukoht, asukoht, asukoht”.

Kinnisvarainvesteerimisplatvormide tõusuga on nüüd lihtsam oma portfelli geograafiliselt mitmekesistada.

Veidi raskem on seda mitmekesistada varaklassi alusel. Avalikult kaubeldavate REIT-idega saate sageli märkimisväärse osa kaubandusomandist-kaubanduskeskused, hoiuruumid, meditsiinipargid jne. American Tower (NYSE: AMT), üks suurimaid REIT -e, on koondunud ärisaitidele (mobiiltelefonide tornid). Prologis (NYSE: PLD) omab logistikavõimalusi ülemaailmse tarneahela hõlbustamiseks.

Mis siis, kui soovite minna teise otsa? Elamu?

See on koht, kus selline ettevõte meeldib Mitmekesine fond tuleb sisse. Nad on tuvastanud alateenindatud niši - mitmepereelamu.

Sisukord

1. Kes on DiversyFund?
2. Kuidas DiversyFund töötab?
1. Mis on eelistatud tagastus?
2. Kuidas oma aktsiaid müüa
3. Mitmekesised fonditasud
4. Mitmekesised fondimaksud
5. DiversyFundi riskid
1. Lisaväärtust pakkuv investeerimistsükkel
2. Kohaliku kinnisvaraturu risk
3. Mittelikviidne investeerimisperiood
4. Mitmekesistamise puudumine
insta stories
6. DiversyFund vs. Raha kogumine
7. DiversyFund vs. RealtyMogul 
8. Kes peaks DiversyFundi investeerima?
9. Kas DiversyFund on teie jaoks?
1. Kõrged investeerimistasud
2. Eelistatud tagastamine
10. DiversyFundi plussid ja miinused
1. Plussid
2. Miinused
11. Kokkuvõte

Kes on DiversyFund?

DiversyFundi asutasid 2016. aastal Craig Cecilio ja Alan Lewis, kaks kogenud kinnisvarainvesteeringut professionaalid ja hakkas pakkuma kinnisvarainvesteeringute usaldust pärast seda, kui SEC oli novembris kvalifitseerunud 2018. aasta kohta.

Nad pakuvad ühte fondi, nende kasvu REIT, ja see investeerib mitmepereelamusse (korterelamud), mille suurus on vähemalt sada ühikut kogu Ameerika Ühendriikides. Nende eesmärk on saavutada sisemine tasuvus 10–20% ja lisandväärtustsükkel on umbes viis aastat.

Strateegia pole uudne. Olen isiklikult investeerinud privaatsesse REIT -i, mis investeerib sama strateegiaga korterikompleksidesse. Üürilepingute lõppedes renoveerib operaator neid ja võtab uutelt üürnikelt kõrgemat renti. Kompleksi ümberpööramisel parandatakse kinnisvara, suurendatakse üüri ja investeeringu väärtus kasvab.

Need on ka vertikaalselt integreeritud, mis tähendab, et nad teevad kõike ettevõttesiseselt. See tuleb mängu hiljem, kui räägime tasudest.

Kuidas DiversyFund töötab?

DiversyFund on üsna lihtne - teil on üks võimalus (Growth REIT). Ei mingeid valikuid, vaid üks fond, üsna lihtne.

DiversyFundi konto on vähemalt 500 dollarit ja te ei pea olema akrediteeritud investor investeerida, kuna investeerite fondi, mitte isiklikku kinnisvarasse.

Investeerida saab üksikisiku, ühise, üksuse või usaldusfondi kaudu. Üksikisikuna peate olema 18 -aastane või vanem, teil peab olema sotsiaalkindlustusnumber, USA seaduslik elukoha aadress ja olema USA kodanik, alaline elanik või kehtiv USA viisa. Päris tavaline värk.

Teie tulud põhinevad kinnisvara müümisel, mis nende eelduste kohaselt on 2023. aasta lõpus. Kui nad kinnisvara müüvad, saate tagasi oma põhiinvesteeringu ja 7% eelistatud tootluse. See tulu makstakse enne, kui ettevõte midagi teenib. Ülejäänud kasum (kui see on olemas) makstakse graafiku alusel. Investorid saavad 65% kasumist, kuni nad jõuavad 12% aastase tootluseni, seejärel jagatakse ülejäänud kasum 50/50 investorite ja ettevõtte vahel.

Mis on eelistatud tagastus?

Eelistatud tootlus on seotud raha investoritele jagamise järjekorraga.

DiversyFund Growth REIT pakub eelistatud tootlust 7% investeeritud kapitalist äritegevuse rahavoost. Mis tähendab, et esimene makstud raha on investoritele, kuni nad saavad 7% tootluse.

Pärast seda saavad investorid koguda 65% ülejäänud rahavoogudest pärast seda, kui REITi sponsor on järelejõudmise panuse kogunud. Investorid võivad teenida kuni 12%aastas.

Kuigi halva investeerimisaasta jooksul ei ole eelistatud tootlus garanteeritud, saavad investorid arvutada oma pikaajalise investeerimistulu.

Lisateave DiversyFundi kohta

Kuidas oma aktsiaid müüa

Üks erinevus ühisrahastatud kinnisvara REIT-i ja börsil kaubeldava avalikult kaubeldava REIT-i vahel on likviidsus. Investorid saavad avalike REIT-dega kaubelda, ostes täna ja müües homme karistusvabalt.

DiversyFundi aktsiate lunastamiseks võib aga kuluda mitu aastat. Enamik investoreid peab ootama, kuni REIT fondijuht otsustab fondi sulgeda ja aktsiad likvideerida. Likvideerimise eeldatav kuupäev on 2023.

Samuti on investoritel võimalik oma aktsia varakult müüa, kuid müügi tegemine pole garanteeritud. Investorid peavad teavitama fondijuhti oma soovist aktsiaid müüa. Fondihalduril on esimene keeldumisõigus. Investorid võivad ka aktsiaid teisele investorile üle anda.

Kui mitme perega kinnisvaraturg langeb või paljud investorid soovivad müüa, võib DiversyFund keelduda aktsiate tagasiostmisest. Avatud investeerimisperioodi tõttu on mõistlik investeerida ainult sularaha, mida te ei vaja enne mitme aasta möödumist.

Mitmekesised fonditasud

Mitmekesine fond ütleb, et see ei võta teilt tasu, mis on tõsi, kuid mitte täielik pilt. Nad ei võta fondilt haldustasu.

Kui teil on mitu üksust, hinnatakse tasusid erinevates etappides. Kinnisvaraga on teil mitmesuguseid üksusi, näiteks fond, arendaja ja sponsor. Nagu arvate, tuleb kõigile maksta, nii et arendaja, kinnisvarahaldur jne võivad fondilt tasu võtta. Kuna DiversyFund on vertikaalselt integreeritud, maksab fond teatud mõttes “ise”.

Fond ei pruugi nõuda investoritelt fondivalitsemistasu, kuid fond maksab igakuiseid/aastaseid ja tehingupõhiseid tasusid. Nii et kaudselt on tasud (tasud on alati olemas).

Kui vaatate üle Kasvu REIT ringkiri, näete, et tasude jaotis on üsna ulatuslik. See sisaldab varahaldustasu ja suurt arendaja tasu. Iga kuu võetakse väike protsent juhtkonnale maksmiseks välja.

Seda tüüpi tasud on tavalised. Küsimus on selles, kas te arvate, et need on liiga kõrged (või madalad) - et peate ise otsustama.

Mitmekesised fondimaksud

Kuna olete fondi investeerinud, saate aasta lõpus vormi 1099-DIV. Kui ja millal nad REITi likvideerivad, saate ikkagi 1099, kuid seda käsitletakse kapitalikasumina.

See toob esile fondide ühe eelise vs. individuaalne omand. Kui ostsin RealtySharesi kaudu (praegu suletud) murdosa aktsiast, sain minust kinnisvara kuulunud seltsingu usaldusosanikuks. Igal aastal sain vormi K-1. Iseenesest, pole suurt midagi. Kuid see tähendas ka seda, et mul oli vaja esitada maksud teises osariigis. Marylandi elanikuna ei esita ma tavaliselt Põhja-Carolina maksudeklaratsiooni… enne, kui sain K-1 Põhja-Carolinas asuvalt partnerluselt. 🙂

Teine vorm 1099-DIV pole suur asi, see ei muuda maksude esitamist.

DiversyFundi riskid

Võimaliku investeeringu investeerimisriskide hindamine on osa teie hoolsuskohustuse täitmisest. Kuigi saate DiversyFundiga raha teenida, pole see platvorm just a madala riskiga investeering.

Lisaväärtust pakkuv investeerimistsükkel

DiversyFundiga investeerides on võimalik teenida rohkem kui sarnaseid REIT -sid, mida saate veebimaakleri kaudu osta. Kuid nende teenuste vertikaalne integreerimine on natuke murettekitav.

Investeerimisprotsessis on mitu etappi:

1. Kapitali suurendamine: Avatud rahastamisvoor kapitali kogumiseks ja kinnisvara ostmiseks
2. Omandamine: Osta kvalifitseeruvaid kinnisvarainvesteeringuid
3. Renoveerimine: Parandage ja täiustage olemasolevaid kinnisvarasid, et lisada potentsiaalset väärtust
4. Hinnang: Varuge aega, et kinnisvara väärtus tõuseks pärast renoveerimist
5. Dispositsioon: Müüa kinnisvara ja jagada kasumit investoritele

Pakkumiste ringkiri käivitas Growth REITi algselt „pimeda basseinina” ilma olemasolevate eeliste või tuvastatud projektideta. Nüüd on mitu esiletõstetud projekti, mis annavad investoritele aimu, millesse fond investeerib.

Esialgu võib aastane investeeringutasuvus olla soetamis- ja remondikulude tõttu oodatust väiksem. Ometi võib investeeringutasuvus suureneda, kui kinnisvarahaldurid saavad üüri tõsta ja lõpuks kinnisvara kasumlikult müüa.

Kinnisvara väärtusele tuginemine ei pruugi olla ideaalne, kui soovite stabiilset dividenditulu. Investorid saavad neid üürnike igakuiste rendimaksete kaudu. Samuti võib olla raske hinnata investeeringute võimalikku kogutulu.

Kuna minimaalne investeerimisperiood on viis aastat, võib kinnisvara väärtust olla mõnevõrra raske ennustada. Kohaliku kinnisvaraturuga võib poole aastakümne jooksul juhtuda palju. Kasum ei ole garantii. Mõnikord võtab kinnisvara parandamine ja kasumiga müümise ootamine oodatust kauem aega või üldse mitte.

Lisateave DiversyFundi kohta

Kohaliku kinnisvaraturu risk

Varaklassina võib mitmepereline kinnisvara olla suurepärane pikaajaline investeering rikkuse ehitamiseks. Investeerimisel on aga ebaõnnestumisi. DiversyFund premeerib investoreid kasumiga, väljastades igakuiselt üüritulult dividende ja müües kinnisvara kasumlikult.

Siiski võivad kinnisvara väärtust vähendada mitmed tegurid:

• Muutused kohalikus majanduses ja kinnisvaraturul
• Konkurents olemasolevate kinnistute ja uue ehituse pärast
• Tsooniseadus muutub
• Tulekahjud, üleujutused ja muud ohvrid
• Kindlustamata kahjud

DiversyFund püüab maandada riske, investeerides turgudele, kus on tugev töökohtade kasv, kasvav rahvaarv ja keskmisest madalam vakantsus.

Kulude ületamine, ootamatud remonditööd ja tulevane laenamine võivad samuti suurendada investeerimiskulude baasi. Investorid kaotavad suure tõenäosusega raha, kui kinnisvara müüakse kahjumiga või ebaõnnestub.

Erinevalt FDIC-ga kindlustatud hoiukontodest ja hoiusesertifikaatidest ei saa investorid kaotatud investeerimisjääki tagasi saada.

Mittelikviidne investeerimisperiood

DiversyFundi kasvu REIT on avalik, mittekaubeldav REIT, millel puudub järelturg. Te ei saa oma DiversyFundi aktsiaid, näiteks aktsiaid ja ETF -e, kiiresti raha kogumiseks müüa.

Seal on mitmeaastane investeerimisperiood ja DiversyFund likvideerib aktsiad REIT likvideerimisel. Likvideerimiskuupäev on tähtajatu ja investorid saavad aktsiad reinvesteerida teise pakkumisse või raha välja võtta.

Mõned esimesed investorid, kes ostsid aktsiaid 2018. aastal, kui REIT käivitati, investeerivad umbes viieks aastaks. Praegune kavandatav likvideerimiskuupäev on 2023. aasta lõpus.

Investorid saavad pakkuda oma aktsiate haldurile müümist. Juht võib aga aktsiate tagasiostmisest keelduda. Kuus kuud pärast ostukuupäeva müüdud aktsiad müüvad 90% õiglasest turuväärtusest. Teatud tingimustel on võimalik aktsiaid teisele ostjale üle anda.

Mitmekesistamise puudumine

Ringkirjas pakutav DiversyFund Growth REIT väidab, et enamik kinnisvarainvesteeringuid asub tõenäoliselt Lõuna -California turul. Sponsor tunneb seda kohalikku turgu kõige paremini, mis võib vähendada investeerimisriski.

Kasvu REIT ei pruugi siiski olla hea valik, kui te ei soovi California kinnisvaraga kokku puutuda. Üleriigilise portfelliga REIT -idel on loomulikum mitmekesisus.

Lisateave DiversyFundi kohta

DiversyFund vs. Raha kogumine

DiversyFundi lähim konkurent on Raha kogumine, mis pakub kolme kontotaset - Starter (vähemalt 10 dollarit), Core (1000 dollarit min), edasijõudnud (10 000 minutit) ja Premium (100 000 dollarit).

Starteriga pääsete eREIT -i.

Core abil saate valida soovitud investeeringud (tasakaalustatud investeerimine, lisatulu, pikaajaline kasv) ja lisatud on automaatsed investeeringud.

Plaanidest ülespoole liikudes võite hakata lisama nii üksikuid kinnisvarasid kui ka juurdepääsu täiendavatele vahenditele.

Fundrise võtab iga -aastase investeerimisnõustamise tasu 0,15% (sellest võib teatud tingimustel loobuda, näiteks teise investori kutsumisel) ja see on samamoodi mittelikviidne.

Saate lugeda meie täielik Fundrise ülevaade rohkem.

DiversyFund vs. RealtyMogul 

RealtyMogul on teine ​​parim alternatiiv DiversyFundile ja võib olla parem valik akrediteeritud investoritele. Kõrge netoväärtusega investor saab investeerida individuaalsetesse „Private Placement“ pakkumistesse ja 1031 vahetusse. Valitud pakkumistesse investeerimine tagab investeerimisprotsessi parema kontrolli ja potentsiaalse sissetuleku.

Mitteakrediteeritud investorid saavad investeerida kahte erinevasse REIT-i. Iga REITi minimaalne investeering on 5000 dollarit, kuid sellel on erinev investeerimisstrateegia.

MogulREIT I võib olla riskikartlikum ja keskendub võlapakkumistele, et teenida igakuiseid dividende ärikinnisvara üüritulust. Aastane tasude järgne jaotamise tootlus on 6,0% APY.

MogulREIT II sarnaneb DiversyFund Growth REIT -iga, investeerides mitmepereelamutesse. Üks erinevus on see, et RealtyMoguli portfellil võib olla laiem üleriigiline jalajälg. Enamik kinnistuid asub Ameerika Ühendriikide lõuna- ja idaosas. Selle REIT -i aastane tootlus on 4,5% ja see võib teenida rohkem, kui kinnisvara müüakse kasumit teenides.

Varahaldustasud võivad olla kuni 1,25% omakapitali väärtusest. See jooksev tasu võib olla suurem kui see, mida DiversyFund võtab. Kuid peate võrdlema ka muid lisatasusid, näiteks kinnisvara soetamise või müügi kulusid.

Kes peaks DiversyFundi investeerima?

Investorid, kes soovivad viieaastase investeerimisperioodiga kokku puutuda Lõuna-California mitmepere kinnisvaraga, peaksid kaaluma DiversyFundi. On võimalik teenida iga -aastast tulu, mis konkureerib S&P 500 ajaloolise keskmise aastatootlusega.

DiversyFund ei ole riskivaba, kuid investeerimistulu teenimine võib olla vähem kõikuv kui kinnisvaraaktsiatesse investeerimine. Investeerimismiinimum 500 dollarit ja mitteakrediteeritud investorite võimalus investeerida hõlbustab igaühe kinnisvarasse investeerimist.

Kas DiversyFund on teie jaoks?

Kui olete soovinud investeerida mitmepere kinnisvarasse, on see üks paremaid võimalusi, mida kaaluda. Kuna nad pakuvad ainult ühte investeerimisvõimalust, on küsimus selles, kas olete rahul nende tasustruktuuriga.

Kõrged investeerimistasud

Kui ma võrdlesin seda oma erainvesteeringuga, tundusid DiversyFundi intressid kõrged. Minu erainvesteering võtab 2% kinnisvarahaldustasu, kuid seda hinnati kogutud üüride alusel. See on sarnane SEC -i avalduses loetletud kuutasuga (kuigi minu lugemise põhjal hinnatakse seda tasu investori kapitalikontol). See Motley arvustus ei olnud DiversyFundi fänn nende piiratud kogemuste, keskmisest kõrgemate tasude ja mitmete muude esemete tõttu.

Eelistatud tagastamine

Üks vähem ilmne valdkond, millele Motley Fool keskendus, oli tagasipöördumisstruktuur. DiversyFund pakub eelistatud 7% ja seejärel kasumi jaotamist 65/35 kuni 12% aastas. Reklaamitud huvi kaudu on ka järelejõudmine. Motley Fool ütles, et 80/20 või 75/25 (ilma järelejõudmiseta) on tüüpilisem.

Oma isikliku tehingu puhul sain 8% eelistatud tootluse, mille jaotus oli 70/30, ilma järelejõudmiseta või tulu alusel jagunemisel.

Teise võimalusena, kui soovite lihtsalt kinnisvarasse siseneda ja teid ei müüta mitmepereeelsena varaklassina, on palju muud võimalused kinnisvarasse investeerimiseks. Võite minna kinnisvara ühisrahastusplatvormidega või hoida seda lihtsana ja valida avalikult kaubeldava REITi.

Lisateave DiversyFundi kohta

Mitmekesine fond Plussid Miinused

Kokkuvõte

DiversyFund teeb investoritel hõlpsaks investeerimise mitmepere kinnisvarasse. Minimaalse 500 dollari suuruse investeeringuga saavad paljud investorid endale lubada väikese positsiooni avamist ja oma portfelli mitmekesistamist. Kui soovite investeerida alternatiivsed varad, DiversyFund võib olla rahuldust pakkuv pikaajaline idee, kui teile meeldib ühisrahastatud kinnisvara REIT.