El alquiler vs. El debate sobre la compra de una vivienda es un debate continuo, que parece subir y bajar con el valor de las propiedades.
Con los precios de la vivienda ahora en niveles récord, el debate es más relevante que la víspera.
Esto es especialmente cierto en los mercados de precios altos, donde los precios de la vivienda han alcanzado niveles vertiginosos y requerirán una inversión financiera masiva, si es que eso es posible.
Lo primero es lo primero: el lugar donde vive figura en el alquiler vs. Decisión de compra
No debería sorprendernos que la geografía juegue un papel importante en la relación entre la renta vs. comprar una casa decisión.
En algunos mercados, ya sea con precios de vivienda muy altos o con una gran cantidad de viviendas de alquiler, alquilar será la mejor opción. Pero en otros, donde los alquileres son más altos que el pago de una vivienda típica, la compra se destaca como la estrategia preferida.
Un informe de la CNBC a fines del año pasado, Es mejor alquilar que comprar en el mercado inmobiliario actual
, reveló que comprar una casa es ahora más barato que alquilar en solo el 35% de los condados de EE. UU. Informan que alquilar es una mejor inversión que comprar en 16 de los 23 principales mercados metropolitanos.Las áreas metropolitanas donde es mejor alquilar incluyen Atlanta, Dallas, Denver, Houston, Los Ángeles, Miami, San Francisco y Seattle. Sin embargo, comprar supera al alquiler en gran parte del medio oeste y noreste, siendo Chicago y Cleveland los mejores lugares para comprar.
San Francisco es un ejemplo clásico. A mediados de este año, el precio de venta medio de una vivienda unifamiliar alcanzó un increíble $ 1.7 millones de dólares y $ 1.3 millones para condominios. Comprar a esos niveles de precios puede estar fuera de discusión para la gran mayoría de los hogares.
Por el contrario, el precio medio de una casa en Buffalo es $ 115,750, en comparación con un alquiler mensual promedio de $ 1,100. Números como ese hacen que ser propietario sea una mejor inversión que alquilar, ya que el pago mensual de la vivienda de precio medio estará por debajo del alquiler mensual promedio.
Si no califica para una hipoteca, entonces no importa
Este es otro hecho fundamental de la vida cuando se trata de la compra de una vivienda.
En pocas palabras, el alquiler vs. La pregunta sobre comprar una casa no se aplica si no puede calificar con un prestamista hipotecario para el financiamiento.
Esto puede incluir varios factores, que incluyen:
- Ingresos insuficientes o inestables.
- Historial crediticio incorrecto.
- Deudas y obligaciones excesivas no relacionadas con la vivienda.
- Falta de fondos para el pago inicial.
Si espera comprar una casa en el futuro, la buena noticia es que cada uno de estos problemas puede solucionarse en el futuro. Llevará tiempo, pero ciertamente es factible.
Mientras tanto, sin embargo, vamos a centrar este debate en la renta vs. comprar pregunta asumiendo que tiene los recursos financieros para comprar.
Alquiler vs. Comprar una casa: ¿cuál es mejor para usted?
Hay muchos factores que influyen en el alquiler vs. comprar una casa decisión. Tampoco todos tienen que ver con el dinero.
A continuación, desglosaremos cada factor individualmente, discutiremos los detalles de cómo afecta el alquiler o la propiedad y luego intentaremos declarar un ganador en cada categoría.
Pago mensual vs. Costo real
Este puede ser el más complicado de todos. Si compra una casa por $ 300,000, con un pago inicial de $ 60,000 (20%), necesitará una hipoteca de $ 240,000. Al 4% para un préstamo a 30 años, el pago hipotecario mensual será de $ 1,145. Los impuestos a la propiedad, a $ 3,000 por año, agregarán otros $ 250 a su pago mensual. También debe calcular $ 100 adicionales para el seguro de vivienda.
Eso elevará el costo mensual total de compra a $ 1395.
Si el costo de alquilar la misma casa es de $ 1,800 por mes, comprar será sin duda la mejor opción.
Pero digamos que en lugar de hacer un pago inicial del 20%, ingresa con solo el 5%. Eso aumentará su hipoteca a $ 285,000. Al 4% para un préstamo a 30 años, el pago de la hipoteca en sí será de $ 1,360. También deberá agregar $ 350 para impuestos a la propiedad y seguro de vivienda, lo que eleva el total a $ 1,710.
Pero ese no es el final de la historia. Al realizar un pago inicial del 5%, se le pedirá que pague seguro hipotecario privado. La prima mensual sobre $ 285,000 que representa el 95% del valor de la casa agregará alrededor de $ 185 al pago.
Eso traerá el costo mensual total para comprar hasta $ 1,895.
Pero hay una variable más para los propietarios: los costos de reparación y mantenimiento.
HGTV informa que los costos anuales promedio de reparación y mantenimiento para los propietarios son entre el 1% y el 3% del precio de compra de la vivienda. Para una casa comprada por $ 300,000, usando el punto medio del 2%, los costos de reparación y mantenimiento ascienden a $ 6,000 por año. Eso agregará alrededor de $ 500 a su pago mensual, ya sea que deposite el 5% o el 20%.
Con un pago inicial del 20%, el pago mensual aumenta a $ 1,895. Con un pago inicial del 5%, aumenta a $ 2,395.
Ganador: Alquiler
Estabilidad laboral
Este es un alquiler a menudo subestimado vs. criterios de compra. Si tiene un trabajo muy estable o trabaja en un campo profesional muy estable, comprar puede tener más sentido. Pero si, como ocurre con muchas ocupaciones en la actualidad, el empleo futuro es incierto, es mejor que alquiles.
Parte del problema con el empleo inestable es la confiabilidad de los ingresos. Si cambia de trabajo con frecuencia, existe una posibilidad real de que en algún momento gane menos de lo que ganaba cuando compró su casa por primera vez. Si eso incluso describe potencialmente su situación, alquilar es el mejor camino.
Ganador: Comprar para quienes tienen un empleo estable, alquilar para todos los demás.
Movilidad
Se trata de mirar la situación de estabilidad laboral desde un ángulo diferente. Si vive en una ciudad pequeña o en un área rural, y los trabajos en su campo son escasos, es posible que deba mudarse si pierde su trabajo.
Otro ejemplo es el caso de que se vaya a casar en un futuro próximo, lo que requerirá reubicación. Otra posibilidad más es un ser querido enfermo en otra ciudad, que puede requerir que haga un movimiento en algún momento.
En cualquiera de las situaciones anteriores, el alquiler le brindará la movilidad necesaria para realizar una mudanza con la menor cantidad de molestias. Puede salir de un contrato de arrendamiento al final del plazo a más tardar, y algunos le permitirán romper el contrato de arrendamiento a un costo mínimo. Pero intentar vender una casa para hacer una mudanza no solo requiere más tiempo, sino que si necesita mudarse rápidamente, puede perder dinero en la venta.
Ganador: Alquiler
Implicaciones fiscales
Hubo un tiempo en que el código de impuestos fue extremadamente amigable para los propietarios. Pero los cambios en el código tributario implementados a fines de 2017 cambiaron esa ecuación para millones de propietarios.
En primer lugar, la deducción estándar aumentó drásticamente. Para 2019, es $ 24,400 para casados que presentan declaración conjunta y $ 12,200 para contribuyentes solteros.
Continuando con nuestro ejemplo anterior, si tiene una hipoteca de $ 240,000 al 4%, pagará un interés hipotecario de algo menos de $ 9,600 en el primer año del préstamo. Incluso si agrega $ 3,000 por impuestos inmobiliarios, solo tiene hasta $ 12,600 en gastos deducibles de impuestos relacionados con su hogar.
Eso puede darle una pequeña deducción ($ 200) si es soltero. Pero apenas superará el 50% de la deducción estándar para una pareja casada.
También hay otra limitación en el nuevo código fiscal. Las deducciones de impuestos estatales y locales ("SALT") ahora se limitan a $ 10,000 por año. Si vive en un estado con altos impuestos, su deducción de impuestos sobre bienes raíces tendrá un tope, negándole el beneficio completo de la deducción de gastos.
El inquilino obtendrá la deducción estándar, que puede ser todo lo que también obtiene el propietario.
Ganador: Comprar, siempre que tenga grandes deducciones detalladas aparte de su casa. De lo contrario, la ganancia es para el alquiler.
Liquidez y "capital atrapado"
El dinero invertido en el pago inicial de una casa es efectivamente capital atrapado. Eso es porque no se puede acceder a ella, aparte de vender la casa o sacar un préstamo con garantía hipotecaria. Uno es completamente inconveniente y el otro aumenta el costo de propiedad. Sin embargo, la conclusión es que el dinero del pago inicial no es líquido. Está ahí, pero en realidad no lo está.
Tomemos un ejemplo de dos personas, cada una de las cuales tiene $ 60,000 en ahorros. El primero toma el monto total y lo usa como un pago inicial del 20% en una casa de $ 300,000. El segundo lo guarda en ahorros y alquila su casa.
Al invertir sus ahorros y una casa, el comprador ha perdido liquidez. Pero al retener $ 60,000 en ahorros, el arrendatario permanece completamente líquido. Debido a esa liquidez, el arrendatario tiene más opciones en la vida, así como un generoso colchón contra la incertidumbre financiera.
Ganador: Alquilar, si la liquidez es importante para usted, y debería serlo.
Construyendo riqueza
Hay muchas variables con este factor, pero consideremos el alquiler y la compra de forma individual.
La persona A pone el pago inicial de $ 60,000 en una casa de $ 300,000 y realiza fielmente los pagos de la hipoteca durante 30 años. Al final de ese tiempo, no solo se paga la hipoteca en su totalidad, sino que la casa ha duplicado su valor. La persona A ha aumentado su riqueza de $ 60 000 a $ 600 000 en 30 años.
La persona B también tiene $ 60,000, pero en lugar de comprar una casa, la invierte en una cartera combinada de acciones y bonos, con una tasa de rendimiento anual promedio del 7%. Después de 30 años, su cartera de $ 60,000 ha crecido a $ 456,735.
La persona A obtiene una ventaja de más de $ 153,000 como resultado de comprar en lugar de alquilar. Sin embargo, si su casa no aumenta de valor, su patrimonio neto será de solo $ 300,000 después de 30 años. Eso lo retrasará en más de $ 156,000.
Ganador: Podría ser de cualquier manera, dependiendo de la relación precio-rendimiento de la casa del propietario, versus el compromiso de ahorro e inversión del inquilino.
Costo de oportunidad
Acabamos de hacer un ejemplo de cómo una persona puede optar por invertir dinero en una cartera de acciones y bonos que de otro modo se destinaría a la compra de una vivienda. Esa es una forma de costo de oportunidad que podría ir a favor o en contra del propietario.
Pero hay costos de oportunidad menos seguros. Por ejemplo, si en lugar de comprar una casa, decide invertir el dinero en su carrera o en comprar un negocio, el aumento en los ingresos, así como el valor de reventa potencial del negocio, podría colocarlo muy por delante del rendimiento de la inversión al ser propietario de una casa.
Grant Cardone, un millonario inversor en bienes raíces que se hizo a sí mismo, ha declarado muchas veces que no se debe comprar una casa para vivir, sino alquilar, luego invertir su dinero en usted mismo. (Alquila su casa mientras posee una cartera de propiedades de alquiler que generan ingresos). Usar el dinero para comprar un negocio o mejorar sus habilidades profesionales es en gran parte a lo que se refería.
Ganador: Alquiler
Preferencia personal
Esto cubre una amplia gama de temas potenciales, que dependen de sus circunstancias individuales. Por ejemplo, algunas personas simplemente se sienten mejor siendo emocionalmente responsables. Prefieren la permanencia de la propiedad, así como la posibilidad de personalizar su hogar, a cualquier beneficio que pueda proporcionar el alquiler. Además, si tiene hijos, es probable que prefiera ser dueños para brindarles una mayor sensación de seguridad.
Por otro lado, si tienes una carrera muy exigente, te gusta viajar, o tienes aficiones y pasiones que no te hacen pasar mucho tiempo en casa, puede que prefieras alquilar. También es la mejor opción para cualquiera que no quiera involucrarse en el mantenimiento práctico que requiere ser propietario de una casa.
Ganador: Es un lanzamiento certificado.
¿Debería USTED alquilar o comprar una casa?
Como puede ver en los diversos factores que evaluamos en el alquiler vs. comprar una casa, es realmente una decisión complicada.
Comienza con los factores del panorama general, como el mercado en el que vives. Si el área tiene costos de vivienda particularmente altos, ser propietario puede no ser una opción, sin importar cuán deseable sea desde un punto de vista emocional.
Tambien hay Consideraciones financieras, que tienden a dominar el debate. En primer lugar, está la ventaja financiera a largo plazo de poseer frente a alquilar. Eso realmente depende principalmente de la probabilidad de que los precios de la vivienda en su área aumenten sustancialmente en el futuro. Eso es, por supuesto, una variable, ya que implica el uso de una bola de cristal que ninguno de nosotros tiene.
Entonces hay Factores personales. Lo primero en esa categoría es si puede permitirse comprar una casa. Eso dependerá de la solidez de sus finanzas, frente a los niveles de asequibilidad en su área. También deberá determinar si ser propietario será un beneficio desde el punto de vista fiscal, así como el impacto de los costos variables, como las reparaciones y el mantenimiento.
Finalmente, hay cuestiones de preferencia personal. Por mucho que desee ser propietario de una casa, el alquiler puede adaptarse mejor a su estilo de vida. Si su ocupación, pasatiempos o viajar con frecuencia lo mantienen alejado de su hogar, alquilar puede ser la mejor opción, incluso si otros factores favorecen la propiedad.
Si enfrenta el alquiler vs. decisión de compra ahora mismo, considere cuidadosamente la elección frente a todos los factores enumerados anteriormente. Puede que se sorprenda de su conclusión final.