Mucha gente gana dinero invirtiendo en bienes raíces.
Pero está la versión real y la versión para TV.
Me enamoré de la versión para televisión.
Basándome en poco más que un libro de una autoproclamada superestrella de los bienes raíces, seguí adelante y compré mi primera propiedad de inversión inmobiliaria.
Fue un completo fracaso.
Aprendí siete lecciones de ese fracaso y ahora las compartiré contigo.
1. Si suena demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea, ¡y lo fue!
¿Alguna vez has oído hablar de un tipo llamado Carlton Sheets? Era uno de esos gurús de cómo-hacerse-rico-en-bienes raíces-sin-hacer-nada-de los años 80 y 90.
No me sorprendería que no supieras nada sobre él; no ha estado mucho por aquí últimamente. Tuvo una serie de infomerciales de televisión convincentes, así como libros y cursos de inversión inmobiliaria pagados, y tuvo bastante éxito durante varios años.
Mi suegro me compró uno de sus libros y después de leerlo me enganché. Iba a ser millonario inmobiliario. Cuidado con Donald Trump,
¡Jeff Rose está detrás de usted y lo rebasará en el carril rápido en solo un par de años!Al menos eso es lo que me convencí a mí mismo.
2. Quédate con lo que sabes y amas
Aparte del libro de Carlton Sheets, la suma total de mi conocimiento acumulado sobre inversiones inmobiliarias fue cero. En realidad, nunca había invertido en bienes raíces, al menos no aparte de mi propia casa.
Pero si alguna vez ha visto uno de esos ostentosos infomerciales de televisión sobre cómo hacerse rico, debe admitir que son bastante convincentes. Soy un tipo positivo y lleno de energía, y pensé que si alguien podía hacer que este plan funcionara, ese sería yo.
Pero había un problema con mi pensamiento: La inversión inmobiliaria no es exactamente lo mío. ¡Y eso significa todo!
La planificación financiera lo es, y yo lo supero. Esa puede ser la lección más importante que aprendí al fallar en la inversión inmobiliaria. Cíñete siempre a lo que sabes y amas, y deja las otras cosas a otras personas.
3. Las verdaderas ofertas son más difíciles de encontrar de lo que imagina
Mi suegro y yo decidimos que entraríamos juntos en esta empresa de inversión inmobiliaria. Yo era un hombre de dinero experimentado, y mi suegro es un hábil manitas. Fue el tándem perfecto para invertir en bienes raíces.
Estudié el libro de Carlton y conocía la "fórmula" para comprar una propiedad de inversión ganadora: comprar una propiedad del cual puede esperar razonablemente recibir un ingreso de alquiler mensual equivalente a al menos el 1% de la compra precio.
Encontramos tal propiedad. El precio de venta era de 120.000 dólares y los datos del mercado indicaban que se podía alquilar por 1.200 dólares al mes. ¡Exactamente el 1%! Estamos en camino.
Pero las fórmulas de los infomerciales de televisión y la realidad no se mezclan. Compramos la propiedad con un depósito de garantía de $ 500. Luego hablé del trato con mi CPA, él mismo un inversor inmobiliario con más de una docena de propiedades. Rápidamente me dijo que pagamos de más por la propiedad.
Fue un golpe directo al estómago, así como a mi ego. Como acabamos de cerrar la propiedad, recomendó que saliéramos de ella de todas las formas posibles. Con la cooperación de nuestro agente inmobiliario, pudimos, de hecho, anular el trato.
Pero aprendí algo más para mi amigo CPA. Encontrar inmuebles económicos para invertir no es nada fácil. Dado que todos los demás inversores inmobiliarios están buscando gangas, nunca las encontrará en los lugares habituales.
Más sobre eso en la Lección # 6 a continuación.
4. Nunca pague de más por una propiedad
Este es enorme. Debe pagar mucho menos por la propiedad que su verdadero valor de mercado.
Eso no solo le proporcionará la ganancia de la venta, sino que también le brindará cierta protección en caso de que la propiedad tenga reparaciones costosas e inesperadas.
5. El flujo de caja lo es todo, y es mejor que lo calcule bien la primera vez
Olvídese de la regla del 1%, el alquiler mensual debería ser mucho más alto. Mi amigo CPA me informó de esto después de que cerramos la propiedad, que es cuando me molesté en preguntarle.
El flujo de caja también es fundamental para el éxito de cualquier inversión inmobiliaria.
El alquiler tiene que ser suficiente no solo para cubrir el costo mensual de financiamiento, impuestos prediales, seguros y El arrendador pagó los servicios públicos, pero también tiene que proporcionar una ganancia, así como una asignación para algunos de esos servicios inesperados. gastos. Gastos como un techo o un horno nuevos.
¿Pero quién pensó? Definitivamente no yo mientras todavía estaba en mi "fase experta".
6. Buscando ofertas en todos los lugares equivocados
Cuando esté buscando comprar bienes raíces de inversión, no encontrará ofertas realmente buenas en los anuncios clasificados de los periódicos (donde encontré mi "oferta") o incluso en el servicio de listado múltiple local. Es más probable que encuentre una propiedad ganadora a través del boca a boca y otros canales de puerta trasera. A menudo se trata de localizar las ventas de propiedades en dificultades antes de que lleguen al mercado.
El problema es que la inversión inmobiliaria es muy competitiva. Nunca eres la única persona que está buscando el próximo gran negocio. Por esa razón, todos los lugares habituales en los que puede encontrar propiedades se seleccionan rápidamente, pocos de los que hay.
La inversión inmobiliaria exitosa requiere mucha paciencia e inversión de tiempo. Tienes que investigar mucho y conocer a mucha gente para encontrar las ofertas que harán que funcione.
7. Nunca dejes que la codicia controle tus acciones
Tanta gente se ha enriquecido gracias a invertir en bienes raíces es difícil ignorar la oportunidad, incluso si no se sabe nada al respecto. Se llama codicia, y la combinación de grandes beneficios y elegantes infomerciales de televisión puede hacer que sea demasiado bueno para ser ignorado.
Pero esa nunca es una decisión basada en la realidad financiera, o incluso en una evaluación razonable de su propio conjunto de habilidades. Se basa puramente en la codicia. Ves que se está ganando mucho dinero y quieres participar. Pero querer entrar y poder hacerlo realidad son dos cosas muy diferentes.
De ahora en adelante, me ceñiré a lo que sé y dejaré la promesa de riquezas instantáneas a las personas que escriban libros al respecto.
Esa es mi historia. ¿Alguna vez se ha enamorado de lo que resultó ser un plan para hacer dinero? Comparte y hazme sentir mejor sobre mi propio accidente y quema.
Esta publicación apareció originalmente en Forbes.com.