La mayoría inversores inmobiliarios de alquiler optar por contratar una empresa de gestión de propiedades de alquiler profesional. Esto hace que sus propiedades de alquiler sean ingresos pasivos, ya que no están administrando activamente sus inversiones. Pero si desea tomar el control de su propiedad de alquiler y administrarla usted mismo como una empresa de ingresos activos, hay algunas cosas que debe tener en cuenta. Le guiaremos a través de las responsabilidades importantes.
En esta guía:
Responsabilidades clave de la administración de propiedades de alquiler
La gestión de la propiedad de alquiler implica tres responsabilidades:
- Gestionar su propiedad de alquiler
- Tratar con sus inquilinos
- Controlando tus finanzas
La administración de la propiedad puede incluir cosas como manejar quejas, lidiar con problemas en la propiedad (como encontrar un plomero) y mantenimiento general de la propiedad. También tienes que lidiar con los inquilinos, incluida su selección. Y tienes que encargarte de los inquilinos que dañen tu propiedad o no paguen el alquiler. Y luego, por supuesto, está la parte de las finanzas, incluido el pago del mantenimiento y el mantenimiento general, el seguimiento de los ingresos por alquiler y presentar sus impuestos.
Fijar precios y expectativas
La decisión más importante de administración de propiedades en alquiler consiste en establecer el precio del alquiler. Nadie quiere pagar demasiado alquiler. Pero tampoco desea alquilar a un precio bajo. Por lo tanto, debe equilibrar su deseo de obtener ganancias y los inquilinos que no quieren pagar de más.
Además, debe establecer las expectativas de administración de su propiedad de alquiler. ¿Qué tipo de inquilinos desea? ¿Qué factores determinan si les alquilas o no?
Sus expectativas ideales como inquilino pueden incluir:
- Renta mínima
- Requisito de empleo
- Puntaje de crédito mínimo
- Mascotas o no mascotas
- Fumar o no fumar
- Historial de alquiler pasado
- El número de referencias requeridas
Cómo establecer reglas para inquilinos
La administración eficiente de la propiedad de alquiler significa asegurarse de que sus inquilinos estén contentos y cumplan con las reglas que ha establecido.
Los tipos de expectativas y sanciones que debe incluir en su contrato de arrendamiento por escrito incluyen:
- Explicar si hay un período de gracia para el alquiler atrasado y qué acciones puede tomar para sancionar los pagos atrasados.
- Establecimiento de su derecho de entrada dentro de las leyes estatales. ¿En qué circunstancias y cómo se puede ingresar a la propiedad? Explique los tipos de emergencias que permiten la entrada antes.
- Horas tranquilas. Establezca las horas en las que la música alta, los televisores y las fiestas deben volverse más silenciosas.
- Paisajismo y mantenimiento exteriores para viviendas de alquiler explicando la obligación de cortar el césped, recoger escombros, podar los arbustos, quitar el hielo y la nieve, etc.
- Removedor de basura reglas sobre cómo y cuándo retirar la basura y reglas sobre compostaje y reciclaje.
- Colocación de antenas parabólicas dónde y por qué medios.
- Uso de cocina y otros electrodomésticos. como no permitir que la grasa entre en los desagües o el triturador de basura, nunca dejar la estufa desatendida y limpiar el refrigerador con regularidad. También mencione que no notificarle la necesidad de mantenimiento o reparaciones puede ocasionar costos de reparación por parte del inquilino.
- Políticas de mascotas como nunca permitir mascotas o restringir razas y tamaños de perros o prohibir mascotas exóticas o peligrosas.
Cómo establecer los precios de alquiler
Como inversor, desea obtener las mayores ganancias y maximizar el rendimiento de su alquiler para disfrutar de mayores flujos de efectivo. Haces esto realizando una análisis del mercado de alquiler.
Esto requiere investigar las tarifas de alquiler en su mercado local. No desea establecer sus tarifas de alquiler demasiado altas porque los posibles inquilinos no le alquilarán, lo que lo dejará con una propiedad vacante. Evite perder meses de ingresos por alquiler investigando estos factores sobre el vecindario:
- El ingreso promedio de los residentes.
- El tamaño promedio de la familia en el vecindario.
- Precio medio de alquiler
- Los beneficios del vecindario (cerca a pie de la estación de metro o paradas de autobús, fácil acceso a la autopista, estacionamiento fuera de la vía pública, escuelas cercanas, parques, restaurantes, tiendas, etc.)
Algunos de los factores que determinan un precio de alquiler justo en el mercado incluyen:
- Tipo de propiedad (casa, apartamento o unidad de condominio)
- Pies cuadrados y número de dormitorios y baños
- Ubicación (comparando alquileres similares en la misma calle o vecindario)
- Servicios de la casa o edificio (piscina, área de barbacoa, estacionamiento seguro, seguridad, etc.)
Saber más:¿Cuánto alquiler debe cobrar?
Cómo alquilar su propiedad
Si tiene una casa que desea alquilar, necesita encontrar inquilinos. Primero, necesitas anunciarte. Puede utilizar un servicio como Craigslist, que ofrece publicidad de alquiler de bienes raíces para la mayoría de las principales ciudades del país. También puede utilizar apartments.com, que proporciona listados de alquiler de apartamentos, condominios, casas y adosados.
- Pero no alquile a la primera persona que solicite. Quieres encontrar un buen inquilino. Por lo tanto, busque un inquilino que pague el alquiler con prontitud, respete su propiedad y no cause problemas.
- Prepare un cuestionario escrito para ayudarlo a entrevistar a los solicitantes y encontrar al candidato adecuado.
- Asegúrese de conocer las leyes contra la discriminación. Eso significa no hacer preguntas sobre cuestiones como raza, religión, discapacidades, tamaño de la familia o identidad sexual.
- Y debes seguir el estado y leyes federales de vivienda justa.
Cómo verificar y mantener con frecuencia sus propiedades de alquiler
Su contrato de arrendamiento por escrito debe especificar cómo puede inspeccionar su propiedad y mantenerla. Cada estado tiene leyes para propietarios / inquilinos que abordan los derechos de los propietarios de inspeccionar y mantener sus propiedades.
Por lo general, las leyes estatales requieren que mantenga su propiedad habitable, saludable, operativa y segura. Para cumplir con estos requisitos, debe tener acceso para visitar e inspeccionar la propiedad. También responda cuando su inquilino le notifique sobre electrodomésticos rotos, servicios públicos inseguros u otras condiciones peligrosas.
Compruebe con frecuencia si hay fugas, reemplace los filtros de aire, pruebe los detectores de humo y monóxido de carbono, limpie las canaletas y corte los árboles.
Cómo cobrar el alquiler
Administrar una propiedad de alquiler también significa cobrar el alquiler. Su contrato de arrendamiento debe especificar el monto del alquiler, la fecha de vencimiento y los métodos de pago. La mayoría de los propietarios establecen un sistema de pago en línea que permite a los inquilinos pagar con tarjeta de crédito o débito. Los sistemas de pago automático como los depósitos bancarios directos también son una buena opción.
Configure un método de pago que funcione para usted. Pero asegúrese de que sea claro para sus inquilinos y que sea coherente.
Cómo manejar los desalojos
Uno de los mayores desafíos de la administración de propiedades de alquiler es manejar los desalojos. Nadie quiere lidiar con los desalojos, pero a veces es inevitable.
- Lea las leyes de su estado para asegurarse de que comprende el procedimiento. Debe seguir el proceso judicial adecuado o podría enfrentar problemas más adelante.
- Asegúrese de darles a los inquilinos un aviso oficial, que incluya cuánto tiempo tienen para solucionar los problemas.
- Presente un desalojo ante el tribunal. Una vez que haya solicitado el desalojo, no acepte el pago del alquiler, ya que puede anular el proceso de desalojo. Debe esperar a la audiencia de la corte y a la policía local para desalojar a los inquilinos.
- Las reglas pueden ser confusas, por lo que podría considerar contratar a un abogado de bienes raíces o una compañía de administración de propiedades con sus propios abogados para que lo ayuden con el proceso de desalojo.
Cómo manejar su contabilidad de administración de propiedades de alquiler
Aprender a administrar una propiedad de alquiler requiere buenas prácticas contables. No cometa errores contables o de contabilidad. Esto puede provocar lucro cesante y problemas fiscales.
Mantenga registros adecuados de todos los ingresos. Y detalle los gastos de la propiedad de alquiler, ya que esto le ayuda a obtener deducciones cuando presente sus impuestos.
La presentación de impuestos puede resultar confusa porque los formularios y las preguntas difieren de otros tipos de declaraciones de impuestos sobre la renta. Debe asegurarse de tener registros y recibos de todo.
Otras lecturas:Depreciación inmobiliaria
Considere la posibilidad de contratar a un administrador de la propiedad para la administración de su propiedad de alquiler
Si las responsabilidades de administración de propiedades de alquiler lo abruman, considere contratar una empresa de administración de propiedades profesional. Permítales tomar todas las molestias y reducir su estrés.
Un buen administrador de la propiedad se ocupa de la propiedad por usted y también:
- Usa su experiencia para encontrar inquilinos de calidad
- Evita problemas legales conociendo las leyes federales y estatales
- Encuentra nuevos inquilinos más rápido resultando en menos períodos de vacantes
- Busca calidad inquilinos a largo plazo
- Cobra rentas eficientemente
- Maneja desalojos utilizando abogados de bienes raíces calificados
- Agrega valor a inmuebles con mantenimiento preventivo
- Contratos con reparadores competentes a precios razonables
- Ahorra impuestos a través de un eficiente mantenimiento de registros y deducciones fiscales
Diferencias entre la gestión de viviendas unifamiliares y multifamiliares
Las dos inversiones inmobiliarias más comunes involucran viviendas unifamiliares y viviendas multifamiliares. Y hay muchas diferencias entre los dos.
Algunas de las ventajas de las viviendas unifamiliares incluyen:
- Las viviendas unifamiliares son más asequibles
- Una mayor demanda hace que las viviendas unifamiliares se aprecien más que las viviendas multifamiliares
- Los inquilinos de viviendas unifamiliares son mejores inquilinos que los inquilinos de viviendas multifamiliares porque tienden a cuidar mejor la propiedad
- También es más fácil vender una vivienda unifamiliar que un edificio multifamiliar
Línea de fondo
Hay una serie de cosas a considerar al alquilar una propiedad. Inversión inmobiliaria no es una inversión pasiva, sino activa. Encontrar inquilinos, mantener la propiedad y cobrar el alquiler puede llevar mucho tiempo.
Si todas estas responsabilidades se vuelven demasiado para usted, piense en contratar una empresa de administración de propiedades profesional. Deje que le alivien el estrés y el tiempo que conlleva una empresa de alquiler activa. ¿Aún es demasiado? Entonces considera servicios de crowdfunding inmobiliario, tal como Fundrise o Streitwise. Siempre hay empresas que estarían felices de invertir su dinero por una comisión.