En 2012, Warren Buffett apareció en Squawk Box de CNBC con la presentadora Becky Quick.
Warren Buffett le dijo a Quick que, si fuera práctico, compraría un par de cientos de miles de viviendas unifamiliares. Es una clase de activos muy atractiva.
Los bienes raíces son en sí mismos una clase de activos atractiva, en parte, porque no han experimentado el mismo aumento masivo que otros activos. Las acciones han experimentado un tremendo crecimiento, con el Relación CAPE (Relación de PE ajustada cíclicamente) por encima de 30. Los bonos parecen menos atractivos en un entorno de tipos de interés en alza y una curva de rendimiento plana.
Los bienes raíces son atractivos. Todavía es atractivo.
Lo que encuentro menos atractivo es la mecánica de invertir en propiedades inmobiliarias. Si a Warren Buffett le resultó poco práctico comprar un par de cientos de miles de viviendas unifamiliares, me resulta demasiado doloroso comprar una propiedad de inversión. No quiero ser propietario. Tampoco quiero invertir una gran suma de dinero en uno propiedad.
Quiero diversificación. Quiero bienes raíces. No quiero meterlo en un REIT masivo y no quiero ser propietario.
Afortunadamente, hay plataformas de inversión inmobiliaria financiadas por crowdfunding y están cambiando la forma en que las personas invierten en bienes raíces. Incluso hay opciones para folk
Aquí hay 8 razones (¡y una advertencia!) Por las que van a cambiar la forma en que las personas invierten en bienes raíces:
Tabla de contenido
- Los REIT son demasiado grandes, demasiado generales
- Diversificar pequeños montos de inversión en proyectos
- Muchas opciones para inversores no acreditados
- Sin trabajo práctico, llamadas telefónicas, dolores de cabeza
- Las plataformas seleccionan ofertas inmobiliarias
- Aprovechar el arbitraje geográfico
- Periodos de inversión a corto plazo, opciones
- Estructura de tarifas bajas / razonables
- Advertencia: no son perfectos
Los REIT son demasiado grandes, demasiado generales
Un REIT, abreviatura de fideicomiso de inversión en bienes raíces, es una empresa que posee, y en ocasiones opera, bienes raíces que generan ingresos. Estos pueden ser cualquier cosa, desde parques de oficinas hasta hospitales, centros comerciales, instalaciones de almacenamiento y todo lo demás. Son populares porque obtiene exposición a los bienes raíces al mismo tiempo que puede comprar y vender acciones de esas empresas en el mercado público. Los REIT, como cualquier otra empresa, pueden pagar dividendos, lo que los convierte en una excelente activo que produce ingresos.
Cualquiera puede invertir en un fideicomiso de inversión inmobiliaria y ETF de REIT de Vanguard (VNQ) no tiene un mínimo con un índice de gastos de solo 0,12%.
Si existen estas opciones, ¿por qué alguien consideraría la financiación colectiva de proyectos inmobiliarios?
Cuando inviertes en un REIT, obtienes todo en lo que invierten. No puedes escoger y elegir. Un fondo REIT invierte en otros REIT. Las principales participaciones de VNQ se encuentran en empresas que probablemente solo reconocería si consultara los listados de bienes raíces comerciales o si supiera los nombres de las empresas de cartera de los centros comerciales. Los 10 primeros son Vanguard Real Estate II Index Fund, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. y Welltower Cía.
Con los sitios inmobiliarios de crowdfunding, tiene opciones. Puede invertir en propiedades individuales, como con RealtyMogul, o puede elegir eREIT muy bien enfocados, como con Fundrise. Los REIT que cotizan en bolsa son masivos y tienen una huella geográfica enorme, por lo que no puede encontrar ineficiencias y aprovecharlas.
Los REIT son un conjunto sólido y una estrategia de olvido para la inversión inmobiliaria, pero pierde la ventaja de su flexibilidad y velocidad. La inversión inmobiliaria de crowdfunding le brinda la oportunidad de invertir en propiedades con las que los REIT más grandes simplemente no están tratando porque son demasiado pequeños. Estos pequeños proyectos pueden ser malos si tiene millones para implementar, pero pueden ofrecer mayores retornos para aquellos que solo tienen unos pocos miles.
Diversificar pequeños montos de inversión en proyectos
Hablando de aquellos que solo tienen unos pocos miles, eso es todo lo que necesitas.
Si quiere reformar una casa, tiene que conseguir el dinero para comprar la casa y pagar las renovaciones. Incluso si tuvieras que compra una casa para vivir, por lo que califica para una hipoteca de vivienda regular, aún necesita obtener los fondos para un pago inicial más la renovación. Cada inversión será relativamente grande. Unos pocos miles de dólares no lo van a reducir en la mayoría de las áreas.
Los bienes raíces financiados con fondos colectivos le permitirán invertir tan solo mil dólares en una variedad de proyectos. Puede diversificar su riesgo entre prestatarios, tipos de activos, ubicación geográfica y tipo de proyecto. Ya sea que desee un arrendamiento minorista NNN (triple neto) o una inversión unifamiliar, lo encontrará en una plataforma inmobiliaria financiada por crowdfunding.
Muchas opciones para inversores no acreditados
Si usted es un inversionista acreditado, con un patrimonio neto de $ 1 mm o ganó seis cifras en los últimos años, todo el universo está disponible para usted. Puede invertir en cualquier plataforma inmobiliaria de crowdfunding y elegir sus propiedades.
Si no es un inversor acreditado, las opciones se limitan a "eREIT". Estos son similares a los grandes REIT que mencionamos anteriormente, excepto que generalmente están más enfocados.
Fundrise es uno de los líderes es el espacio de inversión inmobiliaria no acreditado y por $ 1,000 puedes invertir en sus eREIT. Tienen cinco eREIT con enfoques más estrictos: están los eREIT de crecimiento y de ingresos más tres eREIT centrados en la región.
También tienen "ePlans" con un mínimo de $ 500. Usted elige si desea ingresos o apreciación, su nivel de riesgo, y lo colocan en un fondo que encuentra propiedades que satisfagan sus necesidades. Por lo general, se trata de propiedades residenciales y una combinación de acuerdos de deuda y capital.
Sin trabajo práctico, llamadas telefónicas, dolores de cabeza
Si cambia una casa, debe hacer el trabajo o supervisar las renovaciones.
Si es propietario, debe contratar a un administrador de la propiedad o encargarse de encontrar, facturar, cobrar y potencialmente desalojar a los inquilinos.
Cuando invierte en bienes raíces de crowdfunding, no trabaja después de que se cierra la inversión. Todavía tiene todo el trabajo inicial de analizar la inversión y ver si es una buena opción para su plan general. Una vez que se transfieren los fondos, se administra como un REIT.
Simplemente cobra cheques y lee la correspondencia; no hay llamadas telefónicas a las 2 AM sobre una fuga en el calentador de agua.
Las plataformas seleccionan ofertas inmobiliarias
En cuanto a la investigación inicial, las plataformas de financiación colectiva realizan una gran cantidad de diligencia debida y curación de acuerdos. Muchos de los proyectos que se les presentan nunca se traspasan a los inversores. Esto se debe a que existe una enorme demanda de capital, pero muy pocos socios dignos de un trato. Muchas de las plataformas prefinancian acuerdos para ayudar a facilitar el cierre y cuando estos acuerdos son para millones, solo prefinancian acuerdos que saben que obtendrán inversión.
Es muy parecido a ofertas de distribución excepto que tiene profesionales que realizan la investigación de antecedentes. Si eres capaz, puedes hacerlo tú mismo, pero la mayoría de las personas (incluido yo mismo) NO lo son.
Las plataformas no son perfectas, pero cuando la plataforma selecciona ofertas, se asegura de que se pierda las realmente malas. Probablemente ni siquiera vea las ofertas límite. No pierde su tiempo y eso vale dinero.
También pueden realizar gran parte de la investigación del trabajo duro en la propiedad, el área local, el socio y todos los demás detalles que le gustaría saber sobre un trato. Eso puede ahorrarle una enorme cantidad de tiempo, ¡incluso si supiera dónde buscar en primer lugar!
Por ejemplo, en RealtyShares, hubo un acuerdo de deuda senior en una ubicación de franquicia en un estado del medio oeste. La información que recopilaron en un billete de un millón de dólares a 12 meses fue extensa. Incluía todos los detalles sobre la propiedad (puede visitar el lote baldío si lo desea), el mercado local (densidad de población, hogares ingresos, estimaciones del DOT de tráfico diario, minoristas vecinos), administración (detalles e historial del prestatario), además de datos de ventas de la franquicia sí mismo. No sabía esto, ¡pero solo se necesitan 125 días para construir esta tienda de franquicia!
(Uso RealtyShares como mi ejemplo porque he invertido en una propiedad a través de ellos y, por lo tanto, estoy familiarizado con su plataforma, pero desde entonces cerraron)
Aprovechar el arbitraje geográfico
Cuando era más joven, invertí en propiedades en Kansas City, MO mientras vivía en Maryland porque la propiedad era más barata en Missouri. Las propiedades en el condado de Howard, MD, eran demasiado caras. La propiedad en Kansas City era mucho más barata, debido en parte a un costo de vida mucho más bajo.
Con las plataformas inmobiliarias de crowdfunding, puede invertir en cualquier lugar. Hay un mayor énfasis en una propiedad en las dos costas, pero aún puede encontrar muchas oportunidades en el medio del país.
Puede invertir en proyectos de Manhattan, donde el costo de vida es astronómico, o puede invertir en Alabama, a menudo citado como uno de los estados más asequibles para vivir. Usted gana un ingreso en un área de costo de vida mientras invierte en otra área de costo de vida más bajo, lo que hace que su dinero llegue aún más lejos.
Periodos de inversión a corto plazo, opciones
Por último, estas inversiones suelen ser muy cortas. Los acuerdos de capital suelen ser de 5 a 7 años, mientras que los acuerdos de deuda son de 12 a 36 meses.
Al momento de escribir este artículo, hay seis inversiones disponibles en RealtyShares: 3 acciones, 3 deuda. La retención objetivo de las operaciones de renta variable es de 7 años, 5 años y 5 años. El vencimiento de los acuerdos de deuda es de 24 meses, 12 meses y 12 meses.
Si opta por una empresa que ofrece eREIT, su período de retención puede ser tan breve como desee. A veces, existen reglas sobre el canje / retiro de acciones porque los bienes raíces están destinados a un período de retención más largo. Por ejemplo, Fundrise le permite canjear acciones pero le hace esperar 60 días. RealtyMogul también permite reembolsos trimestrales.
Estructura de tarifas bajas / razonables
Las tarifas por el uso de muchas de las plataformas generalmente se facturan al prestatario en lugar del inversor. Si bien esto se puede transmitir de una manera similar a las tarifas de transacción de los agentes inmobiliarios, siempre puede analizar el ROI de una inversión independientemente de eso.
Por ejemplo, una propiedad en RealtyShares puede ofrecer una rentabilidad del 9,50% durante 12 meses. RealtyShares cobra el 10,50% del prestatario, se queda con el 1% y le pasa el 9,50% a usted. Las finanzas del prestatario pueden indicar que la propiedad puede soportar un pago del 10,50% y la "tarifa" que cobra RealtyShares parece ser una 9.5% en cada pago, pero si tiene sentido para usted invertir en esta nota por un 9.50%, entonces no importa cuáles sean los otros números son. (RealtyShares también cobra una tarifa de originación del préstamo)
Alternativamente, algunas de las plataformas eREIT cobrarán el equivalente a un índice de gastos. No conozco ninguna plataforma que cobre una tarifa para unirse (y si lo hicieran, nunca me uniría). Fundrise cobra una tarifa anual del 0,85% y RealtyMogul cobra una tarifa anual del 1,00%, pero esos se aplican a los activos administrados en los REIT.
Advertencia: no son perfectos
Estas plataformas resuelven muchos de los problemas que tengo con la inversión inmobiliaria directa... pero no son perfectas. Invertir conlleva riesgos y los bienes raíces conllevan mucho riesgo. Las plataformas seleccionan las ofertas, pero aún debe revisar el prestatario y la propiedad. Será difícil visitar las propiedades a menos que esté cerca (entonces está renunciando al arbitraje geográfico), por lo que confía en gran parte de su investigación para obtener cifras concretas.
Ningún trabajo práctico significa que cualquier experiencia que tenga en esta área se desperdicia. No hay forma de convertir el capital social en capital real. Eres completamente pasivo.
Son inversiones sin liquidez. No puede vender estos pagarés ni su capital. Si opta por un fondo, puede canjearlos según su horario. La falta de liquidez significa que no debe tratarlos como un Inversión a corto plazo. Diablos, ni siquiera puedes recibir una penalización para obtener tu dinero.
Finalmente, son nuevos. Cuando comenzaron los préstamos entre pares como Prosper y Lending Club, todos los amaron. Luego estaban los incumplimientos. Los otros varios escollos. Los bienes raíces en sí no son nuevos, por lo que es probable que cualquier problema que enfrentemos sea relativamente nuevo, pero estas plataformas sí lo son. Algunos han hecho cientos de millones en acuerdos. Otros no lo han hecho, así que haga su debida diligencia en la plataforma tanto como lo haría con cualquier inversión.
Las propias plataformas conllevan riesgos porque son nuevas empresas y las nuevas empresas pueden fallar. Realtyshares cerró recientemente porque no pudieron obtener financiación de riesgo para impulsar el crecimiento. Todas mis inversiones allí todavía están pagando por el momento, están aseguradas por los bienes raíces subyacentes, pero ahora estoy esperando a ver quién administrará esos activos después de la transición.
Puede mitigar este riesgo trabajando con una plataforma que no esté respaldada por fondos de riesgo. Equidad Múltiple es un ejemplo de una plataforma respaldada por Mission Capital, una firma nacional de mercados de capitales inmobiliarios. Para tener éxito, no necesitan hacer crecer la plataforma lo más rápido posible y salir. Simplemente lo ven como otro canal para generar capital de inversión y, aunque quisieran que creciera, no necesitar que crezca rápido.
Pero no puedo pensar en una mejor manera de dedicarme a la inversión inmobiliaria. ¿Puede?