¿Qué pasa si le digo que hay una inversión con una tasa de rendimiento garantizada exigida por el gobierno?
Probablemente diría: "Gracias Jim, pero no soy un tonto y sé sobre certificados de depósito y son súper aburridos". (¡también son súper seguros!)
Si pudiera leer el título de esta publicación, probablemente ya sepa la respuesta: gravámenes fiscales (y están garantizados por bienes raíces).
Aprendí sobre estas cosas hace muchos años e incluso asistí a una subasta de gravamen fiscal. No compré nada, solo quería empaparme de la experiencia. Hace casi diez años asistí a una subasta de gravamen de impuestos, también conocida como venta de impuestos, que se llevó a cabo en los escalones del Palacio de Justicia del Condado de Howard.
La subasta solo ocurre una vez al año aquí, en mayo o junio, y la que asistí fue realmente informal. No estoy seguro de qué harán con 2020 porque los programados ya se cancelaron. Pensé que cualquier cosa que involucrara al gobierno y los tribunales tendría algún tipo de formalidad. Consistía en un tipo, literalmente, parado en los escalones sosteniendo un portapapeles y gritando embargos, tomando licitaciones y garabateando registros.
La gente que se arremolinaba era igualmente informal. Sabían lo que querían, esperaron a escuchar el número de gravamen e hicieron sus ofertas. Algunas personas estaban en los teléfonos, otras estaban allí con sus propios portapapeles y se sentía como si todos se conocieran. Era como Storage Wars pero con hogares de personas.
Me fui pensando que era una buena forma de invertir, pero probablemente no para mí... pero aprendí un montón.
¿Qué es la inversión por gravamen fiscal?
Los gobiernos estatales y locales necesitan sus impuestos y cuando no se pagan, tienen que recuperarlos de otra manera. Los impuestos a la propiedad son una fuente de ingresos primaria para la mayoría de los gobiernos locales. Si un propietario no paga la factura del impuesto a la propiedad, el condado o la ciudad local pone un gravamen sobre la propiedad y subasta ese gravamen a los inversores a través de una subasta de gravamen fiscal.
Puede variar, pero la mayoría de los departamentos de impuestos locales subastan un gravamen fiscal después de dos a cinco años de impuestos impagos. El período exacto depende de las leyes estatales.
Algunos gobiernos locales venden certificados de gravamen fiscal en los que los inversores pueden pagar el monto del impuesto moroso. El gobierno obtiene su dinero y el inversionista puede cobrar intereses mientras el dueño de la propiedad paga sus impuestos atrasados.
El dueño de la propiedad puede tener hasta un año para pagar el gravamen. Una vez que devuelven el gravamen, usted sale de la inversión y vuelven a ser dueños de la propiedad por completo.
Si el propietario se atrasa, deberá ejecutar la ejecución hipotecaria y tomar posesión total de la propiedad. Luego, deberá vender la casa o convertirla en una propiedad de alquiler para obtener ingresos por inversiones. En realidad, esto rara vez sucede, a la mayoría de los inversionistas se les paga la tasa de interés exigida por el municipio.
Gravamen fiscal vs. Escritura de impuestos
La subasta de impuestos a la que asiste puede estar vendiendo gravámenes fiscales y escrituras de impuestos. Si bien estos dos términos suenan igual, las escrituras de impuestos requieren que compre la propiedad completa por adelantado.
La compra de viviendas en ejecución hipotecaria durante la Gran Recesión de 2008 para rehabilitarlas y venderlas con fines de lucro es un ejemplo de inversión en escrituras fiscales. No todos los inversores tienen el tiempo o el capital para invertir en escrituras fiscales.
Los gravámenes fiscales solo requieren que usted invierta en los impuestos morosos. Solo tener que invertir unos pocos miles de dólares y no reparar una casa embargada es más factible para la mayoría.
Aproximadamente 30 estados Permitir que las ciudades y los condados subasten gravámenes fiscales.
Los gravámenes fiscales son similares a un préstamo bancario para un préstamo de automóvil o hipoteca de vivienda en el sentido de que es una obligación de deuda. El propietario no puede vender o refinanciar la propiedad hasta que se libere el gravamen. En este caso, le pagan el monto del gravamen más los intereses.
Cómo puede ganar dinero invirtiendo en gravámenes fiscales
Hay dos formas de ganar dinero invirtiendo en gravámenes fiscales:
- Cobrar pagos de intereses simples del dueño de la propiedad
- Ejecutar la propiedad y venderla o alquilarla
Cada estado tiene un techo de tasa de interés diferente para los gravámenes fiscales. Puede esperar ganar entre el 5% y el 18% de interés sobre el monto del gravamen en la mayoría de los estados. El condado de Howard establece una tasa de interés del 18%. La tasa de interés real (real) que puede cobrar depende de cuán competitiva sea la subasta de impuestos porque todos están pujando por el gravamen.
La mayoría de las subastas se adjudican al inversor que ofrece la tasa de interés más baja. La subasta comienza con la tasa de interés máxima y se reduce con cada nueva oferta. Por ejemplo, la tasa de interés de apertura puede ser del 18%, pero la tasa ganadora puede ser solo del 5%.
En teoría, las propiedades de menor riesgo tendrán una tasa de interés más baja y las propiedades de mayor riesgo estarán más cerca de la tasa de interés más alta. Esto es similar a los préstamos de igual a igual o invertir en préstamos comerciales.
La mayoría de las inversiones de gravamen fiscal no requieren que ejecute la propiedad, pero es una posibilidad. Debería centrarse principalmente en su posible retorno de la inversión.
Invertir en gravámenes fiscales: paso a paso
La inversión en gravamen fiscal requiere MUCHA investigación por dos razones. Primero, prefiere que el propietario devuelva el préstamo y usted gane su tasa de interés. En segundo lugar, si no lo hacen, querrá asegurarse de que puede vender o alquilar la propiedad si tiene que ejecutar la ejecución hipotecaria.
El mejor lugar para comenzar puede ser su mercado inmobiliario local. Necesitará conocer información como la ubicación de vecindarios y distritos escolares de alta calidad. Los propietarios de propiedades de alta calidad también pueden tener más probabilidades de pagar sus impuestos.
Cada ciudad y condado tiene diferentes procedimientos para comprar gravámenes fiscales, cobrar intereses e iniciar una ejecución hipotecaria. Si bien necesitará conocer las complejidades de su mercado de inversión, el proceso de inversión es similar. Estudie esto porque no quiere aprender sobre la marcha.
Solicite una lista de impuestos morosos
Las listas de impuestos morosos están disponibles en la mayoría de las oficinas del tesorero o recaudador de impuestos de la ciudad y el condado. Estas listas pueden decirle qué propiedades están en subasta.
Dependiendo de qué tan moderno sea el departamento, es posible que pueda recibir la lista por correo electrónico. Los departamentos más anticuados hacen que recupere una lista en persona.
Debe investigar la lista de impuestos para obtener estos detalles:
- Dirección de la propiedad
- Monto de impuestos adeudados
- Número de años de impuestos morosos
Estos tres factores le ayudarán a crear una lista de candidatos de propiedades potenciales.
Para evitar la competencia, puede intentar comunicarse con el dueño de la propiedad para ver si está interesado en vender. Esta táctica puede ayudarlo a evitar una guerra de ofertas si finalmente desea comprar la escritura de impuestos.
Es posible que pueda mantener bajos sus costos si una parcela sin desarrollar tiene impuestos impagos; piense tierras de cultivo.
Las propiedades desarrolladas tienden a tener valores de propiedad más altos y pueden requerir reparaciones extensas si termina ejecutando una hipoteca.
Propiedades potenciales de investigación
Después de averiguar qué propiedades están en subasta, haga su lista de candidatos de propiedades potenciales dentro de su rango de compra.
Pasa por las propiedades para ver cuál es tu primera impresión. Si le gusta la propiedad y sus alrededores, considere hacer una oferta.
Antes de la subasta, calcule su oferta de tasa de interés más baja. No vale la pena ganar todas las guerras de ofertas si su efectivo puede obtener un mayor rendimiento en otro lugar.
Asistir a una subasta
Algunas subastas requieren que asistas en persona para pujar. Muchos lugares ahora van a subastas en línea que permiten a los inversores de larga distancia entrar en acción.
Cualquiera de los métodos de subasta puede ser competitivo. Debe conocer sus límites de oferta de antemano para evitar sobreofertas.
El postor ganador paga estos costos por adelantado para comprar el gravamen fiscal:
- Impuestos impagos
- Penaltis
- Interés acumulado
Estos son los impuestos y tarifas que el dueño de la propiedad le debe al gobierno. Entonces, este es el precio mínimo de venta.
Cobrar el pago
La mayoría de los estados requieren que envíe un aviso al dueño de la propiedad de que usted es dueño de su gravamen fiscal. El dueño de la propiedad le pagará mensualmente durante el período de redención.
La mayoría de los períodos de redención son de al menos un año, pero pueden ser más largos.
Si el propietario no paga el gravamen dentro del período de redención legal, puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Existen procedimientos y plazos específicos que debe seguir para realizar una ejecución hipotecaria correctamente. Asegúrese de revisar las leyes si su gravamen fiscal se convierte en una venta fiscal.
¿Quién debería invertir?
Los gravámenes fiscales pueden ser una forma constante de obtener ingresos a corto plazo sin tener todo su dinero en el mercado de valores. Inversores acreditadoscon experiencia en inversiones inmobiliarias también puede ser una buena opción.
Los rendimientos potenciales están entre el 12% y el 18%, dependiendo del límite de la tasa de interés del estado. La cantidad que puede ganar depende del estado en el que invierta y de qué tan bajo haga su oferta.
En lo que respecta al tiempo y al capital requerido, la inversión en gravamen fiscal se encuentra en algún lugar entre la compra de un fondo indexado de bienes raíces (o crowdfund real estate) y casas de cambio.
¿Quién no debería invertir en gravámenes fiscales?
La inversión en gravamen fiscal no es para aquellos que desean un enfoque de inversión simple sin intervención. Tendrá que pasar horas investigando propiedades potenciales, asistiendo a una subasta y potencialmente ejecutando la propiedad.
Los gravámenes fiscales no son el lugar para estacionar efectivo que necesita en tres años. Sin embargo, los gravámenes fiscales pueden ser una forma interesante de diversificar su cartera si puede soportar el riesgo de tener el capital para un horizonte de inversión a medio plazo.
Riesgos potenciales de la inversión por gravamen fiscal
Esta idea de inversión no está libre de riesgos, ya que el dueño de la propiedad aún debe pagar los impuestos vencidos. En lugar de pagarles al gobierno, estás en el apuro. Si bien la inversión en gravamen fiscal puede ser menos riesgosa que cronometrando el mercado de valores o negociar acciones de centavo, debe realizar su debida diligencia.
Estos son algunos de los riesgos que puede correr y que reducen sus ingresos potenciales.
Bajas tasas de interés
Una guerra de ofertas significa que es posible que no obtenga una tasa de interés deseable. La inversión en gravamen fiscal requiere mucho esfuerzo. Su posible retorno de la inversión puede ser similar a otras ideas de inversión que requieren menos esfuerzo.
Paga impuestos y tarifas adicionales
Ser propietario del gravamen fiscal significa que puede ser responsable de futuros impuestos no pagados y multas si el propietario no paga. Incluso puede que tenga que pagar multas impuestas por la ciudad por incidentes como no cortar el césped.
Dueño de la propiedad se declara en quiebra
Un juez puede reducir legalmente la tasa de interés de su gravamen fiscal si el dueño de la propiedad se declara en bancarrota. Piense en este riesgo como un recorte de rendimiento a su favorito acciones de dividendos.
Los gravámenes fiscales vencerán
Los gravámenes fiscales que gane en la subasta pueden vencer después de que finalice el período de canje. Si no toma medidas de seguimiento una vez finalizado el período, puede perder la oportunidad de recuperar su inversión original.
Asegúrese de familiarizarse con las reglas locales de ejecución hipotecaria. Deberá iniciar el proceso de ejecución hipotecaria antes de una fecha límite determinada. También deberá enviar notificaciones al propietario sobre los pagos atrasados. Seguir un procedimiento incorrectamente puede descarrilar sus esfuerzos.
La propiedad no vale nada
Vender una ejecución hipotecaria no es una forma garantizada de ganar dinero. Es posible que la propiedad no sea fácil de vender si la estructura no se ha mantenido o si se encuentra en un mal vecindario.
Además, no sabe qué daño hará el dueño de la propiedad cuando se mude.
Es posible que pueda inspeccionar el exterior de una propiedad antes de la subasta de venta de impuestos, pero es posible que no pueda mirar dentro de la casa hasta después de ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad. Puede haber una brecha de varios años desde que gana la licitación hasta que ingresa a la casa. Muchas cosas pueden cambiar en ese momento.
Evite los vecindarios con altas tasas de ejecución hipotecaria o el valor de las propiedades que se deprecian. Evitar estos riesgos reduce la posibilidad de comprar una “propiedad submarina” que tiene menos valor de mercado que sus costos de inversión.
La inversión por gravamen fiscal puede ser una buena inversión, pero puede requerir mucho trabajo. Esa es una de las razones por las que no terminé haciéndolo.
Otra cosa es que realmente no me gusta la idea de ejecutar la hipoteca de alguien y echarlo de su casa. Me doy cuenta de que esto sucede raras veces, pero no querría hacerlo ni una sola vez. Hay otras formas de ganarse la vida, menos tensas emocionalmente.