La siguiente es una publicación de invitado de mi amigo Eric Moorman, quien ha hecho un gran esfuerzo en inversiones inmobiliarias en pueblos pequeños.
He sido un inversor inmobiliario a tiempo completo durante muchos años. Comencé con una combinación de necesidad desesperada (una maestría, sin trabajo y sin dinero) y la promesa de grandes ganancias sin necesidad de experiencia o dinero para comenzar.
Nunca había tomado una clase de bienes raíces y no tenía idea de cómo solucionarlo. cualquier cosa. Ni siquiera tenía ni sabía cómo invertir con $ 1000! La única ventaja que tenía era un padre que era un mentor increíble, el empresario por excelencia.
Por supuesto, ahora hay formas más fáciles de empezar invertir en bienes raíces. Sitios de inversión inmobiliaria en línea como Fundrise le permiten invertir una pequeña cantidad de dinero para exponerse a inversiones inmobiliarias en todo el país. La inversión en bienes raíces en línea es ahora una de las mejores formas de ganar dinero en bienes raíces y generar riqueza pasiva a largo plazo.
Pero cuando escuche que puede comprar casas sin dinero, créalo. Hoy quiero compartir las cuatro mejores formas en que puede ganar dinero en bienes raíces, con los aspectos positivos y negativos de cada una.
Tabla de contenido
- 4 formas de ganar dinero con inversiones inmobiliarias
- ¿Cuál es la mejor manera de ganar dinero en bienes raíces?
- Línea de fondo
4 formas de ganar dinero con inversiones inmobiliarias
- Sitios de inversión inmobiliaria en línea
- Arrendamiento con opción a compra
- Opción a propiedad
- Vender al por mayor
Antes de comenzar, permítanme decirles que solo daré una explicación extremadamente básica de estas ideas.
Fácilmente podría escribir un libro sobre cada uno solo, pero aquí están los aspectos básicos para invertir sin dinero ni crédito. Aquí hay otra gran lectura de Jeff en el mejores inversiones a corto plazo por ahí, ¡así que échale un vistazo también!
1. Sitios de inversión inmobiliaria en línea
Los sitios de inversión en línea han cambiado el juego en los últimos años. Con estos sitios puede poseer acciones fraccionarias de proyectos inmobiliarios. Lo que esto significa es que puede exponerse a los bienes raíces, pero no necesita generar grandes sumas de capital ni tratar con inquilinos. Esta es una estrictamente estrategia de ingresos pasivos.
Fundrise es mi primera elección en esta categoría porque puede empezar con muy poco dinero y no necesita ser un inversor acreditado. Para otros sitios, debe certificar que tiene un patrimonio neto superior a una cierta cantidad o que gana una cierta cantidad de dinero por año.
Aquí hay un enlace a nuestro Revisión de Fundrise.
Cómo funciona
Con Fundrise, puede comenzar con tan solo $ 500. Abre una cuenta y selecciona entre una serie de opciones de cartera. Fundrise cobra una comisión de gestión de alrededor del 1% por año, que es bastante baja en comparación con otras opciones, y el rendimiento anualizado de 2019 fue del 9,47%.
Lo que gana
Al invertir de esta manera, obtiene mucha libertad y obtiene exposición a la clase de activos inmobiliarios con muy poco dinero o esfuerzo.
Lo que arriesgas
No puede utilizar realmente la experiencia local que pueda tener, y no necesariamente obtiene el orgullo que proviene de visitar un proyecto inmobiliario que es de su propiedad, mejora y puede ver fácilmente. Para algunas personas, ¡eso es un gran atractivo para invertir a la antigua!
2. Arrendamiento con opción a compra
La segunda forma en que yo ganar dinero en bienes raíces que quiero desglosar para usted es adquirir una propiedad mediante un "Arrendamiento con opción de compra".”
Cómo funciona
Aquí es donde usted alquila una propiedad a un vendedor por una cantidad determinada de dinero cada mes, con el derecho exclusivo de comprar la propiedad dentro de un período de tiempo determinado.
No hay cierre al inicio de esta transacción, simplemente un contrato que establece el acuerdo.
Ahora que tiene un contrato con su vendedor, encuentra un "comprador inquilino" para mudarse a la propiedad. Firma un contrato de arrendamiento con opción de compra con ellos y, por lo tanto, tiene una opción de arrendamiento tipo sándwich.
Su inquilino comprador le dará un depósito no reembolsable por su derecho exclusivo a optar por la propiedad a un precio fijo por un tiempo determinado y le pagarán un contrato de arrendamiento mensual mientras estén viviendo en la propiedad.
Como nota al margen, nunca firmo nada ni realizo transacciones de bienes raíces sin que mi abogado revise los documentos. Vale la pena dinero extra, confía en mí. Hablaremos más sobre la importancia de los abogados en otro artículo.
Como dije, hay mucho más que implica armar una transacción de opción de arrendamiento, pero así es básicamente como funciona. Hay varios aspectos positivos y negativos de este tipo de transacción. Tomemos un minuto para ver algunos. Primero, veamos lo positivo.
Lo que gana
Ha adquirido una propiedad sin dinero y ha ganado dinero de su comprador inquilino con su depósito no reembolsable, así como su pago mensual (siempre debe ganar dinero con el diferencial mensual entre su comprador y vendedor).
Consejo profesional: Tengo una regla de al menos $ 200 de flujo de efectivo positivo al mes por propiedad. Tengo algunos tan altos como $ 600, pero como regla, me gusta tener al menos $ 200 por casa cada mes. En teoría, su comprador inquilino en algún momento irá a un banco y lo cobrará, ¡y usted ganará una gran cantidad de dinero cuando lo haga!
Lo que arriesgas
Aquí está la realidad, y algo que no escuchará en la mayoría de los seminarios de inversión inmobiliaria, donde la persona que habla intenta venderle su programa.
El noventa por ciento de las veces, sus compradores inquilinos son compradores de crédito B & C. Se sienten atraídos por su programa de “Alquiler con opción a compra” porque ningún banco NUNCA les prestaría dinero.
En esta economía y mercado, estos compradores son En todas partes.
La realidad es que pocos de ellos (solo 10% en mi experiencia) en realidad limpian su crédito y terminan comprando la casa. Además, tendrá un gran número que se verá obligado a desalojar y que destrozarán la propiedad. Digo esto no para asustarte, sino para prepararte si este es el vehículo inmobiliario que eliges seguir.
Si hace esto, asegúrese de obtener un depósito de opción enorme para cubrir el alquiler perdido, los honorarios del abogado y los daños causados a la propiedad.
¿Vale la pena?
¿Se puede ganar dinero con las opciones de arrendamiento? sí.
Si encuentra el comprador inquilino adecuado, independientemente de si él o ella compra la casa, ganará dinero con el depósito de la opción y el margen de alquiler mensual. Si no estás obligado a desalojar a esta persona y no destroza la casa cuando se va, considérate afortunado.
¿Es fácil invertir en bienes raíces con opciones de arrendamiento? De ninguna manera. He tenido más dolores de cabeza con las opciones de arrendamiento que con cualquier otro tipo de transacción.
Por un lado, tiene un vendedor que le grita que venda su casa y saque el préstamo de su nombre; independientemente de cuánto tiempo tenga para hacerlo. Por otro lado, tiene un comprador de crédito B / C que está mucho menos que motivado para hacer lo que necesita para financiar la casa.
Si participa en este tipo de transacción, DEBE tener la piel dura y estar listo para lidiar con demandas, dolores de cabeza y lejos del potencial de ganancias que le prometieron los "gurús".
Tengo más de veinte opciones de arrendamiento en curso en este mismo momento. Todavía los persigo, pero soy muy cauteloso y semi renuente a perseguir más. ¿La razón principal? Es más fácil ganar dinero en el sector inmobiliario, y no solo le mostraré lo que es, sino cómo hacerlo... la direccion correcta.
3. Opción a propiedad
Una tercera forma de ganar dinero invirtiendo en bienes raíces sin dinero o crédito es “Optar” por una propiedad.
Cómo funciona
Este tipo de transacción es similar a una opción de arrendamiento, pero también muy diferente. Considérelo el primo de una opción de arrendamiento, que es mucho más atractivo y divertido.
Aquí está la simple diferencia entre los dos:
- Opción de arrendamiento: el vendedor ha acordado recibir un pago mensual durante un período de tiempo específico, con un precio de compra fijo en algún momento en el futuro. No acepto menos de 5 años para estas transacciones y trato de obtener diez años.
- Opción de compra: el vendedor no acepta pagos mensuales. Simplemente le han otorgado el derecho exclusivo de comprar una propiedad a un precio determinado durante un período de tiempo determinado.
¿Por qué un vendedor elegiría uno sobre el otro?
Veamos algunas circunstancias y razones que pueden persuadir a un vendedor a decidir de una forma u otra.
- Con una opción, el vendedor puede seguir viviendo en la casa. Al mismo tiempo, seguirá haciendo el pago mensual y se ocupará de todo el mantenimiento y las reparaciones. Es posible que el vendedor no quiera aceptar pagos mensuales, con la idea de que otra persona viva en su casa. Si bien pueden estar motivados para vender, la idea de que alguien más esté cenando y caminando desnudo por el lugar donde criaron a sus hijos puede ser demasiado para ellos.
- Es posible que no tengan el tiempo necesario para una opción de arrendamiento. Si un vendedor tiene diez meses de atraso en sus pagos con una ejecución hipotecaria llamando a la puerta, y usted (el inversionista) no quiere para compensar esos pagos, pero todavía hay una TONELADA de equidad en la casa, una opción puede ser su única opción, sin pagar dinero en efectivo.
- Con una "Opción" directa, el vendedor no tiene nada que perder. Tiene una cantidad determinada de tiempo para comprar su casa, lo que solo hará si encuentra un comprador a un precio más alto del que tiene una opción. En este tipo de transacción, su público objetivo no es el comprador de crédito B / C, sino la persona con efectivo o la posibilidad de ir a un banco y obtener un préstamo.
Por qué debería (o no debería) invertir
Los aspectos positivos para usted, el inversionista, son los siguientes: no está tratando con compradores inquilinos, las reparaciones dejaron compradores inquilinos, vendedores enojados, desalojos, demandas, pagos mensuales sin comprador inquilino... la lista continúa y en.
Los negativos son que no gana nada de dinero a menos que encuentre un comprador calificado dentro del tiempo asignado en su Opción de compra. El vendedor se beneficia porque no paga comisión de bienes raíces y tiene el privilegio de vivir en la casa mientras usted intenta venderla.
4. Vender al por mayor
Una cuarta forma de ganar dinero en bienes raíces en realidad puede requerir que el inversionista tenga efectivo, aunque no es obligatorio.
Esta técnica es, con mucho, la mejor y más fácil forma para que los inversores nuevos e inexpertos ganen dinero "rápido" en el sector inmobiliario. De hecho, esta es, con mucho, la mejor y más fácil forma para que los inversores veteranos y experimentados ganen dinero "rápido" en el sector inmobiliario.
La venta al por mayor es la Arte, y uso esa palabra a propósito, para poder evaluar con precisión el valor potencial de una propiedad y cómprelo tan bajo que puede venderlo rápidamente por dinero en efectivo a otro rehabilitador o usuario final que lo hará sus casa de sus sueños, sin NUNCA arreglar nada, sin importar cuán bueno o malo sea el estado de la propiedad.
Ahora, puede decir, no necesito dinero en efectivo para esta estrategia. Simplemente puedo optar por la propiedad a un precio mayorista y luego venderla a un rehabilitador o usuario final. Tiene toda la razón, pero es raro conseguir que un propietario acepte un precio mayorista.
Hará 100 ofertas al por mayor a los propietarios antes de que se acepte una.
Donde tendrá mucha mejor suerte es comprando ejecuciones hipotecarias de los bancos.
Si bien los bancos seguirán rechazando la mayoría de sus ofertas iniciales, mucho es más probable que acepte una oferta al por mayor. Tampoco le permitirán optar por la propiedad. Solo aceptan efectivo e incluso le pedirán que tenga un comprobante de fondos antes de ver su oferta.
¿Cuál es la mejor manera de ganar dinero en bienes raíces?
Si puede soportar escuchar no varias veces al día y mantener un archivo de seguimiento constante con todos ofertas al por mayor hechas, usted ganará más dinero en bienes raíces que la mayoría de las "aletas de casa" que ve en TELEVISOR.
Se puede ganar dinero en el sector inmobiliario de varias formas diferentes. Nunca afirmaré que una técnica en particular no es digna de su tiempo. Todos funcionan, algunos simplemente mejor que otros.
Los mejores y más inteligentes inversores no centran su tiempo únicamente en alquileres o rehabilitaciones, y nunca mueven un martillo ni realizan trabajos de rehabilitación ellos mismos.
Los mejores y más exitosos inversores inmobiliarios son los que se centran en ser ingenieros de transacciones y convertirse en maestros de la negociación, las relaciones con otros inversores y aceptar el hecho de que el dinero real es hecho en empujar papel, no clavar clavos.
A medida que crezca en su carrera de inversión inmobiliaria, siempre querrá una cartera constante de diferentes tipos de transacciones al mismo tiempo. Algunos inversores se centran en una estrategia en particular y ganan mucho dinero.
Sin embargo, prefiero tener el conocimiento para tomar cualquier trato que se me presente y convertirlo en efectivo. Constantemente tengo un flujo constante de ventas al por mayor, opciones de arrendamiento, remodelaciones, nuevas construcciones y cualquier otra cosa que pueda conseguir.
Como se dijo anteriormente; todas estas estrategias (y muchas más que no he mencionado en este artículo) tienen su lugar y pueden ganar dinero rápido. Sin embargo, para el nuevo inversor, que está decidido a hacer que los millones de dólares prometidos por los "gurús" se centren en opciones y acuerdos al por mayor.
Línea de fondo
Tener efectivo no es necesario para ganar dinero en inversiones inmobiliarias, pero facilita el proceso.
A medida que avance en su carrera, querrá encontrar una manera de adquirir algo de efectivo, ya sea de prestamistas privados o de bancos.
Las transacciones son más limpias y con experiencia, aumentará su confianza para administrar adecuadamente un trato y el dinero en riesgo. Pero por ahora, haga un lío con el menor riesgo posible y mantenga la fe de que hay un control al final del túnel.
Para mí, el primer cheque que gané fue pequeño, pero me dio la confianza para seguir adelante. Fue agradable ver que los cheques más grandes siguieron su ejemplo. Lo prometo, no fueron fáciles de conseguir, pero con la capacitación adecuada, el trabajo duro y un poco de suerte, fácilmente puede ser su nombre en estos cheques.
Déjame mostrarte cómo llegar.