Οι επενδύσεις σε ακίνητα παρέχουν πολλά φορολογικά οφέλη. Οι αποσβέσεις είναι αυτές που έχουν ακούσει οι περισσότεροι επενδυτές. Είναι επίσης ένα από τα πιο παρεξηγημένα. Σε αυτό το άρθρο, θα σας δώσω έναν βασικό απολογισμό για το τι είναι και θα σας δείξω πώς μπορεί να σας βοηθήσει ως επενδυτής ενοικίασης ακινήτων.
Οι ιδιότητες επιδεινώνονται με τη χρήση και το χρόνο. Λόγω αυτού, το IRS επιτρέπει φοροαπαλλαγή κάθε χρόνο για τους ιδιοκτήτες. Αυτό αντισταθμίζει την απόσβεση της περιουσίας τους. Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να αφαιρείτε μέρος του κόστους της επένδυσής σας σε ακίνητα κάθε χρόνο για τη διάρκεια ζωής που καθορίζεται από το IRS.
Τα κτίρια υποτιμώνται, αλλά η γη δεν φθείρεται
Οι αποσβέσεις βασίζονται στην αξία του βελτιώσεις στη γη - όχι η ίδια η γη. Με αυτό, το IRS συνήθως σημαίνει το σπίτι. Εάν το σπίτι σας καεί, η γη θα είναι ακόμα εκεί. Αυτή η γη έχει αξία που δεν υποτιμάται.
Πρέπει να γνωρίζετε την αξία της γης και την αξία των βελτιώσεων. Αυτές οι τιμές καθορίζονται ως επί το πλείστον από τον νομό και περιγράφονται στην εκτίμηση φόρου ακινήτων. Μπορείτε να τα αναζητήσετε στον ιστότοπο της κυβέρνησης του νομού σας, καθώς πρόκειται για δημόσια δεδομένα. Η ανάλυση είναι επίσης συχνά στα χαρτιά λήξης που παίρνετε όταν αγοράζετε το ακίνητο.
Συχνά, το 15-25% της φορολογικά εκτιμώμενης αξίας των ακινήτων κατοικιών αποδίδεται στη γη και το 75-85% πηγαίνει στις βελτιώσεις. Ας υποθέσουμε ότι είστε ιδιοκτήτης ενός ακινήτου που εκτιμάται σε 100.000 $. Αναλύστε το και μπορεί να έχετε $ 80,000 σε βελτιώσεις και $ 20,000 σε αξία γης. Έτσι, τα 80.000 $ είναι αποσβεστικά - όχι τα 100.000 $.
Πως δουλεύει
Για κατοικίες, η IRS είπε ότι η ωφέλιμη διάρκεια ζωής είναι 27,5 χρόνια. Μπορείτε να αφαιρέσετε φόρο μέχρι το κόστος του ακινήτου για αυτό το διάστημα.
Πάρτε το παράδειγμα στο οποίο το σπίτι έχει αξία $ 80,000. Καταργείτε φόρο ύψους $ 2.909 κάθε χρόνο ($ 80.000 ÷ 27.5 έτη). Πείτε ότι το καθαρό ετήσιο εισόδημά σας από ενοίκια είναι $ 8,300. Το φορολογητέο εισόδημά σας από ενοίκια μειώνεται στα $ 5.391.
Οι φορολογικές ελαφρύνσεις για αποσβέσεις δεν αφορούν μόνο τα ακίνητα. Τα περιουσιακά στοιχεία που αγοράζονται και χρησιμοποιούνται από επιχειρήσεις μπορούν επίσης να υποτιμηθούν κατά τη διάρκεια ζωής τους που καθορίζεται από το IRS. Για παράδειγμα, μπορείτε να αγοράσετε έναν νέο εκτυπωτή για την επιχείρησή σας και να υποτιμήσετε την αξία του για πέντε χρόνια. Λαμβάνετε την έκπτωση κάθε χρόνο καθώς ο εκτυπωτής σας μεγαλώνει και χάνει αξία.
Ένα μοναδικό σημείο της απόσβεσης ακινήτων είναι ότι πρόκειται για ένα περιουσιακό στοιχείο που δεν χάνει συχνά την αξία του. Στην πραγματικότητα, οι τιμές των ακινήτων τείνουν να αυξάνονται με την πάροδο του χρόνου. Αυτό σημαίνει ότι λαμβάνετε πίστωση φόρου για το κόστος ενός περιουσιακού στοιχείου που μπορεί να αυξάνεται σε αξία και όχι να μειώνεται.
Επιπλέον, η απόσβεση είναι μια φορολογική πίστωση που συνίσταται στην συντήρηση ακινήτων και άλλα έξοδα που μπορείτε να αφαιρέσετε από το εισόδημα από ενοίκια που λαμβάνετε. Όταν το παίρνετε, παρέχει φορολογική έκπτωση που μειώνει τη φορολογική σας υποχρέωση. Αυτό σημαίνει περισσότερα χρήματα που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να αγοράσετε περισσότερα ακίνητα, να εξοφλήσετε το δάνειο εάν πήρατε ένα, να πληρώσετε για συντήρηση ή οτιδήποτε άλλο θέλετε να το ξοδέψετε.
Προσοχή: "Χρησιμοποιήστε το" ή "Χάστε το"
Αυτή η φορολογική απαλλαγή έρχεται με συνέπειες στο δρόμο. Όταν πουλάτε το ακίνητο, το IRS παίρνει πίσω τον φόρο που θα είχατε πληρώσει όλα αυτά τα χρόνια χωρίς το όφελος της απαίτησης απόσβεσης.
Τα έσοδα από την πώληση υπόκεινται σε «επαναπώληση αποσβέσεων». Αυτό το μέρος των εσόδων σας φορολογείται με τον συνήθη συντελεστή φόρου εισοδήματος. Όχι το ποσοστό κεφαλαιακών κερδών.
Ο φόρος υπεραξίας είναι σταθερός 15%. Βοηθά τους περισσότερους ανθρώπους να πληρώνουν φόρο υπεραξίας επί του φόρου εισοδήματος. Ο φορολογικός συντελεστής ανάκτησης είναι μεγαλύτερος από τον συντελεστή φόρου κεφαλαιακών κερδών.
Έτσι, ίσως σκέφτεστε να μην κάνετε φοροαπαλλαγές απόσβεσης. Το IRS έχει έναν κανόνα για να το σταματήσει αυτό. Όταν ένα άτομο πουλά ένα ακίνητο προς ενοικίαση, το ποσό της απόσβεσης που θα μπορούσε έχουν ληφθεί θα υπολογιστούν. Αυτό σημαίνει ότι είναι λογικό να κάνουμε το διάλειμμα κάθε χρόνο.
Η απόσβεση έχει ένα άλλο όφελος
Υπάρχει ένα ακόμη καλό πράγμα στην απόσβεση. Μπορεί να αλλάξει μια ενοικίαση που είναι θετική σε μετρητά σε απώλεια σε χαρτί. Αυτή η απώλεια μπορεί να μειώσει το άλλο φορολογητέο εισόδημά σας.
Πάρτε το ίδιο παράδειγμα με πριν. Το αποσβέσιμο ποσό της ιδιοκτησίας σας είναι 80.000 $. Το ακίνητό σας φέρνει 11.000 δολάρια το χρόνο σε ενοίκιο. Οι ετήσιες δαπάνες σας είναι πληρωμές τόκων δανείου ύψους $ 6.000, κομητικοί φόροι ακίνητης περιουσίας $ 1.800, κόστος ασφάλισης $ 300 και κόστος συντήρησης $ 600. Το άθροισμα του κόστους είναι 8.700 $ το χρόνο.
Η έκπτωση απόσβεσης είναι $ 2.909 ($ 80.000 ÷ 27,5 έτη). Έχετε λοιπόν 11.000 δολάρια ενοικίασης και κόστος 11.609 δολάρια (8.700 δολάρια πραγματικού κόστους συν την έκπτωση φόρου 2.909 δολαρίων). Αυτό δίνει μια "απώλεια" $ 609 στο ακίνητο. Αυτή η απώλεια μπορεί να αφαιρεθεί από το εισόδημά σας, όπως η εργασία σας.
Οι κανόνες καθορίζονται στο Έκδοση IRS 527. Οι κανόνες ανακατάληψης ισχύουν Έκδοση IRS 946.
Όπως κάθε άλλη φορολογική στρατηγική, πρέπει να είστε προσεκτικοί για να ακολουθείτε όλους τους κανόνες. Για παράδειγμα, μπορείτε να αφαιρέσετε απόσβεση μόνο από το μέρος του ακινήτου σας που χρησιμοποιείται για ενοικίαση. Εάν αγοράζετε ένα διπλό και ενοικιάζετε τη μία πλευρά και ζείτε στην άλλη, μπορείτε να αφαιρέσετε απόσβεση μόνο στη μονάδα που νοικιάζετε. Όχι αυτός που ζεις.
Βοηθά να συμβουλευτείτε έναν λογιστή. Αυτό θα βεβαιωθεί ότι συμμορφώνεστε με τους κανόνες. Θα σας βοηθήσει επίσης να μάθετε ποιος τρόπος αντιμετώπισης των αποσβέσεων είναι ο καλύτερος για εσάς. Επιλέξτε έναν λογιστή που συνεργάζεται με επενδυτές ακινήτων. Μπορεί να λάβετε μερικές φορολογικές συμβουλές για τη συγκεκριμένη περίπτωσή σας.