Στρατηγική Σχεδιασμού Κτημάτων "Αγορά, Δανείσου, Πέθανε"

Εάν αισθάνεστε ότι οι πλούσιοι παίζουν με διαφορετικό σύνολο κανόνων, είναι επειδή το κάνουν.

Πρόσφατα έμαθα για την έννοια του "Αγορά, Δανείσου, Πέθανε" και είναι γοητευτικός. Δεν είμαι ειδικός στον προγραμματισμό ακινήτων ή στους φόρους ή είμαι αρκετά πλούσιος για να το κάνω (ακόμα!), Αλλά υπογραμμίζει πώς διαφορετικά μέρη του φορολογικού νόμου μπορούν να συναντηθούν σε κάτι (πιθανότατα) ακούσιο.

Από όσο μπορώ να πω, η προέλευση αυτού του πλαισίου (ή τουλάχιστον το διασκεδαστικό όνομα) προέρχεται από Καθηγητής Edward McCaffery του Πανεπιστημίου της Νότιας Καλιφόρνιας Gould School of Law. Περιγράφεται στον ιστότοπό του Σελίδα φόρου ανθρώπων για φορολογικό σχεδιασμό 101: Αγορά, δανειστείτε, πεθάνετε.

Αυτή η στρατηγική έχει τρία μέρη - αγοράστε, δανειστείτε και πεθάνετε.

Εάν πρέπει να δημιουργήσετε ένα σχέδιο ακινήτων, σκεφτείτε το Εμπιστοσύνη & Θέληση. Μπορούν να σας βοηθήσουν να δημιουργήσετε ένα σχέδιο ακινήτων που είναι ένα κλάσμα του κόστους της πρόσληψης δικηγόρου για να σας βοηθήσει να συντάξετε μια διαθήκη. Σίγουρα αξίζει να το δείτε αν δεν το έχετε ρυθμίσει ήδη.

Υπάρχουν επίσης αρκετές δωρεάν διαδικτυακοί δημιουργοί μπορείτε να χρησιμοποιήσετε αντ 'αυτού.

Πίνακας περιεχομένων

1. 1. Αγορά
2. 2. Δανείζομαι
1. Αυτό ΔΕΝ είναι Δάνειο 401 (k)
3. 3. Καλούπι
4. Υπάρχει Πιάσιμο;
5. Αυτό δεν είναι τόσο τρελό μιας ιδέας

1. Αγορά

Αρχικά, αγοράζεις κάτι.

Έχετε πολλά χρήματα και θέλετε να τα επενδύσετε στην εκτίμηση περιουσιακών στοιχείων, ώστε να μπορείτε να συνταξιοδοτηθείτε για πάντα. Είναι επίσης σημαντικό αυτό που εκτιμά τα περιουσιακά στοιχεία να το κάνει αφορολόγητο (ή ακριβέστερα, φορολογική αναβολή).

Θα θελήσετε να βάλετε αυτά τα χρήματα στο χρηματιστήριο, στα ακίνητα ή σε μια άλλη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που εκτιμάται. Η αγορά ενός αυτοκινήτου θα ήταν μια κακή ιδέα για αυτό γιατί η αξία ενός αυτοκινήτου μειώνεται με την πάροδο του χρόνου. Είναι επίσης καλύτερο αν επιλέξετε μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που απολαμβάνει τον ουρανό του πληθωρισμού που αυξάνει την ονομαστική της αξία.

Τα ακίνητα είναι σχεδόν τέλεια για αυτό γιατί:

• η αξία του τείνει να ανεβαίνει,
• δεν είναι πτητικό
• μπορείτε να το αποσβέσετε, γεγονός που μειώνει τον φόρο εισοδήματός σας
• γίνεται εύκολα αποδεκτό ως εγγύηση.

Και η ασφάλεια είναι σημαντική για το δεύτερο βήμα. Θέλετε να επιλέξετε ένα περιουσιακό στοιχείο που μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως εγγύηση για ένα δάνειο. Η επένδυση στην επιχείρηση του φίλου σας είναι κακή για αυτό. Η επένδυση στη δική σας επιχείρηση θα ήταν καλύτερη, αλλά όχι τόσο καλή όσο η ακίνητη περιουσία.

Μια τράπεζα μπορεί να μην θέλει να χρησιμοποιήσει την επιχείρησή σας ως εγγύηση, αλλά όλες θα πάρουν ακίνητη περιουσία.

2. Δανείζομαι

Στη συνέχεια, δανείζεστε έναντι του περιουσιακού σας στοιχείου.

Συνήθως, αν είστε πλούσιοι σε περιουσιακά στοιχεία και φτωχοί σε μετρητά, μπορεί να πουλήσετε μερικά από τα περιουσιακά σας στοιχεία για μετρητά για να ζήσετε. Όταν το κάνετε, ενεργοποιεί κεφαλαιακά κέρδη.

Για να το αποφύγετε αυτό, δεν πουλάτε τα περιουσιακά σας στοιχεία για να λάβετε μετρητά. Αντ 'αυτού, πάρτε ένα δάνειο από την τράπεζα με τα περιουσιακά σας στοιχεία ως εγγύηση. Διατηρώντας τα περιουσιακά στοιχεία όπως είναι, όπου διατηρούν αυξανόμενη αξία, δεν ενεργοποιείτε φορολογητέο γεγονός. Παίρνετε ακόμα μετρητά, είναι απλώς ένα δάνειο.

Το καλύτερο μέρος για αυτό είναι ότι όταν παίρνετε δάνειο, δεν θεωρείται εισόδημα. Δεδομένου ότι δανείζεστε έναντι ενός περιουσιακού στοιχείου, έχετε λάβει μετρητά στο χέρι, αλλά έχετε επίσης ένα δάνειο που πρέπει να εξοφλήσετε.

Χρησιμοποιήστε μερικά από τα έσοδα του δανείου για να πραγματοποιήσετε τις πληρωμές του δανείου.

Αυτό ΔΕΝ είναι Δάνειο 401 (k)

Εάν αυτό μοιάζει λίγο με τη λήψη δανείου από το 401 (k), δεν είναι το ίδιο. Όταν παίρνετε ένα δάνειο από το 401 (k), μειώνετε την αξία του λογαριασμού κατά το ποσό του δανείου. Πληρώνετε τόκους στον εαυτό σας, κάτι που είναι ωραίο, αλλά χάνετε τυχόν κέρδη (ή ζημίες) που προκύπτουν όταν τα χρήματα είναι εκτός του 401 (k) σας.

Αποφεύγουμε τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών λόγω της αναβαλλόμενης φορολογικής κατάστασης του 401 (k).

Με τη στρατηγική Buy Borrow Die, τα περιουσιακά σας στοιχεία χρησιμοποιούνται ως εγγύηση και δεν αγγίζονται ποτέ. Μπορεί να συνεχίσει να εκτιμάται.

Παίρνετε το κέικ σας και το φάτε κι εσείς! (αν και πρέπει να κόψετε μια μικρή φέτα στην τράπεζα ως τόκο - έτσι δεν υπάρχει δωρεάν γεύμα)

3. Καλούπι

Κάθε καλό σχέδιο απαιτεί μια καλή στρατηγική εξόδου και αυτό βασίζεται στην τελική στρατηγική εξόδου - τον θάνατο.

Να πεθάνεις.

Όταν πεθάνετε, η περιουσία σας πηγαίνει στους κληρονόμους σας. Τα δάνεια εξοφλούνται με τα περιουσιακά στοιχεία και στη συνέχεια τα περιουσιακά στοιχεία παίρνουν α ενίσχυση σε βάση (κόστος) όταν περνούν στους κληρονόμους σας. Όταν οι δικαιούχοι σας λάβουν αυτά τα περιουσιακά στοιχεία, η τρέχουσα βάση κόστους τους σε αυτό το περιουσιακό στοιχείο είναι η τρέχουσα τιμή της αγοράς (τη στιγμή του θανάτου σας). Αυτό το βήμα μπορεί να εξοικονομήσει φόρο στους κληρονόμους σας.

Για παράδειγμα, αν αγόρασα μετοχές της Apple για 15 $ το 2011 και πέθανα σήμερα (με τιμή στα 6 126 $), οι δικαιούχοι μου λαμβάνουν την αύξηση του κόστους. Αν πουλήσουν αυτές τις μετοχές σήμερα στα 126 $ η κάθε μία, θα πληρώσουν όχι φόρο υπεραξίας επειδή δεν είχαν κέρδη. (Μπορεί να χρειαστεί πληρώνουν φόρους ακίνητης περιουσίας ως αποτέλεσμα της απόκτησης αυτών των μετοχών.)

Τι γίνεται με το δάνειο; Το πληρώνετε με τα έσοδα της πώλησης.

Υπάρχει Πιάσιμο;

Χωρίς αλίευση.

Λοιπόν, το πλεονέκτημα είναι ότι τα περιουσιακά σας στοιχεία πρέπει να συνεχίζουν να εκτιμώνται. Και πρέπει να πεθάνετε, αλλά όλοι τελικά πεθαίνουμε και αυτό το μέρος είναι στο όνομα της στρατηγικής, οπότε δεν υπάρχουν εκπλήξεις.

Το πλεονέκτημα αυτής της στρατηγικής είναι ότι όταν δανείζεστε χρήματα από την τράπεζα αντί να πουλάτε ένα περιουσιακό στοιχείο για τα μετρητά, πληρώνετε στην τράπεζα μερικούς τόκους και η κυβέρνηση δεν λαμβάνει τα κεφαλαιακά της κέρδη φόρος. Πρέπει να περάσετε μερικά ακόμη στεφάνια λόγω του δανείου. Η πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου και η αναφορά της πώλησης στη φορολογική σας δήλωση είναι εύκολη και δεν απαιτεί καμία εφαρμογή - αλλά πληρώνετε φόρους.

Η άλλη σκέψη είναι ότι μπορεί να μην είναι ο πιο αποτελεσματικός τρόπος απόκτησης ενός περιουσιακού στοιχείου. Μπορείτε συνήθως να είστε ιδιοκτήτης ακινήτων πληρώνοντας ένα κλάσμα του κόστους αγοράς του. Μπορείτε να λάβετε ένα ακίνητο με προκαταβολή 20% (μερικές φορές λιγότερο).

Τέλος, αυτή η στρατηγική λειτουργεί τόσο καλά λόγω της εντατικοποιήθηκε στη βάση «παραθυράκι». Εάν αυτό δεν υπήρχε, αυτό το σχέδιο δεν είναι τόσο αποτελεσματικό (αλλά εξακολουθεί να είναι χρήσιμο από την άποψη του φορολογικού σχεδιασμού). Η αύξηση της βάσης αφαιρεί ένα δυνητικά τεράστιο κομμάτι κερδών από φόρους.

Εάν η ενίσχυση στη βάση καταργήθηκε, εξακολουθείτε να ωφελείστε λίγο επειδή εξακολουθείτε να λαμβάνετε μετρητά διατηρώντας το περιουσιακό στοιχείο για να μπορεί να εκτιμηθεί. Απλώς πρέπει να συνεχίσετε να πληρώνετε το επιτόκιο του δανείου στο μεταξύ, ώστε να χρειαστεί το περιουσιακό στοιχείο να εκτιμηθεί περισσότερο από το επιτόκιο του δανείου. Στην πραγματικότητα δεν διαφέρει από το να δανειστείτε χρήματα για επένδυση, κάτι που δεν είναι ανήκουστο, αλλά το κάνετε με τρόπο που αποφεύγει τα κεφαλαιακά κέρδη.

Αυτό δεν είναι τόσο τρελό μιας ιδέας

Εάν η στρατηγική ακούγεται σαν μια πραγματικά τρελή ιδέα, δεν είναι - το κάνουμε ήδη ήδη με τα σπίτια μας.

Αγοράζετε ένα σπίτι, το οποίο είναι γενικά ένα περιουσιακό στοιχείο που εκτιμάται, και μπορείτε να πάρετε ένα δάνειο έναντι της αξίας του σπιτιού (δάνειο ιδίων κεφαλαίων). Όταν πηγαίνετε να πουλήσετε, μπορείτε να αγνοήσετε κέρδη 250.000 δολαρίων εφόσον ήταν η κύρια κατοικία σας (παρόμοια με την αύξηση της βάσης). Εάν το δάνειο εξακολουθεί να είναι ανεξόφλητο όταν πουλάτε, μπορείτε να επιστρέψετε το δάνειο ιδίων κεφαλαίων με τα έσοδα και δεν επηρεάζει τη βάση κόστους στο σπίτι σας.

Αναχρηματοδοτήσατε ποτέ το δάνειο στο σπίτι σας μετά την εκτίμησή του; Ράφι μετρητών; Είναι βασικά η ίδια στρατηγική.

Το μόνο που λείπει είναι ότι δεν μπορείτε να υποτιμήσετε την αξία του σπιτιού σας και να το χρησιμοποιήσετε για να αντισταθμίσετε το εισόδημά σας. 🙂

Υπάρχουν περισσότερα από 263 δισεκατομμύρια δολάρια περιστρεφόμενα δάνεια ιδίων κεφαλαίων σύμφωνα με την Federal Reserve (τα στοιχεία είναι από τις 9 Ιουλίου 2021):

Τα δάνεια ιδίων κεφαλαίων είναι απλά δάνεια που έχουν ληφθεί έναντι των ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι σας. Το Buy Borrow Die είναι απλά ένα riff από αυτήν την πολύ δημοφιλή ιδέα.

Η μόνη ρυτίδα είναι ότι οι περισσότεροι άνθρωποι δεν παίρνουν δάνεια μετοχικού κεφαλαίου για καθημερινά έξοδα - συνήθως το κάνουν για μεγάλες αγορές, αλλά τα χρήματα είναι εναλλάξιμα. Δεν έχει σημασία για τι το χρησιμοποιείτε.

Θέλετε να το κάνετε αυτό με το χαρτοφυλάκιο αποθεμάτων σας; Μερικές, αλλά όχι όλες, μεσιτείες προσφέρουν αυτό. Για παράδειγμα, ο Schwab το ονομάζει α Γραμμή ενεχυριασμένου περιουσιακού στοιχείου.

Τώρα γνωρίζετε τη στρατηγική Buy Borrow Die!

Πηγαίνετε να εντυπωσιάσετε τους φίλους σας στο εξοχικό κλαμπ. 🙂