Για πολλούς από εμάς, το σπίτι μας είναι η μεγαλύτερη επένδυση που θα κάνουμε ποτέ. Και όπως παρακολουθούμε την αξία των άλλων επενδύσεών μας, είναι σοφό να εκτιμήσουμε την αξία της κύριας περιουσίας μας (καθώς και τυχόν δευτερεύουσες ιδιότητες μπορεί να κατέχουμε) κατά καιρούς. Φυσικά, η αξία οποιουδήποτε σπιτιού αυξομειώνεται με βάση τις συνθήκες της αγοράς και άλλους παράγοντες. Το ερώτημα λοιπόν είναι: Πώς καθορίζετε την τρέχουσα αγοραία αξία του σπιτιού σας;
Πρώτον, πρέπει να καταλάβετε ότι η αξία του σπιτιού σας δεν βασίζεται στο τι πληρώσατε αρχικά για αυτό, πόσα έχετε δαπανήθηκε για τη διατήρηση ή τη βελτίωσή του ή το γεγονός ότι ο αδελφός σας επιμένει ότι θα πληρώσει ένα συγκεκριμένο ποσό για αυτό εάν είχε το χρήματα. Η αξία οποιουδήποτε συγκεκριμένου ακινήτου ορίζεται ως "αυτό που θα πληρώσει ένας πρόθυμος και ικανός αγοραστής γι 'αυτό τώρα".
Πώς να αποκτήσετε μια λογική εκτίμηση
Δεν υπάρχουν δύο ιδιοκτησίες στον κόσμο που να μοιάζουν ακριβώς. Επομένως, είναι σχεδόν αδύνατο να στοχεύσετε μια ακριβή αξία της αξίας κάθε συγκεκριμένου σπιτιού.
Ωστόσο, μπορείτε να λάβετε μια λογική εκτίμηση - ή τουλάχιστον ένα εύλογα ακριβές εύρος εκτιμώμενης αξίας - εάν έχετε λεπτομερείς πληροφορίες σχετικά με πράγματα όπως:
- Φυσικά χαρακτηριστικά όπως τοποθεσία, μέγεθος παρτίδας και αριθμός υπνοδωματίων και μπάνιων,
- Πληροφορίες φόρου ακινήτων,
- Ιστορικά στοιχεία πωλήσεων για το ίδιο το σπίτι και
- Πρόσφατες πωλήσεις συγκρίσιμων κοντινών κατοικιών.
Είναι το Zillow ακριβές;
Υπάρχουν ορισμένοι διαδικτυακοί ιστότοποι φιλικοί προς τον καταναλωτή που μπορούν να σας δώσουν μια ιδέα για το τι αξίζει το σπίτι σας. Τα πιο δημοφιλή είναι Redfin, Zillow και Τρούλια.
Το κορυφαίο είναι το Zillow, με μέσο όρο 150 εκατομμύρια επισκέπτες το μήνα. Χρησιμοποιώντας αυτήν τη δωρεάν διαδικτυακή πλατφόρμα, μπορείτε να πληκτρολογήσετε τη διεύθυνση της ιδιοκτησίας σας και θα λάβετε ένα "Zestimate" της τρέχουσας αγοραίας αξίας του σπιτιού σας. Το Zillow χρησιμοποιεί μια ιδιόκτητη αυτοματοποιημένη μέθοδο αποτίμησης που εφαρμόζει αλγόριθμους με βάση τα διαθέσιμα δεδομένα από φορολογικά αρχεία και δεδομένα πωλήσεων που σχετίζονται με την τοποθεσία του ακινήτου σας για τον υπολογισμό του σπιτιού σας Zestimate.
Είναι ακριβές; Χρησιμοποιώ το Zestimates εδώ και χρόνια η επιχείρηση ακινήτων μου, και θα απαντούσα στην ερώτηση με αυτόν τον τρόπο: Ναι και Όχι Μερικές φορές και συχνά. Πολύ μακριά και νεκρός. Αν το καλοσκεφτείτε, η διακύμανση είναι απόλυτα λογική - η έξοδος οποιουδήποτε αλγορίθμου είναι εξίσου ακριβής με τα δεδομένα εισόδου.
Τα Zestimates δημιουργούνται από αυτοματοποιημένο λογισμικό σχεδιασμένο από στατιστικούς και δεν υπάρχει η δυνατότητα για τους ανθρώπους να τροποποιήσουν χειροκίνητα το Zestimate μιας συγκεκριμένης ιδιότητας. Και δεδομένου ότι κάθε ιδιότητα είναι μοναδική και η μοναδικότητα δεν μπορεί να συμπεριληφθεί στον υπολογισμό, δεν υπάρχει πραγματικά τρόπος να εκτιμηθεί με ακρίβεια η αγοραία αξία ενός ακινήτου χρησιμοποιώντας μια αυτοματοποιημένη διαδικασία.
Είναι καλύτερα να επικοινωνήσετε με έναν αντιπρόσωπο
Ένας καλύτερος τρόπος για να προσδιορίσετε την αξία του σπιτιού σας είναι μέσω αδειοδοτημένου κτηματομεσίτη ή μεσίτη που είναι πολύ εξοικειωμένος με την περιοχή όπου βρίσκεται το σπίτι σας. Μπορείτε να βρείτε έναν τοπικό κτηματομεσίτη μέσω μιας υπηρεσίας όπως HomeLight. Ένας πράκτορας έχει έναν αριθμό πραγματικών και ακριβών δεδομένων στα χέρια του στην υπηρεσία πολλαπλών καταχωρίσεων (MLS). Και ένας έμπειρος και επιμελής πράκτορας μπορεί να ορίσει πολύ συγκεκριμένα κριτήρια αναζήτησης και στη συνέχεια να συλλέξει αυτά τα δεδομένα για να καταλήξει σε μια πολύ ακριβή εκτίμηση της πολύ μοναδικής αξίας του σπιτιού σας.
Ο αντιπρόσωπός σας θα ξεκινήσει κάνοντας μια συγκριτική ανάλυση αγοράς (CMA). Αυτό περιλαμβάνει την εξέταση συγκρίσιμων ακινήτων (comps) στη γειτονιά που έχουν πουληθεί τους τελευταίους έξι μήνες. Η ιδιοκτησία σας είναι η "υποκειμενική ιδιότητα" σε αυτήν την ανάλυση, και τρία συγκροτήματα που ταιριάζουν περισσότερο με το σπίτι σας σε μέγεθος, ηλικία, μέγεθος παρτίδας, τύπο στέγης, ανέσεις και στυλ γίνονται οι συγκρίσιμες ιδιότητες.
Ξεκινώντας από την τελική τιμή πώλησης κάθε συσκευής, ο πράκτορας θα προσαρμόσει αυτήν την τιμή προσθέτοντας ή αφαιρώντας αποτιμήσεις της διαφοράς μεταξύ του συγκεκριμένου ακινήτου και του comp. Εάν, για παράδειγμα, ένα συγκρότημα διαθέτει τρία μπάνια και το συγκεκριμένο ακίνητο έχει μόνο δύο, ο αντιπρόσωπος πρέπει να προσαρμόσει την τιμή πώλησης αυτού του κομπιούτερ, έτσι ώστε να είναι πιο σύμφωνη με το συγκεκριμένο ακίνητο. Εάν το συγκεκριμένο ακίνητο έχει τέσσερα υπνοδωμάτια και το κατάλυμα έχει μόνο τρία, η τιμή πώλησης του διαμερίσματος θα προσαρμοστεί ώστε να είναι σύμφωνη με το συγκεκριμένο ακίνητο. Το ποσό για αφαίρεση ή προσθήκη ποικίλλει ανά περιοχή και αυτό το ποσό είναι συνήθως πολύ μικρότερο από το αρχικό κόστος της λειτουργίας.
Ακολουθεί ένα πολύ απλοποιημένο παράδειγμα για το πώς μπορεί να μοιάζει:
| Θέμα Ιδιότητα | Comp #1 | Comp #2 | Comp #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Τιμή πώλησης | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Υπνοδωμάτια | τρία | τρία | τέσσερα | τρία |
| # Τζάκια | ένας | ένας | ένας | κανένας |
| Comp έναντι Θέμα | – | μείον ένα μπάνιο | συν ένα υπνοδωμάτιο | χωρίς τζάκι |
| Προσαρμογή | – | συν $ 5.000 | μείον $ 10.000 | συν $ 5.000 |
| Προσαρμοσμένη τιμή | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Όπως μπορείτε να δείτε, αν το συγκεκριμένο ακίνητο κυκλοφορούσε στην αγορά, πιθανότατα θα πωλούνταν μεταξύ 320.000 και 330.000 δολαρίων. Για να καθορίσετε την τιμή πώλησης στην οποία θα καταχωρίσετε την ιδιοκτησία σας στο MLS (η τιμή καταχώρισής σας), θα προσθέσει ο αντιπρόσωπός σας μαζί τις τελικές τιμές πώλησης των τριών εταιρειών και διαιρέστε το σύνολο με τρεις για να λάβετε μια μέση προσαρμοσμένη πώληση τιμή.
Με βάση αυτήν τη μεθοδολογία, ο πράκτοράς σας πιθανότατα θα σας συνιστούσε να καταχωρίσετε το σπίτι σας για $ 325,000. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι υπάρχει κάποια υποκειμενικότητα στο να κάνετε CMA. Για παράδειγμα, ένα επιπλέον μπάνιο προσθέτει $ 5.000 ή $ 7.000 στην αξία του ακινήτου;
Η Αγορά και οι Αξίες Αξιολόγησης
Η τιμή εισαγωγής, αν και πολύτιμη, είναι στην πραγματικότητα μόνο μια εκτίμηση της πραγματικής αγοραίας αξίας. Ένας πωλητής μπορεί να απαριθμήσει την περιουσία του για $ 325,000. Ένας αγοραστής μπορεί να προσφέρει 300.000 $. Εάν ο πωλητής αποδεχθεί την προσφορά του αγοραστή, το αγοραία αξία είναι $ 300,000 - η τιμή στην οποία συμφώνησαν και τα δύο μέρη της συναλλαγής.
Εκτός από την αγοραία αξία, υπάρχουν και άλλες αποτιμήσεις σε μια συναλλαγή αγοράς κατοικίας. Η πιο ακριβής τιμή είναι η "εκτιμώμενη τιμή". Εκτός αν μπορεί κάποιος αγοράστε το σπίτι σας με όλα τα μετρητά, απαιτείται τραπεζική χρηματοδότηση μέσω ενυπόθηκου δανειστή και θα προσκομιστεί αδειούχος εκτιμητής για τον υπολογισμό της εκτιμώμενης αξίας.
Μια αξιολόγηση είναι πιο λεπτομερής από μια CMA - εκτός από την αξιολόγηση των πρόσφατων πωλήσεων ακινήτων και των γενικών χαρακτηριστικών του σπιτιού, ο εκτιμητής θα περιηγηθεί στο σπίτι για να λάβει υπόψη την τρέχουσα κατάσταση. Οι εκτιμητές είναι επαγγελματίες που καταλήγουν σε έναν ακριβή αριθμό που αντικατοπτρίζει την αξία και όχι μια εκτίμηση.
Όπως μπορείτε να δείτε, η αγοραία αξία (η τιμή που συμφωνήθηκε από τον αγοραστή και τον πωλητή) καθοδηγείται από τον καταναλωτή. Η εκτιμώμενη τιμή καθορίζεται από ειδικούς. Με άλλα λόγια, η εκτιμώμενη αξία δεν είναι απαραίτητα η τιμή για την οποία το ακίνητο θα αγοραστεί ή θα πωληθεί. Στην πραγματικότητα, τα ακίνητα πωλούνται γενικά για περισσότερο από την εκτιμώμενη αξία. Ο δανειστής θα χρησιμοποιεί πάντα την εκτιμώμενη αξία όταν καθορίζει πόσο θα επιτρέψει στον αγοραστή να δανειστεί, ακόμη και αν η εκτιμώμενη αξία είναι διαφορετική από την τιμή της αγοράς.
Η εκτιμώμενη αξία είναι επίσης η αποτίμηση που χρησιμοποιείται για τους περισσότερους άλλους σκοπούς που σχετίζονται με ακίνητα, όπως ο προσδιορισμός ενός κατάλληλο επίπεδο ασφαλιστικής κάλυψης ή αποτίμησης με σκοπό τον υπολογισμό φορολογικών ζημιών, εκκαθαρίσεων ακινήτων και καθαρή αξία.
συμπέρασμα
Συμπεραίνεται σε αυτό:
- Τα Zestimates είναι δωρεάν και θα σας δώσουν μια ένδειξη της αγοραίας αξίας του σπιτιού σας, αλλά δεν θεωρούνται αξιόπιστα.
- Ένας ικανός επαγγελματίας ακινήτων μπορεί να προετοιμάσει ένα CMA που είναι μια πολύ πιο αξιόπιστη και ακριβής εκτίμηση του σπιτιού σας. Παρόλο που χρειάζεται χρόνος για τη σωστή εκτέλεση ενός CMA, οι πράκτορες συχνά το κάνουν αυτό για εσάς χωρίς χρέωση, καθώς είναι γενικά μέρος της υπηρεσίας τους όταν αναφέρετε το σπίτι σας με τον μεσίτη τους. Υποθέτοντας ότι υπάρχουν πρόσφατες πωλήσεις στην περιοχή που είναι συγκρίσιμες, ένα CMA θα σας δώσει μια πολύ στενή προσέγγιση της τιμής αγοράς του σπιτιού σας.
- Η εκτιμώμενη αξία είναι η πιο ακριβής εκτίμηση της αξίας του σπιτιού σας. Αλλά η εκτίμηση δεν είναι φθηνή. Συνήθως θα σας κοστίσει μεταξύ $ 600 και $ 1.000. Και επειδή είναι μόνο ένα στιγμιότυπο τη στιγμή που γίνεται, γίνεται γρήγορα ξεπερασμένο. Οι περισσότερες αναφορές αξιολόγησης θεωρούνται τρέχουσες για μόλις έξι μήνες από την ημερομηνία που ο εκτιμητής πάτησε το ακίνητό σας.