Στεγαστικά REITs: Τι είναι τα mREITs και ανήκουν στο χαρτοφυλάκιό σας;

Τα επιτόκια είναι στο χαμηλότερο που ήταν εδώ και καιρό. Για τους αποταμιευτές και τους επενδυτές μερισμάτων, τα χαμηλά βραχυπρόθεσμα επιτόκια σημαίνουν χαμηλότερες πληρωμές. Πολλοί επενδυτές που αναζητούν μερίσματα υψηλής απόδοσης έχουν στραφεί σε στεγαστικά REIT. Τι είναι και πρέπει να επενδύσετε σε mREITs;

Τι είναι τα Mortgage Real Estate Investment Trusts (mREITs);

Τα στεγαστικά επενδυτικά καταπιστεύματα ακίνητης περιουσίας (mREITs) είναι ένα είδος χρηματοοικονομικής μετοχής. Αυτά τα καταπιστεύματα επενδύουν στην αγορά κατοικίας. Προέρχονται και αγοράζουν ενυπόθηκους τίτλους και συναφή ακίνητα. Τα περισσότερα mREITs είναι εγγεγραμμένα στο Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς των ΗΠΑ (SEC). Και η SEC απαιτεί από αυτούς να δημοσιεύουν οικονομικές καταστάσεις για επανεξέταση από επενδυτές και αναλυτές.

Ως REIT, αυτές οι οντότητες πρέπει να πληρούν αυστηρά κριτήρια. Αυτές περιλαμβάνουν την επένδυση τουλάχιστον 75% των περιουσιακών τους στοιχείων σε ακίνητα, που δεν ανήκουν σε ποσοστό άνω του 50% σε πέντε μετόχους και καταβάλλουν τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου εισοδήματός τους στους μετόχους.

Σε τι επενδύει ένα mREIT;

Τα REITs ενυπόθηκων δανείων δεν κατέχουν ακίνητη περιουσία όπως τα REITs ιδίων κεφαλαίων. Αυτά παράγουν έσοδα από το εισόδημα από ενοίκια. Αλλά Τα mREIT επενδύουν σε στεγαστικά δάνεια και ενυπόθηκους τίτλους. Κερδίζουν από το περιθώριο μεταξύ επιτοκίων βραχυπρόθεσμου δανεισμού και επιτοκίων μακροπρόθεσμων στεγαστικών δανείων.

Για παράδειγμα, ας πούμε ότι ένα mREIT έχει συγκεντρώσει 3 δισεκατομμύρια δολάρια σε επενδυτικό κεφάλαιο. Και δανείζεται επιπλέον 5 δισεκατομμύρια δολάρια με τόκο 2%. Με αυτά τα 8 δισεκατομμύρια δολάρια, αγοράζει στεγαστικά δάνεια που πληρώνουν επιτόκια 3,5%. Το περιθώριο (διαφορά) μεταξύ του ποσού που δανείστηκε και των εσόδων που εισέπραξε είναι 1,5%.

Πρακτορείο εναντίον Μη πρακτορεία και κατοικίες vs. Εμπορικό - Ποια είναι η διαφορά;

Υπάρχουν διάφοροι τύποι mREIT και διάφοροι τρόποι επένδυσης σε αυτά. Οι δύο κύριοι τύποι είναι οικιστικοί και εμπορικοί, κατηγοριοποιημένοι με βάση τους τύπους ακινήτων που υποστηρίζουν τα στεγαστικά δάνεια που κατέχει η REIT.

Και σε αυτούς τους τύπους, τα περισσότερα mREIT επενδύουν είτε σε αντιπροσωπεία είτε σε μη αντιπροσωπεία ή σε συνδυασμό των δύο.

1. Τα στεγαστικά γραφεία υποστηρίζονται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση (π.χ. δάνεια FHA και VA) και έχουν ελάχιστο κίνδυνο αθέτησης.
2. Στεγαστικά δάνεια χωρίς υπηρεσίες (π.χ. συμβατικά και jumbo στεγαστικά δάνεια) υποστηρίζονται από τα προσωπικά οικονομικά (πιστωτικά και έσοδα) των δανειοληπτών και θα μπορούσαν να φέρουν μεγαλύτερο κίνδυνο. Αλλά συνήθως χρειάζεστε υψηλότερη πιστωτική βαθμολογία και εισόδημα για να πληροίτε τα κριτήρια για αυτά τα είδη δανείων, οπότε ο κίνδυνος μη πληρωμής ενδέχεται επίσης να είναι χαμηλός σε αυτά τα στεγαστικά στεγαστικά δάνεια.

Μπορείτε να επενδύσετε σε mREITs από αγορά μετοχών στο REIT είτε αγοράζοντας ένα αμοιβαίο κεφάλαιο που διαπραγματεύεται με χρηματιστήριο (ETF) που διαθέτει REITs.

Μάθετε περισσότερα:Επενδύσεις ETF 101

Επενδυτικοί Κίνδυνοι mREIT

Οι δύο κύριοι κίνδυνοι που επηρεάζουν τα επενδυτικά κέρδη του mREIT είναι η αστάθεια των επιτοκίων και οι προπληρωμές δανείων από ενυπόθηκους δανειολήπτες.

1. Κίνδυνος Επιτοκίου

Ένας σημαντικός κίνδυνος για όλους τους επενδυτές REIT είναι οι διακυμάνσεις των επιτοκίων. Τυπικά, όπως επιτόκια ανεβαίνουν, οι τιμές REIT μειώνονται. Αυτό το αποτέλεσμα είναι ιδιαίτερα υπερβολικό με τα mREIT. Κερδίζουν χρήματα στο περιθώριο μεταξύ βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων επιτοκίων. Και όταν το βραχυπρόθεσμο επιτόκιο ανεβαίνει, το mREIT βγάζει λιγότερα χρήματα στο spread.

Για παράδειγμα, εάν το μακροπρόθεσμο σταθερό επιτόκιο είναι 3,5% και το βραχυπρόθεσμο επιτόκιο δανεισμού αυξάνεται από 2% σε 2,5%, το περιθώριο μειώνεται από 1,5% σε 1%. Αυτό μεταφράζεται σε τεράστια πτώση κερδών για το mREIT.

Η μελλοντική χρηματοδότηση γίνεται επίσης πιο ακριβή όταν τα επιτόκια αυξάνονται. Και αυτό μειώνει την αξία των δανείων που υπάρχουν ήδη στα βιβλία της REIT.

2. Κίνδυνος προπληρωμής

Αλλά ένα επιτόκιο πτώση μπορεί να είναι καταστροφικά για mREITs κατοικιών. Όταν μειώνονται τα επιτόκια, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού αναχρηματοδοτούν τα δάνεια τους. Και τα κατοικημένα mREIT βασίζονται συνήθως στους κατόχους υποθηκών που πληρώνουν το δάνειο με σταθερό επιτόκιο για ολόκληρη τη διάρκεια της υποθήκης 15 ή 30 ετών. Όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αναχρηματοδοτεί, πληρώνει το δάνειο νωρίς και οι πληρωμές τόκων σταματούν να ρέουν στο mREIT.

Τα εμπορικά mREIT επηρεάζονται λιγότερο από τον κίνδυνο προπληρωμής όταν μειώνονται τα επιτόκια. Στην πραγματικότητα, μια πτώση επιτοκίου ωφελεί τα εμπορικά mREITs, επειδή συνήθως εξασφαλίζονται με δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου. Οι τόκοι που πληρώνονται αυξάνονται όταν αυξάνονται τα επιτόκια. Τα εμπορικά mREIT παρέχουν επίσης υψηλότερη απόδοση από τα mREITs κατοικίας. Αυτό συμβαίνει επειδή οι δανειολήπτες εμπορικών δανείων είναι συνήθως υψηλότερος πιστωτικός κίνδυνος από τους ιδιοκτήτες κατοικιών.

Συνήθως, οι διευθυντές του mREIT έχουν αναπτύξει εξελιγμένες στρατηγικές αντιστάθμισης για τον μετριασμό της διακύμανσης των επιτοκίων και του κινδύνου προπληρωμής.

Ποια είναι τα καλύτερα mREIT για επένδυση;

Αυτή τη στιγμή υπάρχουν περισσότερα από 40 mREIT. Και οι μερισματικές αποδόσεις κυμαίνονται από 1,9% έως 13,36%. Οι τρεις πρώτοι νάνοι όλοι οι άλλοι σε μέγεθος.

Πρέπει να επενδύσετε σε ένα mREIT;

Η επένδυση είναι μια εξαιρετικά προσωπική προσπάθεια προσαρμοσμένη ανοχή ρίσκου, επενδυτικούς στόχους, προτιμώμενες στρατηγικές και άλλους παράγοντες. Σύμβουλοι επενδύσεων, οι οποίοι μπορούν να βρεθούν χρησιμοποιώντας υπηρεσίες όπως π.χ. Ιππότης Αρχείο ή Facet Wealth, προτείνετε σωστή κατανομή περιουσιακών στοιχείων. Αυτό περιλαμβάνει την προσθήκη ορισμένων επενδύσεων σε ακίνητα στο συνολικό χαρτοφυλάκιό σας. Τα mREIT είναι ένας βολικός τρόπος για να προσθέσετε έκθεση σε ακίνητα σε οποιοδήποτε χαρτοφυλάκιο. Υπάρχουν όμως πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα για την επένδυση σε ένα mREIT.

Τελικές σκέψεις

Πολλοί επενδυτές χρησιμοποιούν REIT για να προσθέσουν διαφοροποίηση ακινήτων στα χαρτοφυλάκια τους χωρίς να κατέχουν οι ίδιοι κάποια ακίνητη περιουσία. Αγορά και πωλούνται στα μεγάλα χρηματιστήρια, τα REIT προσφέρουν ρευστότητα. Συγκεκριμένα, τα REIT για στεγαστικά δάνεια συνήθως πληρώνουν υψηλότερα από το μέσο όρο μερίσματα. Προσελκύουν επενδυτές λόγω αυτής της μεγάλης διάρκειας που αντιμετωπίζει η αμερικανική οικονομία χαμηλότερα από το κανονικό επιτόκια.

Στεγαστικά REITs-ένας μοναδικός τύπος εμπιστοσύνης επενδύσεων σε ακίνητα-επενδύστε σε στεγαστικά δάνεια και ενυπόθηκους τίτλους. Κερδίζουν στο περιθώριο μεταξύ επιτοκίων βραχυπρόθεσμου δανεισμού και επιτοκίων μακροπρόθεσμων στεγαστικών δανείων. Ένα mREIT δεν κατέχει φυσικά ακίνητα, επομένως δεν υπόκειται στους ίδιους κινδύνους των REIT που επενδύουν σε εμπορικά και οικιστικά ακίνητα. Ο κύριος επενδυτικός κίνδυνος που αντιμετωπίζουν τα mREIT είναι η αβεβαιότητα της σταθερότητας των επιτοκίων.