DiversyFund Review: In Mehrfamilienimmobilien investieren

Wenn es um Immobilien geht, lautet das alte Sprichwort „Lage, Lage, Lage“.

Mit dem Aufkommen von Immobilieninvestitionsplattformen ist es jetzt einfacher, Ihr Portfolio geografisch zu diversifizieren.

Etwas schwieriger ist es, es basierend auf der Anlageklasse zu diversifizieren. Bei börsennotierten REITs erhalten Sie oft eine beträchtliche Menge an Gewerbeimmobilien – Einkaufszentren, Lagerhallen, medizinische Parks usw. American Tower (NYSE: AMT), einer der größten REITs, konzentriert sich auf Gewerbegebiete (Mobilfunktürme). Prologis (NYSE: PLD) besitzt Logistikeinrichtungen, um die globale Lieferkette zu erleichtern.

Was wäre, wenn Sie zum anderen Ende gehen wollten? Wohn?

Hier ist eine Firma wie DiversityFonds kommt herein. Sie haben eine unterversorgte Nische identifiziert – Mehrfamilienimmobilien.

Inhaltsverzeichnis

1. Wer ist DiversyFund?
2. Wie funktioniert DiversyFund?
1. Was ist eine bevorzugte Rendite?
2. So verkaufen Sie Ihre Aktien
3. DiversyFonds-Gebühren
4. DiversyFondssteuern
5. DiversyFonds-Risiken
1. Wertschöpfungs-Investitionszyklus
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2. Lokales Immobilienmarktrisiko
3. Illiquider Anlagezeitraum
4. Mangelnde Diversifikation
6. DiversyFund vs. Fundraising
7. DiversyFund vs. ImmobilienMogul 
8. Wer sollte mit DiversyFund investieren?
9. Ist DiversyFund für Sie?
1. Hohe Investitionsgebühren
2. Bevorzugte Rückkehr
10. DiversyFund Vor- und Nachteile
1. Vorteile
2. Nachteile
11. Zusammenfassung

Wer ist DiversyFund?

DiversyFund wurde 2016 von Craig Cecilio und Alan Lewis, zwei erfahrenen Immobilieninvestoren, gegründet Fachleuten und begann, einen Immobilienfonds anzubieten, nachdem sie im November von der SEC qualifiziert worden war von 2018.

Sie bieten einen Fonds an, ihren Growth REIT, und dieser investiert in Mehrfamilienimmobilien (Mehrfamilienhäuser) mit einer Größe von mindestens hundert Einheiten in den Vereinigten Staaten. Sie streben eine interne Rendite von 10-20% bei einem Wertschöpfungszyklus von etwa fünf Jahren an.

Die Strategie ist nicht neu. Ich habe persönlich in einen privaten REIT investiert, der mit derselben Strategie in Apartmentkomplexe investiert. Bei Vertragsende saniert der Betreiber sie und verrechnet den neuen Mietern höhere Mieten. Mit dem Umschlag des Komplexes wird die Immobilie verbessert, die Mieten erhöht und der Wert der Investition steigt.

Außerdem sind sie vertikal integriert, das heißt, sie machen alles im eigenen Haus. Dies wird später ins Spiel kommen, wenn wir über Gebühren sprechen.

Wie funktioniert DiversyFund?

DiversyFund ist ziemlich einfach – Sie haben eine Option (Growth REIT). Keine Auswahl, nur ein einziger Fonds, ziemlich einfach.

DiversyFund hat ein Mindestkonto von 500 USD und Sie müssen kein akkreditierter Investor zu investieren, da Sie in einen Fonds und nicht in eine Einzelimmobilie investieren.

Sie können als Einzelperson, Gemeinschaft, Körperschaft oder über einen Trust investieren. Als Einzelperson müssen Sie mindestens 18 Jahre alt sein, eine Sozialversicherungsnummer, eine gültige US-Wohnadresse und ein US-Bürger, einen ständigen Wohnsitz oder ein gültiges US-Visum besitzen. Ziemlich normales Zeug.

Ihre Rendite basiert auf dem Zeitpunkt, zu dem die Immobilien verkauft werden, der voraussichtlich gegen Ende 2023 sein wird. Wenn sie die Immobilien verkaufen, erhalten Sie Ihre Hauptinvestition zuzüglich einer Vorzugsrendite von 7 % zurück. Diese Rendite wird gezahlt, bevor das Unternehmen etwas verdient. Die restlichen Gewinne (sofern vorhanden) werden nach einem Zeitplan ausgezahlt. Anleger erhalten 65% des Gewinns, bis sie eine jährliche Rendite von 12% erreichen, dann werden die verbleibenden Gewinne 50/50 zwischen den Anlegern und dem Unternehmen aufgeteilt.

Was ist eine bevorzugte Rendite?

Eine bevorzugte Rendite bezieht sich auf die Reihenfolge, in der das Geld an die Anleger ausgeschüttet wird.

Der DiversyFund Growth REIT bietet eine bevorzugte Rendite von 7% des investierten Kapitals aus dem operativen Cashflow. Das bedeutet, dass das erste Geld an die Anleger gezahlt wird, bis sie eine Rendite von 7% erzielen.

Danach können Anleger 65 % des verbleibenden Cashflows einsammeln, nachdem der REIT-Sponsor einen Nachholbeitrag einzieht. Anleger können eine jährliche Rendite von bis zu 12% erzielen.

Während in einem schlechten Anlagejahr eine bevorzugte Rendite nicht garantiert ist, können Anleger ihre langfristigen Anlageerträge berechnen.

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So verkaufen Sie Ihre Aktien

Ein Unterschied zwischen einem Crowdfunded-Immobilien-REIT und einem öffentlich gehandelten REIT, der an der Börse gehandelt wird, ist die Liquidität. Anleger können öffentliche REITs handeln, indem sie heute kaufen und morgen straffrei verkaufen.

Die Rücknahme Ihrer DiversyFund-Anteile kann jedoch mehrere Jahre dauern. Die meisten Anleger müssen warten, bis der REIT-Fondsmanager beschließt, den Fonds zu schließen und die Anteile zu liquidieren. Der voraussichtliche Liquidationstermin ist Ende 2023.

Es ist auch möglich, dass Anleger ihre Aktie vorzeitig verkaufen, aber ein Verkauf ist nicht garantiert. Anleger müssen dem Fondsmanager ihren Wunsch zum Verkauf von Anteilen mitteilen. Der Fondsmanager hat das Vorkaufsrecht. Anleger können auch Anteile an einen anderen Anleger übertragen.

Wenn der Mehrfamilienimmobilienmarkt einbricht oder viele Anleger verkaufen möchten, kann DiversyFund den Rückkauf von Aktien ablehnen. Aufgrund des unbegrenzten Anlagehorizonts ist es ratsam, nur Bargeld zu investieren, das Sie erst nach einigen Jahren benötigen.

DiversyFonds-Gebühren

DiversityFonds sagt, dass es keine Gebühren verlangt, was wahr ist, aber nicht das vollständige Bild. Sie erheben keine Verwaltungsgebühr für den Fonds.

Wenn mehrere Unternehmen beteiligt sind, werden die Gebühren in verschiedenen Phasen berechnet. Bei Immobilien gibt es verschiedene Einheiten wie den Fonds, den Entwickler und den Sponsor. Wie zu erwarten, müssen alle bezahlt werden, damit dem Fonds Gebühren vom Bauträger, Hausverwalter usw. in Rechnung gestellt werden können. Da DiversyFund vertikal integriert ist, zahlt der Fonds gewissermaßen „sich selbst“.

Der Fonds darf den Anlegern keine Fondsverwaltungsgebühr in Rechnung stellen, jedoch fallen monatliche/jährliche sowie transaktionsbezogene Gebühren an, die vom Fonds bezahlt werden. Indirekt gibt es also Gebühren (es gibt immer Gebühren).

Wenn Sie die Rundschreiben Wachstums-REIT, Sie werden sehen, dass der Abschnitt zu den Gebühren recht umfangreich ist. Es beinhaltet eine Vermögensverwaltungsgebühr sowie eine beträchtliche Entwicklergebühr. Jeden Monat wird ein kleiner Prozentsatz zur Bezahlung des Managements entnommen.

Diese Arten von Gebühren sind üblich. Die Frage ist, ob Sie diese für zu hoch (oder zu niedrig) halten – das müssen Sie selbst entscheiden.

DiversyFondssteuern

Da Sie in einen Fonds investiert sind, erhalten Sie am Ende des Jahres ein Formular 1099-DIV. Wenn und wann sie den REIT liquidieren, erhalten Sie immer noch eine 1099, die jedoch als Kapitalgewinn behandelt wird.

Dies unterstreicht einen Vorteil von Fonds vs. individuelles Eigentum. Als ich über RealtyShares (jetzt aufgelöst) einen Bruchteil einer Immobilie kaufte, wurde ich Kommanditist einer Personengesellschaft, die die Immobilie besaß. Jedes Jahr erhielt ich ein Formular K-1. An sich keine große Sache. Das bedeutete aber auch, dass ich in einem anderen Staat Steuern einreichen musste. Als Einwohner von Maryland reiche ich normalerweise keine Steuererklärung in North Carolina ein, bis ich eine K-1 von einer in North Carolina ansässigen Personengesellschaft erhalten habe. 🙂

Ein weiteres Formular 1099-DIV ist keine große Sache, es ändert nichts daran, wie Sie Ihre Steuern einreichen.

DiversyFonds-Risiken

Die Bewertung der Anlagerisiken für jede potenzielle Anlage ist Teil Ihrer Due Diligence. Während Sie mit DiversyFund Geld verdienen können, ist diese Plattform nicht gerade eine risikoarme Anlage.

Wertschöpfungs-Investitionszyklus

Es ist möglich, mit DiversyFund mehr zu verdienen als mit ähnlichen REITs, die Sie über Ihren Online-Broker kaufen können. Aber die vertikale Integration ihrer Dienste ist ein bisschen besorgniserregend.

Der Anlageprozess umfasst mehrere Phasen:

1. Kapitalerhöhung: Offene Finanzierungsrunde, um Kapital zu sammeln und Immobilien zu kaufen
2. Erwerb: Qualifizierende Anlageimmobilien kaufen
3. Renovierung: Reparieren und verbessern Sie bestehende Immobilien, um einen potenziellen Mehrwert zu schaffen
4. Anerkennung: Lassen Sie dem Immobilienwert nach Renovierungen Zeit
5. Anordnung: Immobilien verkaufen und Gewinne an Investoren ausschütten

Das Angebotsrundschreiben startete den Growth REIT ursprünglich als „Blind-Pool“-Angebot ohne bestehende Vorteile oder identifizierte Projekte. Inzwischen gibt es mehrere vorgestellte Projekte, die Anlegern eine Vorstellung davon geben, in was der Fonds investiert.

Die annualisierten Investitionsrenditen können aufgrund der Anschaffungs- und Reparaturkosten zunächst niedriger als erwartet ausfallen. Die Anlagerenditen können jedoch steigen, wenn die Immobilienverwalter die Miete erhöhen und eine Immobilie schließlich gewinnbringend verkaufen können.

Sich auf die Wertsteigerung zu verlassen, ist möglicherweise nicht ideal, wenn Sie a stetige Dividendeneinnahmen. Investoren können sie durch die monatlichen Mietzahlungen der Mieter erhalten. Es kann auch schwierig sein, die potenziellen Gesamtanlagerenditen abzuschätzen.

Da die Mindestanlagedauer fünf Jahre beträgt, können Immobilienwerte etwas schwer vorherzusagen sein. In einem halben Jahrzehnt kann einem lokalen Immobilienmarkt viel passieren. Gewinn ist keine Garantie. Manchmal dauert die Verbesserung einer Immobilie und das Warten auf den Verkauf mit Gewinn länger als erwartet oder geschieht überhaupt nicht.

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Lokales Immobilienmarktrisiko

Als Anlageklasse können Mehrfamilienimmobilien eine großartige langfristige Investition zum Vermögensaufbau sein. Aber es gibt Investitionsausfälle. DiversyFund belohnt Anleger mit Gewinn, indem Dividenden aus monatlichen Mieteinnahmen ausgegeben und Immobilien gewinnbringend verkauft werden.

Mehrere Faktoren können jedoch den Immobilienwert reduzieren:

• Veränderungen der lokalen Wirtschaft und des Immobilienmarktes
• Konkurrenz durch Bestandsimmobilien und Neubau
• Änderungen des Bebauungsgesetzes
• Feuer, Überschwemmungen und andere Opfer
• Nicht versicherte Schäden

DiversyFund ist bestrebt, Risiken durch Investitionen in Märkte mit starkem Beschäftigungswachstum, wachsender Bevölkerung und unterdurchschnittlichen Leerstandsquoten zu mindern.

Auch Kostenüberschreitungen, unerwartete Reparaturen und zukünftige Kreditaufnahmen können die Investitionskostenbasis erhöhen. Anleger werden höchstwahrscheinlich Geld verlieren, wenn eine Immobilie mit Verlust verkauft wird – oder scheitert.

Im Gegensatz zu FDIC-versicherten Sparkonten und Einlagenzertifikaten können Anleger ihr verlorenes Anlageguthaben nicht wiederherstellen.

Illiquider Anlagezeitraum

Der DiversyFund Growth REIT ist ein „öffentlicher nicht gehandelter REIT“ ohne Sekundärmarkt. Sie können Ihre DiversyFund-Anteile wie Aktien und ETFs nicht verkaufen, um schnell Bargeld zu beschaffen.

Es gibt einen mehrjährigen Anlagezeitraum und DiversyFund liquidiert die Anteile, wenn der REIT liquidiert wird. Das Liquidationsdatum ist unbefristet und Anleger können die Anteile entweder in ein anderes Angebot reinvestieren oder auszahlen lassen.

Einige der ersten Investoren, die 2018 beim Start des REIT Aktien gekauft haben, werden für etwa fünf Jahre investieren. Der derzeit geplante Liquidationstermin ist Ende 2023.

Anleger können dem Manager anbieten, ihre Anteile zu verkaufen. Der Manager kann jedoch den Rückkauf der Aktien verweigern. Sechs Monate nach dem Kaufdatum verkaufte Aktien werden zu 90 % des beizulegenden Zeitwerts verkauft. Die Übertragung von Aktien auf einen anderen Käufer ist unter bestimmten Umständen möglich.

Mangelnde Diversifikation

Das DiversyFund Growth REIT-Angebotsrundschreiben besagt, dass sich die meisten Anlageimmobilien wahrscheinlich auf dem südkalifornischen Markt befinden werden. Der Sponsor ist mit diesem lokalen Markt am besten vertraut, was das Anlagerisiko reduzieren kann.

Der Growth REIT ist jedoch möglicherweise keine gute Option, wenn Sie kein Engagement in kalifornischen Immobilien wünschen. REITs mit einem bundesweiten Portfolio weisen eine natürlichere Diversifikation auf.

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DiversyFund vs. Fundraising

Der nächste Konkurrent von DiversyFund ist Fundraising, das drei Kontostufen bietet – Starter (mindestens 10 USD), Core (1.000 USD), Advanced (10.000 USD) und Premium (100.000 USD).

Mit Starter können Sie in einen eREIT einsteigen.

Mit Core können Sie die gewünschten Investitionen auswählen (Ausgewogenes Investieren, Ergänzendes Einkommen, Langfristiges Wachstum) und automatische Investitionen sind inbegriffen.

Wenn Sie in den Plänen aufsteigen, können Sie damit beginnen, einzelne Immobilien hinzuzufügen und auf zusätzliche Mittel zuzugreifen.

Fundrise erhebt eine jährliche Anlageberatungsgebühr von 0,15 % (auf die unter bestimmten Umständen verzichtet werden kann, z. B. wenn Sie einen anderen Anleger einladen) und ist ähnlich illiquide.

Sie können unsere lesen vollständige Fundrise-Überprüfung für mehr.

DiversyFund vs. ImmobilienMogul 

ImmobilienMogul ist eine weitere Top-Alternative zu DiversyFund und kann für akkreditierte Anleger eine bessere Option sein. Der vermögende Anleger kann in einzelne „Private Placement“-Angebote und 1031 Börsen investieren. Die Investition in handverlesene Angebote bietet mehr Kontrolle über den Anlageprozess und kann ein höheres potenzielles Einkommen haben.

Nicht akkreditierte Anleger können in zwei verschiedene REITs investieren. Jeder REIT hat eine Mindestinvestition von 5.000 USD, hat jedoch eine andere Anlagestrategie.

MogulREIT I kann risikoaverser sein und konzentriert sich auf Kreditangebote, um monatliche Dividenden aus Mieteinnahmen in Gewerbeimmobilien zu erzielen. Die annualisierte Ausschüttungsrendite nach Gebühren beträgt 6,0 % APY.

MogulREIT II ähnelt dem DiversyFund Growth REIT, indem es in Mehrfamilienimmobilien investiert. Ein Unterschied besteht darin, dass das RealtyMogul-Portfolio eine breitere landesweite Präsenz haben kann. Die meisten Immobilien befinden sich im Süden und Osten der USA. Dieser REIT hat eine annualisierte jährliche Rendite von 4,5% und kann mehr verdienen, wenn Immobilien mit Gewinn verkauft werden.

Die Vermögensverwaltungsgebühren können bis zu 1,25% des Aktienwertes betragen. Diese laufende Gebühr kann höher sein als die von DiversyFund berechneten Gebühren. Sie müssen aber auch die anderen Nebenkosten wie die Kosten für den Erwerb oder Verkauf von Immobilien vergleichen.

Wer sollte mit DiversyFund investieren?

Anleger, die ein Engagement in Mehrfamilienimmobilien in Südkalifornien mit einem Anlagehorizont von fünf Jahren anstreben, sollten DiversyFund in Betracht ziehen. Es ist möglich, jährliche Renditen zu erzielen, die mit der historischen durchschnittlichen Jahresrendite des S&P 500 konkurrieren.

DiversyFund ist nicht risikofrei, aber die Erzielung von Anlageerträgen kann weniger volatil sein als die Anlage in Immobilienaktien. Das Mindestinvestitionsvolumen von 500 USD und die Möglichkeit für nicht akkreditierte Anleger zu investieren, macht es jedem leicht, direkt in Immobilien zu investieren.

Ist DiversyFund für Sie?

Wenn Sie in Mehrfamilienimmobilien investieren wollten, ist dies eine der besseren Optionen, die Sie in Betracht ziehen sollten. Da sie nur eine Anlagemöglichkeit bieten, stellt sich die Frage, ob Sie mit ihrer Gebührenstruktur einverstanden sind.

Hohe Investitionsgebühren

Als ich es mit meiner privaten Anlage verglich, schienen die DiversyFund-Raten hoch. Meine private Investition verlangt eine Hausverwaltungsgebühr von 2%, die jedoch auf den eingenommenen Mieten berechnet wurde. Dies ist vergleichbar mit der monatlichen Gebühr, die in der SEC-Anmeldung aufgeführt ist (obwohl diese Gebühr nach meiner Lektüre auf dem Kapitalkonto des Anlegers berechnet wird). Dies Rezension von Motley Fool war kein Fan von DiversyFund aufgrund ihrer begrenzten Erfolgsbilanz, überdurchschnittlicher Gebühren und verschiedener anderer Elemente.

Bevorzugte Rückkehr

Ein weniger offensichtlicher Bereich, in den Motley Fool eingegriffen hat, war die Rückgabestruktur. DiversyFund bietet 7% bevorzugt und dann eine 65/35 Aufteilung der Gewinne bis zu 12% jährlich. Es gibt auch eine Aufholjagd über Promoted Interest. Motley Fool sagte, dass 80/20 oder 75/25 (ohne Aufholjagd) typischer ist.

In meinem privaten Deal habe ich eine bevorzugte Rendite von 8% mit einem 70/30-Split ohne Aufholjagd oder einen Rückschritt in der Aufteilung basierend auf der Rendite erzielt.

Alternativ, wenn Sie einfach nur in Immobilien einsteigen möchten und nicht über Mehrfamilien als Anlageklasse verkauft werden, gibt es viele andere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Sie können sich für die Immobilien-Crowdfunding-Plattformen entscheiden oder es einfach halten und einen börsennotierten REIT auswählen.

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DiversityFonds Für und Wider

Zusammenfassung

DiversyFund macht es Anlegern leicht, in Mehrfamilienimmobilien zu investieren. Mit einer Investition von mindestens 500 USD können es sich viele Anleger leisten, eine kleine Position zu eröffnen und ihr Portfolio zu diversifizieren. Wenn Sie investieren möchten alternative Vermögenswerte, DiversyFund kann eine lohnende langfristige Idee sein, wenn Sie mit Crowdfunding-Immobilien-REITs vertraut sind.