Hvis du ejer et hjem og nogensinde bruger meget tid sammen med dine naboer, ender du altid med at tale om ejendomsværdier og ejendomsskatter.
Folk elsker at tale om, hvordan deres hus steg i værdi, men de hader også, hvordan deres ejendomsskatter er så høje. Beklager ven, du kan ikke have det begge veje! 😂
Hvis ejendomsværdierne stiger, stiger ejendomsskatterne til!
I Howard County er vores ejendomsskatter ~1,442 % (amt, stat, brand og værdiværdi). Kraftig i forhold til nogle, let i forhold til andre.
Nå, vi modtog for nylig en ejendomsskatteansættelsesmeddelelse fra vores stats afdeling for vurderinger og beskatning. Ligesom mange ejendomme over hele landet oplevede vi en stigning i vores vurderinger.
Det var første gang, at ejendomsværdien steg markant. Vi forventede dette, fordi vi lavede nogle renoveringer under pandemien, og vores hjem blev lidt større.
Jeg ved ikke, hvad der er en rimelig vurdering eller ej, men da der var mulighed for at appellere, tænkte jeg, at det ikke ville skade at give det et skud vel?
Bemærk, vi bor i Howard County, Maryland, så dit amt og stat kan have en anden proces og deadlines, men mange områder følger lignende procedurer.
Indholdsfortegnelse
- Start af vurderingsklageprocessen
- Gennemgang af revurderingsarket
- Ring til din ejendomsmægler
- Skal jeg appellere?
- Hvad er kvalitetsfaktoren?
- Skriftlig, mundtlig eller videoappel?
- Vores appel blev godkendt! (lidt)
- Hvad er det næste?
Start af vurderingsklageprocessen
Klageprocessen er ligetil, og du har 45 dage til at indgive en formel klage.
Min meddelelse var dateret 29.12.2022 (selvom jeg først fik den et par dage senere). Jeg havde indtil den 12. februar til at beslutte mig for, hvad jeg vil lave.
Heldigvis kan du gøre det hele online igennem denne form men du skal have din vurderingsmeddelelse. De beder om dit opslag og kontrolnummer. (placeret i boksen øverst til højre)
Først kan du anmode om vurderingsarket for din ejendom samt en områdesalgsanalyse. Det er dette, du vil appellere, så du skal bruge arbejdsarket til at beslutte, på hvilket grundlag du vil appellere det.
I starten var jeg ikke sikker på, om jeg ville anke, men du kan bede om dokumenterne uden at anke. Det er rart at kunne se, hvordan de har bestemt værdien af din bolig.
Jeg anmodede om arbejdsarket og analysen den 1/3/2023 og modtog dem via e-mail den 21/1/2023.
Gennemgang af revurderingsarket
I Maryland er Residential Worksheet for Reassessment et ligetil dokument, der forklarer, hvordan State of Marylands Department of Assessments and Taxation nåede frem til sin vurdering.
De første tre sider dækkede vores hus. Det inkluderer alle aspekter af vores hjem og inkluderer den sats, som det er værdsat til. (det her PDF forklarer arbejdsarket og hvad hver af værdierne betyder)
De sidste to sider indeholdt sammenlignelige salg i de sidste par år.
Det er ret detaljeret og i vores tilfælde korrekt. Der var ingen fejl i det. Boo.
Ring til din ejendomsmægler
Hvis du begynder at føle dig lidt overvældet, eller bare for at få en second opinion, så ring til din ejendomsmægler. Han eller hun vil være i stand til at hjælpe dig, fordi de gennemgår denne proces hele tiden. De ved, hvordan det hele fungerer, og de har måske endda et godt forhold til vejlederen, som vil gennemgå din sag.
Og føl dig ikke skyldig også ved at bruge deres tid - hvem tror du, du sandsynligvis vil ringe til, når det er tid til at sælge dit hus?
Nogle websteder foreslår, at du kan hyre en tredjepart til at håndtere det til gengæld for en procentdel af de sparede penge. Jeg tror ikke, det er nødvendigt - hvis din agent ikke vil hjælpe, så overvej at få en ny agent næste gang. Men jeg lavede processen selv, og den første fase af processen var ikke svær.
Skal jeg appellere?
Når du overvejer, om du skal klage, er der et par overvejelser.
Er der nogen fejl? Dette er sandsynligvis den nemmeste ting at få rettet.
For vores specifikke situation troede jeg, at der var en unøjagtighed baseret på, hvad jeg så i ejendomsdatabasen. I databasen stod der, at vi havde 6 komplette badeværelser (3 inventar eller flere) og et halvt bad (2 eller færre). I virkeligheden har vi kun 4 komplette badeværelser og et halvt bad. Det er to ekstra badeværelser.
Hvert komplette badeværelse er værd $5.000 i Maryland.
Men revurderingsskemaet havde det korrekte antal badeværelser. Og hvert badeværelse er kun $5.000 i værdi, hvilket ikke er meget.
Efter fejl kunne du bestride det på grundlag af sammenlignelige forhold. Det er her, du sammenligner den vurderede værdi af din i forhold til markedsværdien af boliger i dit område - eller hvad amtet indeholdt i dit revurderingsskema. Hvis der for nylig var et skift i markedet, som mange områder oplevede, da renten steg i løbet af det seneste år eller deromkring, kunne du argumentere for, at din værdi også er lavere.
Dette vil kræve, at du får sammenlignelige salgstal og laver en smule research. Amtets områdesalgsliste inkluderede kun salg så sent som i december 2022 (og kun ét salg i december, og jeg tvivler på, at der kun er solgt ét hus i hele december). Hvis du vil gå denne vej, vil du have flere data, og din ejendomsmægler kan hjælpe dig med det.
Kan du bestride nogen af multiplikatorerne? Når den samlede boligbasisværdi er lagt sammen, er der tre "boligværdijusteringer:"
- Amts multiplikator – som gælder for alle boliger i et amt
- Kvalitetsfaktor – som bedømmeren bestemmer (1-9 score)
- Nabotilpasning – som gælder for alle boliger i et "kvarter"
Jeg tvivler på, at du kan bestride 1. og 3. multiplikatorerne, men hvad med Quality Factor?
Hvad er kvalitetsfaktoren?
Vores var en 6, hvilket betød, at multiplikatoren på vores boligværdi var 1,37x. En 5 er en multiplikator på kun 1,17x – altså en forskel på 20 %!
Jeg sendte en e-mail til Skatteministeriet for bedre at forstå, hvordan kvalitetstallet bestemmes, fordi det nok er min bedste tilgang.
Samme dag (tak Braxton!) sendte den assisterende tilsynsførende for vurderinger mig et dokument, der forklarer CAMAs boligomkostningsgrader (som vores stat bruger som kvalitetsfaktorer). CAMA står for Computer Assisted Mass Appraisal, og det er det, der bruges af offentlige myndigheder over hele landet til at bestemme dette aspekt af vurderinger.
Her er, hvad der er angivet for klasse 5 og 6:
- 5. klasse – Boliger i denne klasse omfatter generelt individuelt designede masseproducerede boliger i bedre underafdelinger. Disse boliger er bygget fra designerplaner, ved hjælp af dygtige håndværkere og standard til gode materialer hele vejen igennem. Der er udvendig udsmykning og interiør er godt udført (godt).
- 6. klasse – Boliger i denne klasse omfatter generelt dem, der er designet til individuelle boligejere, der bruger materialer af god kvalitet overalt. Byggeriet er overvåget af en kompetent bygherre. Disse boliger kan være bygget i bedre end gennemsnittet udvikling. I konstruktionen af denne klasse af boliger er der mere vægt på detaljer i både udvendige og indvendige raffinementer (Meget god).
I listen over salg på de sidste to sider begyndte jeg at se på nogle af boligerne vurderet med en kvalitetsfaktor på 6, og de virkede sammenlignelige med mit utrænede øje. Disse var større huse med mursten ydre, lignende finish indeni og bygget i en lignende tidsramme.
Dem, der blev vurderet som en kvalitetsfaktor på 6 eller 7, var meget nyere, meget større og havde sandsynligvis nogle indvendige funktioner, der ikke var fuldt fanget på Zillow.
Den eneste forskel, der kan gælde for vores hjem, er, at vores ikke er et "masseproduceret hjem" i den forstand, at et kvarter med Toll Brothers hjem er masseproduceret. Vores blev bygget i 1980'erne ud fra en plan, som boligbyggeren købte.
Jeg sendte en e-mail til Assistant Supervisor of Assessments for at spørge, om jeg kunne appellere på disse grunde, og han sagde, at jeg kunne!
God eftermiddag og du er velkommen. Ja, du kan klage på disse grunde, og dit argument for karakterklassificering vil blive behandlet af bedømmeren. Bedømmeren vil have mulighed for at trække vurderingsdata fra samfundet som helhed og afgøre, om dit hus blev bedømt retfærdigt i forhold til andre. Bare hvis du ikke er bekendt, har jeg vedhæftet et dokument om appelprocessen over alt.
Skriftlig, mundtlig eller videoappel?
Der er tre muligheder for at anke – skriftlig anke, telefonhøring eller videohøring.
Den enkleste fremgangsmåde er skrevet, men du kan anmode om en telefon- eller videoappel.
Jeg indgav en skriftlig appel (hvilket virkede nemmest) og anførte grundlæggende, hvad jeg skrev ovenfor:
Vores hjem var fast besluttet på at have en kvalitetsfaktor på 6, når jeg mener, at den mere præcist burde betragtes som en 5. Det blev bygget i 1980 baseret på et bredt tilgængeligt plan af Avril Shull, så selvom det er individuelt i området (så vidt vi ved), er det ikke specialdesignet til en individuel husejer. Det var baseret på et masseproduceret design. I betragtning af listen over sammenlignelige boliger i nærheden af os, inklusive en, der for nylig blev solgt i nabolaget, tror jeg, at vores interiør og eksteriør er tættere på linje med klasse 5-boliger.
Jeg indgav dette den 26. januar, og der er et efterslæb på 8-12 uger.
Jeg modtog et svar den 10. april! Det var omkring 74 dage senere og lige midt i den anslåede 8-12 ugers ventetid, så slet ikke dårligt.
Vores appel blev godkendt! (lidt)
Amtet sendte et brev på to sider tilbage, hvori de forklarede deres resultater, hvoraf det første formentlig blot er et formularbrev sendt til alle, der appellerede. Den forklarede, at det var den endelige bekendtgørelse, og at vurderingen var på side to.
Den endelige meddelelse om vurdering viste os Appelleret værdi, eller hvad amtet ville have anset for vores markedsværdi, hvis vi ikke havde anket.
Så viste de vores Endelig markedsværdi, hvilket er det, vi bliver beskattet af.
Vi havde en reduktion på 10,86 % i rabat på den appellerede værdi!
Hvis du husker fra tidligere, ankede jeg ud fra Kvalitetsfaktoren, og det er en beregning på boligen alene. I den påklagede værdi og den endelige markedsværdi ændrede vores jordværdi sig ikke. Vores "Bygninger, Andet" faldt med 13,98 %.
Hvis du husker kvalitetsfaktormultiplikatoren, var den 1,37x for en QF på 6 og 1,17x for en QF på 5.
0,20 af 1,37 er omkring 14,5 % – så ret tæt på, men ikke lige præcis hvad vores reduktion var.
Det ser ikke ud til, at de læser noterne til min appel, fuldt ud var enige om, at vi var den lavere kvalitetsfaktor, og sænkede den tilsvarende. De gav heller ikke nogen forklaring på, hvad der ændrede sig, men den endelige markedsværdi er lavere end før, hvilket er rart.
Hvad er det næste?
Med den nye vurdering kan du nu klage igen, hvis du vil.
Der er tre "niveauer" for appellen:
- Supervisor niveau – dette er det niveau, jeg lige har været igennem og sikret en reduktion på 10 %.
- Boligskatteankenævnet – Du går foran en bestyrelse af lokale beboere og gør din sag.
- Maryland skattedomstol – Dette er det sidste trin og er stadig en uformel administrativ høring, hvor du fremlægger din sag personligt (ingen skriftlige høringer).
Der er ingen gebyrer på hvert af niveauerne, og du forventes ikke at have behov for repræsentation.
På dette tidspunkt føler jeg, at jeg har vundet en temmelig solid sejr ved at få en pæn, men fair, reduktion i den endelige markedsværdi, som vil spare os for tusindvis af dollars. Da der ikke var nogen fejl, og det så ud til at acceptere, hvad der svarede til en kvalitetsfaktorreduktion, fik jeg 99 % af det, jeg ønskede.
Det har ikke kostet mig nogen penge, jeg lærte en vigtig proces, der kunne hjælpe venner og naboer... alt imens du også bruger meget lidt tid på det. Derudover blev det foder til et blogindlæg!
Jeg vil sætte denne i vinderkolonnen og ikke forfølge yderligere appeller.
💡Min takeaway fra denne oplevelse - bestrid altid din ejendomsvurdering. Det skader ikke at lære om processen og give det en chance, især hvis der er et stort spring. Du kan spare dig selv for mange penge i processen.
Har du nogensinde anket en ejendomsskatteansættelse? Hvad skete der?