Investering i fast ejendom kan være lukrativt og en fantastisk måde at diversificere din portefølje på. Med en stigende inflation, vender mange investorer sig til forskellige ejendomsinvesteringer for at øge deres indkomst.
Når det kommer til ejendomsinvestering, der er flere retninger, du kan gå. De fleste nye ejendomsinvestorer vil henvende sig til simple enfamiliehuse for at komme i gang, før de ser på noget for komplekst. Men hvis du vil maksimere din ejendomsindtjening, kan du overveje at investere i lejlighedsbygninger.
I denne artikel vil vi se på, hvordan du investerer i lejlighedsbygninger, så du kan afgøre, om det er en investeringsbeslutning, du vil tage. Og hvis du ikke har millioner af dollars i kapital, så lad være med at stresse – vi har muligheder for alle med varierende budgetter og investeringserfaringsniveauer.
Er en lejlighedsbygning en anstændig investering?
Når du investerer dine penge, vil du have det højest mulige afkast og samtidig minimere risikoen for ikke at spilde tid eller energi. Du vil bemærke mere potentiale for højere profit, når du lærer at investere i lejlighedsbygninger.
Her er et par fordele ved at investere i lejlighedskomplekser:
- Du kan få et positivt cashflow-aktiv, der betaler dig hver måned.
- Ejendommen vil (forhåbentlig) værdsætte hvert år.
- Med flere enheder kan du få mere omsætning.
- Du behøver ikke at forholde dig til den volatilitet, der har været til stede på aktiemarkedet på det seneste.
- Du har en sikring mod stigende inflation.
Sådan investerer du i etageejendomme
Disse er seks forskellige måder at investere i lejlighedskomplekser på, hvis du er ny i rummet. Dit valg vil i sidste ende komme ned til, hvad der er behageligt baseret på dine omstændigheder og mål.
Der er tre afgørende faktorer, du skal overveje, før du beslutter dig for, hvordan du investerer i en lejlighedsbygning:
- Din risikotolerance. Kan du håndtere risikoen ved at investere i en lejlighedsbygning? Hvor meget risiko kan du styre?
- Den kapital du skal investere. Hvor mange penge skal du investere i etageejendomme?
- Dit niveau af ejendomsmæglerkendskab. Har du tidligere investeret i fast ejendom?
Lad os se nærmere på, hvordan man investerer i etageejendomme.
Mulighed 1: Køb selv en lejlighedsbygning som ejendomsinvestor.
Du kan undersøge og begynde at investere ved at købe en lejlighedsbygning som soloinvestor. Selvom dette kan være den mest skræmmende mulighed, er den gode nyhed, at du kan holde hele overskuddet for dig selv.
Hvad skal du vide om at købe en lejlighedsbygning på egen hånd?
Det vigtigste at huske, når du investerer på egen hånd, er, at hele ansvaret vil falde på dig. Du vil være på krogen til vedligeholdelsesarbejde, lejerkonflikter, opkrævning af betalinger og andre opgaver. Det er nyttigt at have adskillige velrenommerede ejendomsmæglerkontakter at hyre som hjælp til juridiske, økonomiske eller vedligeholdelsesmæssige problemer.
Når du ejer lejlighederne, står du til at få mere ud af overskuddet, men det betyder også, at du er på krogen til alt andet.
På den positive side betyder køb af en lejlighedsbygning på egen hånd, at du får beholde hele overskuddet, og du kan implementere din vision for ejendommen. Du kan også afskrive mange af dine ejendomsrelaterede udgifter på din skat.
Hvad er trinene involveret i at investere i en lejlighed på egen hånd?
- Spar dine penge. Du skal bruge en anstændig del ændring for at få godkendelse til et realkreditlån til en lejlighedsbygning.
- Se efter tilbud/muligheder med en betroet mægler. Det er vigtigt at finde en betroet mægler, som du kan arbejde sammen med for at hjælpe dig med at gå gennem fortegnelser.
- Find et realkreditlån. Du bør overveje at blive forhåndsgodkendt til et realkreditlån, så du allerede har fundet ud af finansieringen, når du afgiver et tilbud.
- Analyser økonomien og gennemgå aftaler. Du vil gerne bruge den største indsats her for at sikre, at du får en rentabel aftale.
- Giv et tilbud og vent på, at det bliver accepteret.
- Overvej et ejendomsadministrationsselskab. Når du først har fået lejligheden, kan det være en god idé at hyre hjælp til ejendomsadministration. Ansættelse af en ejendomsadministrator kan fritage dig for nogle pligter, selvom det vil skære i din fortjeneste.
- Renovere eller opdatere lejlighedskomplekset. Mange ejendomsinvestorer leder efter bygninger, de kan opgradere for at opkræve mere.
Noget dokumentation, du skal gennemgå grundigt, før du investerer i en lejlighedsbygning:
- Markedsrapport. Hvilken slags ejendomme er tilgængelige?
- Finansiel revision. Hvad er en bygnings økonomiske historie?
- Ejendomstilstandsvurdering. I hvilken stand er ejendommen?
- Revision af lejemål. Er der nogen ubetalt husleje? Hvordan ser lejemålene ud?
- Vurdering. Hvad er den aktuelle anslåede markedsværdi af ejendommen?
- Site-undersøgelse og titelrapport. Er der juridiske krav på ejendommen? Hvad er ejendomsgrænserne?
Det er vigtigt at finde en ejendomsadvokat, du kan stole på, til at hjælpe dig med at gennemgå disse dokumenter og besvare dine spørgsmål.
Vi spurgte Daniel Shin om Den darwinistiske læge for råd om, hvordan man investerer i lejlighedsbygninger, og her er, hvad han havde at sige:
"Når jeg ser på en lejlighedsbygning, overvejer jeg mange faktorer, herunder beliggenhed, overkommelighed, bygningstilstand og evnen til at øge værdien af ejendommen.
Shin fortsætter med at nævne den mest tiltalende kvalitet:
"Jeg vil sige, at den mest attraktive kvalitet ved en bygning er potentialet til at forbedre bygningen og tilbyde et bedre bomiljø for lejerne og samtidig give et godt afkast investering."
Gabby Wallace, en ejendomsekspert, der hjælper kvinder med at opbygge deres lejeinvesteringsindkomst, delte også sine tanker om, hvordan man investerer i lejlighedsbygninger, og hvad hun leder efter:
"Generelt ser jeg efter evnen til at få et anstændigt cash flow og påskønnelse fra den oprindelige investering. Det, der gør fast ejendom til et godt valg, er meget personligt, [og] ligesom privatøkonomi afhænger det af, hvor folk er økonomisk og deres nuværende/langsigtede mål."
Når du leder efter, hvordan du investerer i lejlighedskomplekser, kan du indse, at du ikke er klar til at starte selvstændigt. Hvis det er dig, er der mange andre muligheder på bordet.
Mulighed 2: Gå sammen med en partner for at investere i lejlighedsbygninger.
Den næste mulighed er at finde en partner til investeringen, så du ikke styrer risikoen alene eller sidder fast med alt arbejdet. At finde den rigtige partner kan hjælpe dig med at fremskynde processen og opdele ansvaret – på den måde bliver du ikke så overvældet.
Hvad er fordelene ved at investere i et lejlighedskompleks med en partner?
- Du kan slå dig sammen med en person med erfaring eller færdigheder, du ikke besidder.
- Du kan rejse mere kapital og dele udgifterne op.
- Du kan dele arbejdet op.
Hvordan kan du finde en partner til at investere i en lejlighedsbygning?
Der er mange forskellige måder at finde en partner på. Der er ejendomsinvestorer, der aktivt opsøger partnere, og der er folk, der bare spørger kontakterne i deres sociale netværk.
Hvis du ikke er helt sikker på, hvordan du finder en god ejendomspartner, er her et par andre muligheder, du kan prøve:
- Tjek lokale investeringsgrupper på Facebook.
- Kig ind i investeringsklubber på Meetup.com.
- Tal med din ejendomsmægler for at se, om de har nogen i tankerne.
Er der potentielle ulemper ved at investere i en lejlighedsbygning med en partner?
Det er vigtigt at fremhæve fordele og ulemper ved enhver investering, så du er klar over, hvad du går ind til.
Vi talte med en ejendomsinvestor, som delte det negative ved at købe en lejlighedsbygning med en partner. Tom Brickman, forfatteren af Den sparsommelige homoseksuelle blog, delte sin indsigt om investering med en partner:
"Det er svært at investere med partnere. På overfladen er det fantastisk. Men ligesom gymnasiet falder det tilbage på én person. Jeg har været i det her længe. Jeg vil ikke bruge eftermiddagen på at prøve at reparere en vandvarmer. Jeg vil hellere erstatte det og fortsætte med min dag. Desværre med partnere – nye til at investere – bruger jeg ofte en eftermiddag på at prøve at udskifte en vandvarmer, der kunne have været udskiftet om morgenen.”
At investere med en partner kan nogle gange betyde, at man går på kompromis med problemer eller tager fat på deres slæk. Hvis du ikke er solgt på at investere i en lejlighedsbygning med en partner, så fortvivl ikke – der er flere måder at investere på med mindre risiko.
Mulighed 3: Invester i en ejendomssyndikeringsaftale.
En syndikeringsaftale er, hvor du samler din økonomi med en lille gruppe investorer for at købe fast ejendom. Denne type investering kan være en tilgængelig mulighed for dem, der ikke har penge nok til at foretage en så stor investering på egen hånd. Mange onlineplatforme har forenklet denne proces for spæde investorer.
Ejendomssyndikering er meget enklere i dag og en attraktiv form for passiv indkomst.
En syndikeringsaftale fungerer, når den ansvarlige, kaldet syndikatoren, åbner deres ejendomsinvesteringsmulighed for flere investorer. Syndikatoren tager al beslutningstagningen, mens investorerne, også kendt som kommanditister, modtager passiv indkomst fra ejendommen.
Hvad hvis du vil investere i en lejlighedsbygning gennem en syndikataftale?
Selvom syndikeringsaftaler er en glimrende måde at skabe passiv indkomst på, er det ikke en mulighed for alle. Et individ skal være en akkrediteret eller erfaren investor, før han kvalificerer sig til de fleste syndikataftaler. For dem, der kvalificerer sig, kan et netværk af investorer med lignende ejendomsmål hjælpe dig med at komme i kontakt med den rigtige syndikeringsaftale.
Ejendomsinvesteringsselskaber er en anden fremragende kilde til at finde syndikataftaler. For eksempel One Group Capital, et privat firma med 506(c) tilbud, lancerede for nylig en investeringsmulighed for Array Apartments samfund i Austin med et forventet gennemsnitligt årligt afkast på 17 % til 22 %.
Mulighed 4: Invester i en lejlighedsbygning gennem ejendomscrowdfunding.
Crowdfunding-projekter for fast ejendom er en af de nyeste måder at investere i lejlighedsbygninger på uden at lave noget benarbejde, der traditionelt går til at købe fast ejendom. Crowdfunding beder simpelthen den brede offentlighed om at bidrage med kapital til et ejendomsprojekt.
| Hvad adskiller crowdfunding fra en ejendomssyndikering? Syndikering er et finansieringsforhold mellem en mindre gruppe af akkrediterede investorer, mens crowdfunding er en metode til at finde investorer af alle erfaringer. Selvom udtrykkene er tæt beslægtede, er de ikke synonyme. |
En ulempe ved crowdfunding er, at disse investeringer typisk er illikvide, hvilket betyder, at du sandsynligvis ikke vil få dine penge tilbage i et par år. Du skal muligvis også betale nogle gebyrer, når du bruger en crowdfunding-platform.
Hvad er fordelene ved at investere i en lejlighedsbygning gennem ejendomscrowdfunding?
- Det kræver lav startkapital sammenlignet med at forsøge at købe en hel bygning på egen hånd.
- Risikoen er delt mellem flere personer.
- Crowdfunding giver adgang til nye og eksklusive muligheder, du ikke finder andre steder.
- Du behøver ikke bekymre dig om at kvalificere dig til et realkreditlån.
Hvis crowdfunding til fast ejendom fascinerer dig, anbefaler vi, at du kigger nærmere på Fundrise, en platform, der giver folk mulighed for at investere i fast ejendom ved at samle deres penge med andre.
Fundrise gør det nemt for enhver at blive ejendomsinvestor, fordi de har lave minimumskrav for at komme i gang og er åbne for enhver investor, uanset deres erfaring. Den har også en brugervenlig hjemmeside hvor brugerne kan vælge den ideelle portefølje baseret på deres budget.
- Lav minimumsinvestering - $10
- Diversificeret ejendomsportefølje
- Porteføljegennemsigtighed
Mulighed 5: Invester i en lejlighedsbygning gennem en REIT.
Mens investering i en lejlighedsbygning kan være en sund mulighed for at diversificere din portefølje og en anstændig sikring mod inflation, kommer det med omfattende arbejde, som du måske ikke har tid til.
Hvis du ikke er sikker på, at du er klar til ansvaret for at investere i en lejlighedsbygning som ejendomsejer, kan du altid investere i en REIT (Real Estate Investment Trust). REIT'er er virksomheder, der ejer, driver eller yder finansiering til indkomstskabende ejendomsprojekter.
REIT'er er den mest passive måde at investere i lejlighedsbygninger på.
REIT'er har gjort ejendomsinvesteringer mere ligetil og tilgængelige for investorer med varierende budgetter. De er også passive investeringer, der ikke kræver nogen indsats på dine vegne - hvilket betyder, at du ikke behøver at bekymre dig om at screene lejere eller opkræve husleje.
Hvordan kan du investere i en lejlighedsbygning gennem en REIT?
Mange REIT'er handles offentligt på aktiemarkedet, hvilket betyder, at du kan investere, når du er klar fra dit eget hjem. Du kan til enhver tid bruge online-mæglere til at investere i disse REIT'er.
Hvad er nogle online mæglere, som du kan bruge til at investere i REIT'er?
- Robin Hood. Dette er en nem at bruge, provisionsfri investerings- og handelsplatform.
- E*HANDEL. En finansiel virksomhed, der giver dig mulighed for at handle aktier, obligationer, investeringsforeninger, ETF'er, optioner og futures.
- M1 Finans. En lavpris robo-rådgiver med en app til finansielle tjenester, der tillader integreret investering, låntagning og bankvirksomhed.
Hvad er nogle REIT'er, der specialiserer sig i lejlighedsbygninger?
- Mid-America Apartment Communities, Inc. (MAA). De fokuserer på at administrere, udvikle og erhverve kvalitetslejlighedskomplekser i det sydøstlige, sydvestlige og midtatlantiske USA.
- Equity Residential (EQR). De ejer eller investerer i øjeblikket i 305 ejendomme over hele landet, og køber store lejlighedskomplekser med solidt byggeri.
- AvalonBay Communities (AVB). De fokuserer på forretningen med at udvikle, ombygge, erhverve og administrere lejlighedssamfund i voksende storbyområder.
- Camden Property Trust (CPT). Denne Houston-baserede REIT investerer og driver 170 ejendomme, der indeholder over 58.000 lejligheder.
- American Campus Communities (ACC). De er den største leder, ejer og udvikler af højkvalitets studieboliger i hele landet.
Hvad er forskellen mellem en REIT, du kan købe gennem en online mægler, og en platform som Fundrise?
Fundrise tilbyder REIT-muligheder samt crowdfundede ejendomsaftaler. Mens din standard REIT kan handles offentligt eller privat, er Fundrise REIT'er private, har tendens til at dække forskellige ejendomstyper og kræver ofte meget mindre forhåndskapital.
Fundrise tilbyder også forudindstillede investeringsporteføljer, afhængigt af dine mål.
- Lav minimumsinvestering - $10
- Diversificeret ejendomsportefølje
- Porteføljegennemsigtighed
Mulighed 6: Invester i en ejendomsfond.
En ejendomsfond er en investeringsforening, der investerer i REIT'er og ejendomsselskaber. For at investere specifikt i lejlighedsbygninger skal du søge ejendomsfonde, der investerer i REIT'er eller virksomheder, der er specialiseret i flerfamilieenheder.
Der er tre typer af ejendomsfonde:
- ETF'er for fast ejendom (børshandlede fonde): Disse fonde vil eje aktier i ejendomsselskaber og andre REIT'er, og de handles offentligt på aktiemarkedet.
- Ejendomsfonde: Disse professionelt forvaltede investeringsinstrumenter investerer i en mangfoldig portefølje af ejendomsmuligheder.
- Private ejendomsfonde: Disse midler er ofte eksklusive for dem med en anstændig mængde kapital at allokere.
| Fondens navn | Fondstype | Ticker symbol | Morningstar vurdering |
| DFA Ejendomsværdipapirer I | Gensidig fond | DFREX | Guld |
| Principal Global Real Estate Sec Instl | Gensidig fond | POSIX | Sølv |
| Fidelity Ejendomsindkomst | Gensidig fond | FRIFX | Sølv |
| Cohen & Steers Instl Realty Aktier | Gensidig fond | CSRIX | Sølv |
| Vanguard Real Estate ETF | ETF | VNQ | Guld |
| Schwab US REIT ETF | ETF | SCHH | Sølv |
| Vanguard Global ex-US Real Est ETF | ETF | VNQI | Bronze |
| SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF | ETF | RWO | Bronze |
Mens REIT'er udbetaler regelmæssigt udbytte til investorer, giver ejendomsfonde deres værdi gennem påskønnelse. Disse fonde tilbyder også en sund mængde diversificering til en portefølje, hvilket gør dem mindre risikable end andre investeringer.
Fordele og ulemper ved at investere i lejlighedskomplekser
Fordele ✅
- Diversificer investeringerne fra aktie- og obligationsmarkederne
- Nyd ejendomsvurdering og pengestrøm fra lejebetalinger
- Invester gennem fonde, aktier, REIT'er eller direkte investeringer
Ulemper ❌
- Kan være uoverkommelige ved start
- Unikke risici og ledelsesmæssige udfordringer
- Potentielt høje administrations- og omsætningsomkostninger
Er investering i en lejlighedsbygning det rigtige for dig?
Som med enhver investering kan det være nyttigt at diskutere dine mål med en finansiel rådgiver, før du træffer nogen beslutninger.
Men hvis du overvejer at investere i etageejendomme, er der mange muligheder at vælge imellem. Da der er et indgangspunkt for ethvert budget og ekspertiseniveau, når det kommer til ejendomsinvesteringer, kan næsten enhver have et vist ejerskab af en ejendom.
Ofte stillede spørgsmål om investering i lejlighedskomplekser
At investere i lejligheder er en af de nemmeste måder at begynde din rigdomsopbygningsrejse på, men det afhænger af en række faktorer. Nogle mennesker oplever, at investering i etageejendomme kan være en god måde at skabe faste lejeindtægter på, mens andre måske ikke finder det så attraktivt.
Samlet set kan etageejendomme være en god investering, hvis de ligger i et område med stor efterspørgsel på lejeboliger, og hvis de er velholdte. Ansættelse af en kvalificeret ejendomsadministrator kan afhjælpe de fleste hovedpine ved at administrere din ejendom.
Det er altid vigtigt at lave grundig research og overveje alle de potentielle risici og belønninger, før der træffes investeringsbeslutninger.
Der er et par forskellige måder at investere i lejligheder på. Den mest almindelige måde er at købe et lejlighedskompleks og leje boligerne ud. Dette kan være en god investering, hvis du har penge til at købe et kompleks og tid til at administrere det.
En anden mulighed er at investere i en ejendomsinvesteringsfond (REIT), der fokuserer på lejligheder. En REIT er en virksomhed, der køber og sælger ejendomsinvesteringer. REITs er en god mulighed, hvis du ønsker at investere i lejligheder, men ikke ønsker at beskæftige dig med den daglige ledelse af et lejlighedskompleks.
Det første skridt er at lave grundig research og overveje alle potentielle risici og belønninger. Du vil omhyggeligt vurdere placeringen, tilstanden og potentielle ROI på enhver lejlighedsbygning, du overvejer at købe. Det er også vigtigt at overveje faktorer som den aktuelle tilstand på ejendomsmarkedet og det lokale lejemarked. Hvis du ikke er bekendt med, hvordan du vurderer en udlejningsejendom, anbefales det stærkt, at du rådfører dig med en ejendomsekspert, der kan hjælpe dig.
Det bedste sted at begynde at lede efter lejligheder at investere i er på websteder som Craigslist og Zillow. Du kan også finde en masse tilbud ved at deltage i lejlighedsauktioner eller ved at kontakte lokale ejendomsadministrationsselskaber.
Når du har fundet en lejlighedsbygning, som du synes ville være en god investering, skal du sikre dig finansiering. Det kan dreje sig om at optage et realkreditlån eller bruge din egen opsparing til at købe bygningen.
Det er også en god idé at rådføre sig med en finansiel rådgiver og en ejendomsadvokat for at sikre, at du har en solid plan på plads for at administrere ejendommen og generere indtægter fra den.
2 %-reglen er en retningslinje for ejendomsinvestorer at bruge, når de vurderer den potentielle rentabilitet af en investeringsejendom. Der står, at den månedlige lejeindtægt fra en ejendom skal udgøre mindst 2 % af boligens købspris.
For eksempel, hvis en ejendom er købt for $200.000, skal den månedlige lejeindtægt være mindst $4.000 for at opfylde 2%-reglen.
2%-reglen er beregnet til at give et groft skøn over en ejendoms potentielle rentabilitet, men det er ikke en hård og hurtig regel. Det tager ikke hensyn til faktorer som ejendomsskatter, vedligeholdelsesomkostninger og andre udgifter, der kan påvirke den samlede rentabilitet af en investeringsejendom.