Jeg har ikke haft stor succes med at investere i fast ejendom, i hvert fald ikke direkte. Derfor taler jeg ikke om, at fast ejendom investerer mere, end jeg gør. Men for cirka tre år siden begyndte jeg at investere i crowdfunding af fast ejendom gennem Fundrise, og jeg er glad for at kunne sige, at jeg har tjent penge på det.
Jeg havde hørt om Fundrise før, og det virkede som en mulighed for at investere i fast ejendom uden at miste min skjorte. Men som det er blevet min vej gennem årene, besluttede jeg at springe ind og prøve det. For mig er det den bedste måde at lære på.
Det var for tre år siden, og jeg fik for nylig en lykønskningsmeddelelse fra Fundrise om mit "jubilæum". Det fik nu til at virke som et godt tidspunkt at se tilbage og se præcis, hvordan investeringen har klaret sig.
Det er heller ikke kun et spørgsmål om at se på den præstation. Jeg vil også vide, hvordan denne ydelse kan sammenlignes med resultaterne fra fast ejendom generelt, fra konkurrerende ejendomsinvesteringer og også med investeringer uden ejendom.
Jeg håber, at du ikke har noget imod, at vi knuser en masse numre her. Men det er den eneste måde at vide, hvad der virkelig sker, når det kommer til at investere.
Hvem er Fundrise?
Fundrise kom i gang i 2012, og de er siden blevet en af de bedste platforme inden for crowdfunding i fast ejendom De kan endda være det øverste platform. I løbet af 2019 har de stammer fra 1,1 milliarder dollar i handelsejendomme. Det inkluderer både egenkapital- og gældsinvesteringer i ejendomme med en samlet værdi på 4,9 milliarder dollar.
Fra februar 2021 er den samlede værdi af ejendomsinvesteringer på 5,1 milliarder dollar, og virksomheden har betalt utroligt 100 millioner dollars i udbytte til investorer.
Private REIT'er
Dengang jeg var finansiel planlægger, blev jeg involveret i private ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er). Disse ligner Fundrise, så jeg kender konceptet.
Som finansiel planlægger elsker du at sælge disse investeringer. Det skyldes, at de betalte provisioner på mellem 7% og 10% af den foretagne investering. Hvis en klient foretog en investering på $ 100.000, kan du tjene $ 7.000 eller mere i kommissionsindkomst. Hvad finansielle planlæggere lige så godt kan lide er, at når investoren sælger deres position, var de normalt ikke klar over den provision, de betalte.
Nogle af de private REIT'er klarede sig ganske godt - det vil sige indtil fast ejendomskrasch i 2008. Det var værre end blot faldene i værdien af trusterne. Midt i den store recession bryder lejere deres lejemål, pengestrømmen tørrer ud, og investorerne vil have deres penge tilbage.
På det tidspunkt var problemet, at de rektorer, der kørte disse private REIT'er, ikke havde nogen kontanter til at betale investorerne tilbage. Det var en likviditetskrise, hvilket betød, at det var næsten umuligt at inddrive selv en del af din investering.
Det er ikke et umuligt resultat med private REIT'er. Begravet med småt er sprog, der rådgiver investorer, at der kan være omstændigheder, hvor de kan miste nogle eller hele deres investering. Men som du kan forestille dig, er det få investorer, der går ind i nogen form for investering med den tanke, at de kommer til at miste penge på deres investering, endsige tabe hele beløbet.
Det skete endda med en af mine venner, eller virkelig en vens mor. Hun lagde $ 100.000 eller $ 200.000 i et privat REIT, og fik derefter brevet med at informere hende om, at det hele var væk.
Sådan fungerer Fundrise ikke, hvilket er en stor del af grunden til, at jeg kan lide dem.
Fundrise -løsningen
Det, du har med private REIT'er, er en kombination af høj risiko og mangel på gennemsigtighed i gebyrer forbundet med investeringen.
Det er præcis, hvad Fundrise havde til formål at afhjælpe. Fundrise -investeringer har lavere gebyrer og fuld gennemsigtighed i offentliggørelsen af disse gebyrer.
Hvad der er endnu vigtigere er, at du ikke har brug for $ 100.000 eller mere for at investere. Du kan investere med så lidt som $ 500, hvilket betyder, at næsten alle kan deltage. Selvom du taber på en så lille investering, er det sandsynligvis ikke den slags, der vil udslette dig økonomisk, som private REITs gjorde for nogle investorer i den sidste recession.
Fundrise afslører ikke risiciene ved investering i erhvervsejendomme. Det inkluderer muligheden for, at du muligvis ikke kan likvidere din position.
Lige før COVID -pandemien fik jeg et par meddelelser fra Fundrise, der gjorde det klart. Brevene understregede, at hvis markedet skulle tage et stort dyk, kunne Fundrise blive tvunget til at standse investeringsindløsninger.
Det er bare en iboende risiko ved investeringer i erhvervsejendomme, simpelthen fordi fast ejendom - og især erhvervsejendomme - ikke er en likvid investering. I modsætning til en investeringsforening kan en privat REIT ikke sælge aktier for at rejse kontanter til at betale investorer. Det er også tæt på umuligt at sælge en kontorbygning eller et lejlighedskompleks på et dårligt marked, hvor der sandsynligvis ikke er købere.
Det er uundgåeligt, men jeg giver Fundrise kredit for regelmæssigt at opdatere deres investorer om denne mulighed.
Med Fundrise er der ingen forudbetalte gebyrer, og du ved nøjagtigt, hvad du går ind til - inklusive de gebyrer, du betaler undervejs.
Andre Crowdfunding -platforme til fast ejendom
Fundrise er ikke den eneste platform til crowdfunding af fast ejendom derude. Der er andre, der giver lignende muligheder, og tilbyder også lave investeringer og gennemsigtige gebyrstrukturer.
YieldStreetfungerer på samme måde som Fundrise, idet de tilbyder investeringer i erhvervsejendomme. Men de inkluderer også alternative investeringer, som marinelån, kunstværker og privat virksomhedskredit. Det er sandsynligvis bedre egnet til mere sofistikerede investorer med stor appetit på risiko.
Stueetage investerer også i erhvervsejendomme, men ikke på samme måde som Fundrise. I stedet for at tilbyde aktieinvesteringer og en mulighed for langsigtet vækst fokuserer de på at investere i finansiering af kommercielle projekter. Du kan investere med så lidt som $ 10, og investeringerne er kortsigtede-generelt mindre end et år.
DiversyFunder en anden crowdfunding -platform for fast ejendom, der investerer i erhvervsejendomme. Men de fokuserer primært på store lejlighedskomplekser, som de mener er bedre langsigtede investeringer. Du kan investere i deres REIT med så lidt som $ 500.
jeg tror RealtyMogul er sandsynligvis den nærmeste konkurrent til Fundrise. Du kan begynde at investere med så lidt som $ 1.000, men de handler, de investerer i, er meget mere specialiserede. For eksempel kan du investere i enkelte ejendomme. Men den eneste fangst med RealtyMogul er, at du skal være en akkrediteret investor, hvilket betyder, at du skal opfylde visse ret strenge økonomiske kriterier for at kvalificere dig.
Det faktum, at der er flere crowdfunding -platforme til fast ejendom på markedet, bekræfter en stærk efterspørgsel efter denne type investeringer. Men lige så vigtigt tvinger konkurrencen hver platform til at levere et bedre investeringstilbud til deres kunder.
Hvordan kommer du i gang med Fundrise?
En af de store fordele med Fundrise er, at de har deres produkt på deres hjemmeside, og de tilbyder endda mobiladgang. Dette er i modsætning til de private REIT'er, jeg talte om tidligere, hvor oplysninger er svære at finde og ofte begravet i det småt. Fundrise lægger det hele derude, så du ved præcis, hvad der foregår hele tiden.
Du kan tilmelde dig en konto direkte på Fundrise -webstedet. Det er gratis at åbne en konto, og du kan både vælge det beløb, du vil investere, og den specifikke plan, der fungerer bedst for dig.
Fundrise tilbyder fire forskellige planer, som jeg vil gå nærmere ind på i det næste afsnit.
Fundrise -planer og porteføljer
Fundrise tilbyder fire porteføljer, Basic, Core, Advanced og Premium. Men hvis du er ny inden for investering i erhvervsejendomme, kan du overveje Starter Plan.
Starter Plan
En af funktionerne i Fundrise, jeg virkelig kan lide, er deres Starter Portfolio. Jeg ved, at der er andre investorer som mig, som i det mindste vil have en lille smule frygt for at investere i erhvervsejendomme. Men det er det, denne plan handler om.
Du kan investere i Starter Plan med kun $ 500, som er gratis at åbne. Det er en lille investering, men det giver faktisk en imponerende mængde diversificering. De investerer ikke kun i erhvervsejendomme, f.eks. Kontorbygninger og lejlighedskomplekser, men de omfatter også investeringer i enfamilieejendomme. Du får også geografisk diversificering, da ejendommene i porteføljen er placeret over hele landet.
Grundlæggende
Med en investering på $ 1.000 kan du investere i deres grundplan. Denne plan giver dig adgang til geninvestering af udbytte, autoinvestering og mulighed for at oprette og administrere dine investeringsmål. Grundplanen giver dig også tre måneder gebyrfrit for hver ven, du inviterer til Fundrise, som åbner og finansierer en konto.
Kerne
Næste er Core Investment Strategy, som kræver en minimumsinvestering på $ 5.000. Det kommer med alle funktionerne i grundplanen plus Fundrises private eREIT -fond samt muligheden for at tilpasse din investeringsstrategi.
Dette er den plan, jeg har lige nu, og den indeholder tre forskellige investeringsstrategier:
- Supplerende indkomst - dette er den plan, du ville vælge, hvis din primære interesse genererer en almindelig indkomst.
- Langsigtet vækst -det er som at investere i aktiemarkedet, hvor du primært vil se på langsigtede kapitalgevinster.
- Balanceret investering -denne mulighed giver dig en blanding af supplerende indkomst og langsigtet vækst.
Fremskreden
Den avancerede plan kræver en minimumsinvestering på $ 10.000. Med denne plan har du alle funktionerne og fordelene ved de tre andre planer, men du får ni måneders gebyrer frafaldet for hver ven, du inviterer til at deltage i Fundrise. (De siger ikke, om gebyrfritagelsen kun gælder for venner, der tilmelder sig $ 10.000 -planen, eller hvis den strækker sig til en plan, Fundrise tilbyder.)
Præmie
Endelig er der Premium -planen og kræver en minimumsinvestering på $ 100.000. Jeg vil ikke grave i denne, for det er sandsynligvis uden for omfanget af, hvad de fleste læsere af denne blog leder efter, eller endda hvad jeg ville overveje.
Min fundrise -portefølje
Jeg startede min Fundrise -investering i februar 2018 med $ 1.000 i den grundlæggende diversificerede porteføljeplan. Cirka en måned senere tilbød Fundrise et børsintroduktion (IPO), hvilket er noget, der altid fanger min opmærksomhed. Men for at drage fordel af børsnoteringen var jeg nødt til at have mindst $ 5.000 investeret, og det betød at gå op til Core -planen. Det var lige så let som at tilføje yderligere $ 4.000 til min oprindelige investering.
Den aktuelle saldo på min konto er omkring $ 8.991. Heraf er $ 6.429 væksten i den oprindelige $ 5.000 investering. Den resterende saldo på kontoen er min del af Fundrise -børsnoteringen.
Med fokus kun på fast ejendom er min investering på $ 5.000 steget med 1.429 dollar i løbet af bare tre år.
Sådan fordeler det sig med årligt procentuelt afkast:
- 2018: 7.4%
- 2019: 9.2%
- 2020: 7.6%
- YTD, frem til april 2021: 1,9%
- Gennemsnitligt årligt afkast: 8,1%
Jeg har ikke den fulde dollaropdeling for hvert år, men her er hvad jeg har sammen med opdelingen mellem udbytte og kapitalforøgelse:
- 2018: Udbytte, $ 274; kapitalværdi, $ 74, for et samlet afkast på $ 348, efter gebyrer.
- 2019: Udbytte, $ 383; kapitalværdi, $ 131; rådgivningsgebyr, $ 7,97, for et samlet nettoafkast på $ 506.
- 2020: Udbytte, $ 226; kapitalværdi, $ 234, for et samlet afkast på $ 452, efter gebyrer.
- YTD, til og med april 2021: Samlet afkast på $ 123, efter gebyrer.
- Samlet nettoafkast for alle fire år: 1.429 dollar
Det er det, jeg virkelig kan lide! De nedbryder præcis, hvor meget du tjener, og også hvor du tjener det. De giver dig også besked, når en ejendom er blevet solgt. Alle disse oplysninger er tilgængelige i Fundrise -instrumentbrættet.
Mine specifikke porteføljetildelinger
Jeg var mest interesseret i langsigtet vækst, så jeg investerede i Growth REIT. De tilbyder også østkysten, vestkysten og Heartland (Midwest) REIT'er.
Men når man ser på fordelingen på mit cirkeldiagram, står der, at jeg har investeret 36% i fast indkomst, 15% i Core Plus, 33% i Value Add (typisk renoveringsprojekter) og 15% i Opportunistic.
Ikke alene ved jeg altid, hvad jeg investerer i, men Fundrise giver mig endda billeder af, hvad jeg har investeret i. For eksempel er en besiddelse et byggeprojekt på 5,8 millioner dollars, Mosby University City. Det er et lejlighedskompleks på 300 enheder i Charlotte, North Carolina, og de har meddelt, at det for nylig er blevet afsluttet.
Et andet eksempel er den nylige investering i en enfamilieudlejning i nærheden af Dallas, Texas. Det giver dig strategien, som er opportunistisk, og den samlede værdi af $ 16,5 millioner. Andre er projekter i Atlanta, Los Angeles og Austin, Texas. De afslører endda nogle investeringer, der ligger tæt på, hvor jeg bor.
Pointen er, at jeg ved, hvor mine penge altid bliver investeret.
Hvordan sammenligner Fundrise -afkast med andre investeringer?
Så jeg har et gennemsnitligt årligt afkast med min Fundrise -investering på 8,1% på godt tre år. Men er det et godt afkast?
Det hele handler om det grundlæggende spørgsmål: ”Hvad hvis jeg havde investeret mine penge i noget andet? ”
Det kan omfatte andre ejendomsinvesteringer samt aktier og krypto.
Det afhænger virkelig af, hvad dine investeringsmål er, og hvad du sammenligner disse afkast med.
Fundrise vs. Andre investeringer i fast ejendom
For at opsummere var mit treårige gennemsnitlige afkast på min Fundrise-investering 8,1%, netto efter omkostninger.
Jeg kan ikke foretage en gyldig sammenligning mellem andre crowdfunding -platforme for fast ejendom, da jeg kun investerer hos Fundrise.
Men vi kan se på Fundrise -afkastet i forhold til dem, der tilbydes af børshandlede fonde (ETF'er), som er bredt tilgængelige på børserne.
Fundrise vs. VNQ
Sandsynligvis den mest populære er Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Dette er ikke en fuld æble-til-æble sammenligning, fordi jeg ikke startede min Fundrise-investering før omtrent i slutningen af første kvartal af 2018.
Selv i 2018 var mit nettoafkast med Fundrise i 2018 7,4%. Dette kan sammenlignes med en -5,9% for VNQ. Det er en forskel på mere end 13% mellem de to investeringer, og jeg vil hellere tjene penge og miste dem.
For 2019 var mit Fundrise -afkast 9,2%. VNQ havde et afkast på 28,89%. Selvom jeg lavede over 9%, gjorde det bestemt ondt, at VNQ lavede næsten 29%. I hvert fald for 2019, det var et 20-punkts sving mod Fundrise.
Hvad med 2020? Fundrise returnerede 7,6% for året, mens VNQ faldt 4,64%. Det er en svingning på mere end 12% til min fordel.
Forestillingerne i 2018 og 2020 var ikke-hjernerne til fordel for Fundrise. Men hvis jeg var begyndt at investere i 2019, ville investeringen med Vanguard have givet et afkast tre gange større end det, jeg fik med Fundrise for det år.
Det er en hård forskel at sluge, og hvis det skete på et konsekvent grundlag, ville jeg bestemt ikke være tilfreds med Fundrise. Når som helst en investering konsekvent underpresterer konkurrencen, er det bare det bedste bevis på, at du er i den forkerte investering.
Men Fundrise viste en stor fordel i forhold til VNQ ...
Fundrise -konsistensfaktoren
Selvom VNQ fik Fundrise til at se dårligt ud i 2019, klarede det sig let bedre end Vanguard på to ud af tre år.
Da jeg lavede en treårig beregning af det gennemsnitlige årlige afkast fra Vanguard, kom det på 6,093%. Det var langt under gennemsnittet på 8,1% med Fundrise.
Men når det er sagt, viser et hurtigt kig på år-til-dato-afkastet på VNQ for 2021 et positivt afkast på 13,54% til slutningen af april. Sammenlignet med 1,9% år-til-dato afkast fra Fundrise, er det muligt, at VNQ trak sig frem, eller at afkastet mellem de to er meget tæt.
Alligevel er det også vigtigt, at Fundrise har haft tre positive afkastår i træk. En af de primære udfordringer for enhver investor er at undgå at miste penge. Det ville være tilfældet med en Fundrise -investering i løbet af de sidste tre år, mens VNQ vendte tab om to ud af disse år.
Konsistens er vigtig med investering.
Fundrise vs. REET
Lad os se på et andet eksempel på ejendomsfronten, iShares Global REIT ETF (REET).
Dette er igen ikke ligefrem en sammenligning mellem æbler-til-æbler. Hvor VNQ er en amerikansk ETF, tager REET investeringer i fast ejendom fra hele verden.
Ligesom VNQ faldt REET i 2018 med 4,89%. I 2019 steg det med 23,89% og derefter et fald på 10,59% i 2020. Jeg vil ikke nedbryde tallene med denne, for det er ret let at se, at REET underperformede både Vanguard og Fundrise på et gennemsnitligt årligt grundlag.
Når jeg ser på disse to potentielle ejendomsinvesteringer, har jeg ikke nogen købers anger over min beslutning om at investere med Fundrise. Det overgik begge alternativer over tre år.
Fundrise vs. Aktiemarkedet
For 2018 faldt S&P 500 -indekset med 6,24%. I 2019 var det en stigning på 28,88%. Og i 2020 er den steget 16,26%. I løbet af april 2021 ser vi på en utrolig gevinst på 57,9%.
Nå, men det er vanvittige afkast - især midt i en global pandemi. Og jeg ved ikke, at vi nogensinde vil se afkast på den måde igen.
Når jeg gennemsnittet afkastet på S&P 500 -indekset i løbet af de sidste tre år og kommer til 12,96% om året. Det er næsten 5% om året mere end min Fundrise -investering betalte.
(Kilde: YCharts)
Så klart, hvis jeg havde investeret min $ 5,000 Fundrise -investering i S&P 500, var jeg kommet frem. Det er en klar investeringsmulighed.
Fundrise vs. Crypto
Lad os gå ud over aktier og andre ejendomsinvesteringer og se på Fundrise sammenlignet med en sand alternativ investering: kryptovaluta.
Dette er heller ikke en vilkårlig sammenligning. Jeg har været investeret i krypto siden 2018 sammen med min Fundrise -investering.
Vi gør dette bare for sjov, for helt sikkert er sammenligning af crowdfunding af fast ejendom med krypto omtrent så langt væk fra en æble-til-æble sammenligning, som du muligvis kan komme. Men lad os gøre det alligevel!
Vi sammenligner Fundrise med Bitcoin. Det samlede afkast for den krypto i 2018 var -72,6%. Men det kommer efter 2017, hvor Bitcoin havde et afkast på 1,318%.
Men situationen ændrer sig i de næste to år. Bitcoin er steget 87,2% i 2019 og 302,8% i 2020. Hvad mere er, Bitcoin fortsatte med at drive frem i de første par måneder af 2021.
Ser man på det gennemsnitlige årlige afkast på Bitcoin for 2018, 2019 og 2020, er det utroligt 105%.
Heldigvis var jeg investeret i aktiemarkedet og krypto, samtidig med at jeg var i Fundrise, så jeg gik ikke glip af. Men nu har du en side-ved-side sammenligning af, hvordan Fundrise klarer sig i forhold til både erhvervsejendomme og investeringer uden ejendom, som aktier og krypto.
Mine tanker om fundrise
Vi har knust mange tal i denne analyse, men jeg skal påpege, at investering ikke kun handler om afkast alene. Mere vigtigt er, hvad er dit mål med dine penge? Eller mere specifikt, hvad håber du at bruge pengene til?
For eksempel, hvis du ønsker at spare penge for at foretage en udbetaling på et hus eller at gå på pension tidligt, får en investering i Bitcoin, der falder mere end 72% i det første år, ikke arbejdet.
Noget andet, jeg vil påpege, er, at afkastet på markedet i løbet af de sidste par år har været fænomenalt, men de er ikke typiske. En korrektion kommer til at ske på et tidspunkt, og når den foretager investeringer i aktier og endda krypto vil tage et stort hit.
Jeg forsøger ikke at sprede undergang og dysterhed og rådgive dig om at lægge alle dine penge i sikre investeringer. Men vi skal alle være klar til en korrektion. De kommer til at være tab, som vi så i både Vanguard og iShares ETF'er i 2018 og 2020.
Gør Fundrise til en del af en afbalanceret portefølje
For mig vil jeg have en diversificering til fast ejendom, men jeg er ikke kvalificeret til at investere i individuelle ejendomme. Jeg er ikke interesseret i at købe, leje, forvalte og sælge ejendomme, men jeg vil have diversificeringen af fast ejendom.
Jeg lagde penge i et privat REIT i min selvstyret IRA, men det er primært til langsigtet investering til min pension. Det er en helt passiv investering, hvilket er præcis, hvad Fundrise gør for mig uden for min IRA.
Jeg bruger "investeringsmetode til vægtstang”. Det betyder, at jeg har investeret mange penge i sikre investeringer, og et lille beløb investeret i investeringer med høj risiko/højt afkast. Men jeg har ikke meget i midten, hvilket grundlæggende er, hvad Fundrise er. Så for mig, vender tilbage til side, har Fundrise en bestemt plads i min portefølje. Det giver mig eksponering for det kommercielle ejendomsmarked plus regelmæssige opdateringer om, hvad der foregår i min portefølje.
En stor del af at bygge rigdom er at blive involveret i forskellige investeringer, så jeg kan vide, hvad der sker med forskellige aktivklasser. Det sker ikke, medmindre jeg rent faktisk er investeret i disse aktivklasser.
Hvis du vil have erhvervsejendomme i din portefølje, anbefaler jeg Fundrise. Det kræver kun en lille investering, giver masser af investeringsmuligheder, lave og gennemsigtige gebyrer, og du vil altid vide, hvad der sker med dine penge.