Sådan vurderes fast ejendom til investering

Jeg elsker tanken om at eje flere investeringsejendomme i fast ejendom og leve af pengestrømmen fra lejeindtægterne.

Men mens jeg elsker tanken, er jeg ikke så sikker på, at jeg faktisk kunne lide de ting, der følger med at eje investeringsejendomme (f.eks. Lejere, vedligeholdelse osv.).

I weekenden læste jeg lidt om opstart af ejendomsinvestering, og jeg havde også en diskussion med en succesrig ejendomsinvestor. Her er nogle af de tanker, jeg har som et resultat af min forskning.

Skyd for 10% afkast af investeringen

Hvis du vil påtage dig risikoen for at eje ejendom, skal du have et forsøg på at få et meget flot afkast. Når alt kommer til alt, ved jeg, at de fleste af os ikke er så heldige at have 1 mio. Dollar i kontanter og bare venter på den rigtige investeringsejendom.

De fleste mennesker, der kommer ind i fast ejendom, har normalt nok ekstra kontanter til en enhed. Derfor, hvis du vil binde en flok af dine penge på ét sted, får du bedre et solidt afkast. Nok en retur, så hvis noget går galt, kan du stadig klare dig med et mindre afkast.

I sin seneste bog, Den tynde på investering i fast ejendom, Foreslår Jim Randel kun at beskæftige sig med investeringsejendomme, der kan producere mindst 10 procent afkast af din investering.

Lad os som et eksempel sige, at du ser på en ejendom, der årligt vil give $ 20.000 i lejeindtægter. I betragtning af at du har udgifter (skatter, forsikring, vedligeholdelse, diverse) på $ 5.000, har du en netto driftsindkomst (NOI) på $ 15.000.

I betragtning af denne NOI bør du kun forvente at betale $ 150.000 kontant for denne ejendom. Mere end det, og du risikerer, at problemer med denne ejendom krænker din evne til at opnå et anstændigt afkast (over 7%).

Når du tager med i finansieringen af ​​denne ejendom, ændrer det selvfølgelig tallene til din fordel (især med dagens realkreditrenter). Nogle gange er den gearing, du får ved at låne, nok til dramatisk at øge dit afkast.

Men det gør også hele transaktionen mere kompliceret og stressende, da du nu påtager dig gæld, efter min mening.

Jeg kan godt lide 10% tilgangen. Det virker konservativt, og det hjælper med at tage følelsen ud af beslutningen om at købe.

Hvis tallene lægger op, er du fri til at trykke på aftrækkeren. Hvis ikke, så er det let at gå væk. Jeg vil vædde med, at der ikke er mange 10% ejendomme i mit kvarter. Disse typer ejendomme er svære at finde, vil jeg forestille mig.

Men det er det, der gør dem til en god investering, ikke?

Se efter investeringsejendomme, hvor du kan tilføre værdi

En god ejendomsinvestor leder efter måder at tilføre værdi til en ejendom, så investeringsafkastet vil stige.

Da jeg talte med den succesrige ejendomsinvestor, delte han med mig, hvordan han tilføjede værdi til en af ​​sine nuværende ejendomme. Han købte en grund på hjørnet af et par hovedveje i sin by.

Ejendommen lå i en flodslette, så den var dybest set ubrugelig. Imidlertid fortalte han alle de lokale byggefirmaer, at de kunne begynde at dumpe deres uønskede jord og beton på jorden. På et års tid var denne tidligere oversvømmelseszone blevet et dejligt stykke ejendom ved hjælp af dette gratis materiale.

Han overvejer nu at placere en tankstation på jorden i betragtning af dens centrale placering.

Juryen er stadig ude om, hvorvidt han kan få dette til at fungere. Men jeg var imponeret over hans evne til at tage noget, som de fleste mennesker så som ubrugeligt og gøre det til noget af værdi ved at bruge gratis ressourcer.

Lektionen, der skal læres her, er at finde ejendomme, hvor du kan tilføre værdi. Er der en ekstra plads, der kan lejes ud på ejendommen? Er der små, billige forbedringer, du kan foretage i ejendommen for at øge huslejen?

::

Der er naturligvis så meget mere at tænke på, når det kommer til investering i ejendomme (f.eks. hvordan man vurderer potentielle huslejer, hvordan man opkræver husleje, hvordan man finder gode lejere, bruger du en ejendomsforvaltningsselskab, etc.). Men jeg kunne godt lide disse to takeaways, fordi de tvinger dig til at evaluere ejendommen fra et strategisk perspektiv på forhånd.

Hvad synes du? Vil du nogensinde eje ejendom? Ejer du nogle i øjeblikket? Hvad kan du i så fald lide ved processen?

Huslejesamling	Gratis ACH $ 2,99 Express Pay	$ 2 ACH -gebyr 3,5% gebyr for kredit- eller betalingskort	$ 0,050 EFT -betalinger 2,75% gebyr for kreditkort
Indbetalingstid	4-5 dage ACH 3 dage Express	Tre dage	1-2 dage
Begræns delbetalinger	Lejens ophør	Ja	Ja
Flere indskudskonti	Ja	Ja	Ja, mod et ekstra gebyr
Auto forsinkede gebyrer	Rettet	Fast eller %	Rettet
Baggrundstjek	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Grundlæggende screening: $ 15 Præmie: $ 18
Kreditkontrol	$24.99-$39.99	$35	En del af screeningen (ovenfor)
Digital leasing	Ingen	En del af betalte planer	Ledig
Lejerforsikring	Ledig	Ledig	Ledig
Kom godt i gang med Cozy	Opret en gratis konto	Start en gratis prøveperiode med Buildium

Om Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, også kaldet "PT", er CPA, blogger, podcaster, mand og far til tre. PT er også grundlægger og administrerende direktør for personlig finansindustriens konference og messe, FinCon.

Han oprettede Part-Time Money® tilbage i 2007 for at dele sine råd om penge, holde sig ansvarlig (mens betale ned over $ 75k i gæld), og for at møde andre, der brænder for at bevæge sig mod økonomisk uafhængighed.