I 2012 dukkede Warren Buffett op på CNBC's Squawk Box med vært Becky Quick.
Warren Buffett fortalte Quick, at hvis det var praktisk, ville han købe et par hundrede tusinde enfamiliehuse. Det er en meget attraktiv aktivklasse.
Fast ejendom er i sig selv en attraktiv aktivklasse, dels fordi den ikke har oplevet den samme massive stigning, som andre aktiver har. Aktier har oplevet en enorm vækst, med CAPE -forhold (Cyklisk justeret PE -forhold) ved over 30. Obligationer ser mindre attraktive ud i et stigende rentemiljø og en udfladning af rentekurve.
Fast ejendom er attraktiv. Det er stadig attraktivt.
Det, jeg synes er mindre attraktivt, er mekanikken ved at investere i fast ejendom. Hvis Warren Buffett fandt det upraktisk at købe et par hundrede tusinde enfamiliehuse, synes jeg, det var for meget hovedpine at købe en investeringsejendom. Jeg vil ikke være udlejer. Jeg vil heller ikke sænke en enorm sum penge i en ejendom.
Jeg vil have diversificering. Jeg vil have fast ejendom. Jeg vil ikke stikke det i et massivt REIT, og jeg vil ikke være udlejer.
Det er der heldigvis crowdfunded ejendomsinvesteringsplatforme og de ændrer måden, hvorpå folk investerer i fast ejendom. Der er endda muligheder for folk
Her er 8 grunde (og en advarsel!) Til at de kommer til at ændre, hvordan folk investerer i fast ejendom:
Indholdsfortegnelse
- REITs er for store, for generelle
- Spred små investeringsbeløb på tværs af projekter
- Mange muligheder for ikke-akkrediterede investorer
- Intet praktisk arbejde, telefonopkald, hovedpine
- Platforme samler ejendomshandler
- Udnyt geografisk arbitrage
- Kortsigtede investeringsperioder, optioner
- Lav / rimelig gebyrstruktur
- Advarsel: De er ikke perfekte
REITs er for store, for generelle
REIT, en forkortelse for investering i investeringsforeninger, er et selskab, der ejer og undertiden driver indkomstproducerende fast ejendom. Disse kan være alt fra kontorparker til hospitaler til indkøbscentre til lagerfaciliteter til alt derimellem. De er populære, fordi du får eksponering for fast ejendom, mens du kan købe og sælge aktier i disse virksomheder på det offentlige marked. REIT'er kan, som ethvert andet selskab, udbetale udbytte, hvilket gør det godt indkomstproducerende aktiv.
Alle kan investere i en investering i fast ejendom og Vanguards REIT ETF (VNQ) har intet minimum med en omkostningsgrad på kun 0,12%.
Hvis disse muligheder findes, hvorfor ville nogen overveje crowdfunding -ejendomsprojekter?
Når du investerer i et REIT, får du alt, hvad de investerer i. Du kan ikke vælge og vrage. En REIT -fond investerer i andre REIT'er. VNQs største beholdninger er i virksomheder, du sandsynligvis kun ville genkende, hvis du kiggede på kommercielle ejendomsfortegnelser eller kendte navnene på indkøbscontainerselskaber. De 10 bedste er Vanguard Real Estate II Index Fund, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. og Welltower Inc.
Med crowdfunding -ejendomswebsteder har du muligheder. Du kan investere i enkelte ejendomme, som f.eks. Med RealtyMogul, eller du kan vælge meget stramt fokuserede eREIT'er, som med Fundrise. De børsnoterede REIT'er er massive og har enorme geografiske fodaftryk, så du kan ikke finde ineffektivitet og drage fordel af dem.
REITs er et solidt sæt og glemmer strategi for investering i fast ejendom, men du mister fordelen ved din fleksibilitet og hastighed. Investering i fast ejendom i crowdfunding giver dig mulighed for at investere i ejendomme, de større REIT'er bare ikke har at gøre med, fordi de er for små. Disse små projekter kan være dårlige, hvis du har millioner at implementere, men de kan tilbyde højere afkast for dem, der kun har et par tusinde.
Spred små investeringsbeløb på tværs af projekter
Apropos dem, der kun har et par tusinde, det er alt, hvad du har brug for.
Hvis du vil vende et hus, skal du finde på pengene til at købe huset og betale for renoveringen. Også selvom du skulle købe et hus at bo i, så du kvalificerer dig til et almindeligt boliglån, skal du stadig finde på midlerne til en udbetaling plus renoveringen. Hver investering bliver relativt stor. Et par tusinde dollars kommer ikke til at skære i de fleste områder.
Crowdfunded fast ejendom lader dig investere så lidt som tusind dollars i en række forskellige projekter. Du kan diversificere din risiko på tværs af låntagere, aktivtyper, geografisk placering og projekttype. Uanset om du ønsker en NNN (triple net) detaillejemål eller en enkelt familieinvestering, finder du det på en crowdfunded ejendomsplatform.
Mange muligheder for ikke-akkrediterede investorer
Hvis du er en akkrediteret investor, med en nettoværdi på 1 mm eller tjente seks tal de sidste par år, er hele universet tilgængeligt for dig. Du kan investere i enhver crowdfunding -ejendomsplatform og vælge og vælge dine ejendomme.
Hvis du ikke er en akkrediteret investor, er mulighederne begrænset til "eREITs". Disse ligner de store REIT'er, vi nævnte tidligere, bortset fra at disse normalt er mere fokuserede.
Fundrise er en af lederne er ikke-akkrediteret investeringsplads i fast ejendom og for $ 1.000 kan du investere i deres eREIT'er. De har fem eREIT'er med strammere tilgange-der er vækst og indkomst eREIT plus tre regionalt fokuserede eREIT'er.
De har også "ePlans" med minimum $ 500. Du vælger, om du vil have indkomst eller påskønnelse, dit risikoniveau, og de sætter dig i en fond, der finder ejendomme, der opfylder dine behov. Det er typisk boligejendomme og en blanding af gælds- og egenkapitalaftaler.
Intet praktisk arbejde, telefonopkald, hovedpine
Hvis du vender et hus om, skal du udføre arbejdet eller føre tilsyn med renoveringerne.
Hvis du er en udlejer, skal du ansætte en ejendomsadministrator eller håndtere at finde, fakturere, indsamle og potentielt smide lejere ud.
Når du investerer i crowdfunding -fast ejendom, gør du intet arbejde, efter at investeringen lukker. Du har stadig alt det forudgående arbejde med at analysere investeringen og se, om det er en god gran til din overordnede plan. Efter at midlerne er overført, administreres det ligesom en REIT.
Du samler bare checks og læser korrespondance; ingen 2 AM telefonopkald om en utæt vandvarmer.
Platforme samler ejendomshandler
Hvad angår forskningsundersøgelser, foretager de crowdfundede platforme en enorm mængde due diligence og behandler kurering. Mange af de projekter, de får kastet, bliver aldrig videregivet til investorer. Dette skyldes, at der er en enorm efterspørgsel efter kapital, men meget få handler værdige partnere. Mange af platforme forudfinansierer aftaler for at lette afslutningen, og når disse handler er for millioner, vil de kun forfinansiere aftaler, de ved, vil få investering.
Det ligner meget syndikeringsaftaler medmindre du har fagfolk, der foretager undersøgelsen. Hvis du er i stand, kan du gøre det selv, men de fleste mennesker (inklusive mig selv) er IKKE.
Platformene er ikke perfekte, men når platformen kuraterer tilbud, sikrer det dig, at du savner de virkelig dårlige. Du ser sandsynligvis ikke engang grænseaftalerne. Du spilder ikke din tid, og det er penge værd.
De kan også udføre en masse af grunt -arbejdets undersøgelser af ejendommen, lokalområdet, partneren og alle de andre detaljer, du gerne vil vide om en aftale. Det kan spare dig en enorm mængde tid, selvom du i første omgang vidste, hvor du skulle lede!
For eksempel var der på RealtyShares en seniorgældsaftale på en franchiseplads i en midvestlig stat. De oplysninger, de indsamlede på en 12-måneders seddel på en million dollar, var omfattende. Det indeholdt alle detaljer om ejendommen (du kunne besøge det ledige parti, hvis du ville), det lokale marked (befolkningstæthed, husstand indkomst, DOT -skøn over daglig trafik, nærliggende detailhandlere), ledelse (låntageroplysninger og historik) plus salgsdata fra franchisen sig selv. Jeg vidste ikke dette, men det tager kun 125 dage at bygge denne franchisebutik!
(Jeg bruger RealtyShares som mit eksempel, fordi jeg har investeret i en ejendom gennem dem, og derfor er jeg fortrolig med deres platform, men de har siden lukket ned)
Udnyt geografisk arbitrage
Da jeg var yngre, investerede jeg i ejendomme i Kansas City, MO, mens jeg boede i Maryland, fordi ejendommen var billigere i Missouri. Ejendommene i Howard County, MD var for dyre. Ejendom i Kansas City var langt billigere, blandt andet på grund af langt lavere leveomkostninger.
Med crowdfunding -ejendomsplatforme kan du investere hvor som helst. Der er en større vægt på en ejendom på de to kyster, men du kan stadig finde masser af muligheder midt i landet.
Du kan investere i Manhatten -projekter, hvor leveomkostningerne er astronomiske, eller du kan investere i Alabama, ofte omtalt som en af de mest overkommelige stater at bo i. Du tjener en indkomst i en leveomkostning, mens du investerer i en anden, lavere leveomkostninger, og får dermed dine dollars til at gå endnu længere.
Kortsigtede investeringsperioder, optioner
Endelig er disse investeringer typisk meget korte. Aktieaftalerne er normalt 5-7 år, hvorimod gældsaftalerne er 12-36 måneder.
I skrivende stund er der seks tilgængelige investeringer på RealtyShares - 3 egenkapital, 3 gæld. Målet for aktiehandlerne er 7 år, 5 år og 5 år. Løbetiden på gældsaftaler er 24 måneder, 12 måneder og 12 måneder.
Hvis du går med et firma, der tilbyder eREITs, kan din beholdningsperiode være så kort som du vil. Der er nogle gange regler om indløsning / udbetaling af aktier, fordi fast ejendom er beregnet til en længere beholdningsperiode. For eksempel, Fundrise giver dig mulighed for at indløse aktier, men får dig til at vente i 60 dage. RealtyMogul tillader også kvartalsvise indløsninger.
Lav / rimelig gebyrstruktur
Gebyrerne for at bruge mange af platformene faktureres normalt over for låntageren frem for investoren. Selvom dette kan videregives på en måde, der ligner ejendomsmæglers transaktionsgebyrer, kan du altid analysere ROI på en investering, der er uafhængig af det.
For eksempel kan en ejendom på RealtyShares tilbyde et afkast på 9,50% over 12 måneder. RealtyShares indsamler 10,50% fra låntageren, tager 1% for sig selv og videregiver 9,50% til dig. Låntagers økonomiske kan indikere, at ejendommen kan understøtte en udbetaling på 10,50%, og det gebyr, RealtyShares opkræver, ser ud til at være en 9,5% på hver betaling, men hvis det giver mening for dig at investere i denne note til 9,50%, så er det ligegyldigt, hvad de andre tal er. (RealtyShares opkræver også et oprindelsesgebyr på lånet)
Alternativt vil nogle af eREIT -platformene opkræve, hvad der svarer til et omkostningsforhold. Jeg kender ikke til nogen platform, der opkræver et gebyr for at deltage (og hvis de gjorde det, ville jeg aldrig deltage i det). Fundrise opkræver et årsgebyr på 0,85%, og RealtyMogul opkræver et årligt gebyr på 1,00%, men disse er på aktiver under forvaltning i REIT'erne.
Advarsel: De er ikke perfekte
Disse platforme løser mange af de problemer, jeg har med direkte investering i fast ejendom... men de er ikke perfekte. Investering medfører risiko, og fast ejendom medfører stor risiko. Platformene samler tilbudene, men du skal stadig gennemgå låntageren og ejendommen. Det vil være svært at besøge ejendommene, medmindre du er i nærheden (så opgiver du geografisk arbitrage), så du stoler på meget af deres forskning for de hårde tal.
Intet praktisk arbejde betyder, at enhver ekspertise, du har på dette område, går til spilde. Der er ingen måde at konvertere svedkapital til reel egenkapital. Du er fuldstændig passiv.
De er illikvide investeringer. Du kan ikke sælge disse sedler eller din egenkapital. Hvis du vælger en fond, kan du indløse dem på deres skema. Manglen på likviditet betyder, at du ikke bør behandle disse som en kortsigtet investering. Pokker, du kan ikke engang tage en straf for at få dine penge.
Endelig er de nye. Da peer to peer -udlån som Prosper og Lending Club først startede, elskede alle dem. Så var der standardindstillingerne. De forskellige andre faldgruber. Fast ejendom i sig selv er ikke ny, så chancerne er, at alle problemer, vi står over for, vil være relativt nye, men det er disse platforme. Nogle har foretaget hundredvis af millioner i tilbud. Andre har ikke - det gør din due diligence på platformen lige så meget som du ville på enhver investering.
Platformene bærer selv risiko, fordi de er startups og startups kan mislykkes. Realtyshares lukkede for nylig fordi de ikke kunne sikre venturefinansiering til at stimulere væksten. Alle mine investeringer der betaler stadig for tiden, de er sikret af den underliggende ejendom, men nu venter jeg på at se, hvem der vil forvalte disse aktiver efter overgangen.
Du kan afbøde denne risiko ved at arbejde med en platform, der ikke understøttes af venturefinansiering. EquityMultiple er et eksempel på en platform, der bakkes op af Mission Capital, et nationalt ejendomsmarkedsfirma. For at lykkes behøver de ikke at vokse platformen så hurtigt som muligt og forlade. De ser det bare som en anden kanal til at generere investeringskapital, og selvom de ville have det til at vokse, gør de det ikke brug for det vokser hurtigt.
Men jeg kan ikke tænke på en bedre måde at komme ind på ejendomsinvestering. Kan du?