Fast ejendom er en meget velforstået, men ofte dårligt udført måde at bygge rigdom på. Det kræver kun en episode af et HGTV-hus, der vender hjem for at vide, at det ikke tager et geni... men selv genier kan ødelægge det med dårlig udførelse.
Hvis du er en køb-og-behold-investor, er du mindre tilbøjelig til at rode det op, men så løber du ind i "død med tusind papir nedskæringer. ” Der er vedligeholdelse, reparationer, at finde lejere, sparke dødt ned, klokken 02.00 med VVS -installatører, rengøring,... du får det
Hvis du læser en bog om investering i fast ejendom, lyder det hele så enkelt. Og det er enkelt. Men det er ikke let.
Som de siger, er djævelen detaljerne.
Derfor investerer så mange mennesker i investeringsforeninger i fast ejendom (REIT). En REIT tilbyder eksponering mod fast ejendom uden noget af arbejdet. Vanguards REIT -fond opkræver dig kun et 0,12% omkostningsforhold, og du får eksponering for en række erhvervsejendomsvirksomheder. Det er kun $ 12 for hver $ 10.000, der investeres!
Hvad hvis du ikke vil eje en fond, der kun investerer i lagerfaciliteter, kontorparker og indkøbscentre? Indtil for nylig var du uden held. Du kan prøve at finde et ejendomssyndikat i dit område, men det er ikke uden risici.
Den bedste løsning kan være en crowdfunding ejendomsinvesteringsplatform.
Bedste oversigt over crowdfunding -websteder for fast ejendom
| Websted | Specialisering | Minimum | Akkreditering Påkrævet? |
Lær mere |
|---|---|---|---|---|
| Fundrise | eREIT (fond) | $500 | Enhver investor | Lær mere |
| Streitwise | eREIT (fond) | $5,000 | Enhver investor | Lær mere |
| AcreTrader | Lav gebyrinvestering i landbrugsjord | $ 3k- $ 10k | Akkrediteret investor | Lær mere |
| Kader | Kommerciel RE af institutionsklasse | $ 50k | Akkrediteret investor | Lær mere |
| CrowdStreet | Erhvervsejendomme | $ 25k- $ 100k | Akkrediteret investor | Lær mere |
| Yieldstreet | Flere investeringsmuligheder | $ 1k- $ 5k | Enhver investor | Lær mere |
| Tagstamme | Nøglefærdige enfamilieudlejningsejendomme | Varierer | Enhver investor | Lær mere |
| RealtyMogul | Erhvervsejendomme direkte eller via fond |
$ 1k- $ 5k | Enhver investor | Lær mere |
| EquityMultiple | Institutionel kommerciel ejendom |
$5,000 | Akkrediteret investor | Lær mere |
| Stueetage | Sikker, sikkerhedsstillet kortfristet gæld | $10 | Enhver investor | Lær mere |
Indholdsfortegnelse
- Fundrise - God til diversificering
- Streitwise - Lav minimumsinvestering
- AcreTrader - Bedst til landbrugsjord
- Cadre-Bedst til ejendomme i institutionel kvalitet
- CrowdStreet - Bedst til erhvervsejendomme
- Yieldstreet - Forskellige ejendomsaktiver
- Roofstock - Invester i udlejningsejendomme
- RealtyMogul - Adgang til erhvervsejendomme
- EquityMultiple - Gælds- og aktieinvesteringer
- Grundgulv-Kortsigtet gæld med høj rente
- Resten af pakken
- Skal du investere i disse tilbud?
Fundrise - Godt til diversificering
Fundrise er en af de bedste platforme til investering i fast ejendom til crowdfunding for ikke-akkrediterede investorer, fordi de tilbyder en pakke med deres individuelle investeringer i et køretøj, de kalder et eREIT. At være en akkrediteret investor er normalt en af de største hindringer for at investere i en ejendomsplatform, Fundrise tilbyder et alternativ til dem, der ikke opfylder den høje bar.
EREIT'erne følger en investeringsstrategi, der er tilgængelig i deres udbudsdokumenter. De er som almindelige REITs, bortset fra at minimumet er lavt $ 1.000. I modsætning til almindelige REIT'er, der handler på det åbne marked, handles disse ikke offentligt. Du kan kun indløse dine aktier kvartalsvis. De er mere likvide end et syndikat, mindre likvide end en investeringsforening.
Vi har en fuld gennemgang af Fundrise.
Lær mere om Fundrise
(Dette er for både akkrediterede og ikke-akkrediterede investorer)
Streitwise - Lav minimumsinvestering
Streitwise er en investering i fast ejendom, der annoncerer 8,4% afkast med en lav minimumsinvestering. Det er åbent for ikke-akkrediterede investorer.
Gebyrstrukturen er 3% af det hævede beløb plus et gebyr på 2% på forvaltede aktiver. Når du gennemgår gebyrer for andre tilbud, vil du ofte se, at sådanne gebyrer er gemt i beløbet hæves (i form af erhvervsgebyrer, finansieringsgebyrer, resultatgebyrer osv.) samt udbetalinger. At have lige 3% på forhøjelsen og 2% af de administrerede aktiver er meget klarere af en struktur end andre.
Da det er et REIT, uddeler de udbytte kvartalsvis og skal uddele 90% af deres skattepligtige indkomst årligt for at opretholde denne struktur. Du bør forvente at holde dine investeringer i Streitwise i en periode, fordi der er et 1-årig lockout og et indløsningsvindue hvert kvartal. Du har også mulighed for at geninvestere udbytte, hvis du vælger det.
Minimumsinvesteringen er $ 5.000, og vi har en fuld anmeldelse af Streitwise her.
Lær mere om Streitwise
(Dette er for både akkrediterede og ikke-akkrediterede investorer)
Vidste du, at du kan investere i landbrugsjord?
AcreTrader er en ny ejendomsplatform, der har specialiseret sig i landbrugsjord. De undersøger alle handlerne, vælger mindre end 5% af dem og erhverver gårdene gennem en LLC. Du kan tjene indkomst gennem husleje samt se påskønnelse i selve jorden. Vidste du, at 40% af amerikansk landbrugsjord lejes eller lejes?
Det minimale investeringsbeløb er normalt mellem $ 3.000 og $ 10.000. Dette varierer mellem investeringer baseret på prisen per acre og de samlede omkostninger ved gården.
De opkræver kun 0,75% af gårdens værdi som et årligt administrationsgebyr plus eventuelle lukkeomkostninger på hver aftale. Den typiske holdperiode er 3-5 år, selvom nogle handler er 5-10 år, kan du sælge dine aktier på markedspladsen. Og du kan gøre dette i en selvstyret IRA!
Det er en fascinerende aktivklasse, som du ikke kan få på nogen anden platform. Læs vores fulde Acretrader -anmeldelse for flere detaljer.
Lær mere om AcreTrader
(Dette er for akkrediterede investorer)
Hvis du vil se flere landbrugsjordtilbud, er en anden opstart FarmTogether. Jeg ved mindre om dem end AcreTrader, men de er lignende platforme. Også for akkrediterede investorer og deres handler har typisk et minimum på $ 10.000 til $ 50.000. Du får kontante udbytter kvartalsvis, halvårligt eller årligt. Det er også gratis at deltage, så du kan tilmelde dig bare for at se deres tilbud. Vi har en detaljeret gennemgang af FarmTogether her.
Kader -Bedst til institutionel kvalitet
Kader er en investeringsplatform, der giver dig adgang til investeringer i erhvervsejendomme, der er af ”institutionel kvalitet”. Hvad betyder det? Det betyder, at du investerer sammen med finansielle institutioner på en måde, der ikke ligner mange andre "crowdfundede" ejendomsplatforme. Faktisk investerer Cadre i alle handler, de er involveret i, og det er noget, der adskiller dem fra andre platforme.
Kader har to muligheder-deres Direct Access Fund og "Deal-by-Deal". Dette ligner andre platforme, der tilbyder en braoder "fund" -indstilling og en specifik deal -mulighed. Cadre Direct Access Fund har et minimum på $ 50.000, mens minimumsinvesteringen for individuelle handler også er $ 50.000.
Lær mere om Cadre
(Dette er for akkrediterede investorer)
CrowdStreet - Bedst til erhvervsejendomme
Crowdstreet har specialiseret sig i individuelle investeringer i erhvervsejendomme med forskellige beholdningsperioder (den nuværende investering muligheder fra maj 2021 var alt fra 2 år til 9 år) med meget attraktiv målinvestor for interne afkast (høje teenagere til lave 20'ere). Det er investeringer i bestemte ejendomme, frem for en fond, der adskiller sig, så du skal være en akkrediteret investor.
De har lanceret næsten 500 aftaler med tæt på 2 milliarder dollar i kapital, så de har været aktive siden grundlæggelsen i 2014. Minimuminvestering er typisk $ 25.000, men nogle handler kræver mindst $ 100.000 afhængigt af størrelsen.
Få mere at vide om CrowdStreet
(Dette er for akkrediterede investorer)
Yieldstreet - Forskellige ejendomsaktiver
Yieldstreet er en platform, der tilbyder en række investeringstilbud, der omfatter, men ikke er begrænset til, fast ejendom. Du kan investere i en fond med flere aktiver (ikke-akkrediterede investorer), der spreder din investering på tværs af flere aktivklasser, eller du kan vælge individuelle tilbud - som vil have deres eget udbytte og betingelser.
Fonden med flere aktivklasser (Yieldstreet Prism Fund, ikke tilgængelig i NE eller ND) har kun et minimum på $ 1.000, mens de enkelte tilbud vil have en minimumsinvestering på $ 5.000. Der er en tredje mulighed ved at investere i kortsigtede noter (3-6 måneder), som har et minimum på $ 1.000, men kun er tilgængeligt for akkrediterede investorer.
Det er gratis at tilmelde sig Yieldstreet så du kan tilmelde dig og se dig omkring. Eller, hvis du ønsker at lære endnu mere, vores Yieldstreet anmeldelse går mere i detaljer.
$ 500 bonustilbud: I en begrænset periode, Yieldstreet kører en ny konto -kampagne, hvor du kan få op til $ 500, når du åbner en konto og indbetaler penge. Du får $ 50 for indsat $ 1.000 helt op til en $ 500 bonus, hvis du indbetaler mere end $ 10.000.
Lær mere om Yieldstreet
(Dette er for både akkrediterede og ikke-akkrediterede investorer)
Tagstamme - Invester i udlejningsejendomme
Roofstock er en markedsplads for fast ejendom, der lader dig købe nøglefærdige enfamilieudlejningsejendomme med kun 20% rabat. Det er gratis at tilmelde sig, og du kan gennemse deres markedsplads for ejendomme baseret på en række faktorer såsom listepris, beliggenhed, månedlig husleje, skoler osv. Og hvis du kender 1031 udvekslinger, viser de dig også, hvilke ejendomme der også er berettiget til det.
Her er et øjebliksbillede af nogle af de tilgængelige ejendomme pr. 11. juni 2019:
Hvis du undrer dig over, hvorfor de er på listen, skyldes det, at du også kan købe aktier i fast ejendom (ikke købe det direkte) på samme måde, som du køber aktier i tilbud på andre websteder. Du kan investere i brugerdefinerede porteføljer (hovedsageligt et ikke-offentligt REIT), så du kan investere med en vis diversificering. For eksempel var der en portefølje, der bestod af 6 enfamiliehuse i St. Louis. Der var en anden, der var 7 enfamilieboliger i Midtvesten.
Hvis du investerer i et hjem, ejer du det og kan stole på deres ejendomsadministrationstjenester (de driver det ikke, de forbinder dig med dem i området), forsikring osv.
Endelig føles det fjollet at sige dette, men de har en 30-dages pengene-tilbage-garanti. Hvis du køber en ejendom og er utilfreds, refunderer de den (teknisk set angiver de den gratis på deres markedsplads og returnerer dine penge, når den sælges).
Her er en fuld anmeldelse af Roofstock. Det er gratis at tilmelde sig.
Lær mere om Roofstock
(Dette er for både akkrediterede og ikke-akkrediterede investorer)
RealtyMogul - Adgang til erhvervsejendomme
RealtyMogul blev lanceret i 2013 og tilbyder akkrediterede og ikke-akkrediterede investorer en måde at investere i erhvervsejendomme. Akkrediterede investorer kan investere i specifikke handler, mens ikke-akkrediterede investorer kan bidrage til MogulREITs. De handler ikke med eventuelle bolighandler og ser ud til at investere i målrettede erhvervsejendomme, som den gennemsnitlige investor ikke har adgang til til.
Hvorimod de større REIT'er fokuserer på store virksomheder som Simon Property Group (indkøbscentralejer/operatør) og Public Storage (enorm lagerfacilitetsoperatør), RealtyMogul ser ud til at investere i lejlighedssamfund, detailcentre og klasse A -kontorer bygninger.
Den minimale investeringsstørrelse for individuelle projekter er $ 5.000, men for deres REIT, MogulREIT, kan du blive involveret for så lidt som $ 1.000. Du kan tjek vores fulde anmeldelse af RealtyMogul at lære mere.
Få mere at vide om RealtyMogul
(Dette er for både akkrediterede og ikke-akkrediterede investorer)
Equity Multiple tilbyder gæld og aktieinvesteringer, der udelukkende fokuserer på institutionel erhvervsejendomme. De har også syndikatlån, og de støttes af et eksisterende nationalt ejendomsrådgivningsfirma (Mission Capital), som hjælper med pipeline af aftaler.
Minimumet er $ 5.000, og gebyrstrukturen er designet til at tilpasse deres interesser til dig, investoren og baseret på typen af investering. Der er typisk et årligt gebyr på 0,5% til dækning af administrationsomkostninger plus 10% af overskuddet, efter at du har modtaget alle dine første investeringer tilbage. I foretrukne egenkapital- og gældshandler tager de også et servicegebyr i et "spænd" mellem den rente, der opkræves til låntageren, og det, der udbetales til dig. Endelig vil de i alle handler indsamle en del af det samlede hævede beløb. Denne gebyrstruktur er typisk, du er nødt til at gennemgå bestemte aftalevilkår for at kende de specifikke tal i hver.
Lær mere om EquityMultiple
(Dette er kun for godkendte investorer)
Stueetage -Kortsigtet gæld med høj rente
Stueetage er en platform, hvor enhver form for investor, du ikke behøver at være akkrediteret, kan investere i kortsigtet højrente gæld, der er sikret af fast ejendom. I stedet for at eje egenkapital i en ejendom, ejer du simpelthen gæld, der kan have så korte vilkår som 12-18 måneder. Det er baseret i Atlanta og har eksisteret siden 2013.
Hvis du er bekendt med peer-to-peer-udlånsplatforme som LendingClub, ligner dette ved, at du kan investere i lån med så lidt som $ 10. I modsætning til peer-to-peer-udlånsplatforme, der er usikrede sedler, er disse lån sikret af ejendommene selv, og den typiske belåningsgrad er 40-70%.
Her er vores fuld anmeldelse af Groundfloor for at få flere detaljer.
Lær mere om Groundfloor
(Dette er for både akkrediterede og ikke-akkrediterede investorer)
Resten af pakken
Efterhånden som flere websteder dukker op, vil jeg fortsat se på dem, og hvordan de er forskellige.
Denne liste er virksomheder eller websteder, jeg ikke har set nærmere på, men da jeg har hørt om dem, ville jeg også sørge for, at du gjorde det. Send mig en e -mail, hvis du vil have mig til at se nærmere på en af dem:
- Prodigy netværk - Med et minimum på 50.000 dollars og fokus på investeringer i institutionel kvalitet på Manhattan, er de hyperfokuserede og har en mere personlig serviceappel. (Dette er kun for godkendte investorer)
- Patch of Land -En peer-to-peer-ejendomsudlånsmarked for akkrediterede investorer, svarende til PeerStreet, med et minimum på $ 5.000. De ser ud til at arbejde med ejendomsudviklere, der forbedrer eksisterende ejendomsprojekter. (Dette er kun for godkendte investorer)
- UdlånHjem -San Francisco-baseret markedsplads med 12-måneders lån på låntagere med encifrede ejendomme. Ejendommene er rehabiliteringsprojekter og temmelig konservative (gennemsnitlig LTV på 62%, ifølge et interview i New York Times). $ 5.000 minimum. (Dette er kun for godkendte investorer)
- Lille forandring - De investerer i erhvervsejendomme og ejendomsprojekter baseret på deres "forandringsmetrics" som mobilitet (gangbarhed, cykelevne), bæredygtighed (grøn bygning, adaptiv genbrug) og økonomisk vitalitet (jobskabelse, billige boliger). Der er minimumsværdier pr. Projekt, og de har muligheder for både akkrediterede og ikke-akkrediterede investorer.
- Fund That Flip - Tilbage gennemgået boliglån til fast ejendom (lån til hårde penge) i intervaller på $ 5.000, og de forudbetaler deres handler. Du kan se deres åbne tilbud uden at oprette en konto. (Dette er kun for godkendte investorer)
- ArborCrowd - Støttet af Arbor Family of Companies (Arbor Realty Trust, Arbor Commercial Mortgage, AMAC) får du adgang til store kommercielle investeringsmuligheder. En nylig aftale på $ 12,7 mm for en flerfamilieejendom i Alabama forventede en IRR på 16-18% med en periode på 3-5 år. Handlerne har en tendens til at være på den større side, og det minimale investeringsbeløb er $ 25.000. (Dette er kun for godkendte investorer)
- AlphaFlow - De bygger en portefølje af ejendomslån fra andre virksomheders gældstilbud på denne liste, ligesom PeerStreet, for at optimere for risiko og afkast. De vil også genbalancere og justere fonden efter behov. Du kan trække eller geninvestere månedlig indtjening. $ 10.000 minimum. (Dette er kun for godkendte investorer)
- Senior Living Fund -Senior Living Fund er en platform, der har specialiseret sig i seniorboliger, og de projekterer afkastrater i intervallet 13% -21%. De finansierer og udvikler nye ældreboliger, men de tilbyder ikke for meget i vejen for detaljer. Jeg deler det, fordi det er et godt eksempel på specialisering, men jeg ved ikke meget andet om dem.
Skal du investere i disse tilbud?
Hvad hvis du er usikker på disse nye platforme? Er de en god mulighed?
Vi indhentede Professor Ralph Lim, Lektor i finans og økonomi ved Jack Welch College of Business ved Sacred Heart University. Vi stillede ham et par spørgsmål, og han var imødekommende nok til at give et indblik:
Når det kommer til at investere, hvor meget af ens portefølje skal indeholde ejendomme?Jeg foreslår, at omkring 10% til 15% af ens portefølje placeres i ejendomsrelaterede investeringer. Dette forudsætter en investor med en gennemsnitlig risikotolerance. Dem med lavrisikotolerance (f.eks. Meget konservative investorer) bør sandsynligvis ikke have noget i fast ejendom.
Tror du, at denne nye klasse af investering i fast ejendom er noget, folk bør forfølge? Hvorfor eller hvorfor ikke?
Den nye mulighed for at investere i sedler, der er sikret med fast ejendom, ser ud til at være en noget mere konservativ mulighed for at inkludere fast ejendom i sin portefølje. Normalt har sedler, der er sikret af fast ejendom, prioritet frem for ejere af fast ejendom. Dette ligner begrebet prioritet af gæld frem for egenkapital.
Så i dette tilfælde ser det ud til, at investoren har en gæld, der understøttes af den underliggende ejendom. Investoren har ikke en fast ejendomsposition. Det er imidlertid obligatorisk, at investorer læser prospektet eller tilbyder cirkulæret omhyggeligt, før de forpligter sig til denne mulighed.
Hvordan sammenlignes disse nye optioner med eksisterende investeringsmuligheder?
I stedet for at holde en egenkapitalposition i fast ejendom, tilbyder denne nye mulighed en investor en mulighed for at investere i gældsdelen. Risikoen er mindre end ejerandele, men det er potentialet for gevinst også. Investering i gæld begrænser typisk investoren til renteindtægter og afkast af hovedstol.
Gældsinvestorer deltager typisk ikke i potentielle kapitalgevinster på grund af en underliggende ejendomsvurdering. Læs selvfølgelig prospektet eller tilbuddet.
Med crowdfundede ejendomswebsteder er der mange forskellige investeringsmuligheder. Nogle er gæld, som professor Lim har nævnt, og andre er egenkapital. Nogle er en blanding af begge dele, så det er altid vigtigt at gennemgå prospektet eller tilbyde cirkulære for at vide, hvad du investerer i.
Hvad har dine erfaringer været hidtil med crowdfunded ejendomsinvestering sites?