Hvor meget er mit hus værd? Sådan vurderer du dit eget hjem

Nogensinde spekuleret på: "Hvor meget er mit hus værd?"

Hvornår vi sporer vores nettoværdi, en af ​​linjeposterne er værdien af ​​vores hjem. Vi beholder det som en modregning i realkreditlånet, ellers ville vores nettoformue være skæv.

En af udfordringerne med hjemmeværdier er, at det er svært at markere dem på markedet. "Mark to market" betyder bare at tildele en værdi baseret på, hvad markedet har bestemt, er den sande pris. Det er let, når du har et offentligt selskabs aktier - det bliver handlet hele tiden hver dag på de offentlige markeder. Hvis du vil vide prisen på Apple -aktier, skal du slå op APPL.

Boliger er ikke. Du har "sammenlignelige", som jeg synes er en ting, folk gør op til vurderinger, fordi det er bedre end ingenting, men de er ikke rigtigt nøjagtige. Selvom du bor i en lejlighed med identiske enheder, er der nok variation, at den ikke er præcis. Er et 2 soveværelser, 1 badeværelse på første sal det samme som den samme seng/bad på øverste etage? Hvor meget er den øverste etage værd? For meget variation.

Min løsning på vores sporing er at indstille boligværdien til købsprisen og lade den være ved det for evigt. Jeg kan lide det, fordi det er simpelt, og jeg er ligeglad med hjemmeværdi, når det kommer til vores nettoværdi (desværre er det ret ualmindeligt siden størstedelen af ​​amerikanernes nettoværdi er låst i egenkapitalen).

Hvad påvirker husets værdi?

Inden vi går ind til vurderinger og data, undrer du dig måske over, hvilke faktorer der kan påvirke dit hjems værdier. Jeg vendte mig til Dr. Michael E. Bitter, Rinker Fremstående professor i regnskab ved Stetson University. Han anførte følgende som væsentlige faktorer, der påvirker værdien af ​​ens hjem:

• Kvarter/placering,
• Hjemmestørrelse (f.eks. Soveværelser og badeværelser),
• Skolezonering,
• Realkreditrenter,
• Regionale og nationale boligmarkeder

Og når du sælger et hus, omfatter yderligere faktorer bremse appel og pris.

Han tilføjer også:

For de fleste unge fagfolk vil ens hjem langt være det største (og mest illikvide) aktiv, der ejes. Værdiansættelsen af ​​dit hjem påvirker din nettoværdi og din evne til at låne mod hjemmet.

Værdiansættelse er også vigtig for at afgøre, at du har tilstrækkelig erstatningsværdi på din boligejers politik. Når det er sagt, selvom det er godt at have en rimelig idé om værdien af ​​dit hjem, er det ikke kritisk, medmindre du planlægger at sælge det.

Er det vigtigt at kende boligværdi?

Du undrer dig måske... hvorfor er det vigtigt at kende værdien af ​​vores hjem? Hvis vi ikke sælger, er det virkelig vigtigt at holde styr på den slags?

Professor Robert Solomon, klinisk professor i jura ved UC Irvine School of Law, forklarer, at der er mange grunde til, at du vil vide det.

Hvis du sælger, er det meget vigtigt. Hvis du låner mod værdien, er det lidt vigtigt, men banken vil foretage værdiansættelsesarbejdet for dig, og din største bekymring er evnen til at tilbagebetale. Hvis du er tæt på pension eller flytter, er det meget vigtigt.

Hvis du er yngre, stifter familie og forventer at bo i hjemmet i mere end fem år, er det mindre meningsfuld og estimering af fremtidig værdi er rart, da du bestemmer rigdom, men det er alt på papiret og ikke det vigtig.

Da jeg spurgte, om der er for stor vægt på hjemmeværdier, fortalte han mig:

Det afhænger af hvem du er og din overordnede økonomiske situation. Home equity og uddannelse er fortsat de vigtigste måder at opbygge rigdom på i USA. Hvis du har børn, og du har lidt besparelser, kan du forvente at låne mod egenkapitalen for at betale for college.

Hvis du ikke har børn, eller de er alene, kan du være afhængig af egenkapital til pension, men du kan ikke. Hvis du forventer at flytte, kan du nøjes med at betale dit realkreditlån tilbage og have egenkapital nok til en udbetaling, men du vil ikke være under vand.

Omstændighederne ændrer sig, og hjemmeværdi er kun en faktor.

Hvis du har en bestemt grund til at vide, f.eks. Et lån til egenkapital, er det vigtigt at få et præcist tal. Det kan være det værd at betale nogen (og du kan blive tvunget til af banken) for at få en nøjagtig vurdering.

Hvis du bare vil vide af dine egne personlige behov, er en gratis vurdering ofte god nok.

Lad os se, hvad nogle af disse muligheder er ...

Brug en egentlig vurdering

Der kan komme et tidspunkt, hvor vi har brug for en husvurdering, måske for et boliglån eller kreditlinje. Hvis vi gør det, vil jeg behandle det som en nøjagtig boligvurdering og justere vores husværdi i regnearket.

For hvad det er værd, hvis vi får en "professionel" vurdering, ville jeg tilpasse vores hjemmeværdi til resultaterne af denne vurdering.

Brug skatteansættelser

Det er, hvad skattemanden bruger til at vurdere ejendomsskatter, det virker rimeligt at bruge dette til at værdsætte dit hjem.

Den vanskelige del med dette tal er, at du kan prøve at reducere den, sænke din skattetryk, og det kan betyde, at dens værdi er lavere end hvad den ville sælge for. Hvis du er OK med denne uoverensstemmelse, virker det som en fin måde at forfalde et "mærke til markedet" hvert par år.

Brug den historiske medianvækst i huspriserne

Historiske data fra den amerikanske folketælling har vist, at median boligpriser ikke stiger så hurtigt.

I 1940 var medianprisen på et hjem $ 2.938. (disse tal er IKKE blevet justeret for inflation)

I 2000 var medianprisen på et hjem 119.600 dollar.

Det er en årlig vækstrate på omkring 6,37%. (hvis justeret for inflation, er vækstraten blot 2,3%)

Du kan blive mere specifik for statsniveau - for Maryland er det en vækstrate på 6,67%. (det er endnu lavere, hvis du bare ser fra 1990-2000, vækstraten er kun 2,28%)

Indstil vækstraten til 6% om året, så du har en lille buffer, og lad den være i fred.

Brug inflation

Jeg elsker at høre historier om folk, der køber boliger i 1980 for $ 30.000 og derefter sælger dem 20 år senere for en pæn sum. Tallene bliver store, fordi alt bliver stort over 20 år. $ 30.000 i januar 1980 svarer til $ 65.000 i januar 2000. (den nøjagtige måde at tænke på det er, at i løbet af de 20 år blev købekraften på en dollar halveret)

Hvad er inflationstallet, vi skal bruge? Jeg tror, ​​at CPI-U (inflation for alle byforbrugere, det er alle varer undtagen mad og energi) nok er det bedste bud, og du kan få tal fra BLS.

Tallene for hver måned er ikke månedlig inflation, det er inflation for de foregående 12 måneder gennem den måned. Så september 2017, der viser 1,7%, indikerer, at inflationen i de foregående 12 måneder var 1,7%, når du inkluderer september.

Hvis jeg skulle bruge dette, ville jeg se på inflationstallet for december hvert år, justere min boligværdi en gang om året og kalde det en dag.

Brug værktøjer til hjemmepris til at kontrollere

Der er masser af værktøjer, du kan bruge til at få en gratis online hjemmevurdering. Da du gør dette til sporing, ville jeg ikke spilde penge på dette.

Med hensyn til nøjagtighed er det svært at sige. Sørg for, at de oplysninger, de har om dit hjem, er korrekte - herunder men ikke begrænset til kvadratfod, soveværelser, badeværelser og alder i hjemmet.

Vi købte vores hjem for fire år siden, så "nøjagtigheden" vil simpelthen være en procentværdi væk fra vores boligværdi. Mærkeligt nok forekom vores hjem ikke i mange af disse værktøjer, så der vil ikke være et nøjagtighedstal.

Her er nogle af de mere populære gratis hjemmevurderingsværktøjer, jeg fandt (med nogle forbehold og advarsler):

1. Zillow - De er en af ​​de største ejendomswebsteder, og de tilbyder et Zestimate, som er et estimat for dit hjems værdi. Du kan tilmelde dig en konto, gøre krav på et hjem, og de sender dig e -mail med opdateringer, hvis deres Zestimate ændres. (Nøjagtighed 2,4%)
2. Rødfin - Redfin er både et ejendomsforskningssted og en mægler, men når du gør krav på din bolig, kan du få et skøn over boligværdien baseret på din boligs egenskaber.
   (Nøjagtighed -19,1%)
3. Realtor.com - I modsætning til de andre websteder, der er rettet mod hjem, har realtor.com hjemmesøgning, estimater og hvad ikke mere; men også artikler og videoer relateret til fast ejendom. De har et hjemmevurderingsværktøj på deres websted, hvilket ikke kræver, at du logger ind eller gør krav på et hjem for at se et husestimat. Desværre var vores hjem ikke opført (hvilket er underligt, alle vores naboer er angivet).
4. eepraisal.com - De vil hente data fra en række forskellige kilder, herunder Zillows Zestimate, for at træffe en beslutning. Deres værktøj viser nabosalg på en bekvem måde. De havde ikke et eppraisal.com -skøn for vores hjem.
5. Trulia - Trulia ligner Zillow i sit design og formål, men det giver ikke et skøn over husets værdi.
6. Chase Home Value Estimator - Indtast din adresse, klik på Få værdi, og få et overslag direkte fra Chase. Jeg kan ikke fortælle, hvilke data der driver dette værktøj, men for min adresse var der ikke noget estimat. Jeg trak et skøn op for vores tidligere hjem, og det virkede inden for rimeligt område.
7. ReMax - Som mægler vil ReMax sandsynligvis sælge dit hus, men du kan alligevel bruge deres værktøj. Vores adresse er desværre ikke angivet af en eller anden grund. Værktøjet er let at bruge, indeholder et godt Google Map. og du kan flyve rundt i dit kvarter og snige et kig ind i din nabos økonomiske vinduer.
8. HomeGain (brug ikke dette værktøj) - Jeg stoppede processen med at få et husværdianslag, fordi det krævede mit navn, telefonnummer og e -mail sendt til AgentHomeValues.com - Jeg ville ikke have, at en "ekspertagent" skulle give mig en "detaljeret markedsanalyse". Jeg ville springe disse over fyre.

Hvis jeg skulle gøre dette, ville jeg bare vælge Zillow og normalisere tallet til min købspris i år et og tage justeringerne. Så hvis jeg købte et hus for $ 100.000 og Zillow sagde, at det var $ 50.000 værd - ville jeg fordoble Zillows Zestimate fra nu til evighed.

Hvordan håndterer du dit hjems værdi i sporing af formue?