Hvad nu, hvis jeg fortalte dig, at der var en investering med en statsligt pålagt garanteret afkast?
Du vil sandsynligvis sige - "Tak Jim, men jeg er ikke en dummy, og jeg kender til indskudsbeviser, og de er super kedelige." (de er også super sikre!)
Hvis du kunne læse titlen på dette indlæg, kender du sikkert allerede svaret: skattelettelser (og de er sikret med fast ejendom).
Jeg lærte om disse ting for mange år siden, og jeg deltog endda i en auktionsskateauktion. Jeg købte ikke noget, jeg ville bare nyde oplevelsen. For næsten ti år siden deltog jeg i en auktionsskatteauktion, også kendt som et skattesalg, der blev holdt på trapperne i Howard County Courthouse.
Auktionen finder kun sted en gang om året her, i maj eller juni, og den, jeg deltog i, var virkelig uformel. Jeg er ikke sikker på, hvad de vil gøre med 2020, fordi de planlagte allerede er blevet aflyst. Jeg troede, at alt der involverede regeringen og domstolene ville have en form for formalitet. Det bestod af en fyr, der bogstaveligt talt stod på trapperne og holdt et udklipsholder og råbte løgne, tog bud og nedskrev rekorder.
De mennesker, der fræst omkring, var ligeledes uformelle. De vidste, hvad de ville, ventede på at høre pantnummeret og afgav deres bud. Nogle mennesker var på telefoner, andre var der med deres egne udklipsholder, og det føltes som om alle kendte hinanden. Det var ligesom Storage Wars, men med folks hjem.
Jeg forlod og troede, at dette var en god måde at investere på, men sandsynligvis ikke for mig... men jeg lærte masser.
Hvad er Tax Lien Investing?
Stat og lokale regeringer har brug for deres skatter, og når de ikke betales, skal de inddrive det på en anden måde. Ejendomsskatter er en primær indtægtsstrøm for de fleste lokale myndigheder. Hvis en ejer undlader at betale ejendomsskatteregningen, sætter det lokale amt eller byen en pant i ejendommen og auktioner, der pantsætter til investorer gennem en skattepanteuktion.
Det kan variere, men de fleste lokale skatteafdelinger auktionerer en skattelån tilbage efter to til fem års ubetalte skatter. Den nøjagtige periode afhænger af statslovgivningen.
Nogle lokale regeringer sælger skatterettighedscertifikater, hvor investorer kan betale det kriminelle skattebeløb. Regeringen får deres penge, og investoren kan opkræve renter, mens ejeren af ejendommen tilbagebetaler deres kriminelle skatter.
Ejeren kan have op til et år på at tilbagebetale pantet. Når de har tilbagebetalt pantet, afslutter du investeringen, og de ejer ejendommen fuldt ud igen.
Hvis ejeren kommer bagud, skal du afskærme og overtage ejendommen fuldt ud. Derefter skal du sælge huset eller gøre det til en udlejningsejendom for at tjene investeringsindkomst. I virkeligheden sker dette sjældent, de fleste investorer får betalt den rente, som kommunen pålægger.
Tax Lien vs. Skattebrev
Den skatteauktion, du deltager i, sælger muligvis skattelettelser og skattebreve. Selvom disse to udtryk lyder ens, kræver skattebreve dig at købe hele ejendommen på forhånd.
At købe afskærmningshuse under den store recession i 2008 til genoptræning og vende for en fortjeneste er et eksempel på investering i skattebrev. Ikke alle investorer har tid eller kapital til at investere i skattebreve.
Skatteforpligtelser kræver kun, at du investerer i de misligholdte skatter. Kun at skulle investere et par tusinde dollars og ikke reparere et afskærmet hjem er mere muligt for de fleste.
Cirka 30 stater lad byer og amter auktionere skatteforpligtelser.
Skatteforpligtelser ligner et banklån til et billån eller boliglån, idet det er en gældsforpligtelse. Ejeren kan ikke sælge eller refinansiere ejendommen, før pantet frigives. I dette tilfælde betaler de dig pantbeløbet plus renter.
Hvordan du kan tjene penge på at investere i skattelåner
Der er to måder at tjene penge på ved at investere i skattelettelser:
- Indsamle simple rentebetalinger fra ejendomsindehaveren
- Afskærmning af ejendommen og enten sælge den eller leje den
Hver stat har et andet renteloft for skatteforpligtelser. Du kan forvente at tjene mellem 5% og 18% renter på pantbeløbet i de fleste stater. Howard County fastsætter en rente på 18%. Den reelle (faktiske) rente, du kan opkræve, afhænger af, hvor konkurrencedygtig skatteauktionen er, fordi alle byder på pantet.
De fleste auktioner tildeler investoren, der byder den laveste rente. Auktionen starter med den maksimale rente og reduceres med hvert nyt bud. For eksempel kan åbningsrenten være 18%, men vindersatsen kan kun være 5%.
I teorien vil de mindre risikable ejendomme have en lavere rente, og mere risikable ejendomme vil være tættere på den højere rente. Dette ligner peer-to-peer-udlån eller investere i kommercielle lån.
De fleste skattepantinvesteringer kræver ikke, at du afskærmer ejendommen, men det er en mulighed. Du bør primært fokusere på dit potentielle investeringsafkast.
Investering i skattelån: Trin for trin
Skattepanteinvestering kræver MEGET forskning af to grunde. For det første vil du hellere, at ejeren betaler lånet tilbage, og du tjener din rente. For det andet, hvis de ikke gør det, vil du sikre dig, at du kan sælge eller leje ejendommen, hvis du skal afskærme.
Det bedste startsted kan være dit lokale ejendomsmarked. Du skal kende oplysninger som placeringen af kvarterer og skoledistrikter af høj kvalitet. Ejere af ejendomme af høj kvalitet kan også være mere tilbøjelige til at tilbagebetale deres skatteregning.
Hver by og amt har forskellige procedurer for køb af skattelettelser, opkrævning af rentebetalinger og initiering af afskærmning. Selvom du bliver nødt til at lære finesser i dit investeringsmarked, er investeringsprocessen den samme. Undersøg dette, fordi du ikke vil lære med det samme.
Bed om en kriminel skatteliste
Misligholdte skattelister er tilgængelige fra de fleste by- og amtskatteopkrævere eller skattekasser. Disse lister kan fortælle dig, hvilke ejendomme der er på auktion.
Afhængigt af hvor moderne afdelingen er, kan du muligvis modtage listen via e -mail. Flere forældede afdelinger får dig til at hente en fortegnelse personligt.
Du bør undersøge skattelisten for at få disse oplysninger:
- Ejendommens gadeadresse
- Skyldige skatter
- Antal år med misligholdte skatter
Disse tre faktorer hjælper dig med at oprette en kandidatliste over potentielle ejendomme.
For at undgå konkurrencen kan du prøve at kontakte ejeren af ejendommen for at se, om de er interesserede i at sælge. Denne taktik kan hjælpe dig med at undgå en budkrig, hvis du i sidste ende ønsker at købe skattebrevet.
Du kan muligvis holde dine omkostninger nede, hvis en ubebygget pakke har ubetalte skatter - tænk landbrugsjord.
Udviklede ejendomme har en tendens til at have højere ejendomsværdier og kan kræve omfattende reparationer, hvis du ender med at afskærme.
Forskning Potentielle egenskaber
Når du har fundet ud af, hvilke ejendomme der er på auktion, skal du lave din kandidatliste over potentielle ejendomme inden for dit købsinterval.
Kør forbi ejendommene for at se, hvad dit første indtryk er. Hvis du kan lide ejendommen og det omkringliggende område, kan du overveje at afgive et bud.
Inden auktionen skal du beregne dit laveste rentebud. Ikke hver budkrig er værd at vinde, hvis dine penge kan tjene et højere afkast et andet sted.
Deltag i en auktion
Nogle auktioner kræver, at du deltager personligt for at byde. Mange steder går nu til online-auktioner, der lader langdistanceinvestorer gå ind i handlingen.
Begge auktionsmetoder kan være konkurrencedygtige. Du bør kende dine budgrænser på forhånd for at undgå overbud.
Den vindende byder betaler disse omkostninger på forhånd for at købe skattepanten:
- Ubetalte skatter
- Straffe
- Påløbne renter
Det er de skatter og afgifter, ejendomsindehaveren skylder regeringen. Så dette er minimumssalgsprisen.
Saml betaling
De fleste stater kræver, at du sender meddelelse til ejendomsindehaveren om, at du ejer deres skattelån. Ejeren betaler dig månedligt i indløsningsperioden.
De fleste indløsningsperioder er mindst et år, men kan være længere.
Hvis ejeren ikke tilbagebetaler panteretten inden for den lovlige indløsningsperiode, kan du starte afskærmningsprocessen. Der er specifikke procedurer og tidslinjer, du skal følge for korrekt afskærmning. Sørg for at gennemgå lovene, hvis din skattepant bliver til et skattesalg.
Hvem skal investere?
Skatteposter kan være en konsekvent måde at tjene kortsigtet indkomst på uden at have alle dine penge på aktiemarkedet. Akkrediterede investorermed investering i fast ejendom kan også passe godt.
Potentielle afkast er mellem 12% og 18% afhængigt af statens renteloft. Hvor meget du kan tjene afhænger af, hvilken stat du investerer i, og hvor lavt du byder.
Med hensyn til tid og påkrævet kapital falder skattepanteinvesteringer et sted mellem at købe en ejendomsindeksfond (eller crowdfund fast ejendom) og vendehuse.
Hvem bør ikke investere i skattelån?
Skattepanteinvestering er ikke for dem, der ønsker en praktisk investeringsmetode. Du bliver nødt til at bruge timer på at screene potentielle ejendomme, deltage i en auktion og muligvis udelukke ejendommen.
Skatteposter er ikke stedet at parkere nogen kontanter, du har brug for om tre år. Skatteposter kan dog være en spændende måde at diversificere din portefølje på, hvis du kan møde risikoen for at have kapital til en mellemfristet investeringshorisont.
Potentielle risici ved investering i skattelån
Denne investeringside er ikke risikofri, da ejendommen stadig skal betale forfalden skat. I stedet for at betale dem til regeringen, er du i stedet på krogen. Mens investeringer i skattelåner kan være mindre risikabel end timing af aktiemarkedet eller handel med øreaktier, skal du udføre din due diligence.
Her er nogle af de risici, du kan løbe ind i, der reducerer din potentielle indkomst.
Lav rente
En budkrig betyder, at du muligvis ikke tjener en ønskelig rente. Skattepanteinvestering kræver en stor indsats. Dit potentielle investeringsafkast kan ligne andre investeringsideer, der kræver mindre indsats.
Du betaler yderligere skatter og afgifter
At eje skattepanten betyder, at du kan være ansvarlig for fremtidige ubetalte skatter og sanktioner, hvis ejeren ikke betaler. Du kan endda skulle betale bypålagte bøder for hændelser som f.eks. Ikke at klippe græsplænen.
Ejendomsejer erklærer konkurs
En dommer kan lovligt sænke renten for din skattelån, hvis ejeren erklærer konkurs. Tænk på denne risiko som et udbytteskæring til din favorit udbytte aktie.
Skatteforpligtelser udløber
De skattelettelser, du vinder på auktion, kan udløbe, når indløsningsperioden er slut. Hvis du ikke foretager opfølgning efter perioden er slut, kan du miste din mulighed for at inddrive din oprindelige investering.
Sørg for at blive fortrolig med de lokale afskærmningsregler. Du bliver nødt til at starte afskærmningsprocessen inden for en bestemt frist. Du skal også sende meddelelser til ejeren om de ubesvarede betalinger. Forkert at følge en procedure kan afspore din indsats.
Ejendommen er værdiløs
At sælge en afskærmning er ikke en garanteret måde at tjene penge på. Ejendommen er muligvis ikke let at sælge, hvis strukturen ikke er blevet vedligeholdt eller er i et dårligt kvarter.
Plus, du ved ikke, hvilken skade ejendomsejeren vil gøre ved flytning.
Du kan muligvis inspicere ydersiden af en ejendom inden auktionen for skattesalget, men du kan muligvis ikke se ind i huset, før du har afskærmet ejendommen. Det kan være et flerårigt mellemrum fra at vinde buddet, indtil du træder ind i hjemmet. Meget kan ændre sig på den tid.
Undgå kvarterer med høje afskærmningssatser eller værdiforringende ejendomsværdier. Undgåelse af disse risici reducerer chancen for at købe en "undersøisk ejendom", der har mindre markedsværdi end dine investeringsomkostninger.
Skattepanteinvestering kan være en god investering, men det kan kræve meget arbejde. Det er en af grundene til, at jeg ikke endte med at gøre det.
En anden ting er, at jeg virkelig ikke kan lide tanken om at afskærme nogen og smide dem ud af deres hjem. Jeg er klar over, at dette sker sjældent, men jeg ville ikke gøre det engang. Der er andre, mindre følelsesmæssigt fyldte måder at tjene til livets ophold på.