Da peer to peer -udlånsplatforme som Prosper og Lending Club først dukkede op, blev folk vilde med dem. Det var et nyt aktiv at investere i, og folk analyserede dem for at finde en fordel.
"Investering" i usikrede personlige lån lyder risikabelt, men da det er så nyt, vidste ingen nøjagtigt, hvor risikabelt. Det var først senere, at mange af disse investeringer kun ville være tilgængelige for akkrediterede investorer med høj nettoværdi.
Platformene fik deres analytikere og aktuarer til at prøve at projektere standardrenter og prissætte lånene i overensstemmelse hermed... men ingen ved det rigtigt.
De minimale investeringer, ofte $ 5 eller $ 10, betød, at du kunne sprede din investering ud på flere lån og sprede din risiko. $ 100 i et lån til en låntager er mere volatile end $ 5 lån til 20 låntagere.
Problemet var, at standardrenterne for disse lån kun var gæt. Personlige lån er notorisk ustabile. Tænk over det - hvis det går sydpå, skal du betale dit forsyningsregning, kreditkortregning, lån uden sikkerhed fra din bank eller et lån uden sikkerhed på en peer -udlånsplatform? Svaret er ret klart.
Og når disse gætterier på standardrater ikke er korrekte, og tingene går af sporet, som vi så i 2007 og 2008 (Great Recession), sker der dårlige ting. I stedet for 5% standardindstillinger så du 10%+ standardindstillinger.
Heldigvis fik jeg ikke lov til at investere i disse sedler som bosiddende i Maryland og savnede det sjove ved stigende standardrenter. I dag kan jeg investere i crowdfunded ejendomsinvestering, og mit håb er, at jeg ved at forstå standardrenter kan undgå disse potentielle tab.
Desværre, når det kommer til investering i fast ejendom, er risikoen for misligholdelse (bogstaveligt talt) en del af ligningen. Men det er ikke altid det sjoveste samtaleemne. Det giver mening; trods alt, hvem vil tale dysterhed og undergang, når de tjener penge, er det virkelige mål?
Mine erfaringer med Crowdfunded Real Estate
For at sætte denne artikel i kontekst og for at hjælpe dig med at informere dig om, hvordan jeg har tænkt på standardrisiko (hvad jeg betragter som den væsentligste risiko ved disse tilbud), ville jeg kort fortælle, hvordan jeg har det involveret.
Med hensyn til denne skrivning har jeg forpligtet $ 15.000 til to handler på RealtyShares (som siden er stoppet med at tage nye investorer og foretage nye handler). Med RealtyShares investerer du i individuelle ejendomme, det er ikke fonde, der køber ejendommen. Jeg kan ikke tale med detaljerne i hver aftale, det er i modstrid med servicevilkårene plus det er ikke superrelevant, men den første var en fælles aktieaftale med en 5 -års beholdning. Den anden er stadig åben, selvom jeg har forpligtet mig til aftalen.
Den første aftale har haft kvartalsvise kontante afkast i overensstemmelse med fremskrivninger, så jeg har været tilfreds med den, og de kvartalsvise opdateringer har været rettidige og omfattende. Det er en næsten 160.000 kvadratmeter. butiksplads (et strip mall er det, vi vil kalde det at vokse op i New York), og de leverer alt detaljer, jeg kunne tænke mig at ønske, inklusive fuldt regnskab, balance og pengestrøm udsagn. Jeg føler mig informeret.
Hvad du behøver at vide om standardrisiko
Uden korrekt justerede risikoprofiler kan du ende med at blive mere fortrolig med standardbegrebet, end du gerne vil. Benyt denne lejlighed til at lære mere om standardindstillinger og - hvordan du undgår det.
For det første, hvad er standardraten? Nogle gange kaldet en "kohort default rate", er det procentdelen af lån, långivere afskriver som tab efter flere ubesvarede betalinger. Efter at lån er blevet afskrevet, overføres de normalt til et bureau til afhentning. I nogle tilfælde kan en standardrente gælde, og dette er en højere rente, der opkræves på en låntager, der har glemt et bestemt betalingsbeløb.
Mens enkelte virksomheder og fonde generelt ikke offentliggør deres standardrenter, gør Federal Reserve rapporterer, at der i 2017 var en 0,74 procent kriminalitetsrate for erhvervsejendomme booket i amerikanske banker. Med andre ord: ét ud af hver 135 CRE -lån, der blev behandlet af amerikanske banker, havde mindst en mistet betaling sidste år.
Hvorfor misligholder låntagere? Der er masser af grunde. Det kan være lige så enkelt som personlige økonomiske problemer-som om du er over hovedet eller har en overbelastet effekt. Med erhvervsejendomme kan de fleste låntagere have tillid til at have ressourcer til at dække kontantunderskud i sådanne begivenheder (hvilket fremgår af den krise på 0,74 procent).
Når det er sagt, vil du ikke have mere end din rimelige andel af disse 0,74% tilbud. 🙂
For at undgå det skal du foretage en grundig omhu i ejendomssponsoren, der kontrollerer låntagerenheden - og projektets budget - før du skriver under på den stiplede linje.
Hvordan vurderer jeg standardrisiko?
Mens der er ingen sikker måde at beskytte din portefølje mod investeringer i lån, der ender med misligholdelse, er der flere trin, som kloge investorer tager for at beskytte sig selv. Det første og vigtigste trin er at foretage grundig due diligence.
Som udgangspunkt er her et par vigtige punkter at overveje:
- Sponsorering. Tror jeg på denne forretningsplan og sponsorens evne til at udføre den dygtigt? Har sponsoren tidligere udført denne strategi for denne aktivtype? Eller på dette marked? Hvor mange års erfaring har sponsorgruppen?
- Fysisk aktiv. Hvornår blev ejendommen bygget? Hvornår blev det sidst renoveret? Hvornår blev tag, parkeringsplads, elevator eller mekanisk system sidst udskiftet? Hvad er sandsynligheden for, at ejendommen får brug for investeringer på kort eller lang sigt?
- Udnyttelse. Gearing kan variere fra så lavt som 50% lån til stabiliseret værdi (LTV) op til 80% eller mere. I nogle tilfælde kan det endda være fornuftigt at gå over 80%. Men generelt bør flerfamilieprojekter være på 80% eller mindre for seniorlånet, og andre stabiliserede kommercielle aktiver skal være på 70% eller mindre. Overbelastning kan føre til kriminalitet, hvilket kan føre til standard, hvilket kan resultere i afskærmning.
- Gældsbetingelser. Tapper sponsoren deres tegnebog ud på dette projekt? Reflekterer gældsbetingelserne projektets og låntagerens centrale styrker og svagheder? Og er låneperioden passende? Refinansieringsrisikoen stiger betydeligt, hvis gælden forfalder på et blødgørende marked, og ejendomsværdien er faldet.
- Lejere. Vil du ende med at holde posen, hvis dine lejere flytter eller forsømmer at betale husleje på grund af konkurrencekræfter eller andre uforudsete tendenser?
- Cap rate. Hvor konkurrencedygtigt er det nuværende marked? Ser cap -rater (ejendomsværdier i forhold til driftsindkomst) et pres opad, dvs. ser ejendomsværdierne til at falde? Stiger renten? Hvor begrundet er exit cap -antagelsen, dvs. salgsprismålet? Giver denne udgangsprisforudsætning mening?
- Marked og placering. Er markedscyklussen gunstig for dit aktiv? Er det desuden placeret i et delmarked med positive udlejnings-, belægnings-, befolknings-, demografiske og jobvækststendenser?
- Konstruktion. Har byggeri, hvad enten det er nyudvikling eller forbedringer af værditilvækst for en eksisterende ejendom, potentiale til at forårsage omkostningsoverskridelser eller forsinkelser? Hvis ja, hvordan reduceres denne risiko?
- Leasing. Har sponsoren afsat tilstrækkeligt til markedsføring, forbedringer af lejere og/eller leasingkommissioner til at leje ejendommen ud?
Listen er ment som en introduktion, en ordliste over, hvad man skal søge efter, men ikke omfattende. Alle disse emner vil fortjene et eget indlæg!
Risikoprofiler efter investeringstype
I betragtning af hvad vi ved om misligholdelser og standardrater, hvilken form for strukturelle risici medfører din investering?
Der er tre hovedmåder at investere i fast ejendom i dag:
- Crowdfunding - Hvor du køber et lille stykke af en handel som gennem RealtyShares og andre crowdfunding ejendomswebsteder.
- Fondinvestering -Hvor du investerer i REIT'er (ETF'er eller investeringsforeninger) eller gennem mindre REIT-lignende virksomheder (mange af ikke-akkrediterede crowdfundingsites er struktureret på denne måde)
- Direkte ejendomsret - Hvor du køber ejendom direkte eller via syndikater
Crowdfunding af private aktier i ejendomsprojekter giver individuelle investorer mulighed for at lægge penge ind i en juridisk enhed (LLC), der investerer i et ejendomsprojekt eller låner penge til dette projekt. Generelt tilbyder crowdfunding -websteder lavere gebyrbelastninger end de fleste REIT'er. Også fordi disse er private investeringer, er investeringsresultaterne forholdsvis mindre korreleret med S&P 500 og andre likvide markeder indikatorer. Som sådan kan det være en attraktiv måde at diversificere din portefølje på, både efter geografisk marked, aktiv og investeringstype.
Det faktum, at der kun er knyttet en ejendom til en given investering, betyder, at der er lidt at falde tilbage til, hvis projektet underpresterer. Når det er sagt, udgør standardindstillinger en lavere risikoprofil her, da ejendommen sikrer lånet og derved fungerer som forsikring. Derudover er afskærmningsauktioner en mulighed, hvis sponsor eller ejendomsejer standardiserer.
Offentligt handlede investeringsforeninger (REITs) er professionelt forvaltede porteføljer af diversificerede ejendomme; de fleste fonde investerer i kommercielle, virksomheds- eller lejeaktiver. Selvom det er relativt let at handle ind og ud af, kan børsnoterede REIT'er indebære øget volatilitetsrisiko på kort sigt, fordi deres resultater er relativt mere korreleret til aktiemarkedet. Hvis du forlader under en recession (som mange vil blive fristet til at gøre), kan dit afkast blive beskadiget.
Fondinvestering tilbyder en anden risikoprofil end direkte investering. Fordi en fond er en kurv af ejendomme og projekter, hugger den ofte tættere på at kohorte standardrenter og generelle markedsresultater. Men det giver mindre kontrol og tilpasning, da investorer ikke er i stand til at vælge, hvilke individuelle projekter de gerne vil investere i. Når det er sagt, tilbyder disse investeringstyper også likviditet, hvilket betyder, at du kan handle dine aktier, når du har købt dig ind.
Direkte ejendomsret er, når du ejer individuelle ejendomme direkte, dig selv. Hvis du er interesseret i denne investeringstype, kan du forvente at afsætte betydelig tid til dine ejendomsinvesteringer og være meget praktisk og involveret i alle detaljer i disse ejendomme. Du har fuld kontrol og kan være så konservativ eller risikabel som du vil.
Den slags ansvar kan være tiltrækkende, men det er vigtigt at være realistisk omkring, at når det kommer til at eje ejendom direkte, er den primære risiko dig. Har du læst markedet korrekt? Bygget en opnåelig forretningsplan? Vil du være i stand til at gennemskue det?
Besværet med den daglige ejendomsforvaltning er en stor grund til, at mange investorer foretrækker at udnytte andres tid og ekspertise. Professionelle ejendomsinvestorer på kuraterede markedspladser bruger ofte hele deres karriere til at lære ind og ud af et givet marked. Passiv investering i fast ejendom giver dig chancen for at drage fordel af den faglige ekspertise - alt imens du forstyrrer dit daglige liv.
Sådan håndteres standardindstillinger efter investeringstype
Hvad sker der, når der er standardindstillinger for forskellige aktivtyper?
Med crowdfunded fast ejendom investerer du i en seddel eller egenkapitalaftale med sponsoren. Hvis tingene går efter planen, stoler du på platformen for at gøre tingene rigtige (eller så rigtige som muligt), og derfor skal en del af din due diligence være i, hvordan virksomheden planlægger at håndtere disse uundgåelige situationer.
Med REIT'er styrer fonden de forskellige standardindstillinger og ser ud til at give dig et blandet afkast, der opfylder dine behov. De lover måske 10% (som et eksempel), men det kan omfatte aftaler, hvor de får 15% til at hjælpe med at imødegå de tilbud, der kan misligholde (eller gå i restance på betalinger osv.). For dig er det en usynlig del af investeringen og afspejles kun i fondens afkast.
Med direkte ejendomsbesiddelse er du "sponsoren" (for at bruge crowdfundede vilkår), så når du er standard, er det virkelig dig, så det er virkelig ikke inden for dette indlæg. 🙂
I sidste ende, uanset om du er risikotolerant, risikovillig eller et eller andet sted i spektret, har diversificering af din portefølje potentiale til at øge dit afkast, og fast ejendom er en stærk måde at gøre det på.
Med disse nye crowdfunding -platforme er det stadig vigtigt at forstå, at standardrisiko er en alvorlig bekymring. Bliv ikke forført af løfterne om tocifret afkast, for ikke alle aftaler vil fungere. Ved, hvordan standardindstillinger vil blive håndteret, fordi de vil ske, og du vil vide, hvilken platform du investerer i, vil have din ryg og ikke skjule sig for denne sjældne uundgåelighed.