Toto je příspěvek hosta od Brandona Turnera z BiggerPockets.com
TZde je mnoho způsobů, jak bohatě odejít do důchodu.
Akcie, podílové fondy, stavební firmy a řada dalších „investičních nástrojů“, které si můžete vzít, abyste se dostali do příjemného a bohatého důchodu.
Zatímco většina profesionálů chápe, že uložení značné části výplaty a investovat to na akciovém trhu může vám pomoci se tam dostat, mnozí nechápou, jak přidat nemovitost do tohoto portfolia, aniž by skončil unavený, zaneprázdněný pronajímatel s více problémy než časem.
Z tohoto důvodu se s vámi dnes chci podělit o své myšlenky na to, jak můžete přidejte do svého portfolia investice do nemovitostí zrychlete své úspory, zvyšte svou čistou hodnotu a odejděte do důchodu s větším investičním portfoliem.
Základy investování do nemovitostí
Než se ponoříme příliš do „specifik“ investic do nemovitostí, dovolte mi, abych vám rychle poskytl stručný přehled toho, jak lidé na nemovitostech vydělávají peníze.
V tom nejzákladnějším smyslu většina investorů kupuje nemovitost hledající dvě věci:
- Tok peněz - dodatečný příjem, který zbude po zaplacení všech výdajů;
- Uznání - vlastní kapitál vytvořený s rostoucími hodnotami majetku a/nebo splacením úvěru.
Zjevně existují další zájmy, například daňové výhody, hledání alternativy k investování na akciovém trhunebo osobní potřeby (jako je péče o staršího rodiče), ale primární, peněžní tok a zhodnocení jsou dva faktory, které stojí za dobrou investicí do nemovitosti. Někteří investoři se více soustředí na dosažení maximálního peněžního toku, zatímco jiní se zaměřují především na zhodnocení.
Přestože tyto dva termíny nejsou vždy v rozporu, obecně zjistíte, že nemovitosti s větším peněžním tokem mají a nižší šance na zhodnocení, protože se nacházejí v lokalitách „náročnějších na management“, jejichž hodnota se nezvyšuje rychle.
Jako potenciální investor bude tedy typ investice do nemovitosti, do které se snažíte dostat, do značné míry záviset na vaší strategii, osobnosti a časové ose.
Osobně věřím v nákup na základě peněžního toku, ALE nákup v oblastech, kde je možné zhodnocení.
Nechci nemovitost, kde se obávám, že mě někdo zastřelí, ale protože pro mě bude stabilní návratnost investic každý měsíc.
Nakonec, druh investice, do které se dostanete, je na vás - ale důrazně doporučuji (alespoň na začátku) plánovat za peněžní tok a zhodnoťte „třešničku na dortu“. Tímto způsobem zajistíte ziskovou investici s minimem riziko.
Typy investic do nemovitostí:
Jsem si jistý, že znáte někoho, kdo vlastní, nebo možná již vlastníte pronájem jedné rodiny.
Skvělý! Nezaměňujte však myšlenku vlastnit rodinný dům jako jediného hráče v prostoru investujícím do nemovitostí.
Ve skutečnosti existuje mnoho různých cest, které můžete použít k investování do nemovitostí, s různým stupněm obtížnosti, rizika, odměny a časových požadavků.
A pamatujte si, že téměř každou možnost zde lze koupit jako normální výpis, krátký prodej nebo uzavření trhu.
Podívejme se nyní na některé z nich:
Rodinné domy
Jak již bylo uvedeno výše, jedná se o nejběžnější typ nemovitosti, který většina jednotlivců zná. Rodinné domy jsou pěkné, protože se snadno nakupují, snadno prodávají, financují a snadno pronajímají. Lidé vždy potřebují někde bydlet, takže rodinné domy mohou poskytnout bezpečí a slušné příležitosti k uznání.
Rodinné domy však také ne vždy poskytují největší návratnost investic (zhodnocení vs. cash flow), mohou být snadno zničeni špatnými nájemci a s rostoucí konkurencí na realitním trhu může být obtížné najít nemovitosti, které odpovídají vašim kritériím.
Malé vlastnosti více rodin
Tyto vlastnosti by zahrnovaly duplexy, triplexy nebo 4-plexy a nacházejí se téměř v každé komunitě v Americe-mnohem více v některých čtvrtích oproti jiným.
Výhodou těchto nemovitostí je, že je lze snadno koupit, financovat a prodat jako rodinné domy, ale s menšími náklady konkurence (většina kupujících domů tento typ nehledá) a „ekonomika z rozsahu“, která přichází s více než jednou jednotka.
Tyto nemovitosti mohou být „náročnější na správu“ než rodinné domy, ale pokud jsou zakoupeny správně, mohou zajistit dobrý peněžní tok a stabilní návratnost investic.
Velké vlastnosti více rodin
Jedná se o velké bytové komplexy, které vidíte, od 5 jednotek do stovek. Tyto nemovitosti jsou financovány pomocí zcela jiné bankovní divize (spíše než komerční půjčky na bydlení) a mohou vyžadovat vysoké zálohy, kratší období a vyšší úroky ceny.
Tyto nemovitosti jsou obecně spravovány profesionálním správcem nemovitostí (nebo správcem naživo, jako je tomu v případě mého vlastního bytového komplexu s 24 jednotkami), což poskytuje investici „do ruky“.
Komerční investice
Komerční nemovitosti sahají od nákupních center, večerek, restaurací a dalších. S podobným financováním velkých nemovitostí pro více rodin je 20–40% typickými požadavky na zálohu a opět obchodní oddělení je tím, s kým budete chtít v bance mluvit.
Komerční nemovitosti mají výhodu dlouhodobějších pronájmů, ale volná místa se často mohou pohybovat v rozmezí měsíců až let.
Daňová zástavní práva
Když vlastník nemovitosti odmítne zaplatit své daně, může místní samospráva založit zástavní právo na nemovitosti, prodat toto zástavní právo investorovi a poté může investor obdržet úrok z peněz dlužen. Tento systém může být skutečně metodou „bez toalety“ pro investice do nemovitostí, ale naučit se najít správný druh daňových zástavních práv může být umění samo o sobě.
Poznámky
Další způsob investování, aniž byste byli „vlastníkem“ - poznámka k nemovitosti se vytvoří, když věřitel financuje obchod s nemovitostmi a obdrží z této půjčky úrok. Tyto poznámky lze pořizovat, kupovat nebo prodávat stejně jako nemovitosti.
Tento druh investování může být téměř zcela „pasivní“, ale může riskovat, že dlužník nesplácí úvěr a bude vyžadovat nákladné zabavení.
Nákup a prodej hypoték je velmi podobný investování do půjčování typu peer-to-peer se zálibami společnosti Půjčovací klub a Prosperovat.
Pákový efekt při investování do nemovitostí
Využít nebo nevyužít, to je otázka.
Investování do nemovitostí nabízí oproti většině ostatních typů investic jedinečnou výhodu - a to je síla pákového efektu. Jistě, s akciemi můžete nakupovat na marži a přidat tam nějaký pákový efekt, ale umožňuje vám to pouze realitní kancelář nakupujte se slevou až 20% (10% u některých programů a 3,5% v případě, že plánujete v nemovitosti bydlet.)
To znamená, že máte možnost získat 100% zhodnocení, ale musíte zaplatit pouze za 20% nemovitosti. Znamená to však také, že máte možnost ztratit na 100% poklesu hodnoty, pokud ceny klesnou, a úplně tak vymažete zálohu.
V komunitě osobních financí stále existuje velká debata o tom, zda použít dluh jako pákový efekt, jako je snížení 20% a financování zbývající části investice do nemovitosti, je dobrý nápad nebo ne. Zastánci používání „chytrého dluhu“ se dívají na matematiku a poukazují na to, že pokud si můžete půjčit na, řekněme 5%, a vydělat 15% - vyjdete napřed. Navíc díky využití vašich peněz a nalezení neuvěřitelné nabídky, která zajistí dobrý cash flow - může být vaše návratnost investice obrovská.
Odpůrci dluhu a pákového efektu se však dívají na problém dluhu, který má většina spotřebitelů, a poukazují na to že, jak s oblibou říká Dave Ramsey, „100% zabavení loni se stalo lidem s a hypotéka."
Volba, zda použít nebo nevyužít finanční páku, je čistě osobní a rozhoduje se mezi vámi, vaší rodinou a vaší osobní finanční pozicí. Ať už se rozhodnete použít dluh nebo ne, vřele doporučuji, abyste se před potopením jakékoli hotovosti dozvěděli vše, co můžete, o zamýšlené investiční cestě - abyste maximalizovali svou šanci na úspěch a zisk.
Vytvoření plánu
Jakmile objevíte své specifické místo pro investování do nemovitostí a rozhodnete se, jak plánujete financování své dohody, dalším krokem je sestavení plánu. Jak běžně říkám, z Kanady do Peru nejezdíte, protože víte jen to, že je jih - potřebujete cestovní mapu, plán. Mapa vás udrží na správné cestě, mimo slepé uličky, a pomůže vám snadno zjistit, kde je další zastávka.
Při rozhodování investovat do nemovitostí je stejně důležité mít plán. Musíte se rozhodnout, jaký konkrétní typ investice do nemovitosti chcete realizovat (jak jsme diskutovali výše) a jak plánujete financování že investice (také zmíněno výše.) Dále - je důležité definovat ve svém plánu své finanční požadavky na tuto investici jako studna.
Výpočet, který rád používám při vyšetřování potenciální investice do nemovitosti, je známý jako „pravidlo 50%“. Toto pravidlo palce uvádí, že u jakékoli investice do nemovitosti budou výdaje obecně asi 50% celkového příjmu, dluh nepočítaje Způsob platby. To znamená, že pokud 4-plex přinese příjem 2 000 $ měsíčně, můžete předpokládat, že 1 000 $ za měsíc půjde z výdajů, takže vám zůstane 1 000 $ buď jako peněžní tok (pokud nebyla vzata hypotéka), nebo zaplatit hypotéka. Pokud byla vaše splátka dluhu 600 $ za měsíc, můžete v daném okamžiku rozumně očekávat 400 $ za měsíc v peněžním toku.
Pomocí tohoto pravidla (a pamatujte si, že je to jen pravidlo palce, ne pravda evangelia, takže vždy uvádějte přesná čísla u jakékoli konkrétní nemovitosti, kterou analyzujete), můžete zjistit návratnost investic a rozhodnout, zda nemovitost stojí za to pronásledování. Ve výše uvedeném příkladu, kdybych zaplatil 20 000 $ za zálohu na nemovitost, která poskytovala peněžní tok 400 $ měsíčně (4800 $ za rok) Podíval bych se na 24% návratnost investice z této nemovitosti v hotovosti, bez zahrnutí budoucího zisku z uznání.
Definováním svých finančních kritérií jste schopni rychle projít 90% nabízených nemovitostí nejsou dobré obchody a zaměřte se pouze na ty, které vám poskytnou druh návratnosti investic, který hledáte pro.
Samospráva vs. Správa majetku
Nakonec se budete muset rozhodnout, zda chcete spravovat svůj majetek sami.
Pokud hledáte koupit jeden rodinný dům najednou a máte spoustu volného času, není to příliš obtížné. Pokud však plánujete nákup více nemovitostí a rozšíření investičního portfolia - nebo jednoduše nemáte mnoho času, nezapomeňte si naplánovat dobrou správu majetku a rozpočet podle toho.
Mějte na paměti, že většina nemovitostí, které jsem koupil, byla bankovní repo obchody, které jsem koupil poté, co pronajímatel přišel o svůj majetek do banky. To dokazuje, že není vždy snadné být pronajímatelem a je snadné se dostat přes hlavu. Pokud nemáte trpělivost zvládat obtížné situace nájemců a znalosti, abyste tyto situace zvládli správně - vřele doporučuji získat kvalifikovaného správce nemovitosti.
Pokud plánujete spravovat sami sebe, nezapomeňte řádně prověřit své nájemníky a uznat, že ano je lepší počkat na správného nájemce, než umístit špatného nájemce, který později způsobí obrovské finanční náklady problémy. Chcete-li získat další informace o prověřování nájemců, podívejte se na druhý nejdelší příspěvek, jaký jsem kdy napsal, “Tenant Screening: The Ultimate Guide.”
Kam jít odtud
Bez ohledu na to, do jaké investice do nemovitostí máte v plánu se dostat, vřele doporučuji, abyste si prostudovali vše, co můžete, jako dobrý investor, než do toho vložíte nějaké peníze. Investování do nemovitostí není tak pasivní jako jiné investiční nástroje, ale návratnost může většinu ostatních vyhodit investice mimo vodu, pokud jsou provedeny správně a když máte pevný plán a investujete s inteligence. Peněžní tok, který získáte z vašich nemovitostí, může rychle přidat tisíce na váš spořicí účet, aniž byste pro něj museli pracovat denní práci. To vám může pomoci odejít do důchodu rychleji nebo alespoň do důchodu s větším příjmem, větším majetkem a více zkušenostmi.
Existuje mnoho knih, podcastů, fór, blogů, realitních klubů a dalších zdrojů skvělého vzdělání a většina z nich je zdarma. Informace byly demokratizovány, takže využijte skvělé zdroje online. Nemusíte se stát odborníkem, ale jakmile si vyberete svou konkrétní investiční cestu do nemovitostí - alespoň se s tímto konkrétním výklenkem seznámíte. Zkoumejte, ptejte se (například v komentářích pod epickými příspěvky, jako je tento... nápověda nápověda ...) a seznamte se s některými místními investory, kteří vám mohou pomoci dostat se z místa, kde se nyní nacházíte, tam, kde chcete být.
Váš důchod je na vás, abyste si z něj udělali, co chcete. Nebojte se přidat do svého portfolia nové vozidlo a doufejme, že jsem uvedl, že realitou by mělo být toto vozidlo.
Dejte mi vědět v níže uvedených komentářích, pokud investujete do jakékoli nemovitosti - proč nebo proč ne - a jakékoli další otázky nebo komentáře, které můžete mít.
Brandon Turner je aktivním realitním investorem a senior editorem na sociální síti BiggerPockets.com, BiggerPockets.com. Brandon si užívá psaní epických dlouhých blogových příspěvků, jako je ten jeho recenze Rocket Lawyer.com nebo uber-populární online eBook zdarma The Ultimate Beginner’s Guide to Real Estate Investing.