Hodnocení kádru 2022: Investování do komerčních nemovitostí na základě dat

Startup Cadre pro investice do nemovitostí poskytuje akreditovaným investorům přímý investiční přístup do komerčních nemovitostí.

Společnost využívá daňové výhody z investování do zóny příležitostí. Má také přístup založený na datech k vyhledávání realitních příležitostí a stojí za svou technologií jako prostředek k narušení tradičního crowdfundingu.

Ale velká část pozornosti médií kolem Cadre se týkala jeho zakladatelů a spojení s Bílým domem. A vzhledem k vysokým investičním minimům a malému počtu možností na výběr je nepravděpodobné, že to bude vaše nejlepší volba pro přidání nemovitosti do vašeho portfolia.

Kádr Klady a zápory

Co je kádr?

Kádr je komerční investice do nemovitostí platforma, která začala v roce 2014. Společnost byla založena Ryanem Williamsem a je známá svým fondem příležitostných zón, jehož cílem je investovat do zón s nižšími příjmy, aby využil daňových výhod po změnách v Zákon o snížení daní a pracovních místech z roku 2017.

Ale Cadre je také známý pro své rané kontakty s Jaredem Kushnerem, bývalým hlavním poradcem 45. prezidenta Donalda Trumpa.

Kushner byl počátečním investorem do Cadre a Joshua Kushner, Jaredův bratr, dokonce pomohl založit Cadre. Oba bratři Kushnerové skončili v roli poradců, ale spojení s Bílým domem vedlo k obavám z potenciálního střetu zájmů, kdy Cadre získával peníze od zahraničních investorů. Tento konflikt vedl k tomu, že Jared Kushner již dříve plánoval zbavit se Cadre oddaluje jeho rozhodnutí kvůli Covidu.

Aby bylo jasno, Cadre je legitimní platforma pro investice do nemovitostí, která chce být výzvou crowdfundingové společnosti a využít zóny příležitostí k vytváření vysokých výnosů. Investoři by ale měli vědět, že velká část mediální pozornosti kolem Cadre se soustředila na potenciální střety zájmů a na to, jak to ovlivní budoucnost společnosti.

Jak kádr funguje?

Cadre investuje do portfolia vícegeneračních domů, průmyslových prostor, kancelářských budov a hotelů. A jak bylo zmíněno, společnost se z velké části zaměřuje na investice do zóny příležitostí.

Podle svých webových stránek příležitostné zóny „jsou sčítání lidu s nízkými příjmy určené státní a federální vládou. Kvalifikované investice do těchto traktátů mohou být způsobilé pro preferenční daňové zacházení, pokud jsou uskutečněny prostřednictvím stávajících kapitálových zisků.“

Myšlenkou příležitostných zón je podpořit ekonomický rozvoj v méně bohatých oblastech. A investoři mohou také získat významné daňové úlevy, jako je odklad kapitálových zisků. To je součástí toho, jak Cadre plánuje generovat významné výnosy pro investory.

Další strategií, kterou Cadre používá, aby se pokusil narušit trh crowdfundingu, jsou data a technologie. Společnost zdůrazňuje jak je to „data-řízený“ realitní investiční společnost. Konkrétně Cadre má svůj vlastní datový vědecký tým a snaží se překonat konkurenci. Říká:

„Využitím tradičních, alternativních a proprietárních datových souborů můžeme doplnit tradiční investice do nemovitostí strategie s pokročilými kvantitativními metodami a technikami strojového učení, které změnily další oblasti finance."

Je to všechno žargon, nebo je za údaji něco?

S hlášená historická míra návratnosti 18,6 %, zdá se, že Cadreův model funguje. Stále však existují určité obavy týkající se investičních možností a likvidity, kterých by si potenciální investoři měli být vědomi.

Kádrové investiční možnosti

Cadre má pro investory dva hlavní produkty: tržiště typu deal-by-deal a vlastní fond s přímým přístupem. Existuje také sekundární tržiště pro nákup a prodej akcií.

Zde je návod, jak fungují jednotlivé investiční možnosti.

Investování podle dohody

Trh Cadre s jednotlivými dohodami je podobný investičním platformám, jako jsou CrowdStreet a umožňuje vám investovat do jednotlivých aktiv komerčních nemovitostí.

Kádr je stále v dřívějších fázích oproti větším hráčům v prostoru. V době psaní tohoto článku získala více než 40 obchodů na 24 trzích. Jak již bylo zmíněno, patří sem komerční nemovitosti, jako jsou vícegenerační domy, kancelářské prostory a hotely.

Pro přímé obchody je minimální investice 50 000 USD. Chcete-li zobrazit nabídky, musíte se do Cadre zaregistrovat pomocí svého e-mailu, jména a telefonního čísla. Cadre také ověří váš účet, což může trvat pracovní den nebo dva.

Obchody obsahují informace o kupní ceně, celkovém kapitálu a typu investičního cíle. Cadre nastiňuje čtyři různé investiční cíle stejně jako jeho konkurent CrowdStreet. Mezi tyto cíle patří:

• Jádro: Vysoká obsazenost nemovitostí na primárních trzích. Nižší celkové investiční riziko a cílová čistá vnitřní míra návratnosti (IRR) 6–8 %.
• Core Plus: Vysoce obsazené nemovitosti na sekundárních trzích se stabilním peněžním tokem. Ty nabízejí nízké riziko, ale o něco větší potenciál zhodnocení a mají cílovou IRR 8–10 %.
• Přidaná hodnota: Toto je riziková kategorie střední úrovně a zahrnuje aktiva, která vyžadují vylepšení, aby pomohla zhodnocení. Cílové IRR je 10–12 %.
• Oportunistické: Toto je kategorie nejrizikovějších investičních cílů a zahrnuje rozpracované developerské projekty a nemovitosti s nižším cash flow. Cílové IRR je 12 % nebo vyšší.

Vše se opět odvíjí od Cadreova přístupu založeného na datech a proprietární technologie. Společnost jistě vykázala silné historické výnosy, takže si z tohoto tvrzení udělejte, co chcete.

V době psaní tohoto článku je k dispozici pět přímých nabídek. To je výrazně nižší než na tržištích CrowdStreet který má obecně desítky otevřených obchodů v daný čas.

Cadre Direct Access Fund

Nejoblíbenějším způsobem investování s Cadre býval jeho fond s přímým přístupem. Nicméně, tento fond byl uzavřen v březnu 2022.

Tento fond měl minimální investici 25 000 USD a poskytoval diverzifikovanější portfolio 12 až 15 investic. Konkrétně fond investoval 50 % do vícegeneračních domů a 50 % do kancelářských prostor. Cadre měl také skin ve hře a zaměřoval se na 10-12% návratnost prostřednictvím přístupu „přidané hodnoty“.

Fond uzavřel pouze na šesti aktivech, což je asi 50 % cílového počtu aktiv fondu. Je politováníhodné, že fond není k dispozici, protože to odstraňuje diverzifikaci ze stolu. Pro investory, kteří chtějí investovat do REIT nebo fondů, jsou možnosti jako CrowdStreet a Fundrise jsou v současnosti lepší než Cadre.

Požadavky na kádrové investování

Cadre je otevřen pouze akreditovaným investorům. A protože jeho fond byl uzavřen, investiční minimum je nyní $ 50 000 pro investice typu deal-by-deal.

Existují různé způsoby, jak stát se akreditovaným investorem:

• Mít čisté jmění přes 1 milion $ buď samostatně, nebo společně s manželem NEBO
• Vydělávejte příjem přesahující 200 000 USD (nebo 300 000 USD s manželem/manželkou) v předchozích dvou letech a máte stejný očekávaný příjem v aktuálním roce

Požadavek na minimální investici 50 000 USD je strmý a nevýhodou Cadre. To platí zejména proto, že konkurenti mají rádi CrowdStreet, který je také pro akreditované investory, má minimální požadavek 25 000 USD.

Likvidita

Jedna nevýhoda investic do nemovitostí versus investování do akcií nebo ETF je, že investice jsou obvykle velmi nelikvidní. Jinými slovy, nemovitosti je v krátké době těžší přeměnit na hotovost.

Cadre má však sekundární tržiště, kde mohou investoři vytvářet prodejní příkazy šest měsíců od data nabytí aktiva. Na jeho stránka podpory, říká Cadre „očekáváme“ takto bude fungovat prodejní okno. Také se tam píše: „očekáváme, že tato okna budou probíhat přibližně 2 týdny v polovině každého čtvrtletí.“

Cadre používá tento jazyk, protože ve skutečnosti nezaručuje likviditu. Spíše si vyhrazuje právo zabránit investorům uvádět aktiva k prodeji. Příklady událostí, které by mohly vést k tomuto scénáři, zahrnují zahájení prodeje na úrovni majetku, přírodní katastrofy a partneři omezující prodej, aby vyhověl daňovým předpisům.

Stručně řečeno, záleží na mnoha faktorech, zda můžete uvolnit aktiva Cadre nebo ne. Mějte tedy toto riziko likvidity na paměti. Prodejci také platí poplatek 1,5 % při prodeji na sekundárním trhu a kupující platí poplatek 3,25 %.

Ceny kádrů a poplatky

Cadre si neúčtuje měsíční poplatky za účet ani žádné přímé poplatky za připojení k platformě. Investoři však platí různé transakční poplatky a roční poplatky za správu aktiv:

• Transakční poplatek: Obvykle 1,0 %
• Roční poplatky za správu aktiv: Obvykle 1,5 % vlastního kapitálu investora, jakmile je projekt financován

Roční poplatek za správu aktiv je odečten z distribuovatelného peněžního toku. Cadre také uvádí, že si musíte prohlédnout konkrétní smlouvu o investičním poradenství, kde najdete úplný rozpis poplatků za každý projekt, protože poplatky se mohou lišit.

Je kádr dobrou investicí – historický výkon

Cadre je menším hráčem v přeplněném realitním crowdfundingovém prostoru. Může se však pochlubit vysokými historickými výnosy, i když s malým počtem dokončených obchodů.

V době psaní tohoto článku má Cadre 9 plně realizovaných investic. Zde je návod, jak se jeho traťový rekord rozpadá:

• Vlastněná hodnota transakce: 4,7 a více miliard dolarů.
• Hrubé distribuce investorům: 292 a více milionů dolarů.
• Historická míra návratnosti: 18.6%.

To je vyšší průměrná míra návratnosti, než se líbí mnoha konkurentům Fundrise a RealtyMogul. Ale mějte na paměti, že Cadre má omezenější historii, na které se dá pracovat. A minulá výkonnost není zárukou budoucích výnosů.

a ještě jednou, V historii Cadre někteří investoři zpochybňují jeho vztah s Kushnerovými. Počínaje rokem 2013 Kushner Companies podávala falešné doklady o bydlení v New Yorku podle Associated Press odstranit nájemníky z bytů s regulovaným nájemným a nahradit je nájemníky s vyššími platbami. Společnosti Kushner Company poté otočily a prodaly tři z těchto budov se ziskem téměř 50 %.

To by se nemělo týkat Cadre, kromě rostoucí realitní společnosti FinTech pomohl dokončit obchod a měl v budovách majetkový podíl. Pro začínající podnikatele, kteří hledají proof-of-concept a pěkné ocenění, to bylo jistě výhodné!

Celkově je těžké vědět, co od Cadre očekávat. Nabízí model založený na datech a má silný historický výkon. Ale historie společnosti je chaotická.

Nejlepší alternativy

Cadre je inovativní společnost a její využití příležitostných zónových investic je to, co ji činí jedinečnější. Ale s vysokým požadavkem na investování 50 000 USD a omezenými možnostmi investování nebude to pravé pro každého investora.

Naštěstí existuje mnoho renomovaných Cadre alternativ, které jsou otevřené akreditovaným i neakreditovaným investorům:

Zvýraznění
Hodnocení	9/10	8/10	9/10
Minimální investice	$10	$25,000	$5,000
Poplatky za účet	1 rok	Žádný	Poplatek za správu aktiv 1-1,25 % ročně
Soukromá REIT
Přihlásit sePřečtěte si recenzi	Přihlásit sePřečtěte si recenzi	Přihlásit se Přečtěte si recenzi

Fundrise je vaše nejlepší volba investování do nemovitostí s malými penězi protože má minimální finanční prostředky 10 USD. Nemusíte být ani akreditovaným investorem.

Pokud jde o CrowdStreet, je to lepší alternativa Cadre, pokud chcete větší výběr na trhu a nižší minimum 25 000 $. Je také pro akreditované investory, ale nedávno spustil svůj vlastní C-REIT, takže můžete získat větší diverzifikaci.

Konečně, RealtyMogul, je další platforma pro investování komerčních nemovitostí pro akreditované i neakreditované investory. Investiční minimum 5 000 USD je také výrazně nižší než u Cadre.

Fundrise a RealtyMogul mají podobné poplatky a struktura poplatků CrowdStreet je podobná Cadre a liší se podle dohody.

Sečteno a podtrženo

Cadre je novějším hráčem na přeplněném trhu. A přestože má na papíře jeden z nejvyšších historických výnosů, není to nejlepší volba pro každého investora.

Minimum 50 000 $ je strmé a Cadre má díky své velikosti mnohem menší investiční výběr než většina konkurentů. Negativní nebo zpochybňující pozornost médií kolem historie financování společnosti je také znepokojivá, zejména proto, že to mohlo ovlivnit historické výnosy.

Dáváme přednost Fundrise pro začínající investory a CrowdStreet pro akreditované investory do Cadre v tuto chvíli. Ale jako vždy proveďte vlastní due diligence a prozkoumejte nabídky společnosti Cadre pro komerční nemovitosti investující do příležitostí.