4 Primární typy hypoték

Diskuse o hypotékách se obvykle zaměřují na půjčky jako jeden typ. Ale nic nemůže být dále od pravdy. Nejen, že existují různé typy hypotečních úvěrů, ale také různé hypoteční programy, nemluvě hypoteční věřitelé.

Budeme diskutovat jak o různých typech hypotečních úvěrů, tak o různých programech, které je nabízejí. Toto je však obecná diskuse o nejoblíbenějších typech, protože existují méně oblíbené typy půjček a dokonce i emitenti.

Různé typy hypotečních programů

K dispozici jsou čtyři základní hypoteční programy:

Konvenční

Obecně řečeno, konvenční hypotéky se týkají úvěrů, které jsou financovány Federální národní hypoteční asociací (Fannie Mae) a Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Obvykle jsou vytvořeny bankami, družstevními záložnami, hypotečními bankami, hypotečními společnostmi a dalšími věřiteli a poté prodány jedné ze dvou hlavních hypotečních agentur.

Tyto půjčky jsou také typické tím, co je známé jako jejich vyhovující úvěrové limity. To znamená, že částka, kterou lze půjčit v rámci konvenčního programu, je omezena. Ten limit je obecně

Konvenční hypotéky se také liší od úvěrů FHA a VA požadavkem na pojištění hypotéky. Běžně označované jako pojištění soukromé hypotéky, nebo PMI, je to typ pojistného krytí, které platí hypotečnímu věřiteli část zůstatku úvěru, pokud úvěr nesplatíte.

Některé z hlavních funkcí konvenčních hypoték zahrnují následující:

• Minimální akontace je 5 %, ale nabízejí půjčky již se 3 % slevou pro ty, kdo kupují dům poprvé, a také pro domácnosti s nízkými a středními příjmy.
• Na rozdíl od hypoték FHA a VA se PMI vyplácí pouze měsíčně jako součást vaší splátky úvěru. Nejsou vyžadovány žádné poplatky za pojištění hypotéky předem.
• Minimální kreditní skóre pro konvenční půjčky je 620, ale čím vyšší je vaše kreditní skóre, získáte lepší úrokovou sazbu.
• Konvenční úvěry lze kromě primárních rezidencí použít na nákup druhého bydlení a investičních nemovitostí.
• Půjčky jsou dostupné jak s pevnou sazbou, tak s ARM.

Reklamy od peněz. Pokud na tuto reklamu kliknete, můžeme dostat kompenzaci.Inzerát

Koupit dům nemusí být těžké. Nechte odborníky na půjčky Quicken vést každý váš krok.

Konzultace s hypotečním odborníkem je chytrý způsob, jak získat všechna fakta a učinit informované rozhodnutí. Klikněte níže a zarezervujte si to hned.

Začněte ještě dnes

FHA

Půjčky FHA fungují v podstatě stejně jako běžné půjčky, ale parametry jsou zásadnější. Například minimální požadavek na zálohu je 3,50 %, a to i pro první kupci domů.

Ale dva hlavní rysy půjček FHA, ty, které je nejvíce odlišují od běžných hypoték, jsou:

Pojištění hypotéky. PMI u půjček FHA se běžně označuje jako pojistné na hypotéku nebo jednoduše MIP. Slovo soukromé neplatí, protože pojištění hypotéky poskytuje vláda USA prostřednictvím Federal Housing Administration.

Pojištění hypotéky se vybírá dvěma způsoby. Podobně jako u běžných půjček se k platbě domu přidává měsíční prémie. K zůstatku vašeho úvěru se však připočítává také pojistné za pojištění hypotéky (UFMIP), i když jej lze zaplatit z vlastní kapsy v době uzavření úvěru.

Úvěrové úvahy. Pravděpodobně neexistuje větší důvod pro popularitu hypoték FHA než skutečnost, že jsou uvolněnější s úvěrovými standardy. Například zatímco konvenční půjčky vyžadují minimální kreditní skóre 620, půjčky FHA akceptují skóre až 580. Ale půjdou až na 500 se zálohou alespoň 10 %. Toto je rozhodně úvěrový program, který je třeba zvážit, pokud máte spravedlivý nebo špatný úvěr.

Mezi další funkce půjček FHA, které je třeba si uvědomit, patří:

• Ačkoli minimální záloha je 3,5 %, půjčky FHA se běžně používají ve spojení s asistenčními programy zálohy, které umožňují kupujícím nakupovat domy bez zálohy.
• Zatímco FHA je vstřícnější k nižšímu kreditnímu skóre, program by neměl být považován za subprime hypotéku. Půjčku nezískáte, pokud jste šest měsíců po úpadku nebo pokud máte v poslední době výrazné opožděné platby.
• Úvěry FHA jsou k dispozici pouze pro vlastníky obývané primárními rezidencemi. Nelze je použít k financování investic do nemovitostí nebo druhého bydlení.
• Půjčky jsou dostupné jak s pevnou sazbou, tak s ARM.

Reklamy od peněz. Pokud na tuto reklamu kliknete, můžeme dostat kompenzaci.Inzerát

Nemáte těch 20 % dolů? Bez obav!

S půjčkou FHA si můžete pořídit svůj první dům se splátkou již od 3,5 %. Klikněte níže a zjistěte, zda se dnes kvalifikujete!

Zobrazit ceny

VA půjčky

VA půjčky mají mnohem více společného s půjčkami FHA než s konvenčními půjčkami. Je to proto, že podobně jako půjčky FHA mají půjčky VA hypoteční pojištění poskytované vládní agenturou (Správa veteránů). Pojištění hypotéky je účtováno jako jednorázový poplatek předem, bez měsíčního pojistného připočteného k platbě za dům.

Úvěry jsou poskytovány zúčastněnými věřiteli, mezi které mohou patřit banky, družstevní záložny a další poskytovatelé hypotečních úvěrů. Jsou k dispozici pouze způsobilým veteránům a současným členům americké armády.

Velkou výhodou VA půjček je však to, že poskytují 100% financování. To znamená, že způsobilý veterán si může koupit dům bez ztráty peněz. A i když se pojistné za pojištění hypotéky účtuje předem, připočítává se k částce úvěru, takže neplatíte žádné poplatky předem.

100% poskytnutí úvěru se vztahuje na odpovídající úvěrový limit. Ale v případě potřeby jsou k dispozici také půjčky VA pro nemovitosti s vyšší cenou. Dlužník však bude muset složit zálohu ve výši 25 % z částky, o kterou půjčka převyšuje odpovídající úvěrový limit.

Pokud například půjčka překročí limit o 100 000 USD, bude mít dlužník nárok na 100% financování až do výše 548 250 USD, ale musí zaplatit 25 000 – 25 % za přebytečnou částku.

Mezi základní vlastnosti půjček VA patří:

• Půjčky jsou dostupné pouze pro způsobilé současné a bývalé příslušníky americké armády a jejich rodiny.
• Přestože se u úvěrů platí pojistné hypotečního pojištění předem, není vyžadována žádná měsíční platba pojistného.
• Půjčky jsou k dispozici k financování pouze pro primární bydlení obývané vlastníky. Stejně jako půjčky FHA nejsou k dispozici pro investiční nemovitosti nebo druhé domovy.
• VA nemá stanovené minimální kreditní skóre, ale očekává se, že dlužníci prokáží odpovědné řízení úvěru.

Reklamy od peněz. Pokud na tuto reklamu kliknete, můžeme dostat kompenzaci.Inzerát

Získejte zdarma cenovou nabídku od #1 VA Lender v zemi!

Programy VA Home Loans nabízejí, že vám pomohou koupit, postavit nebo vylepšit dům a také refinancovat váš stávající úvěr na bydlení. Začněte kliknutím níže!

Začít

Jumbo půjčky

Jak název napovídá, Jumbo půjčky jsou větší půjčky, které překračují vyhovující úvěrové limity. Jako takové se obvykle používají k nákupu nebo refinancování nemovitostí s vyšší cenou. Výše půjčky může dosahovat až několika milionů dolarů.

Jumbo půjčky mají více společného s konvenčními půjčkami než s půjčkami FHA a VA. Ale na rozdíl od konvenčních půjček, které financují Fannie Mae a Freddie Mac, Jumbo půjčky poskytují nezávislí věřitelé, jako jsou banky. Protože jsou, jsou pokyny pro půjčování méně standardizované než u jiných úvěrových programů. Obecně platí, že mají přísnější požadavky na půjčky.

Mezi základní vlastnosti Jumbo půjček patří:

• Výše úvěru se může pohybovat od těsně nad odpovídajícím úvěrovým limitem až po několik milionů dolarů.
• Půjčky mohou být dostupné pro druhé bydlení a investice do nemovitostí, ale věřitel je může také omezit pouze na primární rezidence obývaná vlastníky.
• Obvykle potřebují dobrý nebo vynikající kredit, aby se kvalifikovali. Minimální kreditní skóre může být kdekoli od 650 do více než 700.
• Typický požadavek na zálohu je minimálně 20 %. A můžete očekávat, že toto procento poroste s vyššími částkami úvěru.
• Vzhledem k tomu, že se jedná o větší částky úvěru, jsou úrokové sazby účtované u Jumbo hypoték obvykle vyšší než u jiných typů úvěrů.

Pevná sazba vs. Hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM)

Fixní sazba a ARM jsou dva primární typy hypotečních úvěrů nabízených v rámci čtyř hlavních hypotečních programů (konvenční, FHA, VA a Jumbo). I když je oba nabízejí FHA a VA, většina dlužníků, kteří si vybírají jeden z těchto úvěrových programů, volí půjčku s pevnou sazbou.

Totéž však neplatí pro klasické i Jumbo půjčky. ARM půjčky jsou o něco populárnější u každého z těchto typů půjček. To platí zejména pro Jumbo půjčky, které vycházejí vstříc dlužníkům s vyššími příjmy, kteří mají často zájem získat co nejnižší úrokovou sazbu.

Celkově jsou však půjčky ARM v dnešní době poměrně vzácné. Podle informací zveřejněných Bankrate v roce 2020 tvoří ARM méně než 3 % hypoték poskytnutých v roce 2020. To je způsobeno nedávným fenoménem, ​​kdy jsou půjčky ARM jen o něco nižší než pevné sazby. Navíc s pevnými sazbami na rekordně nízkých hodnotách dává většině dlužníků smysl tyto sazby zablokovat, než aby riskovali ještě nižší sazby s ARM.

Půjčka s pevnou úrokovou sazbou je přesně to, co název napovídá. Úroková sazba i měsíční splátka jsou fixní po dobu trvání úvěru. Splatnost půjčky se pohybuje od 10 do 30 let.

Na konci doby trvání úvěru bude jistina úvěru zcela splacena. To bude platit v případě úvěru s pevnou sazbou i ARM.

Zbraně

ARM nabízejí pevnou úrokovou sazbu po určitou dobu. Typické počáteční termíny jsou tři roky, pět let, sedm let a 10 let. Po počátečním období fixace se půjčka stane jednoletou nastavitelnou, přičemž sazba se bude měnit téměř každý rok.

Úrokové sazby na ARM jsou založeny na společném indexu, jako je jednoroční státní pokladniční poukázka USA nebo šestiměsíční LIBOR. Věřitel poté přidá marži (v procentech) k indexu, aby vytvořil úrokovou sazbu, na které budou založeny budoucí změny sazeb.

Pokud je například výnos jednoročních amerických státních pokladničních poukázek v době úpravy 1,00 % a marže 1,50 %, vaše úroková sazba se resetuje na 2,5 %. Tato sazba bude platná po dobu jednoho roku a bude upravena pomocí stejného vzorce jako datum příští úpravy.

Limity úrokových sazeb ARM

Naštěstí mají ARM stropy sazeb, které omezují, jak vysoká sazba může jít při jakékoli jednotlivé úpravě nebo dokonce po dobu trvání půjčky.

Obvyklá struktura čepice je 5/2/5. Každé číslo představuje maximální procento, o které se může plně indexovaná sazba (index plus marže) upravit v době úpravy.

První číslo znamená, že sazba se nemůže zvýšit o více než 5 % nad vaši původní úrokovou sazbu pro počáteční změnu sazby. Pokud je vaše původní sazba 2,50 %, pak ji může věřitel maximálně zvýšit na 7,50 %.

Druhé číslo (2, nebo 2 %) je maximální sazba, kterou lze změnit při následných úpravách. Pokud je vaše počáteční sazba 2,50 % a při první úpravě se zvýší na 3,50 %, ale při druhé úpravě vyskočí na 7,5 %, nejvyšší sazba, kterou zaplatíte, je 5,50 %. To je sazba 3,50 % plus 2 %.

Třetí číslo v pořadí představuje nejvyšší možnou míru zvýšení úrokové sazby za dobu trvání úvěru. Ve výše uvedeném příkladu je to 5 %. To znamená, že pokud je vaše počáteční sazba 2,50 %, nejvyšší sazba, kterou vám může být účtována po dobu trvání půjčky, je 7,50 %, bez ohledu na to, jak vysoké jsou úrokové sazby.

Pokud máte zájem o ARM, nezapomeňte se seznámit s úrokovými stropy souvisejícími s půjčkou. Věřitel vám to musí sdělit při podání žádosti, ale bude to zahrnuto také do závěrečných dokumentů. Dejte si záležet, abyste si vyžádali dokumenty, které konkrétně označují uspořádání čepice na vašem ARM, než podepíšete jakékoli papírování. Jakmile se úvěr uzavře, strukturu stropu nelze změnit.

Kdy byste měli použít hypotéku s pevnou sazbou oproti jiným typům?

Půjčky s pevnou sazbou jsou obvykle lepší volbou, pokud plánujete zůstat v domácnosti po mnoho let. Pokud očekáváte, že současný domov bude vaším „věčným domovem“, nebo očekáváte, že tam budete alespoň 10 let, hypotéka s pevnou sazbou je obvykle tou nejlepší volbou. Poskytne ochranu sazeb a plateb bez ohledu na to, co se děje s úrokovými sazbami. A pokud by sazby klesly poté, co si vezmete půjčku, můžete vždy refinancovat, abyste získali výhodu nižší sazby.

Hypotéka s pevnou úrokovou sazbou se také důrazně doporučuje, pokud chcete minimalizovat riziko spojené s vlastnictvím domu. Neodmyslitelnou nevýhodou ARM je, že sazby se mohou zvýšit, možná natolik, že ohrozí vaši schopnost zůstat v domácnosti. Pokud vás to znepokojuje, zvolte hypotéku s pevnou sazbou.

Ve stejném duchu jsou hypotéky s pevnou úrokovou sazbou obecně lepší volbou pro ty, kdo kupují nemovitost poprvé. Poskytují větší předvídatelnost a eliminují potenciální šok úrokových sazeb, který přichází s ARM.

Vzhledem k tomu, že úrokové sazby jsou v současné době na historických minimech, má velký smysl nyní fixovat pevnou sazbu. I když je vždy možné, že úrokové sazby půjdou v budoucnu ještě níže, je to jen stěží zaručeno. A kdykoli je něco na historickém minimu, pravděpodobnost dalšího poklesu je mnohem méně pravděpodobná.

Kdy byste měli použít ARM?

ARM se nejlépe používá, pokud očekáváte, že nezůstanete ve svém domě déle, než je doba trvání půjčky s pevnou sazbou. Pokud například očekáváte, že budete příštích pět let bydlet v domě, možná vám bude vyhovovat pětiletý ARM. Je pravděpodobné, že se odstěhujete z domova dříve, než dojde k první úpravě úrokové sazby.

Samozřejmě, že jediným největším důvodem, proč si vzít ARM, je výhoda úrokové sazby. Pokud by například ARM měla úrokovou sazbu o celé dva procentní body nižší než u půjčky s pevnou sazbou, úspory v prvních letech by mohly ospravedlnit riziko úpravy sazby.

Bohužel, rozpětí sazeb mezi ARM a hypotékami s pevnou sazbou není zdaleka tak vysoké. To do značné míry vysvětluje, proč ARM nyní představují velmi malé procento všech přijatých hypoték.

Kde získat správný typ hypotéky

Existuje spousta institucí, kde můžete získat hypotéku, ať už konvenční, FHA, VA nebo Jumbo. Ale pokud nemáte oblíbenou banku nebo družstevní záložnu, velcí národní poskytovatelé hypotečních úvěrů jsou vynikající volbou.

Raketová hypotéka je online tváří společnosti Quicken Loans, největšího maloobchodního poskytovatele hypotečních úvěrů v zemi. Poskytují všechny typy hypotečních úvěrů, fungují však zcela online a zefektivňují a zrychlují proces žádosti.

půjčkaDepot je také celostátní poskytovatel půjček, který nabízí konvenční půjčky, půjčky Jumbo, FHA a VA. Podobně jako Rocket Mortgage nabízejí zcela online aplikaci pro urychlení procesu žádosti o úvěr.

Veterans United je tou správnou volbou pro veterány a vojenský personál v aktivní službě, kteří hledají hypotéky VA. Jako největší poskytovatel hypotečních úvěrů VA v zemi se specializují na typ úvěru a dokonce nabízejí síť realitních makléřů vstřícných k VA, kteří vám pomohou najít domov a orientovat se v procesu uzavírání.

Důvěryhodný je online hypoteční trh, který poskytuje příležitost získat cenové nabídky od několika věřitelů. Během několika minut vyplníte krátkou online žádost a obdržíte několik nabídek, ze kterých si můžete vybrat. To eliminuje potřebu získávat nabídky od jednotlivých věřitelů po jednom.