Co je daňová mezera podle Augusta Rule 280A?

Před několika lety vyhrál můj přítel turnaj mistrů tiketová loterie. Vzhledem k tomu, jak velká je poptávka po jednom z nejprestižnějších golfových turnajů PGA, musíte vstoupit do loterie o vstupenky, abyste získali šanci koupit vstupenky na týdenní akci.

Můj přítel vyhrál právo na nákup čtyř vstupenek na středeční trénink. To je nejlepší trénink, na který se můžete vydat, protože je to také den zábavy Soutěž 3. díl.

Akce je tak hojně navštěvovaná, že lidé pronajímají své domy turistům jen na ten týden. Představte si, že zamykáte všechny své věci, abyste mohli svůj dům na pár dní pronajmout cizímu člověku – je to tak lukrativní.

Jak se ukázalo, nejen že je nájemné opravdu vysoké, ale možná z něj nebudete muset platit daně. Je známé jako Masters Rule nebo Augusta Rule, což je název města, kde se koná Turnaj mistrů.

Obsah

1. Co je Augusta Rule (nebo Masters Rule)?
2. Jsme si vědomi místních daní a pravidel
3. Jak uplatnit Augustovo pravidlo
4. Jaká jsou další použití?

Co je Augusta Rule (nebo Masters Rule)?

Pokud svůj dům pronajímáte na 14 nebo méně dní v roce, nemusíte z tohoto příjmu platit daně. je to v

§ 280A písm. g) daňového řádu – neuznání některých výdajů v souvislosti s obchodním využitím bydlení, pronájmem rekreačních domů atd.

Konkrétní část říká:

(g) Zvláštní pravidlo pro určité nájemní použití

Bez ohledu na jakákoli jiná ustanovení tohoto paragrafu nebo paragrafu 183, pokud je bytová jednotka užívána během zdaňovacího období poplatník jako bydliště a taková bytová jednotka je skutečně pronajímána po dobu kratší než 15 dnů během zdaňovacího období, pak—

(1) není povolen žádný odpočet jinak povolený podle této kapitoly z důvodu nájemního užívání takové obytné jednotky, a

(2) příjem plynoucí z tohoto použití za zdaňovací období se nezahrnuje do hrubého příjmu tohoto poplatníka podle § 61.

Zvláštní pravidlo je velmi užitečné.

Nesmí se jednat o pronájem nemovitosti na plný úvazek a můžete si ji pronajmout až 14 dní v roce, aniž byste museli platit daně z příjmu. Dny nemusí být po sobě jdoucí.

Pokud si ho pronajmete na 15. den – bum, platí se daně celé dny.

Tady je to kicker – nezáleží na tom, kolik příjmů z pronájmu přinesete! Neexistuje žádný limit pro výši příjmu, takže pokud žijete v blízkosti velkých sportovních událostí, můžete vydělat tisíce dolarů, aniž byste museli platit ani cent na dani. Jen se musíte ujistit, že je pronajímána za rozumnou částku, zvláště pokud si ji pronajímáte sami.

Má to jeden háček – nelze uplatnit výdaje spojené s pronájmem. Ale protože neplatíte daň z příjmu, dává smysl, že nemůžete „zdvojnásobit“ uplatněním výdajů, které v důsledku toho vznikly.

Jsme si vědomi místních daní a pravidel

Příjem nepodléhá federálním daním z příjmu, ale váš stát a místní vláda mohou mít daň. Vzhledem k tomu, že svůj dům pronajímáte na krátkou dobu, možná budete muset zaplatit i daň z hotelu nebo z ubytování.

Airbnb má spoustu dobrých dokumentů, které vás mohou rychle seznámit s místními zákony. Například tato stránka pokrývá výběr daní z bydlení v mém domovském státě Maryland. I když možná nebudu dlužit daně z příjmu za pronájem, mohu dlužit státní daň z prodeje Marylandu. Pokud by můj domov byl v okrese Baltimore, musel bych platit „daň z dočasného obsazení“ ve výši 9,5 %.

Mějte také na paměti místní pravidla a omezení týkající se tohoto typu pronájmu.

Je důležité znát místní zákony, protože některá místa jsou na to trochu přísnější.

Jak uplatnit Augustovo pravidlo

Chcete se ujistit, že máte veškerou dokumentaci, ale pravidlem je vyloučení příjmu – příjmy z pronájmu jednoduše nevykazujete. Jako by se to nikdy nestalo.

To není neobvyklé – kdykoli prodáte dům, uděláte totéž pro zisk až do výše 250 000 USD (500 000 USD pro páry). Pokud máte nárok na vyloučení z daně z prodeje domů, jednoduše to nezahrnete do svého daňového přiznání, pokud nedosahujete částky vyloučení.

Stejně jako vyloučení daně z prodeje domů nemá pravidlo Augusta žádná omezení příjmu.

Jaká jsou další použití?

Měl jsem přítele, který žil ve velmi trendy části San Diega a během období vysoké poptávky pronajímal svůj byt na Airbnb. Během těch dnů uložil své věci do zamčené skříně a narazil na kamarádovu pohovku, aby vybral nějaký tučný krátkodobý nájem. Pravděpodobně se dostal do rozporu s nějakými pravidly smlouvy o podnájmu (v té době pronajímal svůj byt), ale alespoň byl příjem osvobozen od daně! (navíc, když jste mladí, některá pravidla jsou o něco složitější než jiná)

Pokud podnikáte, můžete svůj dům pronajmout své firmě pro velké akce nebo jiná setkání. Pokud to uděláte, vyzýváte ke kontrole, takže se ujistěte, že můžete zdokumentovat účastníky, obchodní účel a ujistěte se, že nájem, který sami platíte, je přiměřený.

Chcete-li vědět, zda je nájem, který platíte, přiměřený, zjistěte, kolik by stálo pořádání stejné akce v místní restauraci nebo hotelu. Pokud se jedná o venkovní firemní grilování, můžete se podívat, kolik by stálo pronájem místního místa vhodného pro akci tohoto charakteru.

Tyto nabídky budou součástí vaší dokumentace pro případ, že by se vás někdo zeptal.

Pokud tomu stále nevěříte, podívejte se Téma č. 415 Pronájem nemovitosti k bydlení a rekreaci z IZS. V části nazvané „Minimální využití k pronájmu“ stručně vysvětlují pravidlo Augusta – „Existuje zvláštní pravidlo, pokud používáte obytnou jednotku jako rezidenci a pronajímáte ji na méně než 15 dní. V tomto případě nevykazujte žádné příjmy z pronájmu a neodečtete žádné výdaje jako náklady na pronájem.“

Tady to máš!

O Jim Wang